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• 151****2986

  現(xiàn)在的房?jī)r(jià)跟十年前比較上升了一倍，深證房?jī)r(jià)更是上漲了505%。房?jī)r(jià)逐步上升，能夠全款買(mǎi)房的購(gòu)房者越來(lái)越少，背上房奴包袱的購(gòu)房者越來(lái)越多。購(gòu)房者在這種壓力下，肯定要吐槽房?jī)r(jià)到底是“吃啥長(zhǎng)大的”，下面請(qǐng)具體查看房?jī)r(jià)上漲的五大因素。 1、購(gòu)房者工資收入 客觀來(lái)說(shuō)，目前國(guó)人工資收入漲幅很大看，這對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)起決定性的作用。 ①居民可支配收入：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)，在2003年到2013年十年期間，居民的可支配收入從8472.2元上漲到了26955.1元，漲幅超過(guò)兩倍。除此之外，農(nóng)民家庭人均收入也上漲了2.4倍； ②人均工資水平來(lái)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2005年到2014年，中國(guó)城鎮(zhèn)單位就業(yè)平均工資從18200元漲到56360元漲，幅近兩倍。 而從2004年到2014年中國(guó)商品房房?jī)r(jià)上漲2.125倍，與城鎮(zhèn)家庭工資收入上漲幅度相差確實(shí)不多。 2、城市人口增多 在城市化進(jìn)程的推進(jìn)中，我國(guó)城市化人口已經(jīng)從1995年的29%增加到2014年的54.77%。去城市的人口多了，住房需求就變得旺盛，肯定會(huì)推高房?jī)r(jià)。 另外，城市外來(lái)人口多事受過(guò)良好教育的青年人，他們的工作能力、收入水平也很高，其中部分人員已經(jīng)長(zhǎng)久居住在城市中，買(mǎi)房就成為了必須的事情。經(jīng)合組織發(fā)2012年曾發(fā)布報(bào)告，中國(guó)人口超過(guò)1000萬(wàn)的大城市有十五座，其中外來(lái)人員和城郊居民的涌入帶動(dòng)了購(gòu)房需求，推動(dòng)了房?jī)r(jià)。 3、投資渠道少，更多人投資房地產(chǎn) 中國(guó)GDP長(zhǎng)速高，房?jī)r(jià)自然上漲。同時(shí)，財(cái)富增長(zhǎng)了，而資金富裕人口的投資渠道有限，且收益低?；稹⒈ｋU(xiǎn)市場(chǎng)不夠發(fā)達(dá)，投資房地產(chǎn)就成了很多人的選擇。事實(shí)也證明，房地產(chǎn)投資回報(bào)率也是十分樂(lè)觀的。在2005年到2014年期間，受政府調(diào)控，房?jī)r(jià)反彈也嚴(yán)重，房地產(chǎn)成為回報(bào)率**高、安全行較高的的投資方式。資金投入越多，房?jī)r(jià)上漲就越明顯。 4、國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)控制房?jī)r(jià)影響不大 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也對(duì)房?jī)r(jià)的變化起到不小的作用。“國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)十五條”，包括2015年的“9.27放貸新政”對(duì)房?jī)r(jià)的影響不是很大，雖然房?jī)r(jià)會(huì)有暫時(shí)性的穩(wěn)固或者下跌，但之后還是會(huì)上漲。 直到2014~2015年，受房產(chǎn)庫(kù)存的積壓，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。但是為了避免危機(jī)，國(guó)家出臺(tái)降準(zhǔn)降息、降**等相關(guān)政策的刺激性措施，房?jī)r(jià)又出現(xiàn)抬頭趨勢(shì)。 5、土地資源稀缺 受宅基地土地制度的制約，我國(guó)城市面積有限，能夠建房的土地資源也比較稀缺。另外土地使用權(quán)的出售時(shí)政府財(cái)政收入的一部分，居民需求核國(guó)家財(cái)政收入都太高了土地的價(jià)值。中新網(wǎng)此前報(bào)道，在1999~2015十七年間，全國(guó)土地出讓收入總額27.29萬(wàn)億元。開(kāi)發(fā)商想要從房產(chǎn)項(xiàng)目中獲益，只能在土地出讓金、建設(shè)成本等等投入總額的基礎(chǔ)上提高房?jī)r(jià)。 6、建房成本增大 土地價(jià)格在提高，鋼材、水泥等建材的價(jià)格也在提高，要向提高房屋的質(zhì)量，新菜里哦啊的使用成本也提高。另外，工作人員、包括工人的工資也有提高。綜合各種原因，建房成本增大，房?jī)r(jià)必漲無(wú)疑。 7、傳統(tǒng)觀念助長(zhǎng)房?jī)r(jià) 買(mǎi)房時(shí)中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念。我國(guó)居民速來(lái)都是以買(mǎi)房為主，只有在有房的基礎(chǔ)下，才能有家的感覺(jué)，很少有人能夠在持久租房的情況下活一輩子。中國(guó)人口多，按照這種節(jié)奏，買(mǎi)房的人也很多，需求大了，房?jī)r(jià)自然控制不住的上升。 房?jī)r(jià)上漲快有市場(chǎng)因素，也有人為因素?？赐晟衔目偨Y(jié)，你是否對(duì)房?jī)r(jià)上漲有了認(rèn)識(shí)？

  查看全文↓ 2016-05-17 10:33:55

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 樓市房?jī)r(jià)如何 為什么房?jī)r(jià)會(huì)暴漲得這么厲害
  答

  **近,昆山市區(qū)豪宅昆玉九里均價(jià)已達(dá)20000元/平方米,僅一月到二月這一個(gè)月的時(shí)間里房?jī)r(jià)就漲了6000元/平。 昆山房?jī)r(jià)單價(jià)首破2萬(wàn)! 一月份均價(jià)15000元/平左右,不足一月時(shí)間，昆玉九里房?jī)r(jià)漲幅達(dá)6000元/平，直逼21000元/平。歸根結(jié)底,該樓盤(pán)房?jī)r(jià)的飆漲除了占據(jù)絕佳的地段優(yōu)勢(shì)以及品牌房企的精心打造外,關(guān)鍵從去年至今各類(lèi)利好政策的頻出,在樓市前景一片大好的環(huán)境下，漲價(jià)也不足為奇。 昆山房?jī)r(jià)上漲的不僅昆玉九里,其他區(qū)域也有上漲,尤其是年前一直保持低調(diào)的城南房?jī)r(jià)也開(kāi)始蹭蹭的上漲。例如，昆城景苑1月份均價(jià)13000元/平,當(dāng)前價(jià)格為13500元/平、瓏庭在售毛坯房源1月均價(jià)為8800元/平,當(dāng)前價(jià)格為9000元/平、中星城際廣場(chǎng)1月價(jià)格為14000元/平,當(dāng)前價(jià)格為14500元/平。 城東區(qū)域也接過(guò)漲價(jià)大旗,不少熱銷(xiāo)樓盤(pán)項(xiàng)目也都紛紛提升房?jī)r(jià),漲幅明顯的為世茂東外灘,年前均價(jià)7800元/平,年后已上調(diào)1000元/平,新均價(jià)8800元/平。另外建滔裕景園、公園壹號(hào)也都有小幅上漲。 抓住購(gòu)房好時(shí)機(jī) **近政策頻出,房?jī)r(jià)還會(huì)上漲,想要買(mǎi)房的大家一定要抓緊了,眼下來(lái)看,不失為買(mǎi)房的好時(shí)機(jī),不過(guò)要量力而行,強(qiáng)調(diào)自住性。2015年股市上演了驚天大逆轉(zhuǎn),從年初的暴漲到年中暴跌,兩級(jí)分化將愈演愈烈。在如今的大市場(chǎng)環(huán)境下,“房地產(chǎn)不僅不會(huì)被壓下去,相反,會(huì)更穩(wěn)步發(fā)展”。 因?yàn)橄啾裙墒?、黃金,樓市投資仍然是**穩(wěn)健的投資方式。2015年樓市救市政策接二連三,從首套房、到二套房認(rèn)定以及**款均放寬至歷史低,同時(shí)央行5次降息之后,房貸也降至近7年新低,購(gòu)房者面臨極大的政策支持。但是,這樣的政策并非年年都有,誰(shuí)也難以預(yù)料以后是否還會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策。 剛需者該買(mǎi)還是得買(mǎi) 購(gòu)房要認(rèn)清是剛需還是投資,“有需要的還是得買(mǎi),投資的話可以持續(xù)觀望。若昆山供求沒(méi)發(fā)生大變動(dòng),以后大漲不可能,好的地段仍會(huì)微漲?！眲傂柚脴I(yè)者任何時(shí)候買(mǎi)房都是好時(shí)機(jī)。 剛需買(mǎi)房不要看市場(chǎng)大勢(shì),要住的還是要買(mǎi)的,而且目前也沒(méi)有更好的投資渠道,理財(cái)產(chǎn)品收益遠(yuǎn)比不上房子,作為普通老百姓,買(mǎi)房可當(dāng)作存錢(qián),不需要觀望。購(gòu)房者購(gòu)房更應(yīng)該從自身需求出發(fā),不存在時(shí)機(jī)之說(shuō),如果急需住房,看準(zhǔn)了就立刻出手。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)**重要的是評(píng)估自己對(duì)**及房貸的承受能力,不能因?yàn)橘?gòu)房對(duì)財(cái)務(wù)及生活產(chǎn)生嚴(yán)重影響。

• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)為什么這么高?
  答

  一首先這里是社會(huì)主義國(guó)家，房產(chǎn)是china，gdp主要來(lái)源。二城市化進(jìn)程在加速，城市在擴(kuò)大，地皮越來(lái)越來(lái)。三社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)家銀行把錢(qián)貸給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)放商唯利是圖，房?jī)r(jià)必然上漲四投資商從中朝中

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• 問(wèn) 為什么中國(guó)房?jī)r(jià)這么高啊 ？
  答

  房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)幕人士自曝：一套房子會(huì)壓垮中國(guó)！一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商告訴大家中國(guó)房?jī)r(jià)不能下跌的原因很多人都認(rèn)為開(kāi)發(fā)商都是些借著政策發(fā)不義之財(cái)?shù)募樯蹋墒?，事?shí)上，開(kāi)發(fā)商在全國(guó)性的房?jī)r(jià)上漲風(fēng)潮中一直處于一個(gè)很尷尬的地位。一方面，他們要冒著巨大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)面對(duì)一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受著政府和政府官員的盤(pán)剝；另一方面，還要忍受著消費(fèi)者的各種指責(zé)，當(dāng)著黑心肝的代言人。我在做第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，除了地價(jià)，我們要交六十四項(xiàng)行政性收費(fèi)。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地說(shuō)，如果這些收費(fèi)減少一半，中國(guó)的房?jī)r(jià)至少降三分之一。為了少交或者免交某些費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商必須想方設(shè)法拉關(guān)系走后門(mén)。我一直認(rèn)為房?jī)r(jià)過(guò)高**大的問(wèn)題，在于開(kāi)發(fā)商對(duì)政府官員的行賄賄行為由買(mǎi)房者承擔(dān)。而國(guó)家對(duì)房屋價(jià)格的控制事實(shí)上是加大了稅收，但是高稅收**后轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房者身上。中國(guó)**大的房地產(chǎn)商是誰(shuí)？各級(jí)政府，它們利用手里的土地批租，然后再向房地產(chǎn)商收取各種名目繁多的費(fèi)用，等房子建好了，賣(mài)出了它們還要向房地產(chǎn)商和購(gòu)房者收稅。房地產(chǎn)商有風(fēng)險(xiǎn)，可是，各級(jí)政府那是包賺不賠啊。其實(shí)房地產(chǎn)也是風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，只是和股票等玩意相比，它不會(huì)一夜之間讓你血本無(wú)歸而已。作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我真希望中國(guó)各級(jí)政府的官員不要自從數(shù)據(jù)去分析GDP的增加，而是從當(dāng)?shù)仄胀彝サ哪晔杖牒彤?dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)的比例去看。我一直想問(wèn)他們一句話，你們政府認(rèn)為用一個(gè)普通家庭20-30年的全部收入去換一套只能用幾十年的房子，正常嗎？一套房子，**掏空了上代人的積蓄，分期付款讓這代人沒(méi)有什么積蓄，這是哪個(gè)國(guó)家能干出來(lái)的事情？可是這奇妙的事情就發(fā)生在社會(huì)主義的中國(guó)。房產(chǎn)只是眾多產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)，但卻掏空了人們大量積蓄和未來(lái)收入。房?jī)r(jià)當(dāng)然與開(kāi)發(fā)商有直接關(guān)系，可是，那更多的是一種無(wú)奈。提高房?jī)r(jià)，使他們?yōu)榱说钟唢L(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不得不做的自我保護(hù)。資金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流動(dòng)資金的，沒(méi)有流動(dòng)資金，再大的企業(yè)也無(wú)法運(yùn)作。所以對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們更關(guān)注的是現(xiàn)金流，房子漲了當(dāng)然好，可以賺得額外的利潤(rùn)，但是，你要明白一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售時(shí)間越長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商本身越不利，只有傻瓜才會(huì)捂盤(pán)惜售，那要捂到什么時(shí)候才是個(gè)頭？企業(yè)及時(shí)套現(xiàn)才是正路。開(kāi)發(fā)商必須遵循生意規(guī)則，你如果硬要開(kāi)發(fā)商要有良心，不能漲價(jià)，那我要說(shuō)，這話你跟中國(guó)政府說(shuō)**好。誰(shuí)控制了土地，誰(shuí)就控制了房?jī)r(jià)。所以，中國(guó)的房?jī)r(jià)不是控制在開(kāi)發(fā)商手里而是控制在政府手里的，只是這個(gè)道理一般人不明白。囤積土地是需要巨額資金的，就像生意人所說(shuō)的壓貨，你能壓多少貨？賣(mài)幾十年？對(duì)有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，適當(dāng)壓一兩塊土地，保證公司開(kāi)發(fā)的延續(xù)性，節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本是完全必要的，壓多了，誰(shuí)有那么大的資金？有這個(gè)能力的只有政府！房地產(chǎn)行業(yè)的大部分利潤(rùn)都被收到政府的口袋去了，尤其是在現(xiàn)在以拍賣(mài)拿地的現(xiàn)狀下更是如此。說(shuō)個(gè)**簡(jiǎn)單的，某城市的地王，44億的標(biāo)價(jià)，土地面積1.3709萬(wàn)平方米，容積率4.8，總建筑面積6.58萬(wàn)平方米，樓面價(jià)就是6萬(wàn)多。也就是說(shuō)，房子還沒(méi)建，政府就已經(jīng)揣到自己口袋這么多錢(qián)了。國(guó)土局為什么那么容易出貪官，受賄原因全是那紅線內(nèi)外一米，或者容積率那零點(diǎn)幾的小數(shù)！很多朋友都以為，開(kāi)發(fā)商是想咋建就咋建，可是事實(shí)根本不是那么回事，國(guó)家政策在那里呢，土地競(jìng)拍就是一把刀，容積率又是二把刀，直接就限制了房屋總量的提高。地價(jià)是樓價(jià)構(gòu)成中的一個(gè)主要因素，它的高低決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。所以，一道政府搞房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的宏觀調(diào)控我就發(fā)笑，他們不是少收點(diǎn)地價(jià)，而是加稅，你說(shuō)，這不是更加推動(dòng)房?jī)r(jià)高企嗎？經(jīng)常有朋友問(wèn)我，一個(gè)平方米的房子的成本有多少？我告訴他，其實(shí)，直接成本很小，比如我這個(gè)項(xiàng)目，建筑成本大概在1850-2500之間。包括：土建，裝飾，園林，水電！土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎(chǔ)；裝飾部分80元/m2，包括外墻磚，入戶門(mén)，欄桿和鋁合金窗等；園林大概550元/m2；水電大概250元/m2，包括電纜，智能安裝，及室外排水設(shè)施。 其實(shí)，要算房子的成本還要加上營(yíng)銷(xiāo)成本、財(cái)務(wù)成本、各種營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等等。 就說(shuō)，那容積率吧，我要不是通過(guò)卿至泰把它提高了，就原來(lái)批的1.7，我根本賺不到什么錢(qián)。說(shuō)到這里，我不免又要羅嗦幾句，說(shuō)說(shuō)什么是容積率。容積率就是總建筑面積與用地面積的比率?？墒牵瑖?guó)家還有個(gè)規(guī)定，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3。嘿嘿，要是都按這個(gè)來(lái)，在考慮到光照指數(shù)，開(kāi)發(fā)商根本賺不到錢(qián)。所以，大家就各顯神通提高容積率。關(guān)鍵是送多少錢(qián)。容積率相對(duì)真實(shí)的只有別墅。所以更加賣(mài)得死貴。放眼全國(guó)，無(wú)論哪里，開(kāi)發(fā)商和規(guī)劃局都在一起愚弄人民。當(dāng)然其中的公關(guān)費(fèi)很可觀，但與房?jī)r(jià)利潤(rùn)相比實(shí)在是太劃算了。 正因?yàn)槿莘e率是可以托關(guān)系修改的，所以，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)傻傻的按照既定好的容積率來(lái)開(kāi)發(fā)。 我曾經(jīng)跟卿至泰說(shuō)過(guò)這樣的話：“面粉漲價(jià)了，包子饅頭能不漲？”他笑了，我也笑了。大家在罵房地產(chǎn)商黑心致使房?jī)r(jià)猛漲的時(shí)候，誰(shuí)也沒(méi)有注意土地現(xiàn)價(jià)早已漲過(guò)房?jī)r(jià)的漲幅了?，F(xiàn)在地方財(cái)政就是土地財(cái)政，地方政府拼命要賣(mài)土地賺錢(qián)，中央想控制都控制不了，你看現(xiàn)在全國(guó)各地哪個(gè)城市的城區(qū)面積都在不斷蔓延。房?jī)r(jià)的高低有無(wú)標(biāo)準(zhǔn)。答：房?jī)r(jià)乃政府能夠忍受的價(jià)格，房產(chǎn)現(xiàn)象只是中國(guó)政治經(jīng)濟(jì)體系的一個(gè)表征。 我有時(shí)覺(jué)得政府官員真的是很蠢，一塊地，如果作為住房用地來(lái)賣(mài)，那么他所得到的稅收只有賣(mài)房那么一次的稅收，而一套房子可用年限至少有4-50年，甚至70年也就是說(shuō)政府這4-50年就收這么一次稅。但如果作為工業(yè)用地，做廠房，做企業(yè)，那么政府可以年年向企業(yè)商家收稅，所以對(duì)于政府來(lái)說(shuō)賣(mài)地建房是下下策的方法。但是，為什么他們還要買(mǎi)呢？因?yàn)橐粋€(gè)地方的一屆領(lǐng)導(dǎo)做多干五年，他做事只管這五年自己的財(cái)政收入，至于五年以后，他都不知道調(diào)到什么地方去了，所以，一屆又一屆政府是只管現(xiàn)在不管將來(lái)??！現(xiàn)在**搞笑的還是那個(gè)招掛拍制度。據(jù)說(shuō)這個(gè)制度是向香港學(xué)習(xí)的，可是人家那是民主社會(huì)，法律多健全?。靠墒窃趦?nèi)地，這制度一出臺(tái)就為政府官員游戲法律提供了更多的空間。沒(méi)實(shí)行這個(gè)制度以前買(mǎi)土地，一般只需要出個(gè)10來(lái)萬(wàn)撐死100來(lái)萬(wàn)忽悠賄賂一下國(guó)土局的實(shí)權(quán)人士乃至一把手，那么土地譬如說(shuō)本來(lái)價(jià)值1000萬(wàn)的土地，一把手銀子撈足大筆一揮也許2，300萬(wàn)就搞到手了，反正都是公家的地。而現(xiàn)在呢？實(shí)行的正規(guī)的招拍掛，一般人就不大敢便宜賣(mài)了，你要敢這樣做，不是下臺(tái)也得雙規(guī)，官員們心里也是有點(diǎn)忌憚的。那么，價(jià)值1000萬(wàn)的土地可能就的掏出1500萬(wàn)銀子才能擺得平，即使你有關(guān)系后臺(tái)夠硬那么**少也得7、800萬(wàn)才能堵上眾人的嘴巴。因?yàn)槟軌蚋惴康禺a(chǎn)資質(zhì)，能拿到土地的老板哪個(gè)是沒(méi)有后臺(tái)的，哪個(gè)是后臺(tái)不硬的？你以關(guān)系拿到了，那我拿不到我可以利用我的關(guān)系在后面捅你一刀還可以名正言順的把你身后的后臺(tái)給拉下馬。所以土地這塊上多出來(lái)的價(jià)格是誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？當(dāng)然是羊毛出在羊身上。開(kāi)發(fā)商不可能善良到自掏腰包，當(dāng)然的把房?jī)r(jià)抬上去。 制度是決定資源分配的根本原則，可笑某些人還在寄希望于宏觀調(diào)控，根本的原則不調(diào)，怎么調(diào)都是空調(diào)！我問(wèn)過(guò)一個(gè)規(guī)劃局長(zhǎng)，“作為一個(gè)規(guī)劃局的局長(zhǎng)，你從你的角度說(shuō)說(shuō)，政府能不能暫時(shí)不賣(mài)地？”他笑著說(shuō)：“不賣(mài)地，哪里來(lái)錢(qián)養(yǎng)活那些公務(wù)員？” 在房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于地產(chǎn)商追求高回報(bào)大家不能有過(guò)多指責(zé)，因?yàn)橹鹄瞧髽I(yè)的本能。大家應(yīng)該關(guān)心的是，一些地方政府特別是個(gè)別貪官不顧國(guó)家的一系列制度規(guī)范，為了自己的一己私利，他們憑什么濫用公權(quán)利？用公權(quán)利牟利呢？在地方政府政績(jī)觀的支配下，特別是一些官員在金錢(qián)誘惑下，都能想出應(yīng)對(duì)、變通的對(duì)策。比如說(shuō)：招拍掛制度，很輕易地就被地方政府架空，當(dāng)做擺設(shè)。另一方面，對(duì)于土地的違法行為，恫嚇的多，實(shí)際上處理過(guò)軟。國(guó)家確實(shí)處理了一批土地違法者，但是，輕描淡寫(xiě)地給省級(jí)干部、主管領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)處分，起不了太大作用。一些受處分的領(lǐng)導(dǎo)干部，不但毫發(fā)無(wú)損，有些官帽子還越戴越大呢。 以前我只是一個(gè)搞建筑的，現(xiàn)在做上了房地產(chǎn)，干什么吆喝什么，我現(xiàn)在就不得不研究國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的有關(guān)政策，就不能不千方百計(jì)地和對(duì)我有用的各級(jí)部門(mén)官員打交道。作為一個(gè)做房地產(chǎn)的商人，我的腦子里一直有一個(gè)聲音：“一套房子會(huì)壓垮中國(guó)?！?為什么這么講？因?yàn)槲议_(kāi)始加入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，正值香港經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴不久，香港很多老百姓正經(jīng)歷負(fù)資產(chǎn)的風(fēng)暴。什么是負(fù)資產(chǎn)呢？我現(xiàn)在簡(jiǎn)單說(shuō)一下：房?jī)r(jià)一旦提高，你要它降那是非常困難的，為什么？因?yàn)殂y行跟房?jī)r(jià)捆在一起呢，房?jī)r(jià)一旦升高，你買(mǎi)房子，如果你要做貸款，是不是要以市值做貸款？肯定不是拿凈值做貸款吧？得，這就出現(xiàn)了問(wèn)題，一旦房?jī)r(jià)大幅度下跌，就像97、98年的香港，遇到到亞洲金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)100萬(wàn)的房子只剩40萬(wàn)的價(jià)值，可是你的貸款是七成，也就是，這時(shí)候你借了銀行70萬(wàn)，可是房子現(xiàn)在的價(jià)值只有40萬(wàn)！現(xiàn)在，你把房子賣(mài)掉還給銀行，你還欠銀行30萬(wàn)，這時(shí)候，你應(yīng)該怎么做呢？你應(yīng)該不還了，把房子給銀行算了，我何必再賠30萬(wàn)呢?？墒牵愀劾习傩债?dāng)時(shí)并沒(méi)有把房子給銀行，為什么？因?yàn)橄愀塾泻芡暾男庞皿w系，你一旦把房子給銀行，你的信用就完了，以后你找工作、創(chuàng)業(yè)、納稅甚至生活都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，你不能擁有私家車(chē)，不能到高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所等等。所以，香港老百姓沒(méi)有辦法，只好硬抗著。可是，中國(guó)大陸就不同啦，因?yàn)闆](méi)有完整的信用體系和社會(huì)保障體系，如果出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)，老百姓立刻就會(huì)把房子扔給銀行，那時(shí)候，比亞洲金融風(fēng)暴和美國(guó)次貸危機(jī)的金融風(fēng)暴馬上就席卷全國(guó)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)馬上就到退三十年。 所以，很多朋友總寄希望于宏觀調(diào)控，認(rèn)為國(guó)家出了重拳房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)降下來(lái)，可是，你不明白，中央可明白宏觀調(diào)控政策所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)以及把金融機(jī)構(gòu)搭上去的銀行風(fēng)險(xiǎn)呢。 再說(shuō)，各地方政府能讓房?jī)r(jià)下來(lái)嗎？房?jī)r(jià)一下來(lái)，GDP立刻就降好多個(gè)百分點(diǎn)，政績(jī)?cè)趺此悖慷愂赵趺词?？地方?cái)政怎么來(lái)錢(qián)？銀行壞賬是不是又要超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)若干個(gè)百分點(diǎn)？但是，不宏觀調(diào)控好不好？也不行，那就是第二個(gè)日本泡沫。二者泡沫就會(huì)造成經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，物價(jià)上漲，通貨膨脹，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本提高。所以，還要調(diào)控，而調(diào)控的主要手段就是緊縮銀根，提高利率，而這樣的做法作打得一個(gè)惡果就是叫制造業(yè)賺不到錢(qián)，使得制造業(yè)老板把錢(qián)從制造業(yè)抽出來(lái)投入股市、房市從而使泡沫越來(lái)越大。這不是似乎進(jìn)入了一個(gè)怪圈？永遠(yuǎn)也解決不了問(wèn)題？老百姓就要坐等災(zāi)難的到來(lái)而無(wú)能為力？其實(shí)有辦法，這辦法就是讓這房?jī)r(jià)高企的始作俑者放棄對(duì)房?jī)r(jià)的操控。大家知道，房地產(chǎn)項(xiàng)目，立項(xiàng)到開(kāi)工，一直到峻工驗(yàn)收合格包括期間的銷(xiāo)售等等環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有政府的影子，就連**后的房地產(chǎn)交易中心，那本來(lái)應(yīng)該是個(gè)類(lèi)似市場(chǎng)之類(lèi)的東西吧？那也是國(guó)土局下屬的事業(yè)單位。大家知道只要有政府影子的地方就一定有濫用職權(quán)，而濫用職權(quán)就意味著腐敗，而這樣也就提高了交易成本。所以，讓政府推出這些所謂的監(jiān)管，或者減少監(jiān)管，或者公開(kāi)監(jiān)管，都會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)減少腐敗，減少成本，**主要的就是那么行政性的收費(fèi)項(xiàng)目能不能取消呢？我就不明白一件事，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中你收了建筑公司的稅、驗(yàn)收合格以后你又收了房地產(chǎn)公司的稅、交易過(guò)程中你又收了房地產(chǎn)公司和買(mǎi)房者雙方的稅，這些稅不就是用來(lái)支付你那些行政機(jī)構(gòu)的費(fèi)用的嗎？你政府為什么還要重新再收一遍呢？

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• 問(wèn) 中國(guó)房?jī)r(jià)為什么這么貴？怎么才能使房?jī)r(jià)降低？
  答

  分析問(wèn)題一定要全面，高房?jī)r(jià)的主要成因，不是因?yàn)槌捶康娜硕啵绻績(jī)r(jià)是炒起來(lái)的，那到現(xiàn)在為止，房?jī)r(jià)即遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)老百姓的承受能力，再加上調(diào)控的加大，一般而言，房?jī)r(jià)一定會(huì)奔潰，但是事實(shí)上房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。所以，炒房者并非高房?jī)r(jià)的主因。主要原因，是保障性住房的缺失，導(dǎo)致了商品房的形成了強(qiáng)有力的硬性需求。

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• 問(wèn) 為什么中國(guó)房?jī)r(jià)這么高？未來(lái)房?jī)r(jià)的走向是怎樣的？
  答

  現(xiàn)在的調(diào)控的確是動(dòng)了真格，現(xiàn)在還在搶房炒房，不久將來(lái)房子將成了燙手的山芋。數(shù)據(jù)顯示，一線城市調(diào)控嚴(yán)厲，引發(fā)的房?jī)r(jià)急跌已經(jīng)告一段落，后期或?qū)⑦M(jìn)入陰跌階段，北京主要學(xué)區(qū)近三個(gè)月房?jī)r(jià)領(lǐng)跌，學(xué)區(qū)泡沫正在減退，樓市調(diào)控政策仍將持續(xù)，長(zhǎng)效機(jī)制框架的雛形已經(jīng)確立，政策制度不支持房?jī)r(jià)的繼續(xù)快速上漲，現(xiàn)在仍是有不少人并不認(rèn)可房?jī)r(jià)跌了，特別是一些數(shù)套房的炒房者更是不愿意相信，還在幻想著漲價(jià)，再等一個(gè)月或兩個(gè)月。在看北京的成交量與二手房?jī)r(jià)格，就會(huì)明白當(dāng)前北京樓市外傷明顯內(nèi)傷嚴(yán)重，根據(jù)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，當(dāng)一個(gè)城市的人均住宅面積達(dá)到或者超過(guò)33平米的時(shí)候，說(shuō)明這個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始過(guò)剩了。而如今咱們的人均居住面積已經(jīng)達(dá)到40平米，換句話說(shuō)，現(xiàn)如今并不缺房子，房?jī)r(jià)之所以這么高，那是因?yàn)樨泿艑捤?，大量資金加杠桿進(jìn)入樓市，歸根結(jié)底還是投機(jī)炒房過(guò)熱，現(xiàn)在的你清楚了嗎？

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