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• 146****3788

  網(wǎng)友提問：1、請問開發(fā)商已辦理的大產(chǎn)權(quán)的抵押情況如何查詢？如果在購買了未抵押大產(chǎn)權(quán)的尾房后開發(fā)商將大產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了抵押，在辦理房產(chǎn)證時是否與購買了已抵押大產(chǎn)權(quán)的房屋具有同樣的風(fēng)險？ 2、購買這種開發(fā)商已經(jīng)辦理了大產(chǎn)權(quán)的房子需要簽商品房預(yù)售合同還是商品房現(xiàn)房合同？ 3、開發(fā)商說五證過期，但是我看到在格式合同中都需要填寫《國有土地使用證號》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證號》《建設(shè)工程施工許可證號》《預(yù)售許可證號》或者《房屋所有權(quán)證號》。請問律師開發(fā)商這種說法是否有問題？買這種開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)的尾房需要查看開發(fā)商的哪些文件？ 我想買這套房子，但是怕拿不到產(chǎn)權(quán)所以很猶豫 請律師幫助解答 謝謝！ 王良斌律師回復(fù)：問題不少，本律師一一回答： 1.您可以到北京市國土資源與房屋管理局去查詢。風(fēng)險是有，但只要您交了全款，即使出現(xiàn)銀行收到期債權(quán)，開發(fā)商無法還債時，法院會保護(hù)您的利益。如果您是按揭貸款買房，風(fēng)險就比較大。
  2.簽署商品房現(xiàn)房合同。
  3.五證過期的說法不妥當(dāng)。國有土地使用權(quán)證如果過期就麻大煩了！不過這種情況罕見。除非是開發(fā)商一直在欺詐。甚至詐騙，那就有可能涉及到刑事問題了。 您**好拿著大產(chǎn)權(quán)證到房管局去鑒別一下真?zhèn)?

  查看全文↓ 2019-11-15 09:43:45
• 142****8821

  　1、先普及一下“大產(chǎn)證”和“小產(chǎn)證”知識,許多人至今未弄明白。大產(chǎn)證本質(zhì)上就是“房”或“地”從“無”到“有”的一個初始登記的發(fā)證，如同嬰兒出生，發(fā)個出生證一樣。開發(fā)商在一塊地上建了若干套房屋，這房屋原先地球上是沒有的，現(xiàn)在有了，要取得國家管理機(jī)構(gòu)對其法律上的認(rèn)可確權(quán)，我們把這個認(rèn)證過程稱之為“房屋初始登記”，把經(jīng)過確權(quán)的結(jié)果以頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證形式固定下來。這張證俗稱“大產(chǎn)證”。又因為產(chǎn)權(quán)人把它擁有的某套房屋賣給了或“送”給了別人，受讓人也要對其取得的房屋確權(quán)，取得法律文書。我們把這房屋的過戶過程稱之為“房屋轉(zhuǎn)移登記”。登記的過程就是審核的過程。若它符合國家的規(guī)定，則對這套房屋的新產(chǎn)權(quán)人發(fā)證，這個證稱為“小產(chǎn)證”。
  　　2、“開發(fā)商拿不出大產(chǎn)證是因為抵押給銀行了”是個混淆的錯誤的概念。首先弄清楚，抵押物是“大產(chǎn)證”？“房屋”？大產(chǎn)證是不能做抵押物的！即便是房屋抵押也不用將辦出的大產(chǎn)證押給銀行的，這點開發(fā)商和銀行都懂的。既然交房前就存在抵押了，從開發(fā)商角度講，只能是發(fā)生過“在建工程抵押”，從購房人角度講，是“預(yù)購商品房”的抵押。國家規(guī)定，凡是被列入在建工程抵押的房屋不能進(jìn)行預(yù)售，除非銀行對該套房屋先解除了抵押。因為賣給個人，個人完全可以拿它辦“按揭”抵押給銀行的。這會形成一套期房的雙重抵押，是不許可的。
  　　再則，“抵押”不轉(zhuǎn)移“占有權(quán)”，這是抵押與典當(dāng)?shù)谋举|(zhì)區(qū)別。你把房屋抵押給了銀行，你照樣可以使用該房屋啊！
  　　3、抵押不影響產(chǎn)權(quán)登記，也不影響交房。交房是房屋的實物轉(zhuǎn)移，辦證是房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，兩者可以有條件地分離，現(xiàn)實中幾乎無法做到同時轉(zhuǎn)移。房屋買賣，雙方約定的交房條件可以有兩種：一是取得了住宅入住許可證但還沒辦出大產(chǎn)證就交房；二是辦出大產(chǎn)證后的交房。法規(guī)上都是可以的。你的屬于哪種，參見購房合同約定。符合約定的就能交房。即便抵押還存在，開發(fā)商照樣可以辦出大產(chǎn)證并自己拿著，你按揭的房屋照樣可以辦出小產(chǎn)證你并持有它。辦理了抵押登記后，銀行取得的是“其他權(quán)利證明”或“他項權(quán)利證明”。用專業(yè)術(shù)語來表達(dá)：產(chǎn)權(quán)證發(fā)給產(chǎn)權(quán)人，“他項權(quán)利證明”發(fā)給債權(quán)人或抵押權(quán)人，兩碼事嘛。

  查看全文↓ 2019-11-15 09:43:40
• 137****0072

  抵押貸款的貸款條件：
  有合法的身份；
  有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；
  有合法有效的購房合同；
  以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款；
  已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；
  能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；
  貸款行規(guī)定的其他條件。

  查看全文↓ 2019-11-15 09:43:33

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• 問 大產(chǎn)權(quán)如何抵押？開發(fā)商已辦大產(chǎn)權(quán)的抵押情況怎么查詢？
  答

  1、請問開發(fā)商已辦理的大產(chǎn)權(quán)的抵押情況如何查詢？如果在購買了未抵押大產(chǎn)權(quán)的尾房后開發(fā)商將大產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了抵押，在辦理房產(chǎn)證時是否與購買了已抵押大產(chǎn)權(quán)的房屋具有同樣的風(fēng)險？ 2、購買這種開發(fā)商已經(jīng)辦理了大產(chǎn)權(quán)的房子需要簽商品房預(yù)售合同還是商品房現(xiàn)房合同？ 3、開發(fā)商說五證過期，但是我看到在格式合同中都需要填寫《國有土地使用證號》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證號》《建設(shè)工程施工許可證號》《預(yù)售許可證號》或者《房屋所有權(quán)證號》。請問律師開發(fā)商這種說法是否有問題？買這種開發(fā)商已辦理了大產(chǎn)權(quán)的尾房需要查看開發(fā)商的哪些文件？ 我想買這套房子，但是怕拿不到產(chǎn)權(quán)所以很猶豫 請律師幫助解答 謝謝！ 王良斌律師回復(fù)：問題不少，本律師一一回答： 1.您可以到北京市國土資源與房屋管理局去查詢。風(fēng)險是有，但只要您交了全款，即使出現(xiàn)銀行收到期債權(quán)，開發(fā)商無法還債時，法院會保護(hù)您的利益。如果您是按揭貸款買房，風(fēng)險就比較大。2.簽署商品房現(xiàn)房合同。3.五證過期的說法不妥當(dāng)。國有土地使用權(quán)證如果過期就麻大煩了！不過這種情況罕見。除非是開發(fā)商一直在欺詐。甚至詐騙，那就有可能涉及到刑事問題了。 您**好拿著大產(chǎn)權(quán)證到房管局去鑒別一下真?zhèn)?

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• 問 大產(chǎn)權(quán)如何抵押？大產(chǎn)權(quán)的房子如何抵押貸款？
  答

  “小產(chǎn)權(quán)房”也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。說的再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。對于小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)而言，如果居住人沒有取得房產(chǎn)證的話，對房產(chǎn)只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)，即不能對房產(chǎn)進(jìn)行處置，所以這類房產(chǎn)就不能上市交易，無法到建委做抵押，更不可能辦理抵押消費貸款。

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• 問 ??大產(chǎn)權(quán)如何抵押？大產(chǎn)權(quán)的房子怎樣抵押貸款？
  答

  大產(chǎn)權(quán)的房子抵押貸款流程：借款人在銀行開立活期存款帳戶；準(zhǔn)備相關(guān)資料；借款人按要求填寫借款申請表，提交申請表與規(guī)定的材料；銀行報卷及審批；審核通過下批貸函；銀行審批通過后，通知借款人審批結(jié)果，并與借款人簽訂借款合同；到建委做抵押登記；建委出它項權(quán)利證；分行約額度；銀行將貸款直接劃撥到合同約定的帳戶中；借款人按借款合同的規(guī)定還本付息。

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• 問 大產(chǎn)權(quán)如何抵押？大產(chǎn)權(quán)證上的分割土地證可不可以辦抵押啊?
  答

  可以的,但是需要共有人簽字。抵押貸款的貸款條件：1.有合法的身份；2.有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；3.有合法有效的購房合同；4.以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款；已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；5.能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；6.貸款行規(guī)定的其他條件。

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• 問 ??大產(chǎn)權(quán)如何抵押？大產(chǎn)權(quán)證上的分割土地證可以辦抵押嗎？
  答

  按照法律規(guī)定來說，你這個房子是可以辦到土地證的，但是拿著與單位簽訂的房改房協(xié)議去辦，能不能辦下來需要另看，因為根據(jù)你的描述，單位把原有土地證抵押給了銀行之后才向你們處分了該房產(chǎn)這個情況可能非常復(fù)雜，牽扯到抵押問題，還有房屋買賣的問題，如果抵押早于你們的買賣，你們的土地使用權(quán)很有可能被收回。當(dāng)然這是法律規(guī)定的，在實踐當(dāng)中如何需要另外去看

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