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• 134****5585

  一首先這里是社會主義國家，房產是china，gdp主要來源。
  二城市化進程在加速，城市在擴大，地皮越來越來。
  三社會主義經濟制度是市場經濟，國家銀行把錢貸給開發(fā)商，開放商唯利是圖，房價必然上漲
  四投資商從中朝中

  查看全文↓ 2018-06-03 11:43:15
• 152****2264

  房價如此之高十大原因大剖析
  　　房價無疑是當今中國**熱門的詞匯，街頭巷尾、公園地鐵、人大會議，但凡有人群聚集的地方，都離不開房價這個話題。這說明了什么呢?說明住房問題與個人及家庭利益的緊密相關，說明想買房的人太多了。無論是唱漲的，還是喊跌的，他們可以爭得面紅耳赤，彼此的論點論據差去十萬八千里，但有一點卻是共同的：那就是都希望擁有自己的房子。
  
  　　這是當代中國一個奇怪的悖論，這種現象所折射出來深層次因素，正是導致中國房價持續(xù)上漲的根本動力：想買房的人太多了。
  
  　　要把握房價的走勢，就需要認識中國城市房地產的性質，回答一個問題：中國城市房地產的本質與內在價值是什么?由哪些要素構成?受哪些因素影響?我認為，中國城市房地產內在價值主要由五個要素構成，或者說，主要受到五個因素的影響：即土地、產品、資源、資本、文化心理。了解這五個因素是如何作用于房地產的供求關系，自然就能夠對中國房價的走勢有一個清晰的判斷。
  
  　　現在，就讓我們從五個方面出發(fā)，系統地來透視一下中國房價問題吧。
  
  　　1、房價持續(xù)上漲，我國土地制度首負其責。長期以來，中國城鄉(xiāng)二元的土地制度導致城市建設土地資源極為稀缺，用于房地產開發(fā)的建設用地更是少之又少，換句話說，就是供給嚴重不足，源頭缺水。在城市發(fā)展過程中，既要堅守十八億畝的耕地紅線，又不能釋放集體建設用地進入市場，還要滿足高速城市化進程建設用地的需要，這個矛盾有多大，可想而知。據統計，我國城市建成區(qū)面積為3.84萬平方公里，僅占國土面積的0.4%，而農村宅基地面積約為16.8萬平方公里，約占國土面積的1.75%，房地產用地僅占全國建設用地的4.5%，可見城鄉(xiāng)土地量級差別之大和商品房土地供應的稀缺。一言以蔽之：人多地少。
  
  　　2、持續(xù)上漲的房價與中國的經濟發(fā)展模式密切相關。中國經濟增長主要依靠投資性推動，由于行政管制、區(qū)域壟斷與缺乏創(chuàng)新，形成大量的重復建設和產能過剩;由于知識產權制度不完善及金融支持不足，高端產業(yè)、創(chuàng)新產業(yè)發(fā)育緩慢，低端產業(yè)間競爭激烈，產業(yè)結構極不合理。由于缺乏高端產業(yè)的拉動，缺乏創(chuàng)新產業(yè)的吸引，大量的投資通過各種渠道持續(xù)涌入房地產行業(yè)，尋求避險和盈利，拉動了地價房價的上漲。一言以蔽之：錢多業(yè)少。
  
  　　3、持續(xù)上漲的房價與和我國以土地財政為基礎的城市化模式密切相關。分稅制后，地方財政收入逐年減少，財權和事權嚴重不對等，在這種情勢下，土地勢必成為城市經營與推動地方經濟發(fā)展的主要動力。這種的模式本質是，政府是經濟發(fā)展的火車頭(大公司)，土地財政是動力和燃油，因此，追求高地價是地方政府的必然選擇。從上述幾個方面可以看到，高房價、高地價根本不是房地產的問題，本質上是中國經濟發(fā)展模式與城市化模式的問題。

  查看全文↓ 2018-06-03 11:43:11
• 154****8353

  這是多種因素造成的，由地價的虛高、開發(fā)商和中介機構等層層抬升房價，炒房團炒作牟利和購房者的盲目購房等因素造成的。

  查看全文↓ 2018-06-03 11:43:05

相關問題

• 問 為什么中國房價這么高啊 ？
  答

  房地產業(yè)內幕人士自曝：一套房子會壓垮中國！一個房地產開發(fā)商告訴大家中國房價不能下跌的原因很多人都認為開發(fā)商都是些借著政策發(fā)不義之財的奸商，可是，事實上，開發(fā)商在全國性的房價上漲風潮中一直處于一個很尷尬的地位。一方面，他們要冒著巨大的風險來面對一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受著政府和政府官員的盤剝；另一方面，還要忍受著消費者的各種指責，當著黑心肝的代言人。我在做第一個房地產項目時，除了地價，我們要交六十四項行政性收費。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地說，如果這些收費減少一半，中國的房價至少降三分之一。為了少交或者免交某些費用，開發(fā)商必須想方設法拉關系走后門。我一直認為房價過高**大的問題，在于開發(fā)商對政府官員的行賄賄行為由買房者承擔。而國家對房屋價格的控制事實上是加大了稅收，但是高稅收**后轉嫁到了購房者身上。中國**大的房地產商是誰？各級政府，它們利用手里的土地批租，然后再向房地產商收取各種名目繁多的費用，等房子建好了，賣出了它們還要向房地產商和購房者收稅。房地產商有風險，可是，各級政府那是包賺不賠啊。其實房地產也是風險投資項目，只是和股票等玩意相比，它不會一夜之間讓你血本無歸而已。作為一個房地產開發(fā)商，我真希望中國各級政府的官員不要自從數據去分析GDP的增加，而是從當地普通家庭的年收入和當地的房價的比例去看。我一直想問他們一句話，你們政府認為用一個普通家庭20-30年的全部收入去換一套只能用幾十年的房子，正常嗎？一套房子，**掏空了上代人的積蓄，分期付款讓這代人沒有什么積蓄，這是哪個國家能干出來的事情？可是這奇妙的事情就發(fā)生在社會主義的中國。房產只是眾多產業(yè)中的一個，但卻掏空了人們大量積蓄和未來收入。房價當然與開發(fā)商有直接關系，可是，那更多的是一種無奈。提高房價，使他們?yōu)榱说钟唢L險和市場風險不得不做的自我保護。資金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流動資金的，沒有流動資金，再大的企業(yè)也無法運作。所以對于開發(fā)商來說，他們更關注的是現金流，房子漲了當然好，可以賺得額外的利潤，但是，你要明白一個樓盤的銷售時間越長，對開發(fā)商本身越不利，只有傻瓜才會捂盤惜售，那要捂到什么時候才是個頭？企業(yè)及時套現才是正路。開發(fā)商必須遵循生意規(guī)則，你如果硬要開發(fā)商要有良心，不能漲價，那我要說，這話你跟中國政府說**好。誰控制了土地，誰就控制了房價。所以，中國的房價不是控制在開發(fā)商手里而是控制在政府手里的，只是這個道理一般人不明白。囤積土地是需要巨額資金的，就像生意人所說的壓貨，你能壓多少貨？賣幾十年？對有實力的房地產開發(fā)商來說，適當壓一兩塊土地，保證公司開發(fā)的延續(xù)性，節(jié)約運營成本是完全必要的，壓多了，誰有那么大的資金？有這個能力的只有政府！房地產行業(yè)的大部分利潤都被收到政府的口袋去了，尤其是在現在以拍賣拿地的現狀下更是如此。說個**簡單的，某城市的地王，44億的標價，土地面積1.3709萬平方米，容積率4.8，總建筑面積6.58萬平方米，樓面價就是6萬多。也就是說，房子還沒建，政府就已經揣到自己口袋這么多錢了。國土局為什么那么容易出貪官，受賄原因全是那紅線內外一米，或者容積率那零點幾的小數！很多朋友都以為，開發(fā)商是想咋建就咋建，可是事實根本不是那么回事，國家政策在那里呢，土地競拍就是一把刀，容積率又是二把刀，直接就限制了房屋總量的提高。地價是樓價構成中的一個主要因素，它的高低決定了房地產市場的走向。所以，一道政府搞房地產市場所謂的宏觀調控我就發(fā)笑，他們不是少收點地價，而是加稅，你說，這不是更加推動房價高企嗎？經常有朋友問我，一個平方米的房子的成本有多少？我告訴他，其實，直接成本很小，比如我這個項目，建筑成本大概在1850-2500之間。包括：土建，裝飾，園林，水電！土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎；裝飾部分80元/m2，包括外墻磚，入戶門，欄桿和鋁合金窗等；園林大概550元/m2；水電大概250元/m2，包括電纜，智能安裝，及室外排水設施。 其實，要算房子的成本還要加上營銷成本、財務成本、各種營業(yè)稅、土地增值稅等等。 就說，那容積率吧，我要不是通過卿至泰把它提高了，就原來批的1.7，我根本賺不到什么錢。說到這里，我不免又要羅嗦幾句，說說什么是容積率。容積率就是總建筑面積與用地面積的比率?？墒?，國家還有個規(guī)定，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3。嘿嘿，要是都按這個來，在考慮到光照指數，開發(fā)商根本賺不到錢。所以，大家就各顯神通提高容積率。關鍵是送多少錢。容積率相對真實的只有別墅。所以更加賣得死貴。放眼全國，無論哪里，開發(fā)商和規(guī)劃局都在一起愚弄人民。當然其中的公關費很可觀，但與房價利潤相比實在是太劃算了。 正因為容積率是可以托關系修改的，所以，沒有哪個開發(fā)商會傻傻的按照既定好的容積率來開發(fā)。 我曾經跟卿至泰說過這樣的話：“面粉漲價了，包子饅頭能不漲？”他笑了，我也笑了。大家在罵房地產商黑心致使房價猛漲的時候，誰也沒有注意土地現價早已漲過房價的漲幅了?，F在地方財政就是土地財政，地方政府拼命要賣土地賺錢，中央想控制都控制不了，你看現在全國各地哪個城市的城區(qū)面積都在不斷蔓延。房價的高低有無標準。答：房價乃政府能夠忍受的價格，房產現象只是中國政治經濟體系的一個表征。 我有時覺得政府官員真的是很蠢，一塊地，如果作為住房用地來賣，那么他所得到的稅收只有賣房那么一次的稅收，而一套房子可用年限至少有4-50年，甚至70年也就是說政府這4-50年就收這么一次稅。但如果作為工業(yè)用地，做廠房，做企業(yè)，那么政府可以年年向企業(yè)商家收稅，所以對于政府來說賣地建房是下下策的方法。但是，為什么他們還要買呢？因為一個地方的一屆領導做多干五年，他做事只管這五年自己的財政收入，至于五年以后，他都不知道調到什么地方去了，所以，一屆又一屆政府是只管現在不管將來?。‖F在**搞笑的還是那個招掛拍制度。據說這個制度是向香港學習的，可是人家那是民主社會，法律多健全?。靠墒窃趦鹊?，這制度一出臺就為政府官員游戲法律提供了更多的空間。沒實行這個制度以前買土地，一般只需要出個10來萬撐死100來萬忽悠賄賂一下國土局的實權人士乃至一把手，那么土地譬如說本來價值1000萬的土地，一把手銀子撈足大筆一揮也許2，300萬就搞到手了，反正都是公家的地。而現在呢？實行的正規(guī)的招拍掛，一般人就不大敢便宜賣了，你要敢這樣做，不是下臺也得雙規(guī)，官員們心里也是有點忌憚的。那么，價值1000萬的土地可能就的掏出1500萬銀子才能擺得平，即使你有關系后臺夠硬那么**少也得7、800萬才能堵上眾人的嘴巴。因為能夠搞房地產資質，能拿到土地的老板哪個是沒有后臺的，哪個是后臺不硬的？你以關系拿到了，那我拿不到我可以利用我的關系在后面捅你一刀還可以名正言順的把你身后的后臺給拉下馬。所以土地這塊上多出來的價格是誰來承擔？當然是羊毛出在羊身上。開發(fā)商不可能善良到自掏腰包，當然的把房價抬上去。 制度是決定資源分配的根本原則，可笑某些人還在寄希望于宏觀調控，根本的原則不調，怎么調都是空調！我問過一個規(guī)劃局長，“作為一個規(guī)劃局的局長，你從你的角度說說，政府能不能暫時不賣地？”他笑著說：“不賣地，哪里來錢養(yǎng)活那些公務員？” 在房地產行業(yè)，對于地產商追求高回報大家不能有過多指責，因為逐利是企業(yè)的本能。大家應該關心的是，一些地方政府特別是個別貪官不顧國家的一系列制度規(guī)范，為了自己的一己私利，他們憑什么濫用公權利？用公權利牟利呢？在地方政府政績觀的支配下，特別是一些官員在金錢誘惑下，都能想出應對、變通的對策。比如說：招拍掛制度，很輕易地就被地方政府架空，當做擺設。另一方面，對于土地的違法行為，恫嚇的多，實際上處理過軟。國家確實處理了一批土地違法者，但是，輕描淡寫地給省級干部、主管領導一個處分，起不了太大作用。一些受處分的領導干部，不但毫發(fā)無損，有些官帽子還越戴越大呢。 以前我只是一個搞建筑的，現在做上了房地產，干什么吆喝什么，我現在就不得不研究國家關于房地產的有關政策，就不能不千方百計地和對我有用的各級部門官員打交道。作為一個做房地產的商人，我的腦子里一直有一個聲音：“一套房子會壓垮中國?！?為什么這么講？因為我開始加入房地產行業(yè)的時候，正值香港經歷亞洲金融風暴不久，香港很多老百姓正經歷負資產的風暴。什么是負資產呢？我現在簡單說一下：房價一旦提高，你要它降那是非常困難的，為什么？因為銀行跟房價捆在一起呢，房價一旦升高，你買房子，如果你要做貸款，是不是要以市值做貸款？肯定不是拿凈值做貸款吧？得，這就出現了問題，一旦房價大幅度下跌，就像97、98年的香港，遇到到亞洲金融危機，當時100萬的房子只剩40萬的價值，可是你的貸款是七成，也就是，這時候你借了銀行70萬，可是房子現在的價值只有40萬！現在，你把房子賣掉還給銀行，你還欠銀行30萬，這時候，你應該怎么做呢？你應該不還了，把房子給銀行算了，我何必再賠30萬呢?？墒?，香港老百姓當時并沒有把房子給銀行，為什么？因為香港有很完整的信用體系，你一旦把房子給銀行，你的信用就完了，以后你找工作、創(chuàng)業(yè)、納稅甚至生活都會出現問題，你不能擁有私家車，不能到高級消費場所等等。所以，香港老百姓沒有辦法，只好硬抗著?？墒?，中國大陸就不同啦，因為沒有完整的信用體系和社會保障體系，如果出現了負資產，老百姓立刻就會把房子扔給銀行，那時候，比亞洲金融風暴和美國次貸危機的金融風暴馬上就席卷全國，中國經濟馬上就到退三十年。 所以，很多朋友總寄希望于宏觀調控，認為國家出了重拳房地產價格就會降下來，可是，你不明白，中央可明白宏觀調控政策所帶來的金融風險以及把金融機構搭上去的銀行風險呢。 再說，各地方政府能讓房價下來嗎？房價一下來，GDP立刻就降好多個百分點，政績怎么算？稅收怎么收？地方財政怎么來錢？銀行壞賬是不是又要超過國際標準若干個百分點？但是，不宏觀調控好不好？也不行，那就是第二個日本泡沫。二者泡沫就會造成經濟過熱，物價上漲，通貨膨脹，企業(yè)運營成本提高。所以，還要調控，而調控的主要手段就是緊縮銀根，提高利率，而這樣的做法作打得一個惡果就是叫制造業(yè)賺不到錢，使得制造業(yè)老板把錢從制造業(yè)抽出來投入股市、房市從而使泡沫越來越大。這不是似乎進入了一個怪圈？永遠也解決不了問題？老百姓就要坐等災難的到來而無能為力？其實有辦法，這辦法就是讓這房價高企的始作俑者放棄對房價的操控。大家知道，房地產項目，立項到開工，一直到峻工驗收合格包括期間的銷售等等環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都有政府的影子，就連**后的房地產交易中心，那本來應該是個類似市場之類的東西吧？那也是國土局下屬的事業(yè)單位。大家知道只要有政府影子的地方就一定有濫用職權，而濫用職權就意味著腐敗，而這樣也就提高了交易成本。所以，讓政府推出這些所謂的監(jiān)管，或者減少監(jiān)管，或者公開監(jiān)管，都會讓房地產市場減少腐敗，減少成本，**主要的就是那么行政性的收費項目能不能取消呢？我就不明白一件事，在房地產項目的建設過程中你收了建筑公司的稅、驗收合格以后你又收了房地產公司的稅、交易過程中你又收了房地產公司和買房者雙方的稅，這些稅不就是用來支付你那些行政機構的費用的嗎？你政府為什么還要重新再收一遍呢？

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• 問 中國為什么房價這么高
  答

  中國房價到底高不高,這個問題已經不是問題了，這已經在全國人民心目中形成一個共識---高,而且是奇高。因為無論是從收入比還是絕對數而言，房價都已經到了所有人覺得非常高的程度了。但是中國房價為什么會這么高，到底是什么原因推高了房價，這有深刻明白這些原因才有可能理解中國房價如何才能降下來，老百姓如何才能買得起房?才能進行判斷房價的上漲趨勢。住房作為商品，是符合市場經濟中****基礎的供求關系的。住房價格水平符合市場經濟中供需均衡的規(guī)律--當住房供給大于需求時，房價下跌。當住房供給小于需求時，房價上漲。如果需求不變，供給減少時，房價上漲。如果供給不變時，需求增加，房價也上漲。中國現在的情況是有效供給渠道是減少的，需求卻急速增加，因此結果只有一個，就是房價飆漲。

  全部3個回答>
• 問 為什么中國房價這么高？未來房價的走向是怎樣的？
  答

  現在的調控的確是動了真格，現在還在搶房炒房，不久將來房子將成了燙手的山芋。數據顯示，一線城市調控嚴厲，引發(fā)的房價急跌已經告一段落，后期或將進入陰跌階段，北京主要學區(qū)近三個月房價領跌，學區(qū)泡沫正在減退，樓市調控政策仍將持續(xù)，長效機制框架的雛形已經確立，政策制度不支持房價的繼續(xù)快速上漲，現在仍是有不少人并不認可房價跌了，特別是一些數套房的炒房者更是不愿意相信，還在幻想著漲價，再等一個月或兩個月。在看北京的成交量與二手房價格，就會明白當前北京樓市外傷明顯內傷嚴重，根據經濟的規(guī)律，當一個城市的人均住宅面積達到或者超過33平米的時候，說明這個城市的房地產業(yè)開始過剩了。而如今咱們的人均居住面積已經達到40平米，換句話說，現如今并不缺房子，房價之所以這么高，那是因為貨幣寬松，大量資金加杠桿進入樓市，歸根結底還是投機炒房過熱，現在的你清楚了嗎？

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• 問 為什么房價那么高? 中國的房價為什么這么高
  答

  中央鉆了WTO沒有退出機制漏洞，無意落實開放市埸、匯率市埸化、降低關稅等加入時的承諾, 所以歐、美、曰等主要貿易伙伴在過渡期后紛紛否定中國市場經濟地位以孤立中國, 于是誰敢繼續(xù)投資中國？于是誰投資了不想辦法撤資？大家都知道未來沒有市場了，今天誰還安心去做企業(yè)？于是新的布局就提前開始了，外資開始出逃、李嘉誠跑了、國內投資客們跟著跑、權貴們不用說!于是中史大手推高股市、房市把人民幣資產高價賣給百姓，因為當官的都拿著人民幣要換回美元，一次性掏空百姓今后幾十年的人生，又可以把江河日下的經濟充成繁盛光明。。。完美!

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• 問 中國房價漲幅如何 為什么房價漲得這么厲害
  答

  現在的房價跟十年前比較上升了一倍，深證房價更是上漲了505%。房價逐步上升，能夠全款買房的購房者越來越少，背上房奴包袱的購房者越來越多。購房者在這種壓力下，肯定要吐槽房價到底是“吃啥長大的”，下面請具體查看房價上漲的五大因素。 1、購房者工資收入 客觀來說，目前國人工資收入漲幅很大看，這對房價的走勢起決定性的作用。 ①居民可支配收入：國家統計局統計過相關數據，在2003年到2013年十年期間，居民的可支配收入從8472.2元上漲到了26955.1元，漲幅超過兩倍。除此之外，農民家庭人均收入也上漲了2.4倍； ②人均工資水平來：國家統計局官網數據顯示，2005年到2014年，中國城鎮(zhèn)單位就業(yè)平均工資從18200元漲到56360元漲，幅近兩倍。 而從2004年到2014年中國商品房房價上漲2.125倍，與城鎮(zhèn)家庭工資收入上漲幅度相差確實不多。 2、城市人口增多 在城市化進程的推進中，我國城市化人口已經從1995年的29%增加到2014年的54.77%。去城市的人口多了，住房需求就變得旺盛，肯定會推高房價。 另外，城市外來人口多事受過良好教育的青年人，他們的工作能力、收入水平也很高，其中部分人員已經長久居住在城市中，買房就成為了必須的事情。經合組織發(fā)2012年曾發(fā)布報告，中國人口超過1000萬的大城市有十五座，其中外來人員和城郊居民的涌入帶動了購房需求，推動了房價。 3、投資渠道少，更多人投資房地產 中國GDP長速高，房價自然上漲。同時，財富增長了，而資金富裕人口的投資渠道有限，且收益低?；?、保險市場不夠發(fā)達，投資房地產就成了很多人的選擇。事實也證明，房地產投資回報率也是十分樂觀的。在2005年到2014年期間，受政府調控，房價反彈也嚴重，房地產成為回報率**高、安全行較高的的投資方式。資金投入越多，房價上漲就越明顯。 4、國家宏觀調控對控制房價影響不大 國家對房地產的調控也對房價的變化起到不小的作用。“國八條”、“國六條”、“國十五條”，包括2015年的“9.27放貸新政”對房價的影響不是很大，雖然房價會有暫時性的穩(wěn)固或者下跌，但之后還是會上漲。 直到2014~2015年，受房產庫存的積壓，房價出現下跌。但是為了避免危機，國家出臺降準降息、降**等相關政策的刺激性措施，房價又出現抬頭趨勢。 5、土地資源稀缺 受宅基地土地制度的制約，我國城市面積有限，能夠建房的土地資源也比較稀缺。另外土地使用權的出售時政府財政收入的一部分，居民需求核國家財政收入都太高了土地的價值。中新網此前報道，在1999~2015十七年間，全國土地出讓收入總額27.29萬億元。開發(fā)商想要從房產項目中獲益，只能在土地出讓金、建設成本等等投入總額的基礎上提高房價。 6、建房成本增大 土地價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，要向提高房屋的質量，新菜里哦啊的使用成本也提高。另外，工作人員、包括工人的工資也有提高。綜合各種原因，建房成本增大，房價必漲無疑。 7、傳統觀念助長房價 買房時中國人的傳統觀念。我國居民速來都是以買房為主，只有在有房的基礎下，才能有家的感覺，很少有人能夠在持久租房的情況下活一輩子。中國人口多，按照這種節(jié)奏，買房的人也很多，需求大了，房價自然控制不住的上升。 房價上漲快有市場因素，也有人為因素?？赐晟衔目偨Y，你是否對房價上漲有了認識？