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• 138****2787

  你知道哪些城市**具房?jī)r(jià)暴漲潛力嗎？有三種城市的房?jī)r(jià)**具暴漲潛力：一是現(xiàn)在房?jī)r(jià)較之主流大城市，如京滬深穗等地不高或與其身份有異；二是即便現(xiàn)房?jī)r(jià)高也會(huì)有更大上升空間的；三是總體特點(diǎn)是現(xiàn)在都在蹲著，潛力表現(xiàn)在由蹲到站。下面就為您盤(pán)點(diǎn)2016房?jī)r(jià)暴漲潛力驚人的城市。 1、成都 隨著越來(lái)越多的國(guó)際性企業(yè)如IBM、Intel、騰訊等研發(fā)基地入駐成都，各方面需求都會(huì)大量增加。從成都本地人角度看，經(jīng)歷過(guò)地震之后，居民對(duì)房屋質(zhì) 量安全都有了新的認(rèn)識(shí)，因此會(huì)出現(xiàn)相當(dāng)一大部分的剛性需求。 從目前開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及未來(lái)的開(kāi)發(fā)前景來(lái)看，在武侯大道沿線、三圣鄉(xiāng)區(qū)域、大源組團(tuán)區(qū)域、新國(guó)賓板 塊、航空港區(qū)域、新沙河區(qū)域投資買(mǎi)房，**潛力巨大。 2、廣州 昨日，廣州市國(guó)土房管局公布了廣州去年的一手樓價(jià)13100元/平方米，同比2012年的12118元/平方米上漲了8.1%，這一漲幅低于預(yù)定的年度 樓價(jià)控制目標(biāo)。 不過(guò)，記者昨日采訪多位市民發(fā)現(xiàn)，多數(shù)人覺(jué)得這一漲幅與自己的切身感受并不相符，有市民甚至認(rèn)為廣州樓價(jià)的實(shí)際漲幅應(yīng)該在20%以上。 3、海南 與目前全國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。另外，海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產(chǎn)在全國(guó)具有唯一性、稀缺性和不可再生性， 因此，海南房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)具有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。 海南是全國(guó)第一個(gè)生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)”的選擇。隨著國(guó)內(nèi)休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)的興 起，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)**潛力巨大。 4、武漢 武漢市作為中部崛起的支點(diǎn)和承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁，其經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會(huì)城市前列。 濱江地帶的系統(tǒng)開(kāi)發(fā)，中央商務(wù)圈的正式投建，三區(qū)規(guī)劃的實(shí)質(zhì)啟動(dòng)，教育產(chǎn)業(yè)化的良性循環(huán)，均將使得武漢發(fā)生人才回流，衛(wèi)星城再造，基地經(jīng)濟(jì)吐故納新。所以，武漢的房?jī)r(jià)也將向六至八千進(jìn)軍，上升空間可期。 5、重慶 主城擴(kuò)容及土著居民外遷、北遷，衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)，均將為新重慶儲(chǔ)備超強(qiáng)的需求力量。貫通交通動(dòng)脈的**終建成將使重慶如虎添翼。濱江地區(qū)房?jī)r(jià)將不是一萬(wàn)五的概念。 6、天津 未來(lái)天津房地產(chǎn)有較大發(fā)展空間。天津作為中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心，第三個(gè)增長(zhǎng)極——環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶的核心城市，同時(shí)也擔(dān)負(fù)著首都北京（樓盤(pán)）的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻. 天津市的發(fā)展，也將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新的引擎。預(yù)計(jì)天津在未來(lái)十年內(nèi)房?jī)r(jià)仍將上漲。 7、深圳 隨著泡沫的不斷被壓縮，深圳樓市的量?jī)r(jià)將會(huì)調(diào)整至一個(gè)相對(duì)合理的水平。新房由于具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商又具有營(yíng)銷(xiāo)的主動(dòng)權(quán)，因此新房市場(chǎng)將繼續(xù)強(qiáng)于二手房 市場(chǎng)，二手房獨(dú)有的放寬征收營(yíng)業(yè)稅年限利好將繼續(xù)活躍二手房交易。 經(jīng)歷了深度調(diào)整的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，有望隨著剛性需求的逐步釋放而回復(fù)平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，因 此具有長(zhǎng)線投資價(jià)值 8、廈門(mén) 廈門(mén)房?jī)r(jià)漲幅去年排名全國(guó)第五，僅次于北上廣深。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況顯示，廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格去年一年上漲了16.9%，漲幅排名全國(guó)第五，僅次于上海、北京、廣州和深圳。 值得關(guān)注的是，自前年6月以來(lái)，廈門(mén)新建商品住宅價(jià)格已連續(xù)19個(gè)月上漲。 9、北京 數(shù)據(jù)顯示，在全亞洲范圍各城市中，北京房地產(chǎn)投資的收益率居于首位。在頂級(jí)寫(xiě)字樓收益上，北京的收益率為7%-8%；豪華住宅上，收益率為4%-6%； 零售商業(yè)地產(chǎn)上，收益率為8%-10%；工業(yè)物業(yè)上為9.5%-11%。 業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于投資者的熱情以及政策的推動(dòng)，北京中長(zhǎng)期市場(chǎng)前景仍然樂(lè)觀。 10、上海 美國(guó)《福布斯》雜志評(píng)出了2009年全球**適合房地產(chǎn)投資的十大城市，上海名列第五；在2010年亞太區(qū)**具投資和發(fā)展前景的城市排名中，上海名列第 一。這一東方明珠的房地產(chǎn)投資價(jià)值可見(jiàn)一斑。 上海2010年世博會(huì)將吸引約7000萬(wàn)游客；政府放寬了對(duì)外資購(gòu)買(mǎi)住宅的限制。短期而言，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng) 不論對(duì)投資者還是開(kāi)發(fā)商都很有吸引力。

  查看全文↓ 2016-05-11 16:32:59

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 2016年房?jī)r(jià)走勢(shì)怎么樣 哪三大城市房?jī)r(jià)會(huì)暴漲
  答

  臨近年底，各機(jī)構(gòu)關(guān)于2016年房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)也都陸續(xù)推出。今天分享的是同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)。2016年，全國(guó)將有三大城市圈房?jī)r(jià)牛氣沖天，來(lái)看看都是誰(shuí)？ 12月17日，同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值研究》報(bào)告顯示，在包括北上廣深等一線、省會(huì)及重點(diǎn)二線在內(nèi)的35個(gè)大中城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個(gè)，其中房?jī)r(jià)**高的深圳供需比數(shù)字**小，僅有0.57。供需比低的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲。詳情可見(jiàn)下面表單。 而青島、長(zhǎng)春、蘭州、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、大連六個(gè)城市的供需比均超過(guò)3，大連供需比則達(dá)到7.18，成為樣本中供需關(guān)系失衡**嚴(yán)重的城市。 供需比是咋回事？ “供需比小于1.1，表示供需關(guān)系處于合理區(qū)間，1.1~2之間屬于相對(duì)均衡區(qū)間，供需比大于2.0，就屬于供需失衡?！? 對(duì)于北上廣深四大一線城市來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，人口持續(xù)流入，未來(lái)的住宅需求將保持平穩(wěn)上升，但由于城市規(guī)模的限制，供地將會(huì)受到一定限制，所以供需比較低。而部分二線城市，如福州、合肥、石家莊這種區(qū)域性城市，人口流入較快，其住宅需求也較大。 “供需比低的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲?！睆埡陚フf(shuō)，以供需比為0.91的上海為例， 2014年常住人口2425.68萬(wàn)人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)；由于上海是整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，“因此我們預(yù)測(cè)上海未來(lái)三年的潛在需求達(dá)到了1886萬(wàn)平米，在35個(gè)城市中位于前列?！? 上述報(bào)告還顯示，在樣本中的重點(diǎn)二線城市中，成都、廈門(mén)、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游?！八麄兊慕?jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的投資價(jià)值?！睆埡陚フJ(rèn)為。 根據(jù)調(diào)研，對(duì)于部分供需比大于2.0的城市，且由于其經(jīng)濟(jì)放緩人口外流加速，未來(lái)市場(chǎng)容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫(kù)存壓力，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)累積較多，開(kāi)發(fā)商和投資者都要提高警惕，該類(lèi)型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽(yáng)、蘭州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連等。 35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值排名 北上廣深人口越來(lái)越多，房?jī)r(jià)越來(lái)越貴？ 以下是**近五年的一二線城市人口流入情況： 注：數(shù)據(jù)來(lái)自各地政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)或人口普查數(shù)據(jù)。 單位：萬(wàn)人。 如果和中國(guó)人口密度圖結(jié)合，就是以下這個(gè)分布： 【人口流入呈現(xiàn)三個(gè)規(guī)律】 第一，高度集中在三大都市圈。 人口流入超過(guò)100萬(wàn)的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。 長(zhǎng)三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無(wú)錫+常州=流入863萬(wàn)人。 珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬(wàn)人。 渤海灣北京+天津=流入684萬(wàn)人。 放在全世界來(lái)說(shuō)，這三大都市圈所擁有的人口數(shù)量都將是進(jìn)入前三名的。 第二，非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。 流入人口超過(guò)100萬(wàn)的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門(mén)、武漢五大城市不在三大都市圈。 其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來(lái)GDP快速增長(zhǎng)的明星城市，分布在長(zhǎng)江中上游的樞紐位置，既是國(guó)家規(guī)劃中成渝都市圈、長(zhǎng)江中游城市群的核心，又得益于近年來(lái)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)，出現(xiàn)在榜單上一點(diǎn)都不意外。 意外的是鄭州和廈門(mén)。 第三，其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯。 35個(gè)主要城市合計(jì)流入3778萬(wàn)人，其中前13個(gè)大城市就流入了2832萬(wàn)人，后面的22個(gè)二線城市，則只流入了946萬(wàn)人，相當(dāng)于總數(shù)的25%。 事實(shí)上，這22個(gè)二線城市，基本上都是各省的省會(huì)，或者經(jīng)濟(jì)中心，那么可以想象，省會(huì)以下的三四線城鎮(zhèn)，人口的停滯或者流失將不可避免。 那么，是否是人口越多的大城市越適合安家呢？ 并不完全如此。 35個(gè)一二線城市中，流入緩慢的有人口千萬(wàn)級(jí)的石家莊和哈爾濱（樓盤(pán)），流入快速的也有中等規(guī)模的東莞、佛山、廈門(mén)。 但是，如果我們換一個(gè)角度，從都市圈的角度而言，確實(shí)是人口越多的大“城市”，越適合生活。 因?yàn)樵谶@三大都市圈里，城市與城市之間緊密聯(lián)系在一起，互相疊加，專業(yè)化分工協(xié)作，經(jīng)濟(jì)效率更高，工作機(jī)會(huì)也會(huì)相應(yīng)的變得更多。

• 問(wèn) 2016房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 有哪些內(nèi)幕
  答

  **新數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的2015年，全國(guó)的房?jī)r(jià)同比上漲超7%，而一線城市的房?jī)r(jià)上漲幅度更是驚人，漲幅三成左右，其中深圳市上漲達(dá)到六七成。 2015年12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，喊話開(kāi)發(fā)商適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，媒體也頗關(guān)注了一陣子。似乎去庫(kù)存只能寄希望于開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)這一條路了。 上海，2015年房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)第二。韓正書(shū)記指出：作為特大型城市的上海，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尤其自身特點(diǎn)，調(diào)控的重要目標(biāo)也是控制房?jī)r(jià)。上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，再不堅(jiān)持調(diào)控的話將會(huì)影響上海經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。 高房?jī)r(jià)與高庫(kù)存并存的怪象。讓不少老百姓認(rèn)為是開(kāi)發(fā)商太黑心，太暴利，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)高。實(shí)際情況并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利潤(rùn)首次降至個(gè)位數(shù)，只8%左右。 想要探究中國(guó)高房?jī)r(jià)的內(nèi)因，首先得從其構(gòu)成因素分析，新建小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，或者一套新房的價(jià)格，主要包含了五個(gè)因素：地價(jià)、建安成本、稅費(fèi)、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤(rùn)。 首先來(lái)看地價(jià)。 如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴了，面包自然提價(jià)。熱點(diǎn)城市的地王，遭開(kāi)發(fā)商哄搶，出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”也不奇怪。 房?jī)r(jià)越高的城市，地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重就越高。如過(guò)去的2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價(jià)高達(dá)5萬(wàn)左右。假如一兩年以后，賣(mài)房時(shí)以8萬(wàn)左右的價(jià)格出售，那么地價(jià)就占比六成。相比之下，一個(gè)中西部的三四線城市，樓面價(jià)假設(shè)2000元，而房?jī)r(jià)為6000元，則地價(jià)占房?jī)r(jià)比重只有三成。 數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去十年，地價(jià)漲幅大于房?jī)r(jià)漲幅，導(dǎo)致地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中的比重越來(lái)越大，當(dāng)前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的**大受益者。 第二，要看建安成本。 建安成本指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋建造價(jià)，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長(zhǎng)至2013年的2643元。 從商品房銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，2001年和2013年全國(guó)分別為每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計(jì)算可知，房屋造價(jià)占房屋售價(jià)的比重，全國(guó)由2001年的52%降至2013年的42%。 不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過(guò)2000元。如果是裝修房，則還會(huì)增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高檔精裝修房，成本可達(dá)3000-5000元。 第三、房地產(chǎn)稅費(fèi)。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)種類(lèi)比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個(gè)，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅，其中前五個(gè)稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。 2014年，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售總金額為7.63萬(wàn)億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國(guó)新房銷(xiāo)售金額的29%。 不過(guò)，實(shí)際稅收占比沒(méi)有29%這么高，因?yàn)槠叨惍?dāng)中還包括了二手房交易稅，比如營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)人所得稅?？紤]到當(dāng)前我國(guó)仍以新房成交為主，打個(gè)折扣，則稅收及各種費(fèi)(費(fèi)遠(yuǎn)小于稅)大概能占到房?jī)r(jià)構(gòu)成的15%左右。 第四、開(kāi)發(fā)商融資成本。 房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金也是有成本的，尤其開(kāi)發(fā)商通過(guò)借貸融資，產(chǎn)生高額的利息支出。過(guò)去很多年，在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商自有資金率為兩三成，其余七八成都需要借助于外部融資。 2014到2015年，隨著全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控放松，開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境有所改善，在2015年的二三季度，萬(wàn)科、龍湖、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的公司債。但絕大部分開(kāi)發(fā)商的融資成本依然較高，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機(jī)構(gòu)打工，自己所獲收益卻微不足道。 第五、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 2015年前三季度，80家上市房企總營(yíng)業(yè)收入4244億元，凈利潤(rùn)343億元，凈利潤(rùn)為8%，首次跌至個(gè)位數(shù)。 考慮到營(yíng)業(yè)利潤(rùn)范疇大于凈利潤(rùn)，前者沒(méi)有減去企業(yè)所得稅（稅率為25%），因此10%的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，相當(dāng)于7.5%的凈利潤(rùn)率。也即2015年全國(guó)房企的凈利潤(rùn)率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，也尚難言到底。 民企求利，不像國(guó)企還肩負(fù)一定的社會(huì)責(zé)任，當(dāng)利潤(rùn)率降至一定程度后，自然會(huì)減少生產(chǎn)量，甚至退出這個(gè)行業(yè)。 綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)估算，現(xiàn)階段全國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成，大概占比為：地價(jià)40%左右，建安成本30%左右，稅費(fèi)15%左右，融資成本8%左右，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)占7%左右。由此可見(jiàn)，高房?jī)r(jià)幕后的五大黑手，土地成本占**大頭！ 在很多發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房?jī)r(jià)的六七成，地價(jià)、稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)等僅占房?jī)r(jià)的三四成。相比之下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在“草莽時(shí)代”，地價(jià)與稅費(fèi)占比偏高，自然這樣跟政策與制度有關(guān)。無(wú)論如何，我國(guó)房?jī)r(jià)的構(gòu)成，還有很大的優(yōu)化空間。制度設(shè)計(jì)者和行業(yè)管理者，應(yīng)足夠重視，并逐步推進(jìn)相關(guān)改革。

• 問(wèn) 2016年房?jī)r(jià)上漲潛力排行榜有哪些城市
  答

  2015年，房?jī)r(jià)漲幅**高的是深圳，可我們知道，大漲之后，必有大跌。2016樓市風(fēng)云，誰(shuí)主沉?。縼?lái)看**新的2016房?jī)r(jià)**具上漲潛力城市排行榜！這份榜單是基于“常住人口增加越快，該城市房?jī)r(jià)上漲就會(huì)越快”這樣一個(gè)客觀規(guī)律，綜合2008年以來(lái)常住人口增加幅度和近一年常住人口增加幅度，得出**終排名。前三名竟然沒(méi)有北上廣深！ 房?jī)r(jià)**具上漲潛力城市排行榜 第一名：大連 2014年常住人口增長(zhǎng)5.4%，近一年增長(zhǎng)幅度排名第一；自2008年以來(lái)，常住人口增長(zhǎng)24.18%，為列第五。人口增長(zhǎng)原因可能是，東北唯一靠海的大城市，環(huán)境好、氣候好，貨運(yùn)行業(yè)發(fā)達(dá)，吸引了大量東北畢業(yè)生就業(yè)。 第二名：天津 2014年常住人口增長(zhǎng)3.03%，排名第二；自2008年以來(lái)，常住人口增長(zhǎng)28.98%，同樣排名第二。人口增長(zhǎng)原因與大連相似，靠海的大型港口城市，國(guó)內(nèi)貿(mào)易和進(jìn)出口貿(mào)易發(fā)達(dá)，且地理位置優(yōu)越，距離首都近，高鐵四通八達(dá)，物價(jià)低，吸引了大量外來(lái)人口。 第三名：鄭州 2014年常住人口增長(zhǎng)2.03%，排名第四；6年來(lái)常住人口增長(zhǎng)26.12%，排名第三。鄭州位于中國(guó)中部，河南省省會(huì)城市，同樣是鐵路樞紐，而且河南本是人口大省，省內(nèi)居民會(huì)大量流入省城。 第四名：北京 2014年常住人口增長(zhǎng)1.74%，排名第五；6年常住人口增長(zhǎng)26.94%，排名第四。作為首都，全國(guó)政治中心，互聯(lián)網(wǎng)IT行業(yè)中心，傳媒中心，交通中心，一直吸引著全國(guó)各地的優(yōu)秀人才?？v然天氣差，也敵不過(guò)工作機(jī)會(huì)的誘惑。 第五名：廈門(mén) 2014年常住人口增長(zhǎng)2.14%，排名第3；6年常住人口增長(zhǎng)16.87%，排名第五。白沙灘、鼓浪嶼，廈門(mén)是個(gè)宜居的好地方，沒(méi)有北上廣深的擁擠感。不少浙閩甚至北方畢業(yè)生都會(huì)選擇廈門(mén)就業(yè)生活。而廈門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也一直良好，金融、航運(yùn)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。 第六名：深圳 2014年常住人口增長(zhǎng)1.41%，排名第六；2008年以來(lái)常住人口增長(zhǎng)22.93%，排名第六。與北京同為一線城市，不同的是深圳霧霾天少，擁堵程度也比北京低，但經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)偏重于電子電器，較為單一。深圳外來(lái)人口占常住人口比例超過(guò)70%，而其他大中城市外來(lái)人口占比不超過(guò)一半。深圳不排外，落戶較為便利，這是吸引年輕人去就業(yè)的重要原因。 第七名：廣州 2014年常住人口增長(zhǎng)1.19%，排名第九；6年來(lái)常住人口增長(zhǎng)17.28%，排名第七。廣州氣候更加潮濕、環(huán)境不如深圳，經(jīng)濟(jì)以對(duì)外貿(mào)易為主，但日常生活成本比深圳低。房?jī)r(jià)今年漲幅不高，2016年有較大上漲潛力。 第八名：武漢 2014年常住人口增長(zhǎng)1.15%，排名第十；6年來(lái)常住人口增長(zhǎng)15.25%，排名第九。武漢位于全國(guó)中心，鐵路水路交通發(fā)達(dá)，城市面積大，但各區(qū)人口分布不平衡。總體來(lái)說(shuō)，上漲潛力仍然很大。 第九名：長(zhǎng)沙 2014年常住人口增長(zhǎng)1.25%，排名第七；6年來(lái)常住人口增長(zhǎng)11.02，排名十四。湖南和湖北并稱“兩湖”。長(zhǎng)沙潛力次于武漢，正如廣州潛力次于深圳，其自身地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r是根本原因。作為省會(huì)城市，長(zhǎng)沙也吸引著大批省內(nèi)居民，但對(duì)外省人缺乏吸引力。 第十名：合肥 2014年常住人口增長(zhǎng)1.13%，排名十一；6年來(lái)常住人口增長(zhǎng)53.61%，排名第一。但需要注意，大批量的人口增長(zhǎng)集中于2010年，此后增長(zhǎng)緩慢。這說(shuō)明，合肥今后幾年的人口增長(zhǎng)潛力不大。但因?yàn)榇饲霸鲩L(zhǎng)的巨大人口，可能在今后幾年買(mǎi)房，所以房?jī)r(jià)還有一定上漲潛力。

• 問(wèn) 2016年蘇州房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)期如何 房?jī)r(jià)會(huì)暴漲還是暴跌
  答

  2015年，我國(guó)近五成城市新房?jī)r(jià)格上揚(yáng)。蘇州環(huán)比上漲4.38%，蘇州位列全國(guó)漲幅榜首！今日，江蘇省物價(jià)局再次公布居民消費(fèi)價(jià)格預(yù)期調(diào)查報(bào)告，報(bào)告中增加了民眾對(duì)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)預(yù)期內(nèi)容。在房?jī)r(jià)漲幅靠前仍有蘇州！ 2016年新年，或許你忙著歡度新年。但蘇州的買(mǎi)房人并沒(méi)有閑著！2015年末，成交量走勢(shì)或?qū)⒊掷m(xù)走高，2015年12月31日達(dá)**高點(diǎn)，某項(xiàng)目一天賣(mài)出去1040套！ 2015年12月一整月，蘇州多個(gè)樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)就是賣(mài)光了的節(jié)奏啊!蘇州大多數(shù)樓盤(pán)逢開(kāi)必漲，讓很多人都眼花！縱觀蘇州商品住宅成交的均價(jià)，蘇州園區(qū)以2萬(wàn)左右的價(jià)格領(lǐng)跑！例如：園區(qū)斜塘某樓盤(pán)為例，該盤(pán)**新均價(jià)20000元/平，比10月份首開(kāi)價(jià)格15000元/平已漲了5000元/平。由此可見(jiàn)，蘇州房?jī)r(jià)2016年還將繼續(xù)看漲。 據(jù)省物價(jià)局副局長(zhǎng)孔祥平介紹，從調(diào)查結(jié)果看，江蘇13個(gè)省轄市中，蘇州所有的調(diào)查對(duì)象預(yù)計(jì)2016年第1季度當(dāng)?shù)厣唐贩績(jī)r(jià)格還將繼續(xù)上漲。江蘇蘇南地區(qū)，只有鎮(zhèn)江約一半的受訪對(duì)象認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)將緩慢下降。江蘇蘇北的淮安、宿遷等大多數(shù)接受調(diào)查者認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)將保持緩和態(tài)勢(shì)。 省物價(jià)局公布的商品房?jī)r(jià)格預(yù)期匯總表上可看，從2013年第1季度至2014年第2季度，預(yù)計(jì)漲的人數(shù)占比一直維持在50%以上，2014年第3季度該占比**低，僅為10.97%。從2015年人數(shù)占比忽然從19.11%猛增至60.26%，蘇州房?jī)r(jià)高位為改變。 調(diào)查報(bào)告指出，從商品房?jī)r(jià)格預(yù)期走勢(shì)圖看，隨著房地產(chǎn)金融、公積金貸款、全面放開(kāi)二胎等政策刺激，商品房?jī)r(jià)格將保持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，但地區(qū)間升降差異將更加明顯。 南京工業(yè)大學(xué)吳副教授認(rèn)為，蘇州提供的保障房對(duì)應(yīng)的收入標(biāo)準(zhǔn)和能夠買(mǎi)得起商品房的收入水平之間差距很大。換句話說(shuō)，蘇州城市夾心階層比例較高，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲特別敏感。由于大批剛需客群存在，蘇州更易吸引投資者，特別是在取消限購(gòu)以后，又進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

• 問(wèn) 2016房?jī)r(jià)走勢(shì)如何 會(huì)造成哪些影響
  答

  按照市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，價(jià)格都是由供需關(guān)系所決定的，那么房?jī)r(jià)本質(zhì)上是由城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市行政等級(jí)與人口凈流入等因素決定的。因此今天我們就看一下全國(guó)各個(gè)城市的行政等級(jí)、人口凈流入情況來(lái)看一下該城市2016年上漲的空間。 一、2016房?jī)r(jià)走勢(shì) 1. 房?jī)r(jià)上漲的城市： （1）北上廣深一線城市  2015年12月17日，同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值研究》報(bào)告顯示，在包括北上廣深等一線、省會(huì)及重點(diǎn)二線在內(nèi)的35個(gè)大中城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個(gè)，占比20%其中房?jī)r(jià)**高的深圳供需比數(shù)字**小，僅有0.57.供需比低的城市，這些城市房?jī)r(jià)上漲可能性大。 以供需比為0.91的上海為例，2014年常住人口2425.68萬(wàn)人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)；由于上海是整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，因此我們預(yù)測(cè)上海未來(lái)三年的潛在需求達(dá)到了1886萬(wàn)平米，在35個(gè)城市中位于前列。 （2）重點(diǎn)二線城市 在樣本中的重點(diǎn)二線城市中，成都、廈門(mén)、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游.他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的投資價(jià)值。 （3）省會(huì)城市 另有福州、合肥、石家莊等三個(gè)省會(huì)省市的供需比也在這一區(qū)間。供需比位于這一區(qū)間的城市，商品住宅具備較高的投資價(jià)值。 2. 去庫(kù)存壓力大的城市： 青島、長(zhǎng)春、蘭州、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、大連六個(gè)城市的供需比均超過(guò)3，大連供需比則達(dá)到7.18，成為樣本中供需關(guān)系失衡**嚴(yán)重的城市。這些地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存壓力大，房?jī)r(jià)的上漲壓力也大一些。  （1）重點(diǎn)二線城市 同樣作為重點(diǎn)二線城市，武漢、蘇州和重慶供需比排名卻并不理想，分別為1.96、2.03、2.03。主要原因在于這三個(gè)城市土地供給量偏大，導(dǎo)致其供需比上升。 （2）省會(huì)城市 東北的幾個(gè)省會(huì)城市和部分西北城市，由于供需比偏高，在城市投資價(jià)值排名中處于“墊底”的地位。如青島的供需比為3.07，長(zhǎng)春為3.27，蘭州為3.7，沈陽(yáng)為4.32，貴陽(yáng)為5.33，大連則高達(dá)7.18. 根據(jù)調(diào)研，對(duì)于部分供需比大于2.0的城市，且由于其經(jīng)濟(jì)放緩人口外流加速，未來(lái)市場(chǎng)容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫(kù)存壓力，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)累積較多，開(kāi)發(fā)商和投資者都要提高警惕，該類(lèi)型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽(yáng)、蘭州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連等。 以下為統(tǒng)計(jì)顯示的35個(gè)城市供需比排名，供需比越低，房?jī)r(jià)上漲的可能性越大，而供需比越高，則去庫(kù)存壓力更大，上漲的空間也較小。 二、2016各大城市人口流入規(guī)律 第一，高度集中在三大都市圈 人口流入超過(guò)100萬(wàn)的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。 長(zhǎng)三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無(wú)錫+常州=流入863萬(wàn)人。 珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬(wàn)人。 渤海灣北京+天津=流入684萬(wàn)人。 第二，非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。  流入人口超過(guò)100萬(wàn)的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門(mén)、武漢五大城市不在三大都市圈。 其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來(lái)GDP快速增長(zhǎng)的明星城市，分布在長(zhǎng)江中上游的樞紐位置，既是國(guó)家規(guī)劃中成渝都市圈、長(zhǎng)江中游城市群的核心，又得益于近年來(lái)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)。意外的是鄭州和廈門(mén)。 第三，其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯。 35個(gè)主要城市合計(jì)流入3778萬(wàn)人，其中前13個(gè)大城市就流入了2832萬(wàn)人，后面的22個(gè)二線城市，則只流入了946萬(wàn)人，相當(dāng)于總數(shù)的25%。 事實(shí)上，這22個(gè)二線城市，基本上都是各省的省會(huì)，或者經(jīng)濟(jì)中心，那么可以想象，省會(huì)以下的三四線城鎮(zhèn)，人口的停滯或者流失將不可避免。 三、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響房?jī)r(jià) 人口流入雖然重要，但并非影響房?jī)r(jià)的唯一要素。例如，近五年來(lái)東莞人口凈流入位居全國(guó)第五，佛山人口凈流入位居全國(guó)第九，但這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)與區(qū)域內(nèi)的兩個(gè)中心城市廣州和深圳均有較大的差距。這種差距背后的因素在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同。   一般來(lái)說(shuō)，服務(wù)業(yè)強(qiáng)的城市，往往是因?yàn)閭鹘y(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)等已經(jīng)逐漸外遷，整個(gè)城市的發(fā)展實(shí)力在提升。服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的背后，往往是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)以及商圈繁榮的一面，此類(lèi)物業(yè)對(duì)于房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用很高。 像東莞、佛山等勞動(dòng)密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來(lái)人口也很多，但流動(dòng)性比較強(qiáng)，因此并沒(méi)有轉(zhuǎn)化為有效購(gòu)買(mǎi)力。相比之下，以服務(wù)業(yè)為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩(wěn)定性好，他們留下來(lái)落戶的機(jī)會(huì)、能力和愿望也要強(qiáng)很多。通俗來(lái)說(shuō)就是，二產(chǎn)和三產(chǎn)的財(cái)富集中度不同。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后，對(duì)應(yīng)的是這個(gè)城市的行政等級(jí)，在區(qū)域中所處的地位以及教育、醫(yī)療等公共資源的分配。因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后和城市的行政等級(jí)是緊密相關(guān)的。行政級(jí)別高的城市，會(huì)帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入，對(duì)于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市規(guī)劃方面都會(huì)更有優(yōu)勢(shì)。 所以，決定未來(lái)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)還有兩個(gè)因素：三產(chǎn)的發(fā)展水平和公共配套服務(wù)。行政級(jí)別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周?chē)鞘械馁Y源，因此像南京，雖然GDP總量不如蘇州、無(wú)錫；廈門(mén)GDP總量不如泉州，但南京、廈門(mén)因?yàn)樾姓?jí)別高、資源豐富，因此房?jī)r(jià)卻更高。