已有1個(gè)回答

• 158****2183

  買房是件大事，作為一位在房地產(chǎn)行業(yè)工作多年的老員工，結(jié)合平時(shí)的工作以及自己買房的一些經(jīng)驗(yàn)，為即將準(zhǔn)備買房的同志們，提供一些買房建議。在買房前，你一定要注意的事項(xiàng)有哪些？千萬不要被置業(yè)顧問忽悠。 一、 看房子**空間 1、交通：**當(dāng)然要看交通的便利程度，要看小區(qū)距離地鐵站有多遠(yuǎn)；周邊有幾趟公交車且公交車多少分鐘一趟等；自駕距離高架橋、高速公路等需要多長時(shí)間以及小區(qū)周邊未來的交通規(guī)劃等。 2、商業(yè)：小區(qū)周邊是否有大型的城市綜合體，距離小區(qū)的距離，是否已經(jīng)營業(yè)或者即將營業(yè)的時(shí)間，綜合體規(guī)模的大小，是否有知名品牌入駐，客流量的多少等。 3、醫(yī)院：醫(yī)療方面也不能不考慮，小區(qū)距離醫(yī)院有多遠(yuǎn)，是否為三甲醫(yī)院等。 4、教育：教育也一直是購房者們都非常關(guān)心的問題，小區(qū)是否自帶幼兒園，有無對口中**以及**距離遠(yuǎn)近和收費(fèi)問題，師資力量等。 5、環(huán)境：小區(qū)周邊的環(huán)境如何，附近有無公園或者湖泊；另外一定要注意，小區(qū)周邊是否存在有重工廠、垃圾垃圾焚燒廠、火葬場等。 6、生活：要購買的樓盤周邊有哪些小區(qū)，小區(qū)的價(jià)格以及人群的結(jié)構(gòu)，距離**近的農(nóng)貿(mào)市場有多遠(yuǎn)。 二、警惕開發(fā)商 1、開發(fā)商：買房子一定要注意開發(fā)商的口碑如何，品牌成立有多少年，公司開發(fā)了多少個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模大小和是否已經(jīng)上市等。 2、物業(yè)公司和銷售團(tuán)隊(duì)：現(xiàn)在一般都是代理公司。小區(qū)自帶物業(yè)和銷售團(tuán)隊(duì)，這樣是**好的了，那么如果是代理公司，就要看下代理公司的資質(zhì)和口碑了。 3、景觀綠化：看下景觀設(shè)計(jì)單位是哪個(gè)公司，查下公司的口碑等，看下之前有無負(fù)責(zé)哪些小區(qū)的景觀等。 4、房子戶型：方正為好，南北通透。橫梁千萬不能在臥室，贈送面積是哪些？廚房是U形的操作臺么？走道是否過長？如何改造？切記廁所對著廚房，大戶型是否有玄關(guān)（即招財(cái)位）或落戶花園？ PS：幾乎沒有完美的戶型，東邊套**舒服**貴，中間套**便宜，西邊套有西曬問題。 5、樓層：下面一定不能有商鋪，有商鋪會比較吵，樓層位置不能靠近車庫入口，明確放垃圾的地方在哪里？樓間距多少？有無遮擋？ 6、容積率：容積率越低，居住的舒適度也就越高。 7、外墻：現(xiàn)在外墻貼面磚的較少，容易脫落不安全；外墻是涂料和真石漆的，這種涂料比較便宜，效果也不錯；石材干掛的比較貴，一般別墅會采用。 三、其他需注意因素 1、紅線內(nèi)不利因素：一般都會有展板展示且字很小，顧客都不留意，置業(yè)顧問不會明說。該圖會標(biāo)示鐵路，馬路，變電器，垃圾焚燒廠等。 2、樣板房：一般會做大，挑高。千萬不要買樣板房。 3、個(gè)稅：異地購房需要補(bǔ)個(gè)稅或者社保，一般置業(yè)顧問會推薦補(bǔ)個(gè)稅，這樣就有抽成拿。但是會有極少個(gè)別的置業(yè)顧問即使你交了錢還給你補(bǔ)假的稅。 4、競品：各個(gè)樓盤之間會互相抵毀，惡意降價(jià)搶客。一旦遇到這樣的情況，買房子緩一緩，三天前三天后的價(jià)格完全不同！ 5、憑證：所有憑證都要原件拿在手里，如果一定要被收回（比如認(rèn)籌單），你要保留復(fù)印件。與置業(yè)顧問交流過程中**好保持全程錄音，后續(xù)如果有糾紛，就有證可依了。 放眼望去，如今不維權(quán)的樓盤少，為了保護(hù)好自己的合法權(quán)益，在買房前一定要多了解買房應(yīng)該注意的事項(xiàng)，避免買房子后，出現(xiàn)各種各樣的問題，造成進(jìn)退兩難的局面。  

  查看全文↓ 2016-05-11 16:32:52

相關(guān)問題

• 問 剛需購房必須注意的事項(xiàng)有哪些
  答

  在過去的大半年時(shí)間里，借著開發(fā)商以價(jià)換量的大潮，無論是從成交量還是成交面積段來看，剛需產(chǎn)品、剛需戶型都贏得了**大的市場份額。那么，剛需一族究竟應(yīng)該怎樣才能挑到一套好房子呢？不妨從以下五點(diǎn)著手。 不要總盼樓市崩盤 這對剛需一族來說，可能很殘忍，但是很現(xiàn)實(shí)。在當(dāng)下市場環(huán)境里，能夠影響房價(jià)的主要因素有兩個(gè)，一個(gè)是土地，另一個(gè)是貨幣。 目前，土地沒有放開供應(yīng)，導(dǎo)致供需結(jié)構(gòu)失衡，房價(jià)不斷畸形上漲；另一方面，貨幣超發(fā)則越來越嚴(yán)重，目前貨幣總量已經(jīng)超過90萬億元，這更是以通貨膨脹的方式拉升了房價(jià)。那么，目前遏制房價(jià)上漲的政策因素一旦消除，房價(jià)更是要報(bào)復(fù)性上漲，如果盼著房價(jià)降到底再買房，你還等得及嗎？ 準(zhǔn)備工作要做好 不論是對改善性購房者還是剛需族購房者來說，購房的首要任務(wù)都是尋找合適的房源，并具備一定的購房常識。 及時(shí)了解房地產(chǎn)市場政策、法律法規(guī)、土地管理、開發(fā)商信息、產(chǎn)品和交易信息等，才能靈活應(yīng)對多變的房地產(chǎn)市場。一般可以先著重挑幾家自己比較滿意的樓盤，再詳細(xì)了解企業(yè)品牌、樓盤資料、物業(yè)管理等詳細(xì)信息。 性價(jià)比才是王道 盡管資金不足，但對于房子的要求還是很高的，畢竟要“一分價(jià)錢一分貨”嘛！比如說，對于戶型的要求非?？量?，既要時(shí)尚新穎，又要有足夠的私密空間，所以新型復(fù)式結(jié)構(gòu)和兩居室結(jié)構(gòu)都是不錯的選擇。但是，不論是從經(jīng)濟(jì)角度看還是從使用方面來說，不勉強(qiáng)、不浪費(fèi)是**好的選擇。 先定地段再選戶型 買房時(shí)，購房者通常先考慮買幾室的房子，但是選擇購買一室還是兩室，需要在使用功能和購房成本上作比較。 買一房雖然便宜，但有了孩子以后很不方便，早晚要換房；而要想買便宜一點(diǎn)的兩室，就要犧牲一定的便利性往城市周邊選擇。 所以，購買房子時(shí)**好先考慮地段，地段首先關(guān)系到實(shí)際居住的便利度，而對新婚夫婦來說，還關(guān)系到以后孩子的入學(xué)問題，其次關(guān)系到房屋的抗跌性。所以說，在自身經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，**好在選定置業(yè)區(qū)域后，再根據(jù)手頭資金去找合適的房源，看看自己能買多大的房子。 配套完善很重要 新婚夫妻的資金有限，買房、買車不能同步實(shí)現(xiàn)。如果離工作地點(diǎn)太遠(yuǎn)，交通上可能會造成一些不便。建議可適當(dāng)兼顧雙方上班時(shí)間成本、交通費(fèi)用成本，同時(shí)考慮就近照顧父母。這樣看來，那些距離新人單位、父母都比較近的位置是首選;而公交便捷或是有軌道交通的地點(diǎn)可作為考慮的重點(diǎn)。 在各種商業(yè)設(shè)施配套中，那些與生活直接相關(guān)的如菜市場、小餐館等，才是新人需要首先關(guān)注的。購買時(shí)應(yīng)考慮到入住后買東西有市場，看病有***，孩子有托兒所、幼兒園，郵局、銀行等基礎(chǔ)生活配套也不可或缺。 同時(shí)滿足兩代或三代人居住的婚房，應(yīng)提前考慮未來孩子的就學(xué)及老人的就醫(yī)問題，以就近、便利原則為主。至于其他配套，則不必好高騖遠(yuǎn)。

• 問 通過中介購房必須注意的事項(xiàng)有哪些
  答

  很多人買二手房都喜歡通過中介來成交，通過中介買二手房要注意哪些問題呢？由于新房太貴，期房交房的周期長，許多人更傾向于買二手房。二手房交易的日益增多，且利潤又相當(dāng)可觀，伴隨而來的就是越來越多的房產(chǎn)中介，其中就有不少是通過二手房賺取差價(jià)的“黑中介”。市民在買房中，如何辨別“黑中介”防止上當(dāng)呢？通過中介購買二手房，一定要注意以下幾個(gè)問題： 五招辨別“黑中介” 一看：進(jìn)門先看是否懸掛有工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、收費(fèi)許可證等證件 二問：詢問工作人員是否持有房產(chǎn)中介從業(yè)資格證并提供相關(guān)證明 三要：交納費(fèi)用后一定要記得索取憑證，否則事后無憑無證維權(quán)無門 四忌：切忌輕信路邊以及小道信息，對內(nèi)容不詳、價(jià)格又極低的房源，不要相信 五報(bào)：在購買二手房遭受“黑中介”欺騙的，應(yīng)及時(shí)投訴舉報(bào) 通過中介買房注意事項(xiàng) 一、買房盡量找大的中介，直營房產(chǎn)中介，或者是有多處連鎖店的中介；那些小中介，租個(gè)門頭幾張桌子幾臺電腦，加起來資產(chǎn)不過二十萬，又怎么保障客戶幾百萬的簽約合同呢？而且還有可能出現(xiàn)惡性事件的風(fēng)險(xiǎn)。大的房產(chǎn)中介，可能傭金不打折，但是其做得比較大也是有原因的，說明其在各方面都還是受到買房者的認(rèn)可，而且，其也比較在乎后期的發(fā)展，不會因?yàn)檎家稽c(diǎn)小便宜而砸掉自己的招牌。 二、簽訂委托合同時(shí)，要對內(nèi)容逐條仔細(xì)看過，有爭議處需雙方探討達(dá)成共識，對于不了解的情況一定要多方打聽，完全明白細(xì)則后方可簽字蓋章。 三、在選擇房源時(shí)，不要只盯低價(jià)格，不要僅聽房產(chǎn)中介天花亂墜的介紹，**好能自己去看看房屋的具體情況，包括物業(yè)、采光、通風(fēng)、小區(qū)的配套設(shè)施等，必要時(shí)可以問下居住在小區(qū)的人，咨詢下小區(qū)物業(yè)等各方面的好壞。商討價(jià)格時(shí)，**好能跟賣方本人見面，知道對方的價(jià)格底線，避免中介吃差價(jià)。 四、注意房子的產(chǎn)權(quán)問題，是否齊全，如果買的是剛交付不久的新房，且還沒有到該下房產(chǎn)證的時(shí)候，那么一定要注意下此樓盤開發(fā)商的資質(zhì)，是否有過硬的良好表現(xiàn)，看下曾經(jīng)開發(fā)過什么樣的房子，是否都下證了？現(xiàn)在這個(gè)暫時(shí)還沒有下證的樓盤是否有一期，二期？且一期，二期是否都下證了，這些問題都要考慮到，因?yàn)榇_實(shí)有十年八年都下不了房產(chǎn)證的樓盤。 五、交定金和簽訂買賣合同時(shí)，**好三方同面，一起商定合同的細(xì)節(jié)，對如何交房款，是一次性付款還是按揭貸款都要有具體的約定，按揭貸款須寫明**款以及后續(xù)貸款支付的時(shí)間，對房主何時(shí)過戶和交房，三方都要達(dá)成一致意見，避免日后起糾紛和沖突等等。 六、中介費(fèi)**后付清。從多次發(fā)生的房產(chǎn)糾紛來看，購房者應(yīng)該堅(jiān)持房產(chǎn)交易全部完成后再付中介費(fèi)，并要在合同書中寫清楚。 因此，大家通過中介買房時(shí)，一定要注意上述問題，避免日后給自己帶來不必要的糾紛和麻煩。

• 問 給子女購房必須注意和考慮的事項(xiàng)有哪些
  答

  很多父母努力奮斗，希望子女上好的**；**畢業(yè)了，希望子女能夠找到一份好的工作；找到工作了，又不希望自己孩子租房子，于是，為子女買房成被提上了日程！面對買房，許多細(xì)節(jié)萬萬不能馬虎啊。尤其是為子女買房，需要注意的地方更多，小編整理為子女買房的10大忠告，多看看買房更安心！ 1、**可以為子女提供但鼓勵辦購房貸款 在中國畸形的房價(jià)上漲下，適當(dāng)“啃老”并不丟人，現(xiàn)在房價(jià)這么高，剛剛參加工作子女還能力支付大筆**時(shí)，父母的給予子女一定的**是可以理解的，但是小編還是想提醒各位父母，不要讓孩子一直在自己的保護(hù)和資助下成長，適當(dāng)時(shí)候讓他們“品嘗”一下社會的壓力。 2、每月還款不要超過月薪的50% 雖說要給予孩子一定的生活壓力，但房貸按揭的月還款額度太高，會適得其反。如果要勒緊褲腰帶還月供，今后的跟旅行、K歌、美食、游戲、時(shí)尚服飾saygoodbye，和泡面干糧做戰(zhàn)友，為了購房貸款而使生活質(zhì)量直線下降不值得。父母可根據(jù)子女的還貸能力，買套小點(diǎn)、便宜點(diǎn)的房子，給子女留出一點(diǎn)享受空間，做個(gè)快樂的“房奴”。 3、買地鐵周圍的房子 年輕人，加上剛參加工作，勢必面臨著早起加班，加上成都堵車嚴(yán)重，地鐵是保證出行時(shí)間的**有效方式。如果子女坐公車再倒地鐵上班，每天花3小時(shí)在上下班的路上太痛苦了。成都目前打造的地鐵圈，大大縮短了各個(gè)區(qū)域之間的時(shí)間距離。因而買在地鐵周圍，能夠減輕子女上班路途壓力。相較于開車，也減少了交通費(fèi)用。 4、牢記“T+1”原則 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度、住宅經(jīng)濟(jì)方面綜合考察。這就是在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)樓市流行的“T+1”概念：即：“距離市政設(shè)施和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1公里為所在區(qū)域比較好的住宅地塊。 5、買現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房 給子女買房，盡量選擇現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。除了能盡快入住外，也變相省了房租，減少了生活支出成本。同時(shí)，一般工作沒有多久的子女會考慮結(jié)婚等，也可直接作為婚房來處理。 6、買同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤 房地產(chǎn)有明顯區(qū)域性特點(diǎn)，跨地區(qū)開發(fā)會增加成本，稀釋利潤，而房產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資源整合過程，所以買已經(jīng)在同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤較為保險(xiǎn)。同時(shí)能夠享受到較多的資源配套設(shè)施。 7、小區(qū)周圍一定要有餐館和醫(yī)院 居住的小區(qū)周圍**好有合適的餐館或者方便的超市可以解決吃飯問題，下班回來在樓下順便把肚子問題給解決了可是件很幸福的事情。住在醫(yī)院旁邊的好處就更不用說了，工作繁忙生活不規(guī)律難免不生病，如果能夠走路去醫(yī)院，太方便了。 8、小區(qū)配套有幼兒園 買房了，結(jié)婚了，生孩子了……人生大事一件件按部就班地說來就來了。眼看孩子們就成了新爸新媽，所以買房時(shí)得把孫子納入家庭大計(jì)考慮。等到孫子該上學(xué)了，再驚覺沒好**選擇就晚了。爺爺奶奶該未雨綢繆。 9、買房要考慮**空間 “等你們有了錢，遲早是要住大房子的?！弊〈蠓孔邮呛枚嗳说睦硐?。第一次置業(yè)大多選擇小戶型，幾年后，隨著條件的改善不少人會換大房子。所以，第一次買房除了自住環(huán)境價(jià)格等等，投資價(jià)值也要考慮清楚才得行，因?yàn)檫t早子女要去住大房子的。 10、想要安心住物管要選好 水管爆裂、電線跳閘、電梯的燈像鬼火一樣閃，遇到這種問題，怎么辦?為子女買房子是想要安心地居住，安靜地生活，這些亂七八糟的事情丟給物管來操心就OK。不習(xí)慣應(yīng)對這些繁瑣事情的子女，父母在買房子之前，一定要細(xì)心考察物管公司。

• 問 買房必須注意的事項(xiàng)有哪些
  答

  眼下，正值“金九銀十”房地產(chǎn)傳統(tǒng)旺季，各大房地產(chǎn)開發(fā)商絕不會錯過這個(gè)銷售的絕佳時(shí)期。從9月開局到現(xiàn)在，開發(fā)商扎推開盤的同時(shí)，各種新穎有趣、精彩紛呈的活動也在相繼開展，一場樓市營銷“大戰(zhàn)”似乎已經(jīng)打響。 作為購房者，也不能光看熱鬧，面對多如牛毛的樓盤和五花八門的優(yōu)惠信息，練就一身披沙揀金的本領(lǐng)成了購房者的必修課。但是買房對于大多數(shù)購房者而言都是頭一回，考慮到這一點(diǎn)，專家為您支招——買房堅(jiān)決不能犯的4大錯誤，避免大家在魚龍混雜的樓市中吃虧上當(dāng)。 錯誤一：感性消費(fèi) 從目前樓市購房的主要群體來看，大多數(shù)是80、90后，他們的**大特點(diǎn)就是愛感性消費(fèi)，相較于樓盤產(chǎn)品質(zhì)量、房源價(jià)格，80、90后可能更為關(guān)注的是樓盤設(shè)計(jì)理念亦或是個(gè)性體現(xiàn)，但這樣的理念往往容易沖動消費(fèi)，忽略掉產(chǎn)品的品質(zhì)。 支招：買房是家庭中的一筆大的支出，在此之前一定要做好充足的準(zhǔn)備。根據(jù)自身的實(shí)際需要確定買房范圍、能夠接受的價(jià)格范圍、房屋面積的大小等等。除此之外，也需要對所選樓盤的開發(fā)商信譽(yù)、工程施工進(jìn)度、樓盤的平均價(jià)格、環(huán)境配套、社區(qū)服務(wù)和物業(yè)等等做全面的考量。避免感性消費(fèi)，“知己知彼”才能買到適合自己又性價(jià)比高的樓盤。 錯誤二：只看價(jià)格 在購房時(shí)，單價(jià)往往是消費(fèi)者**關(guān)心的問題。但這并不意味著，價(jià)格越低越好。俗話說“一分價(jià)錢一分貨”，如果過度關(guān)注房源的價(jià)格因素，那么肯定會忽略樓盤的品質(zhì)問題，進(jìn)而影響到日后生活的舒適度。 支招：在同一社區(qū)，當(dāng)然是平均單價(jià)越低的房子性價(jià)比高，但在不同社區(qū)比較往往是平均單價(jià)越低的社區(qū)越不好。通常來說，開發(fā)商定價(jià)的單價(jià)越低的社區(qū)在某些方面會存在缺陷。例如，地理位置偏僻，配套設(shè)施不健全等等。買房子，選社區(qū)，不僅不能選平均單價(jià)**低的社區(qū)。相反地，我們應(yīng)該選擇平均單價(jià)中價(jià)位以上的社區(qū)。 錯誤三：拒絕實(shí)地考察 在購房時(shí)，我們一般是通過房地產(chǎn)開發(fā)商的廣告或者是置業(yè)顧問的介紹來了解整個(gè)樓盤。開發(fā)商的廣告和置業(yè)顧問的介紹目的都是銷售房屋。通常情況下，存在一定的夸大、美化的成分。 支招：因此，實(shí)地考察是十分必要的。不僅可以對項(xiàng)目周邊的交通、配套狀況進(jìn)行初步的了解，還有物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量態(tài)度、小區(qū)的居住環(huán)境氛圍，這些都只有購房者提前去到項(xiàng)目實(shí)地考察才能有更深的認(rèn)識。 錯誤四：貸款年限越短越好 在貸款買房中，**讓人頭疼的要數(shù)貸款年限了，人們常常糾結(jié)到底貸多少年才合適，很多人錯以為貸款年限越短越好，因?yàn)檫@樣一來可以盡早的擺脫掉還貸壓力，但如果不結(jié)合自身的實(shí)際情況考慮，很有可能會背負(fù)上沉重的還貸壓力。 支招：建議選擇長的貸款年限比較合適，一是因?yàn)殚L期月供少，這樣可以減少平時(shí)生活的壓力，并可以將有限的錢拿來投資，換取更多的利潤，二是因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，國家政策也必然會越來越便民、利民，那樣便可以減少一部分房貸支出，總體看來會比短期交付劃算的多。

• 問 買房前需要注意的事項(xiàng)有哪些
  答

  開發(fā)商研究購房者的心態(tài)是改善營銷策略的一種十分重要的方式。本文就詳細(xì)剖析了開發(fā)商是如何研究購房者的。 一、識別到訪顧客的不同類型： 1、業(yè)界踩盤型 應(yīng)持開放的心態(tài)，對方不主動，不急于接觸，不可冷眼旁觀。 2、巡視樓盤型 這類客戶無明確的購買目標(biāo)和計(jì)劃，但已產(chǎn)生購買物業(yè)的想法?？芍鲃油扑]，但不要老盯著，使產(chǎn)生緊張或戒備心理。 3、胸有成竹型 有明確的購買目標(biāo)和計(jì)劃，是通過朋友、報(bào)紙、電視等廣告宣傳所吸引。應(yīng)迅速抓住顧客的購買意圖和動機(jī)，不宜有太多的游說和建議詞，以免令顧客產(chǎn)生反感，導(dǎo)致銷售中斷。 二、把握顧客購買動機(jī)： 要想通過良好的服務(wù)來創(chuàng)造顧客，首先必須要了解顧客，把握不同顧客的購買動機(jī)和心理特征，從而為顧客提供更為完善，優(yōu)質(zhì)有效的服務(wù)。 1、一般購買動機(jī) 1）本能購買動機(jī)——生理本能需要引起的購買動機(jī)； 2）心理性動機(jī)——理智動機(jī)，感情動機(jī)； 3）社會性動機(jī)。 2、具體購買動機(jī) 求實(shí)購買動機(jī)、求廉購買動機(jī)、求便購買動機(jī)、求安購買動機(jī)、求美購買動機(jī)、求優(yōu)購買動機(jī)、求名購買動機(jī)、求新購買動機(jī)、攀比購買動機(jī) 三、客戶性格類型與應(yīng)對策略 1、沖動型 特征：性急、心直口快、心浮氣燥、善變，常因一時(shí)之沖動而下決定。 要領(lǐng)：平心靜氣的透視并判斷其心理反應(yīng)。銷售語氣明快，避免嘮叨，要注重談判氣氛及綜合感染力。 2、沉著穩(wěn)健型 特征：通常有豐富的購房知識，對房屋本身及市場行情較了解，冷靜穩(wěn)健，深思熟慮，專心聆聽，小心求證，考慮周到。 要領(lǐng)：對樓盤有全方位的深刻認(rèn)識，以平常之心，不厭其煩就房屋的特征、質(zhì)量、開發(fā)商實(shí)力等作詳細(xì)說明，內(nèi)心提供客觀資料與證明，言詞有理有據(jù)，以理性判斷為易，以獲取客戶的信任。 3、多疑謹(jǐn)慎型 特征：疑問較多，外表嚴(yán)肅，反映冷漠，對樓書及售樓資料反復(fù)閱讀，出言謹(jǐn)慎，不易獲取信任。 要領(lǐng)：詳細(xì)解說房屋的優(yōu)點(diǎn)，從小處著手，培養(yǎng)信心，以親切、誠懇的態(tài)度打動他，與其閑話家常，了解其經(jīng)濟(jì)狀況及購物原因，拉近距離，令其放下戒心。 4、猶豫型 特征：精神與動作飄忽不定，難以捉摸，對樓盤及售樓資料徹底了解之后，對房屋已產(chǎn)生興趣，仍拿不定主意是買還是不買；買高層好還是低層好等；說話時(shí)，視線不斷移動。 要領(lǐng)：憑借對客戶情況的了解，在不傷害對方自尊心的前提下幫他去決定，以房地產(chǎn)專家的姿態(tài)，朋友的角度替他作出選擇。 5、果斷型 特征：動作積極，眼光直視有力，聲音宏亮清晰，表情豐富，作風(fēng)充滿自信堅(jiān)決。 要領(lǐng)：認(rèn)真傾聽，掌握了客戶的興趣點(diǎn)后，有針對性的作重點(diǎn)推介，注意對樓盤戶型、價(jià)格等方面的比較。 6、無知型 特征：對購房一無所知，問題多而雜，甚至問到很多與購房無關(guān)的問題，善傾聽。 要領(lǐng)：主控談判現(xiàn)場，盡量詳細(xì)解答其所提問題，并說明樓盤的暢銷程度。并提出可信有力的銷售業(yè)績，質(zhì)量保證等，態(tài)度和善、誠懇，不要讓其產(chǎn)生壓迫感。 7、挑剔型 特征：主觀性強(qiáng)，心思細(xì)密，喜歡挑毛病，常對于建筑材料、規(guī)劃、環(huán)境、房型、座向、公共設(shè)施等表達(dá)主觀意見。 要領(lǐng)：給予適當(dāng)?shù)墓ЬS，切莫與其爭論，可強(qiáng)調(diào)房屋的優(yōu)惠，付款方式優(yōu)惠等，談判中要多問“為什么呢？”，以便更了解他的想法，對癥下藥。 8、高傲型 特征：趾高氣揚(yáng)，盛氣凌人，愛擺架子，常拒人與千里之外，不屑不顧，舉止高傲。 要領(lǐng)：以誠懇謙虛、親切明朗的態(tài)度，面帶笑容，不能表現(xiàn)出你的傲氣與不耐煩甚至討厭，以樓盤的素質(zhì)、品味，特定說明客戶地位、身份的突顯，或襯托其尊榮，以刺激其虛榮心，從而引發(fā)購買欲。 9、從眾型 特征：從眾心理相當(dāng)重，常問房子是否好賣，賣了多少，什么人買得多，還有多少房子，非常留意現(xiàn)場成交情況。 要領(lǐng)：有選擇的推介樓盤的優(yōu)點(diǎn)，營造自己非常忙碌、客戶非常多、樓盤套量有限等氣氛，亦可暗示升價(jià)增值在即，機(jī)不可失。 10、貪小便宜型 特征：對一些雞毛蒜皮之事看得很重，對于一分幾毛能省就省，關(guān)心有沒折扣，有沒優(yōu)惠，有沒贈品等。 要領(lǐng)：適當(dāng)使用折扣或贈品。 11、女士當(dāng)家型 特征：購房決定權(quán)在女方，女性言多，并處主導(dǎo)地位，而男性往往是沉默不語或附和女方。 要領(lǐng)：如果是女臵業(yè)顧問**好是以姐妹身份與其交談，向其詳細(xì)介紹房屋的特點(diǎn)，而且言語間要留意客戶的喜好，創(chuàng)造“共同語言”讓其對你產(chǎn)生好感。無論男女臵業(yè)顧問切不可忽視男方的意見，因?yàn)橛锌赡茉陉P(guān)鍵時(shí)刻你對他的尊重會讓其為你說好話，至少不會講對你不利的話。 12、男士當(dāng)家型 特征：與“女士當(dāng)家型”正好相反，一切以男方為核心，女方沉默或附和。 要領(lǐng)：與“女士當(dāng)家型”相仿。 四、客戶購房目的及應(yīng)對策略 1、投資型 特征：利用手頭的閑臵資金，通過投資的方式達(dá)到“錢生錢”的目的，此類型客戶，無年齡界限。 要領(lǐng)：首先要告訴客戶，房產(chǎn)是具有穩(wěn)定收益，比其他任何商品都具有保值、增值特性的投資品；充分體現(xiàn)樓盤的區(qū)位價(jià)值（交通、環(huán)境、配套）、價(jià)格優(yōu)勢，通過介紹未來發(fā)展，以價(jià)格對比的方式為客戶明確到底能夠賺多少錢，并體現(xiàn)“低投入、大回報(bào)”的理念。 2、養(yǎng)老型 特性：心無牽掛，就想找一個(gè)環(huán)境易居、生活方便、配套齊全的地方安度晚年，此類型客戶，以中老年人為主。 要領(lǐng)：從全球老齡化趨勢嚴(yán)重，政府對于老年事業(yè)的發(fā)展支持力度，主要是體現(xiàn)樓盤周邊的配套、交通、醫(yī)療、氣候、環(huán)境、老年人發(fā)展理念。 3、養(yǎng)生型或休閑度假型 特征：此類型的客戶有自己的固定收益、有自己的事業(yè)，屬于忙里偷閑的一類，以黨政機(jī)關(guān)人員、大中城市的企業(yè)高管、部分技術(shù)骨干，私企老板，名優(yōu)企業(yè)里有固定休假人員，年齡以中年人為主。 要領(lǐng)：體現(xiàn)養(yǎng)生配套、環(huán)境、氣候、景區(qū)、交通，并以養(yǎng)生為目的，逐漸向未來投資型和養(yǎng)老型方向轉(zhuǎn)化和引導(dǎo)。 4、移民創(chuàng)業(yè)型 特征：主要集中在比較偏遠(yuǎn)、資源匱乏城市的中青年為主，部分客戶考慮商鋪來落戶做生意。 要領(lǐng)：主要體現(xiàn)南山集團(tuán)的實(shí)力，各企業(yè)的簡單介紹，未來南山集團(tuán)的發(fā)展，以及用工的需求和安排就業(yè)的原則，龍口的經(jīng)濟(jì)水平和未來發(fā)展的趨勢，周邊人群的消費(fèi)水平和人口數(shù)量。 五、客戶分析管理 1、客戶的過濾 由于潛在的顧客的出現(xiàn)有數(shù)種來源：由公司所執(zhí)行的廣告活動而來的主要包括：報(bào)紙、電視、海報(bào)、單頁、短信、推介會、房展會等；經(jīng)過樓盤項(xiàng)目并對本區(qū)域有興趣；由已購房客戶介紹其親朋好友而來；由公司相關(guān)人員的主動發(fā)現(xiàn)挖掘；附近街坊人士的穿針引線或直接拜訪銷售者等方式。那么臵業(yè)顧問應(yīng)對人數(shù)眾多的顧客群進(jìn)行審慎過濾，按其能力、意愿、需求分為若干等級，從**有可能的客戶入手?？傊?，過濾目的是通過對客戶的了解及客戶的登記管理將客戶分門別類，制定相應(yīng)的銷售策略，縮短成交談判時(shí)間，從而提高工作率及成交率。 2、售前跟蹤管理 目的是通過加強(qiáng)臵業(yè)顧問對客戶管理的規(guī)范，使公司更有把握地對客戶進(jìn)行分析和管理，更好地為臵業(yè)顧問促進(jìn)成交及提高銷售業(yè)績。 1）每天必須認(rèn)真填寫客戶登記表，所填內(nèi)容應(yīng)確保詳盡真實(shí)； 2）每天例會應(yīng)及時(shí)匯報(bào)當(dāng)天客戶情況，以避免搶客沖突； 3）客戶成交后應(yīng)及時(shí)將客戶資料表遞交公司進(jìn)行資料備份管理并繼續(xù)進(jìn)行客戶跟蹤； 4）對所接待的客戶進(jìn)行客戶來訪登記并報(bào)主管備份簽名后視為有效客戶； 3、售后跟蹤管理 有許多房地產(chǎn)臵業(yè)顧問都容易犯一個(gè)同樣的錯誤，就是跟某位顧客做完一單交易后，即不再與其保持聯(lián)系，以為任務(wù)已經(jīng)完成了，這是非常不應(yīng)該的。因?yàn)槔峡蛻艨梢哉f是我們做房地產(chǎn)推銷工作中**寶貴的財(cái)富。一位優(yōu)秀的臵業(yè)顧問，因其出色語言表現(xiàn)及專業(yè)水平往往令顧客留下長遠(yuǎn)、深刻的印象，所以顧客必將再行委托或介紹朋友。由老客戶介紹來的新客戶成交的機(jī)會都是很大的。因此，我們應(yīng)牢記，今天的客戶不只是一個(gè)單純的買家，他們是該樓盤的活廣告、是你的**佳推銷員，將來還會對我們樓盤的推銷有一定社會推動力。那么，應(yīng)該如何跟進(jìn)老客戶呢？ （1）在平時(shí)多跟他們聯(lián)系，定期向他們傳遞所購買樓盤的發(fā)展情況； （2）在節(jié)假日或客戶的特殊日子里應(yīng)向他們恭喜祝賀（可寄賀卡等）； （3）公司若舉行“業(yè)主聯(lián)誼會”等活動時(shí)要做到及時(shí)通知，不可遺； （4）應(yīng)抽時(shí)間和他們象朋友似的交談，交流情感的同時(shí)亦從他們的口中了解購房者**新的市場需求，總結(jié)出適合自己樓盤的新建議，并供公司參考，總而言之，要和老客戶長期保持良好的關(guān)系。