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• 144****4491

  房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)幕人士自曝：一套房子會壓垮中國！
  一個房地產(chǎn)開發(fā)商告訴大家中國房價不能下跌的原因
  
  很多人都認(rèn)為開發(fā)商都是些借著政策發(fā)不義之財?shù)募樯?，可是，事實上，開發(fā)商在全國性的房價上漲風(fēng)潮中一直處于一個很尷尬的地位。一方面，他們要冒著巨大的風(fēng)險來面對一天比一天高的土地成本和政策成本，忍受著政府和政府官員的盤剝；另一方面，還要忍受著消費者的各種指責(zé)，當(dāng)著黑心肝的代言人。我在做第一個房地產(chǎn)項目時，除了地價，我們要交六十四項行政性收費。我和莫小平在核算成本，她深有感慨地說，如果這些收費減少一半，中國的房價至少降三分之一。為了少交或者免交某些費用，開發(fā)商必須想方設(shè)法拉關(guān)系走后門。我一直認(rèn)為房價過高**大的問題，在于開發(fā)商對政府官員的行賄賄行為由買房者承擔(dān)。而國家對房屋價格的控制事實上是加大了稅收，但是高稅收**后轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上。中國**大的房地產(chǎn)商是誰？各級政府，它們利用手里的土地批租，然后再向房地產(chǎn)商收取各種名目繁多的費用，等房子建好了，賣出了它們還要向房地產(chǎn)商和購房者收稅。房地產(chǎn)商有風(fēng)險，可是，各級政府那是包賺不賠啊。其實房地產(chǎn)也是風(fēng)險投資項目，只是和股票等玩意相比，它不會一夜之間讓你血本無歸而已。
  
  作為一個房地產(chǎn)開發(fā)商，我真希望中國各級政府的官員不要自從數(shù)據(jù)去分析GDP的增加，而是從當(dāng)?shù)仄胀彝サ哪晔杖牒彤?dāng)?shù)氐姆績r的比例去看。我一直想問他們一句話，你們政府認(rèn)為用一個普通家庭20-30年的全部收入去換一套只能用幾十年的房子，正常嗎？一套房子，**掏空了上代人的積蓄，分期付款讓這代人沒有什么積蓄，這是哪個國家能干出來的事情？可是這奇妙的事情就發(fā)生在社會主義的中國。房產(chǎn)只是眾多產(chǎn)業(yè)中的一個，但卻掏空了人們大量積蓄和未來收入。房價當(dāng)然與開發(fā)商有直接關(guān)系，可是，那更多的是一種無奈。提高房價，使他們?yōu)榱说钟唢L(fēng)險和市場風(fēng)險不得不做的自我保護。資金是有成本的，做生意的人都知道，做生意是需要流動資金的，沒有流動資金，再大的企業(yè)也無法運作。所以對于開發(fā)商來說，他們更關(guān)注的是現(xiàn)金流，房子漲了當(dāng)然好，可以賺得額外的利潤，但是，你要明白一個樓盤的銷售時間越長，對開發(fā)商本身越不利，只有傻瓜才會捂盤惜售，那要捂到什么時候才是個頭？企業(yè)及時套現(xiàn)才是正路。開發(fā)商必須遵循生意規(guī)則，你如果硬要開發(fā)商要有良心，不能漲價，那我要說，這話你跟中國政府說**好。誰控制了土地，誰就控制了房價。所以，中國的房價不是控制在開發(fā)商手里而是控制在政府手里的，只是這個道理一般人不明白。囤積土地是需要巨額資金的，就像生意人所說的壓貨，你能壓多少貨？賣幾十年？對有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，適當(dāng)壓一兩塊土地，保證公司開發(fā)的延續(xù)性，節(jié)約運營成本是完全必要的，壓多了，誰有那么大的資金？有這個能力的只有政府！
  
  房地產(chǎn)行業(yè)的大部分利潤都被收到政府的口袋去了，尤其是在現(xiàn)在以拍賣拿地的現(xiàn)狀下更是如此。說個**簡單的，某城市的地王，44億的標(biāo)價，土地面積1.3709萬平方米，容積率4.8，總建筑面積6.58萬平方米，樓面價就是6萬多。也就是說，房子還沒建，政府就已經(jīng)揣到自己口袋這么多錢了。國土局為什么那么容易出貪官，受賄原因全是那紅線內(nèi)外一米，或者容積率那零點幾的小數(shù)！很多朋友都以為，開發(fā)商是想咋建就咋建，可是事實根本不是那么回事，國家政策在那里呢，土地競拍就是一把刀，容積率又是二把刀，直接就限制了房屋總量的提高。地價是樓價構(gòu)成中的一個主要因素，它的高低決定了房地產(chǎn)市場的走向。所以，一道政府搞房地產(chǎn)市場所謂的宏觀調(diào)控我就發(fā)笑，他們不是少收點地價，而是加稅，你說，這不是更加推動房價高企嗎？
  
  經(jīng)常有朋友問我，一個平方米的房子的成本有多少？我告訴他，其實，直接成本很小，比如我這個項目，建筑成本大概在1850-2500之間。包括：土建，裝飾，園林，水電！土建是指毛坯大概1200元m2，包括地下室和基礎(chǔ)；裝飾部分80元/m2，包括外墻磚，入戶門，欄桿和鋁合金窗等；園林大概550元/m2；水電大概250元/m2，包括電纜，智能安裝，及室外排水設(shè)施。 其實，要算房子的成本還要加上營銷成本、財務(wù)成本、各種營業(yè)稅、土地增值稅等等。 就說，那容積率吧，我要不是通過卿至泰把它提高了，就原來批的1.7，我根本賺不到什么錢。
  
  說到這里，我不免又要羅嗦幾句，說說什么是容積率。容積率就是總建筑面積與用地面積的比率?？墒牵瑖疫€有個規(guī)定，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3。嘿嘿，要是都按這個來，在考慮到光照指數(shù)，開發(fā)商根本賺不到錢。所以，大家就各顯神通提高容積率。關(guān)鍵是送多少錢。容積率相對真實的只有別墅。所以更加賣得死貴。放眼全國，無論哪里，開發(fā)商和規(guī)劃局都在一起愚弄人民。當(dāng)然其中的公關(guān)費很可觀，但與房價利潤相比實在是太劃算了。 正因為容積率是可以托關(guān)系修改的，所以，沒有哪個開發(fā)商會傻傻的按照既定好的容積率來開發(fā)。 我曾經(jīng)跟卿至泰說過這樣的話：“面粉漲價了，包子饅頭能不漲？”他笑了，我也笑了。
  
  大家在罵房地產(chǎn)商黑心致使房價猛漲的時候，誰也沒有注意土地現(xiàn)價早已漲過房價的漲幅了?，F(xiàn)在地方財政就是土地財政，地方政府拼命要賣土地賺錢，中央想控制都控制不了，你看現(xiàn)在全國各地哪個城市的城區(qū)面積都在不斷蔓延。房價的高低有無標(biāo)準(zhǔn)。答：房價乃政府能夠忍受的價格，房產(chǎn)現(xiàn)象只是中國政治經(jīng)濟體系的一個表征。 我有時覺得政府官員真的是很蠢，一塊地，如果作為住房用地來賣，那么他所得到的稅收只有賣房那么一次的稅收，而一套房子可用年限至少有4-50年，甚至70年也就是說政府這4-50年就收這么一次稅。但如果作為工業(yè)用地，做廠房，做企業(yè)，那么政府可以年年向企業(yè)商家收稅，所以對于政府來說賣地建房是下下策的方法。但是，為什么他們還要買呢？因為一個地方的一屆領(lǐng)導(dǎo)做多干五年，他做事只管這五年自己的財政收入，至于五年以后，他都不知道調(diào)到什么地方去了，所以，一屆又一屆政府是只管現(xiàn)在不管將來??！
  
  現(xiàn)在**搞笑的還是那個招掛拍制度。據(jù)說這個制度是向香港學(xué)習(xí)的，可是人家那是民主社會，法律多健全啊？可是在內(nèi)地，這制度一出臺就為政府官員游戲法律提供了更多的空間。沒實行這個制度以前買土地，一般只需要出個10來萬撐死100來萬忽悠賄賂一下國土局的實權(quán)人士乃至一把手，那么土地譬如說本來價值1000萬的土地，一把手銀子撈足大筆一揮也許2，300萬就搞到手了，反正都是公家的地。而現(xiàn)在呢？實行的正規(guī)的招拍掛，一般人就不大敢便宜賣了，你要敢這樣做，不是下臺也得雙規(guī)，官員們心里也是有點忌憚的。
  
  那么，價值1000萬的土地可能就的掏出1500萬銀子才能擺得平，即使你有關(guān)系后臺夠硬那么**少也得7、800萬才能堵上眾人的嘴巴。因為能夠搞房地產(chǎn)資質(zhì)，能拿到土地的老板哪個是沒有后臺的，哪個是后臺不硬的？你以關(guān)系拿到了，那我拿不到我可以利用我的關(guān)系在后面捅你一刀還可以名正言順的把你身后的后臺給拉下馬。所以土地這塊上多出來的價格是誰來承擔(dān)？當(dāng)然是羊毛出在羊身上。開發(fā)商不可能善良到自掏腰包，當(dāng)然的把房價抬上去。 制度是決定資源分配的根本原則，可笑某些人還在寄希望于宏觀調(diào)控，根本的原則不調(diào)，怎么調(diào)都是空調(diào)！
  
  我問過一個規(guī)劃局長，“作為一個規(guī)劃局的局長，你從你的角度說說，政府能不能暫時不賣地？”
  
  他笑著說：“不賣地，哪里來錢養(yǎng)活那些公務(wù)員？” 在房地產(chǎn)行業(yè)，對于地產(chǎn)商追求高回報大家不能有過多指責(zé)，因為逐利是企業(yè)的本能。大家應(yīng)該關(guān)心的是，一些地方政府特別是個別貪官不顧國家的一系列制度規(guī)范，為了自己的一己私利，他們憑什么濫用公權(quán)利？用公權(quán)利牟利呢？在地方政府政績觀的支配下，特別是一些官員在金錢誘惑下，都能想出應(yīng)對、變通的對策。
  
  比如說：招拍掛制度，很輕易地就被地方政府架空，當(dāng)做擺設(shè)。另一方面，對于土地的違法行為，恫嚇的多，實際上處理過軟。國家確實處理了一批土地違法者，但是，輕描淡寫地給省級干部、主管領(lǐng)導(dǎo)一個處分，起不了太大作用。一些受處分的領(lǐng)導(dǎo)干部，不但毫發(fā)無損，有些官帽子還越戴越大呢。 以前我只是一個搞建筑的，現(xiàn)在做上了房地產(chǎn)，干什么吆喝什么，我現(xiàn)在就不得不研究國家關(guān)于房地產(chǎn)的有關(guān)政策，就不能不千方百計地和對我有用的各級部門官員打交道。
  
  作為一個做房地產(chǎn)的商人，我的腦子里一直有一個聲音：“一套房子會壓垮中國?！?為什么這么講？因為我開始加入房地產(chǎn)行業(yè)的時候，正值香港經(jīng)歷亞洲金融風(fēng)暴不久，香港很多老百姓正經(jīng)歷負(fù)資產(chǎn)的風(fēng)暴。什么是負(fù)資產(chǎn)呢？我現(xiàn)在簡單說一下：房價一旦提高，你要它降那是非常困難的，為什么？因為銀行跟房價捆在一起呢，房價一旦升高，你買房子，如果你要做貸款，是不是要以市值做貸款？肯定不是拿凈值做貸款吧？得，這就出現(xiàn)了問題，一旦房價大幅度下跌，就像97、98年的香港，遇到到亞洲金融危機，當(dāng)時100萬的房子只剩40萬的價值，可是你的貸款是七成，也就是，這時候你借了銀行70萬，可是房子現(xiàn)在的價值只有40萬！現(xiàn)在，你把房子賣掉還給銀行，你還欠銀行30萬，這時候，你應(yīng)該怎么做呢？你應(yīng)該不還了，把房子給銀行算了，我何必再賠30萬呢?？墒?，香港老百姓當(dāng)時并沒有把房子給銀行，為什么？因為香港有很完整的信用體系，你一旦把房子給銀行，你的信用就完了，以后你找工作、創(chuàng)業(yè)、納稅甚至生活都會出現(xiàn)問題，你不能擁有私家車，不能到高級消費場所等等。所以，香港老百姓沒有辦法，只好硬抗著。
  
  可是，中國大陸就不同啦，因為沒有完整的信用體系和社會保障體系，如果出現(xiàn)了負(fù)資產(chǎn)，老百姓立刻就會把房子扔給銀行，那時候，比亞洲金融風(fēng)暴和美國次貸危機的金融風(fēng)暴馬上就席卷全國，中國經(jīng)濟馬上就到退三十年。 所以，很多朋友總寄希望于宏觀調(diào)控，認(rèn)為國家出了重拳房地產(chǎn)價格就會降下來，可是，你不明白，中央可明白宏觀調(diào)控政策所帶來的金融風(fēng)險以及把金融機構(gòu)搭上去的銀行風(fēng)險呢。 再說，各地方政府能讓房價下來嗎？房價一下來，GDP立刻就降好多個百分點，政績怎么算？稅收怎么收？地方財政怎么來錢？銀行壞賬是不是又要超過國際標(biāo)準(zhǔn)若干個百分點？
  
  但是，不宏觀調(diào)控好不好？也不行，那就是第二個日本泡沫。二者泡沫就會造成經(jīng)濟過熱，物價上漲，通貨膨脹，企業(yè)運營成本提高。所以，還要調(diào)控，而調(diào)控的主要手段就是緊縮銀根，提高利率，而這樣的做法作打得一個惡果就是叫制造業(yè)賺不到錢，使得制造業(yè)老板把錢從制造業(yè)抽出來投入股市、房市從而使泡沫越來越大。
  
  這不是似乎進入了一個怪圈？永遠也解決不了問題？老百姓就要坐等災(zāi)難的到來而無能為力？其實有辦法，這辦法就是讓這房價高企的始作俑者放棄對房價的操控。
  
  大家知道，房地產(chǎn)項目，立項到開工，一直到峻工驗收合格包括期間的銷售等等環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都有政府的影子，就連**后的房地產(chǎn)交易中心，那本來應(yīng)該是個類似市場之類的東西吧？那也是國土局下屬的事業(yè)單位。
  
  大家知道只要有政府影子的地方就一定有濫用職權(quán)，而濫用職權(quán)就意味著腐敗，而這樣也就提高了交易成本。所以，讓政府推出這些所謂的監(jiān)管，或者減少監(jiān)管，或者公開監(jiān)管，都會讓房地產(chǎn)市場減少腐敗，減少成本，**主要的就是那么行政性的收費項目能不能取消呢？我就不明白一件事，在房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程中你收了建筑公司的稅、驗收合格以后你又收了房地產(chǎn)公司的稅、交易過程中你又收了房地產(chǎn)公司和買房者雙方的稅，這些稅不就是用來支付你那些行政機構(gòu)的費用的嗎？你政府為什么還要重新再收一遍呢？

  查看全文↓ 2014-03-04 18:48:16
• 133****8315

  其中主要的原因是房地產(chǎn)泡沫使得房價一高再高炒房子的就靠這個掙錢開發(fā)商就靠這個掙錢啊所以國家出臺國八條限夠那么多政策石反感愛趨于穩(wěn)定

  查看全文↓ 2014-03-04 11:38:14
• 156****1881

  現(xiàn)在的房價基本上已經(jīng)低谷了 你看和那個國家比了

  查看全文↓ 2014-03-04 09:55:06
• 137****3074

  房價這么高,因為中國人一向以有無房子(**好是高檔房別墅)來論事業(yè)成功于否,更重要的是:很多人以自己一生的幸福和健康來換取一套房子!
  
  還有很多人來炒樓,把房價抬得高高的.這其中不乏房地產(chǎn),也有投機者炒樓!
  
  我記得在這次"兩會"時,就有委員,人大代表說過這么一句話:當(dāng)年日本6070年代當(dāng)房價過高到不能讓人承受,我擔(dān)心**終日本經(jīng)濟會產(chǎn)生泡沫.我開始考慮把家安在中國,當(dāng)時中國的房價是哪一個外人都能承受的!!現(xiàn)在日本的房價相比中國的房價更讓人能接受承受!所以我現(xiàn)在更愿意把家安在日本,而不是中國.因為日本的房價低于中國的房價!

  查看全文↓ 2014-03-04 09:40:27
• 142****1625

  .商品房開發(fā)成本不斷提高
  (1)征用土地費與日俱增。由于土地的稀缺性和競爭的激烈,使得近年來土地征用費不斷上漲,地價越來越高。開發(fā)商把這些成本轉(zhuǎn) 嫁到消費者身上,房價自然上升了幾倍。
  (2)折遷安置費強勁上漲。拆遷安置費用大,各項合理不合法因素多,補償費用高,使得該項成本總體呈上升趨勢。
  (3)前期工程費上升較快。經(jīng)調(diào)查,10年來開發(fā)項目前期工程費上升了近3倍,其原因主要是由于多部門收費。據(jù)統(tǒng)計,開發(fā)項目在實 施之前必須交納各項費用達30余項,**終都消化在房價中,致使房價上升。
  2.商品住房需求旺盛
  一是我國廣大中小城市正處在城市化進程加速發(fā)展時期,城市人口的不斷增加導(dǎo)致對住房需求的增加。二是多年來住房消費觀念扭曲。 沒有宣傳自住其力和適度消費,導(dǎo)致人們普遍地急于要買房、要買大房、要買好房,從而形成對住房市場的過高期望和強大壓力。三是住房 保障制度的欠缺。本來城鎮(zhèn)居民的住房不可能完全靠市場來解決,一部分收入處于中等以下的居民應(yīng)該通過政府的幫助解決適當(dāng)?shù)淖》俊? 1998年國務(wù)院決定停止住房實物分配以來,國家提出了住房保障的各項政策并要求各地落實。可是,各地普遍注意了住房市場的發(fā)展,卻忽 視了住房保障件大事,以至于不少中低收入居民無奈地加入了住市場,增加了住房市場的壓力。四是政府對于住房機抑制不力。多年來,不 少地方尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達中小城市視房地產(chǎn)價格上升為小事,反而認(rèn)為財政以從中得到實惠,有意無意地縱容房地產(chǎn)價格的升。在此思想的 指導(dǎo)下,將住房的短期炒作視為市和經(jīng)濟的繁榮而歡迎或默認(rèn),對于投機行為的抑制弱無能甚至放任自流,從而放大了需求,推動了住價格的快速上升。
  3.住房結(jié)構(gòu)失衡
  長期以來,大部分中小城市居民住房消費習(xí)慣住大房,據(jù)調(diào)查,從2004年以來,魯南地區(qū)某市開發(fā)建設(shè)的商品住房,110平方米以上大 戶型住房超過70%,80平方米以下中小戶型住房不到10%,可以看出,大面積住房的比率過高。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,浪費土地資源,扭曲 住房需求,抬高商品住房平均價格,不利于解決普通居民家庭的住房問題。 表1:魯南地區(qū)某市與全國平均房價對比表(略)
  4.商品住房存在投機炒作行為
  房地產(chǎn)開發(fā)商針對消費者“買漲不買落”的購房心態(tài)營造商品房漲價氣氛、投機炒作現(xiàn)象,某些房地產(chǎn)開發(fā)商甚至聯(lián)手惡意炒地、囤房虛售、 哄抬房價進行投機的行為。
  5.開發(fā)商追求高利潤使得房價增長
  有關(guān)資料顯示,在我國十大高利潤行業(yè)中,房地產(chǎn)業(yè)名列榜首。開發(fā)商取得的高利潤不僅僅是通過降低成本獲取,更多的是通過提高商品住房的售價獲得。
  6. 經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)增長
  從宏觀背景來看,中國經(jīng)濟的快速增長已經(jīng)持續(xù)了十多年,這一勢頭還將持續(xù)下去。盡管未來的發(fā)展速度可能有若干調(diào)整,但是,快速增長的 總趨勢是很。難逆轉(zhuǎn)的。經(jīng)濟的熱和旺,必然傳遞到住房市場及其價格上來。

  查看全文↓ 2014-03-04 09:31:37
• 151****0055

  房地產(chǎn)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，中國的經(jīng)濟發(fā)展離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)跌下去很多產(chǎn)業(yè)都要受到影響，房價是絕對不能跌的，另一個方面，地皮的成本，建材的成本，工人工資都在上漲，開發(fā)商為了維持高額利潤，必須讓房價上漲房地產(chǎn)和GDP的關(guān)系，GDP，在現(xiàn)有統(tǒng)計規(guī)則下，在計算GDP的增速時，物價上漲的因素需要被扣除，也就是說物價上漲造成的 GDP數(shù)值的增量要被扣除，實際的GDP增速是在價格不變的前提下計算的，一般的商品和勞務(wù)因為其價格是被計入CPI和PPI的，因此其價格的上漲部分會按照統(tǒng)計規(guī)則進行調(diào)整，**終計算增量的只有實際真正增加的產(chǎn)出，只有實際產(chǎn)出的增加才能讓老百姓的福利水平得到相應(yīng)提高。
  但按照目前我國的統(tǒng)計規(guī)則，占2009年國內(nèi)消費總額一半的住宅地產(chǎn)的價格是不計入消費物價指數(shù)CPI的，也不計入PPI，這樣由于房價上漲而增加的 GDP數(shù)額會被基本全額計入當(dāng)年的GDP，同樣是賣掉了100萬平方米的房子，在房價5000一平的時候創(chuàng)造的GDP就是50億，而如果房價上漲到2萬一平的時候創(chuàng)造的GDP就是200億，老百姓能夠享受到的房子同樣是100萬平方米，卻多付出了150億，同時在總產(chǎn)出沒有變的情況下，GDP卻增加了 150億，這150億是什么，只是一堆泡沫，只是購房人財富的被轉(zhuǎn)移。
  在同樣的規(guī)則下，假如是汽車制造業(yè)，要創(chuàng)造這么多的GDP就不能依靠漲價，必需造出 4倍數(shù)量的汽車，在創(chuàng)造GDP的同時消費者也能享受到4倍數(shù)量的商品，由此可見，通過房地產(chǎn)來拉動GDP是多么容易、多么簡單、多么立竿見影。

  查看全文↓ 2014-03-04 09:31:23
• 155****1882

  即使在史上**嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策下——從4月17日出臺的“國十條”、9月29日再次出臺的“新國五條”,到近兩個月各部委密集出臺的一系列政策文件,再到截至11月底,已有十五個城市陸續(xù)出臺了落實國家二次調(diào)控的實施細(xì)則,就限購、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個方面做出規(guī)定,全國的商品房價依舊在緩緩爬坡,北京一馬當(dāng)先——11月房屋銷售價格同比上漲9.1%,高出全國平均水平約1.5個百分點。同時,11月北京CPI漲幅創(chuàng)26個月來的新高。這是一個令廣大人民群眾失望的消息。有房地產(chǎn)專家甚至說,漲價是大趨勢,全面轉(zhuǎn)暖估計**晚會出現(xiàn)在2011年下半年。很遺憾,這也許是對的——結(jié)合流動性過剩以及地方財稅體制現(xiàn)狀,這既是蓄水池,也是地方**靠增長獲得政績和解決吃飯問題的不二法寶。只是北京、上海、深圳等地會腳步放緩,以等待二三線城市迅速跟進。從政策層面看,2011年,信貸、土地、稅收三駕馬車必然同時上路。例如房產(chǎn)稅試點如箭在弦。短期能抑制價格上揚——這點有點類似**出手抑制農(nóng)產(chǎn)品價格,但長遠沒戲。因此,不要誤讀宏觀調(diào)控政策。因為左右樓市走向的力量沒人真正希望下跌。迄今也沒有任何官方聲音聲稱房價要跌。未來政策房建設(shè)的大幅增長和商品房價的平穩(wěn)上揚是主旋律。商品房價不會下跌的理由:1.土地新政會是加速器,由于商品房用地減少,反而導(dǎo)致商品房價值上揚?？赡芤痪€城市會有一到兩成的短暫下行,但二三線城市一定會穩(wěn)步上漲。2.各級銀行也承受不了壞賬巨大的破產(chǎn)壓力,必然曲線救國,通過各類金融手段暗中托樓市。3.公眾面對通脹預(yù)期缺乏投資理財渠道。住房是唯一靠譜的。通脹壓力下,在加薪幾成空頭支票、社會保障不健全的今天,投機生財?shù)臎_動會讓位于個人資產(chǎn)保障增值。4.城市化帶來剛需巨大。中國城市化率目前不足5成。目前鐘擺化生存的人口有1.2億。而中國的人均土地資源是美國的九分之一。5.房產(chǎn)稅不會順利征收。上海爭當(dāng)房產(chǎn)稅試點單位,但推進阻力很大。一是摸底難,二是征收比例、征收方式難確定,三**關(guān)鍵,是征收過程需要與反腐倡廉工作配套——有大批房子的不乏**員**。6.也許是**可悲的一點——大多數(shù)公眾無法從小幅下跌中獲益。上海市區(qū)樓市均價4萬每平米,跌兩成公眾買得起嗎?現(xiàn)在公眾期待下跌呼聲高漲是出于土地政策的不滿、商品房開發(fā)黑幕和對既得利益者的憤恨。情緒匯聚成滔天民意,與其余深層社會矛盾集結(jié)起來,嚴(yán)重影響穩(wěn)定?？傊?這輪宏觀調(diào)控**多是**為都市夾心層創(chuàng)造的**后擁有自己商品房的機會。失去了,在惡性通脹陰云下,您的銀子靠什么保值?您未來養(yǎng)老醫(yī)療靠什么完成?更多公眾**現(xiàn)實的出路是:只能等待占目前土地供應(yīng)量7成的政策房能建到位,更分到位。這點國家是下了大力氣的——今年供應(yīng)300萬套呢,還建立了省級**主要負(fù)責(zé)人責(zé)任制。這是屬于多數(shù)人的諾亞方舟,千萬別再被一些人利用手中權(quán)力鳩占鵲巢了。(摘自我在上海華東理工大學(xué)MBA班演講部分內(nèi)容,此處有熱烈掌聲)土地財政決定了一切!所謂的調(diào)控,**只是希望穩(wěn)步上漲,不要漲太快。千條理由,這是**關(guān)鍵的一條。

  查看全文↓ 2014-03-04 09:24:57
• 147****9711

  中國現(xiàn)在的國情是這樣的生產(chǎn)力發(fā)展水平是這樣的房產(chǎn)收稅和開發(fā)是我過目前以部分重要的收入手段所以以便打壓以便運用這個房價就是不會降價的

  查看全文↓ 2014-03-03 10:41:57
• 156****0935

  1.地方政府為了GDP炒地
  2.房地廠商及投資者炒房
  3.房價一旦上去就不能下來，否則銀行虧死了要倒閉
  4.人口多，近年來中國城市化和城鎮(zhèn)化步伐加快，都往城里跑了，你不買有人買

  查看全文↓ 2014-03-02 20:18:39
• 156****6619

  因為中國人口多.

  查看全文↓ 2014-03-02 09:16:13
• 155****0518

  1：導(dǎo)致房價爆漲的第一個因素：銀行競爭下的貸款開放。
  其實房價的爆漲的因素主要是因為百姓在替政府所犯下的錯誤買單。比如以前一個開發(fā)商通過某銀行貸款了1000萬開發(fā)了一個房子。如果還不起那他就倒霉了，因為所有的銀行都是一個體系，你欠了錢沒還就再也沒有翻身的機會。但是中國在銀行改革的基礎(chǔ)上開了一條口子，為了各銀行之間的競爭所以把工行，農(nóng)行，建設(shè)銀行等等全部獨立運營。這本來是好事。但問題是這些銀行都不是私有的，而是國家的。我們不難想象。當(dāng)一個開發(fā)商從工行貸款1000萬的后果。他只需要用500萬來開發(fā)房子，然后把售價提升，再把這個開發(fā)中的房子按他的售價標(biāo)準(zhǔn)抵押從農(nóng)行再貸款2000萬，然后再用這2000萬中的1000萬開發(fā)一套售價更高的房子來找建設(shè)銀行抵押貸款4000萬。就是這樣一個滾雪球的瘋狂貸款模式。
  房子賣不賣得出去不重要，關(guān)鍵是房價要高，不得降價。反正銀行的錢不是私人的，所以稍微疏通一下行長加之又有'合法的'高零售價的樓盤做抵押所以自然就越來越好從銀行貸款。
  那么這樣造成的結(jié)果就是，房子價格只攀不跌！因為不能跌！一跌銀行貸出去的款就再也回不來了。這可是政府的銀行，政府的錢！所以為了堵住這個資金黑洞一些被收買的專家、媒介便開始瘋狂制造輿論用各種輿論手段威逼利誘人買房子。
  比如土地資源嚴(yán)重緊張，再不買房將來就只能住在郊區(qū)呀之類的。導(dǎo)致人們不得不去買房。其實住不了市中心這種情況這根本不可能發(fā)生，城市居民是一個新老替換的過程，要上班的住城里，老人退休喜歡住郊區(qū)。只要人口不爆炸就不會出現(xiàn)上班族住不了市中心的情況。雖然這些輿論造成了很多人買房子，但是僅僅是這樣，房價還沒有高到現(xiàn)在這樣的離譜。緊接著政府又犯了第二個錯誤。
  2：導(dǎo)致房價爆漲的第二個錯誤：中國特色的按揭。
  按揭本來是一種西方很流行的制度，也很合適。但這個制度一旦運用到中國就有點問題了。因為從大的體制上來說。所有銀行都是國家的，而不是私人的。所以貸款這個關(guān)口就不可能控制得住。只要文件上說得過去，人們就能貸到款。
  為了早日緩解第一個錯誤所帶來的資金黑洞。政府開始實行個人按揭制度來售房。還經(jīng)常舉什么美國來太太和中國老太太的例子來誘惑人們?nèi)グ唇摇４_實有人按揭了，而且是瘋狂的按揭。只要和銀行有點'路子'的人。他們先按揭一套80萬的房子，自己出10萬**然后再從銀行貸出70萬。之后再把這個房子抬高價格到180萬出售。這個時候他們的親戚或者老爸老媽再去買下，也用按揭的方式自己出**30萬再從銀行貸出150萬。然后就不管了。他們不還貸款怎么辦？銀行愛收不收。反正根據(jù)合同我還不上錢你可以收走房子，我們兩不相欠。
  所以轉(zhuǎn)了一圈，抬高了幾倍價格的房子又回到了政府回到了銀行手里。這就解釋了為什么很多新樓盤剛開始修就被'炒房團'買走了。他們炒的不是賭房子會**。而是拿了房子去收拾銀行。
  銀行拿到這個房子怎么辦？更不敢降價了。只好再加點價接著賣。所以普通老百姓現(xiàn)在根本別想買到真正合理價格的房子！即使你直接從開發(fā)商手里買來的房子都說不定已經(jīng)轉(zhuǎn)了好幾次手又回到銀行以及開發(fā)商手里的了。說句不好聽的現(xiàn)在8000/平的房子里，有只有2500才是房價，有5500都是以為決策錯誤帶來的資金黑洞！也就是說你正在替人任勞任怨地擦屁股

  查看全文↓ 2014-03-01 19:50:07

相關(guān)問題

• 問 中國房價為什么這么高?
  答

  一首先這里是社會主義國家，房產(chǎn)是china，gdp主要來源。二城市化進程在加速，城市在擴大，地皮越來越來。三社會主義經(jīng)濟制度是市場經(jīng)濟，國家銀行把錢貸給開發(fā)商，開放商唯利是圖，房價必然上漲四投資商從中朝中

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• 問 中國為什么房價這么高
  答

  中國房價到底高不高,這個問題已經(jīng)不是問題了，這已經(jīng)在全國人民心目中形成一個共識---高,而且是奇高。因為無論是從收入比還是絕對數(shù)而言，房價都已經(jīng)到了所有人覺得非常高的程度了。但是中國房價為什么會這么高，到底是什么原因推高了房價，這有深刻明白這些原因才有可能理解中國房價如何才能降下來，老百姓如何才能買得起房?才能進行判斷房價的上漲趨勢。住房作為商品，是符合市場經(jīng)濟中****基礎(chǔ)的供求關(guān)系的。住房價格水平符合市場經(jīng)濟中供需均衡的規(guī)律--當(dāng)住房供給大于需求時，房價下跌。當(dāng)住房供給小于需求時，房價上漲。如果需求不變，供給減少時，房價上漲。如果供給不變時，需求增加，房價也上漲。中國現(xiàn)在的情況是有效供給渠道是減少的，需求卻急速增加，因此結(jié)果只有一個，就是房價飆漲。

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• 問 為什么中國房價這么高？未來房價的走向是怎樣的？
  答

  現(xiàn)在的調(diào)控的確是動了真格，現(xiàn)在還在搶房炒房，不久將來房子將成了燙手的山芋。數(shù)據(jù)顯示，一線城市調(diào)控嚴(yán)厲，引發(fā)的房價急跌已經(jīng)告一段落，后期或?qū)⑦M入陰跌階段，北京主要學(xué)區(qū)近三個月房價領(lǐng)跌，學(xué)區(qū)泡沫正在減退，樓市調(diào)控政策仍將持續(xù)，長效機制框架的雛形已經(jīng)確立，政策制度不支持房價的繼續(xù)快速上漲，現(xiàn)在仍是有不少人并不認(rèn)可房價跌了，特別是一些數(shù)套房的炒房者更是不愿意相信，還在幻想著漲價，再等一個月或兩個月。在看北京的成交量與二手房價格，就會明白當(dāng)前北京樓市外傷明顯內(nèi)傷嚴(yán)重，根據(jù)經(jīng)濟的規(guī)律，當(dāng)一個城市的人均住宅面積達到或者超過33平米的時候，說明這個城市的房地產(chǎn)業(yè)開始過剩了。而如今咱們的人均居住面積已經(jīng)達到40平米，換句話說，現(xiàn)如今并不缺房子，房價之所以這么高，那是因為貨幣寬松，大量資金加杠桿進入樓市，歸根結(jié)底還是投機炒房過熱，現(xiàn)在的你清楚了嗎？

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• 問 為什么房價那么高? 中國的房價為什么這么高
  答

  中央鉆了WTO沒有退出機制漏洞，無意落實開放市埸、匯率市埸化、降低關(guān)稅等加入時的承諾, 所以歐、美、曰等主要貿(mào)易伙伴在過渡期后紛紛否定中國市場經(jīng)濟地位以孤立中國, 于是誰敢繼續(xù)投資中國？于是誰投資了不想辦法撤資？大家都知道未來沒有市場了，今天誰還安心去做企業(yè)？于是新的布局就提前開始了，外資開始出逃、李嘉誠跑了、國內(nèi)投資客們跟著跑、權(quán)貴們不用說!于是中史大手推高股市、房市把人民幣資產(chǎn)高價賣給百姓，因為當(dāng)官的都拿著人民幣要換回美元，一次性掏空百姓今后幾十年的人生，又可以把江河日下的經(jīng)濟充成繁盛光明。。。完美!

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• 問 中國房價漲幅如何 為什么房價漲得這么厲害
  答

  現(xiàn)在的房價跟十年前比較上升了一倍，深證房價更是上漲了505%。房價逐步上升，能夠全款買房的購房者越來越少，背上房奴包袱的購房者越來越多。購房者在這種壓力下，肯定要吐槽房價到底是“吃啥長大的”，下面請具體查看房價上漲的五大因素。 1、購房者工資收入 客觀來說，目前國人工資收入漲幅很大看，這對房價的走勢起決定性的作用。 ①居民可支配收入：國家統(tǒng)計局統(tǒng)計過相關(guān)數(shù)據(jù)，在2003年到2013年十年期間，居民的可支配收入從8472.2元上漲到了26955.1元，漲幅超過兩倍。除此之外，農(nóng)民家庭人均收入也上漲了2.4倍； ②人均工資水平來：國家統(tǒng)計局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2005年到2014年，中國城鎮(zhèn)單位就業(yè)平均工資從18200元漲到56360元漲，幅近兩倍。 而從2004年到2014年中國商品房房價上漲2.125倍，與城鎮(zhèn)家庭工資收入上漲幅度相差確實不多。 2、城市人口增多 在城市化進程的推進中，我國城市化人口已經(jīng)從1995年的29%增加到2014年的54.77%。去城市的人口多了，住房需求就變得旺盛，肯定會推高房價。 另外，城市外來人口多事受過良好教育的青年人，他們的工作能力、收入水平也很高，其中部分人員已經(jīng)長久居住在城市中，買房就成為了必須的事情。經(jīng)合組織發(fā)2012年曾發(fā)布報告，中國人口超過1000萬的大城市有十五座，其中外來人員和城郊居民的涌入帶動了購房需求，推動了房價。 3、投資渠道少，更多人投資房地產(chǎn) 中國GDP長速高，房價自然上漲。同時，財富增長了，而資金富裕人口的投資渠道有限，且收益低?；稹⒈ｋU市場不夠發(fā)達，投資房地產(chǎn)就成了很多人的選擇。事實也證明，房地產(chǎn)投資回報率也是十分樂觀的。在2005年到2014年期間，受政府調(diào)控，房價反彈也嚴(yán)重，房地產(chǎn)成為回報率**高、安全行較高的的投資方式。資金投入越多，房價上漲就越明顯。 4、國家宏觀調(diào)控對控制房價影響不大 國家對房地產(chǎn)的調(diào)控也對房價的變化起到不小的作用。“國八條”、“國六條”、“國十五條”，包括2015年的“9.27放貸新政”對房價的影響不是很大，雖然房價會有暫時性的穩(wěn)固或者下跌，但之后還是會上漲。 直到2014~2015年，受房產(chǎn)庫存的積壓，房價出現(xiàn)下跌。但是為了避免危機，國家出臺降準(zhǔn)降息、降**等相關(guān)政策的刺激性措施，房價又出現(xiàn)抬頭趨勢。 5、土地資源稀缺 受宅基地土地制度的制約，我國城市面積有限，能夠建房的土地資源也比較稀缺。另外土地使用權(quán)的出售時政府財政收入的一部分，居民需求核國家財政收入都太高了土地的價值。中新網(wǎng)此前報道，在1999~2015十七年間，全國土地出讓收入總額27.29萬億元。開發(fā)商想要從房產(chǎn)項目中獲益，只能在土地出讓金、建設(shè)成本等等投入總額的基礎(chǔ)上提高房價。 6、建房成本增大 土地價格在提高，鋼材、水泥等建材的價格也在提高，要向提高房屋的質(zhì)量，新菜里哦啊的使用成本也提高。另外，工作人員、包括工人的工資也有提高。綜合各種原因，建房成本增大，房價必漲無疑。 7、傳統(tǒng)觀念助長房價 買房時中國人的傳統(tǒng)觀念。我國居民速來都是以買房為主，只有在有房的基礎(chǔ)下，才能有家的感覺，很少有人能夠在持久租房的情況下活一輩子。中國人口多，按照這種節(jié)奏，買房的人也很多，需求大了，房價自然控制不住的上升。 房價上漲快有市場因素，也有人為因素。看完上文總結(jié)，你是否對房價上漲有了認(rèn)識？