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• 158****7052

  ［案情］ 李某房房，是以成本價在房改中買到的，并領(lǐng)有私房所有權(quán)證和劃撥土地使用權(quán)證。2003年李某將此房賣與王某，并辦理了房屋所有權(quán)過戶手續(xù)。2005年該房確定被拆遷，開發(fā)商給出的補償價大大高于當(dāng)初李某收取王某的房價。李某認(rèn)為，自己賣出的房屋是房改房，出賣時未經(jīng)單位同意，且未辦理土地變更登記，所以買賣不能成立。李某要求確認(rèn)買賣合同無效，自己應(yīng)得拆遷補償款。為此，雙方發(fā)生爭訟。［爭議］ 李某與王某關(guān)于房改房買賣合同的效力，是本案爭議的焦點。李某認(rèn)為已售公房（房改房）上市時，必須爭取原產(chǎn)權(quán)單位同意，必須辦理土地過戶手續(xù)，否則就是無效的。王某認(rèn)為，房管局既然為他辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，就說明交易是合法的，合同當(dāng)是有效。［王律師解析］ 房改房在交易方面確實與商品房有所區(qū)別。一般來說，職工個人取得房改房產(chǎn)權(quán)時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標(biāo)準(zhǔn)價或者成本價。職工以標(biāo)準(zhǔn)價取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán)，與出售單位構(gòu)成共有關(guān)系，以成本價取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸職工個人所有。
  但兩種產(chǎn)權(quán)類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實際上職工個人在從單位購房時并沒有交納土地出讓金。
  1999年出臺的《河南省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理暫行辦法》，標(biāo)志著河南省大部分地區(qū)都放開了已售公房的交易市場。
  該《辦法》第八條規(guī)定以成本價購買的公有住房和以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定，已購公有住房上市交易時，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場辦理上市確認(rèn)和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證，提供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。
  該《辦法》還規(guī)定，已購公有住房上市交易，應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款，由土地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
  本案中李某是以成本價購買的公房，因而其享有完全產(chǎn)權(quán)，所以他可以不必征求單位的意見就可以自行決定申請交易。
  李某以未經(jīng)單位同意為由否定交易的效力，是沒有根據(jù)的。那么李某與王某間的交易有無缺陷呢？當(dāng)然是有的，那就是沒有依法上交土地出讓金，沒有辦理土地使用權(quán)變更登記。
  但是土地使用權(quán)變更登記與房屋所有權(quán)變更登記可以是分別進(jìn)行的，沒有變更土地使用權(quán)只能說明王某沒有取得土地權(quán)利，并不因此否定房屋所有權(quán)變更的效力。
  所以李某與王某簽訂的合同經(jīng)過了房屋登記，是有效的，李某的房屋已轉(zhuǎn)移為王某所有，李某不能再主張拆遷補償款。
  房改房交易時沒有按規(guī)定交納土地出讓金和辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記是常常為大家和政府部門忽視的環(huán)節(jié)。

  查看全文↓ 2014-03-30 17:25:48
• 158****3083

  房改房又可以叫做已購公房,是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。房改房又分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價(優(yōu)惠價)、央產(chǎn)房等類型,每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。

  查看全文↓ 2014-03-29 10:09:19
• 143****9049

  已購單套公有住房上市交易的，若房屋所有權(quán)證上標(biāo)注的面積與房改微機檔案信息所顯示的面積誤差在8平方以內(nèi)的，可直接上市交易，同時由窗口受理人員及時填寫《糾誤通知單》，于當(dāng)日下班前統(tǒng)一送房改督導(dǎo)處，進(jìn)行房改微機檔案信息糾誤。
  2，已購兩套（或兩套以上）公有住房上市交易的，若面積合并計算不超過80平方米的，可直接上市交易，未繳納超控面積售房款的由房改辦出具相應(yīng)的手續(xù)后上市交易。
  3，已購公有住房上市交易，凡需糾誤后上市交易的，由產(chǎn)權(quán)人到房改辦辦理相應(yīng)糾誤手續(xù)后辦理上市交易手續(xù)。
  4，已購單位利用自有土地集資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易時，按公有住房政策辦理上市交易手續(xù)。
  5，已購省直（屬）單位的公有住房上市交易時，由產(chǎn)權(quán)人提供《省直單位出售公有住房（評估）審批表》，經(jīng)查詢房改微機檔案沒有在市直（屬）單位購買公有住房，或在市直（屬）單位購買公有住房合并計算已交納過超控面積售房款的，直接上市交易。

  查看全文↓ 2014-03-28 20:56:36
• 146****5664

  1,已購單套公有住房上市交易的,若房屋所有權(quán)證上標(biāo)注的面積與房改微機檔案信息所顯示的面積誤差在8平方以內(nèi)的,可直接上市交易,同時由窗口受理人員及時填寫《糾誤通知單》,于當(dāng)日下班前統(tǒng)一送房改督導(dǎo)處,進(jìn)行房改微機檔案信息糾誤。
  2,已購兩套(或兩套以上)公有住房上市交易的,若面積合并計算不超過80平方米的,可直接上市交易,未繳納超控面積售房款的由房改辦出具相應(yīng)的手續(xù)后上市交易。
  3,已購公有住房上市交易,凡需糾誤后上市交易的,由產(chǎn)權(quán)人到房改辦辦理相應(yīng)糾誤手續(xù)后辦理上市交易手續(xù)。4,已購單位利用自有土地集資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易時,按公有住房政策辦理上市交易手續(xù)。5,已購省直(屬)單位的公有住房上市交易時,由產(chǎn)權(quán)人提供《河南省省直單位出售公有住房(評估)審批表》,經(jīng)查詢房改微機檔案沒有在市直(屬)單位購買公有住房,或在市直(屬)單位購買公有住房合并計算已交納過超控面積售房款的,直接上市交易。

  查看全文↓ 2014-03-28 15:39:44
• 142****8732

  由于房改房的土地屬于劃撥，沒有繳納土地出讓金，因此如果上市交易就要補交。有的房改房在發(fā)放產(chǎn)權(quán)證時補交了出讓金的，交易就不受限制了。

  查看全文↓ 2014-03-28 13:54:06

相關(guān)問題

• 問 公房（房改房）上市交易有什么規(guī)定？
  答

  房改房又可以叫做已購公房,是指享受國家房改優(yōu)惠政策的住宅。即居民將現(xiàn)住公房以標(biāo)準(zhǔn)價或成本價扣除折算后(舊住宅還要扣除房屋折算)購買的公房。房改房又分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價(優(yōu)惠價)、央產(chǎn)房等類型,每種類型的房屋交易方式都有所不同。屬于部分產(chǎn)權(quán)。

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• 問 公房（房改房）上市交易有什么規(guī)定？
  答

  ［案情］ 李某房房，是以成本價在房改中買到的，并領(lǐng)有私房所有權(quán)證和劃撥土地使用權(quán)證。2003年李某將此房賣與王某，并辦理了房屋所有權(quán)過戶手續(xù)。2005年該房確定被拆遷，開發(fā)商給出的補償價大大高于當(dāng)初李某收取王某的房價。李某認(rèn)為，自己賣出的房屋是房改房，出賣時未經(jīng)單位同意，且未辦理土地變更登記，所以買賣不能成立。李某要求確認(rèn)買賣合同無效，自己應(yīng)得拆遷補償款。為此，雙方發(fā)生爭訟。［爭議］ 李某與王某關(guān)于房改房買賣合同的效力，是本案爭議的焦點。李某認(rèn)為已售公房（房改房）上市時，必須爭取原產(chǎn)權(quán)單位同意，必須辦理土地過戶手續(xù)，否則就是無效的。王某認(rèn)為，房管局既然為他辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，就說明交易是合法的，合同當(dāng)是有效。［王律師解析］ 房改房在交易方面確實與商品房有所區(qū)別。一般來說，職工個人取得房改房產(chǎn)權(quán)時支付的價款都不是房屋的市場價，而是標(biāo)準(zhǔn)價或者成本價。職工以標(biāo)準(zhǔn)價取得的產(chǎn)權(quán)只有部分產(chǎn)權(quán)，與出售單位構(gòu)成共有關(guān)系，以成本價取得的產(chǎn)權(quán)是完全產(chǎn)權(quán)，房屋歸職工個人所有。但兩種產(chǎn)權(quán)類型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實際上職工個人在從單位購房時并沒有交納土地出讓金。1999年出臺的《河南省已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理暫行辦法》，標(biāo)志著河南省大部分地區(qū)都放開了已售公房的交易市場。該《辦法》第八條規(guī)定以成本價購買的公有住房和以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住房可以上市交易。第十條規(guī)定，已購公有住房上市交易時，房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)到房地產(chǎn)交易市場辦理上市確認(rèn)和交易手續(xù)。辦理手續(xù)時應(yīng)持身份證明和房屋所有權(quán)證，提供房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意上市交易的書面意見，居民個人擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，還應(yīng)當(dāng)提供原產(chǎn)權(quán)單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見。該《辦法》還規(guī)定，已購公有住房上市交易，應(yīng)繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款，由土地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。本案中李某是以成本價購買的公房，因而其享有完全產(chǎn)權(quán)，所以他可以不必征求單位的意見就可以自行決定申請交易。李某以未經(jīng)單位同意為由否定交易的效力，是沒有根據(jù)的。那么李某與王某間的交易有無缺陷呢？當(dāng)然是有的，那就是沒有依法上交土地出讓金，沒有辦理土地使用權(quán)變更登記。但是土地使用權(quán)變更登記與房屋所有權(quán)變更登記可以是分別進(jìn)行的，沒有變更土地使用權(quán)只能說明王某沒有取得土地權(quán)利，并不因此否定房屋所有權(quán)變更的效力。所以李某與王某簽訂的合同經(jīng)過了房屋登記，是有效的，李某的房屋已轉(zhuǎn)移為王某所有，李某不能再主張拆遷補償款。房改房交易時沒有按規(guī)定交納土地出讓金和辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記是常常為大家和政府部門忽視的環(huán)節(jié)。

  全部2個回答>
• 問 房改房上市交易有規(guī)定嗎？
  答

  購買房改房注意事項：1、了解產(chǎn)權(quán)可靠性2、確認(rèn)登記的面積、使用期限3、清楚房屋背景與周邊環(huán)境4、確定房價的合理性5、慎重辦理交易過戶手續(xù)6、產(chǎn)權(quán)過戶須報經(jīng)房屋土地管理部門辦理完畢才算是完成過戶手續(xù)，有關(guān)代理行(中介方)、律師、公證的保證或口頭協(xié)議都不算已完成交易過程。對買方來說，產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)完成后房屋產(chǎn)權(quán)才真正屬于購買方，在此之前，賣方隨時可能毀約。

  全部3個回答>
• 問 房改房如何上市？房改房上市交易需要繳什么稅費？
  答

  契稅、印花稅 按照商品房的契稅和印花稅標(biāo)準(zhǔn)交納;土地出讓金 房改房需要交納土地出讓金,計算公式為:當(dāng)年成本價×建筑面積×1%/。【名詞解釋:當(dāng)年成本價——指的是該房產(chǎn)實際上市出售的當(dāng)年,由**頒布的房改房成本價,也就是“今年”的成本價】;房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后,其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了;個人所得稅 房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同,只是起算時間上,房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時,交納房改價款(購房款)的實際交付時間為起算,需提供當(dāng)時的繳款憑證作為計算依據(jù),另外,在按照“(實際成交價格-原購買價格-合理費用)×20%”的標(biāo)準(zhǔn)計算時,房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據(jù),而是統(tǒng)一核定價;需要注意的是,除了可以直接上市的成本價房改房以外,還存在有“優(yōu)惠價”、“標(biāo)準(zhǔn)價”兩類房改房類型,標(biāo)準(zhǔn)價和優(yōu)惠價的房改房上市,需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市,優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價補足成本價的計算公式為:當(dāng)年成本價×建筑面積×6%,交納該款項后就可以按照成本價房改房有關(guān)規(guī)定上市交易了。按相關(guān)規(guī)定,以標(biāo)準(zhǔn)價購得的“房改房”上市時,應(yīng)先補足標(biāo)準(zhǔn)價和成本價之間的差價。消費者在購買這種二手“房改房”時,要確認(rèn)該房屋是否已按照成本價補足差價。

  全部4個回答>
• 問 公房上市交易有什么規(guī)定?
  答

  1、已購單套公有住房上市交易的，若房屋所有權(quán)證上標(biāo)注的面積與房改微機檔案信息所顯示的面積誤差在8平方以內(nèi)的，可直接上市交易，同時由窗口受理人員及時填寫《糾誤通知單》，于當(dāng)日下班前統(tǒng)一送房改督導(dǎo)處，進(jìn)行房改微機檔案信息糾誤。2、已購兩套(或兩套以上)公有住房上市交易的，若面積合并計算不超過80平方米的，可直接上市交易，未繳納超控面積售房款的由房改辦出具相應(yīng)的手續(xù)后上市交易。3、已購公有住房上市交易，凡需糾誤后上市交易的，由產(chǎn)權(quán)人到房改辦辦理相應(yīng)糾誤手續(xù)后辦理上市交易手續(xù)。4、已購單位利用自有土地集資建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易時，按公有住房政策辦理上市交易手續(xù)。5、已購省直(屬)單位的公有住房上市交易時，由產(chǎn)權(quán)人提供《省直單位出售公有住房(評估)審批表》，經(jīng)查詢房改微機檔案沒有在市直(屬)單位購買公有住房，或在市直(屬)單位購買公有住房合并計算已交納過超控面積售房款的，直接上市交易。