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• 156****4449

  ［案情］ 李某房房，是以成本價在房改中買到的，并領(lǐng)有私房所有權(quán)證和劃撥土地使用權(quán)證。2003年李某將此房賣與王某，并辦理了房屋所有權(quán)過戶手續(xù)。2005年該房確定被拆遷，開發(fā)商給出的補償價大大高于當初李某收取王某的房價。李某認為，自己賣出的房屋是房改房，出賣時未經(jīng)單位同意，且未辦理土地變更登記，所以買賣不能成立。李某要求確認買賣合同無效，自己應(yīng)得拆遷補償款。為此，雙方發(fā)生爭訟。［爭議］ 李某與王某關(guān)于房改房買賣合同的效力，是本案爭議的焦點。李某認為已售公房（房改房）上市時，必須爭取原產(chǎn)權(quán)單位同意，必須辦理土地過戶手續(xù)，否則就是無效的。王某認為，房管局既然為他辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，就說明交易是合法的，合同當是有效。［王律師解析］ 房改房在交易方面確實與商品房有所區(qū)別。一般來說，職工個人取得房改房產(chǎn)權(quán)時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標準價或者成本價。職工以標準價取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán)，與出售單位構(gòu)成共有關(guān)系，以成本價取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸職工個人所有。
  但兩種產(chǎn)權(quán)類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實際上職工個人在從單位購房時并沒有交納土地出讓金。
  1999年出臺的《河南省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易管理暫行辦法》，標志著河南省大部分地區(qū)都放開了已售公房的交易市場。
  該《辦法》第八條規(guī)定以成本價購買的公有住房和以標準價購買的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定，已購公有住房上市交易時，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場辦理上市確認和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證，提供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。
  該《辦法》還規(guī)定，已購公有住房上市交易，應(yīng)繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款，由土地管理部門負責辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
  本案中李某是以成本價購買的公房，因而其享有完全產(chǎn)權(quán)，所以他可以不必征求單位的意見就可以自行決定申請交易。
  李某以未經(jīng)單位同意為由否定交易的效力，是沒有根據(jù)的。那么李某與王某間的交易有無缺陷呢？當然是有的，那就是沒有依法上交土地出讓金，沒有辦理土地使用權(quán)變更登記。
  但是土地使用權(quán)變更登記與房屋所有權(quán)變更登記可以是分別進行的，沒有變更土地使用權(quán)只能說明王某沒有取得土地權(quán)利，并不因此否定房屋所有權(quán)變更的效力。
  所以李某與王某簽訂的合同經(jīng)過了房屋登記，是有效的，李某的房屋已轉(zhuǎn)移為王某所有，李某不能再主張拆遷補償款。
  房改房交易時沒有按規(guī)定交納土地出讓金和辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記是常常為大家和政府部門忽視的環(huán)節(jié)。

  查看全文↓ 2014-03-31 12:18:14
• 148****8229

  房改房又可以叫做已購公房,是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標準價或成本價扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。房改房又分為成本價、標準價(優(yōu)惠價)、央產(chǎn)房等類型,每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2014-03-29 11:29:31

相關(guān)問題

• 問 公房（房改房）上市交易有什么規(guī)定？
  答

  ［案情］ 李某房房，是以成本價在房改中買到的，并領(lǐng)有私房所有權(quán)證和劃撥土地使用權(quán)證。2003年李某將此房賣與王某，并辦理了房屋所有權(quán)過戶手續(xù)。2005年該房確定被拆遷，開發(fā)商給出的補償價大大高于當初李某收取王某的房價。李某認為，自己賣出的房屋是房改房，出賣時未經(jīng)單位同意，且未辦理土地變更登記，所以買賣不能成立。李某要求確認買賣合同無效，自己應(yīng)得拆遷補償款。為此，雙方發(fā)生爭訟。［爭議］ 李某與王某關(guān)于房改房買賣合同的效力，是本案爭議的焦點。李某認為已售公房（房改房）上市時，必須爭取原產(chǎn)權(quán)單位同意，必須辦理土地過戶手續(xù)，否則就是無效的。王某認為，房管局既然為他辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，就說明交易是合法的，合同當是有效。［王律師解析］ 房改房在交易方面確實與商品房有所區(qū)別。一般來說，職工個人取得房改房產(chǎn)權(quán)時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標準價或者成本價。職工以標準價取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán)，與出售單位構(gòu)成共有關(guān)系，以成本價取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸職工個人所有。但兩種產(chǎn)權(quán)類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實際上職工個人在從單位購房時并沒有交納土地出讓金。1999年出臺的《河南省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易管理暫行辦法》，標志著河南省大部分地區(qū)都放開了已售公房的交易市場。該《辦法》第八條規(guī)定以成本價購買的公有住房和以標準價購買的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定，已購公有住房上市交易時，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場辦理上市確認和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證，提供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。該《辦法》還規(guī)定，已購公有住房上市交易，應(yīng)繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價款，由土地管理部門負責辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。本案中李某是以成本價購買的公房，因而其享有完全產(chǎn)權(quán)，所以他可以不必征求單位的意見就可以自行決定申請交易。李某以未經(jīng)單位同意為由否定交易的效力，是沒有根據(jù)的。那么李某與王某間的交易有無缺陷呢？當然是有的，那就是沒有依法上交土地出讓金，沒有辦理土地使用權(quán)變更登記。但是土地使用權(quán)變更登記與房屋所有權(quán)變更登記可以是分別進行的，沒有變更土地使用權(quán)只能說明王某沒有取得土地權(quán)利，并不因此否定房屋所有權(quán)變更的效力。所以李某與王某簽訂的合同經(jīng)過了房屋登記，是有效的，李某的房屋已轉(zhuǎn)移為王某所有，李某不能再主張拆遷補償款。房改房交易時沒有按規(guī)定交納土地出讓金和辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記是常常為大家和政府部門忽視的環(huán)節(jié)。

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• 問 公房（房改房）上市交易有什么規(guī)定？
  答

  房改房又可以叫做已購公房,是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標準價或成本價扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。房改房又分為成本價、標準價(優(yōu)惠價)、央產(chǎn)房等類型,每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。

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• 問 房改房上市交易有規(guī)定嗎？
  答

  購買房改房注意事項：1、了解產(chǎn)權(quán)可靠性2、確認登記的面積、使用期限3、清楚房屋背景與周邊環(huán)境4、確定房價的合理性5、慎重辦理交易過戶手續(xù)6、產(chǎn)權(quán)過戶須報經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù)，有關(guān)代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過程。對買方來說，產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于購買方，在此之前，賣方隨時可能毀約。

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• 問 房改房如何上市？房改房上市交易需要繳什么稅費？
  答

  契稅、印花稅 按照商品房的契稅和印花稅標準交納;土地出讓金 房改房需要交納土地出讓金,計算公式為:當年成本價×建筑面積×1%/。【名詞解釋:當年成本價——指的是該房產(chǎn)實際上市出售的當年,由**頒布的房改房成本價,也就是“今年”的成本價】;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后,其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了;個人所得稅 房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同,只是起算時間上,房改房是以該房產(chǎn)當初房改時,交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算,需提供當時的繳款憑證作為計算依據(jù),另外,在按照“(實際成交價格-原購買價格-合理費用)×20%”的標準計算時,房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據(jù),而是統(tǒng)一核定價;需要注意的是,除了可以直接上市的成本價房改房以外,還存在有“優(yōu)惠價”、“標準價”兩類房改房類型,標準價和優(yōu)惠價的房改房上市,需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市,優(yōu)惠價、標準價補足成本價的計算公式為:當年成本價×建筑面積×6%,交納該款項后就可以按照成本價房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。按相關(guān)規(guī)定,以標準價購得的“房改房”上市時,應(yīng)先補足標準價和成本價之間的差價。消費者在購買這種二手“房改房”時,要確認該房屋是否已按照成本價補足差價。

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• 問 公房上市交易有什么規(guī)定?
  答

  1、已購單套公有住房上市交易的，若房屋所有權(quán)證上標注的面積與房改微機檔案信息所顯示的面積誤差在8平方以內(nèi)的，可直接上市交易，同時由窗口受理人員及時填寫《糾誤通知單》，于當日下班前統(tǒng)一送房改督導(dǎo)處，進行房改微機檔案信息糾誤。2、已購兩套(或兩套以上)公有住房上市交易的，若面積合并計算不超過80平方米的，可直接上市交易，未繳納超控面積售房款的由房改辦出具相應(yīng)的手續(xù)后上市交易。3、已購公有住房上市交易，凡需糾誤后上市交易的，由產(chǎn)權(quán)人到房改辦辦理相應(yīng)糾誤手續(xù)后辦理上市交易手續(xù)。4、已購單位利用自有土地集資建設(shè)的經(jīng)濟適用住房上市交易時，按公有住房政策辦理上市交易手續(xù)。5、已購省直(屬)單位的公有住房上市交易時，由產(chǎn)權(quán)人提供《省直單位出售公有住房(評估)審批表》，經(jīng)查詢房改微機檔案沒有在市直(屬)單位購買公有住房，或在市直(屬)單位購買公有住房合并計算已交納過超控面積售房款的，直接上市交易。