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• 141****9332

  一、農(nóng)村建設(shè)用地
  
  建設(shè)用地包括：商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地。
  
  二、建設(shè)用地規(guī)定
  
  1、根據(jù)我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”
  
  可見，我國將集體建設(shè)用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。
  
  2、只有集體經(jīng)營性建設(shè)用地才能入市，而不是所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。經(jīng)營性建設(shè)用地，是指以純粹盈利為目的，進行相關(guān)建設(shè)的土地。
  
  國有經(jīng)營性建設(shè)用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”，由此可見，在農(nóng)村集體建設(shè)用地方面，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營性建設(shè)用地的性質(zhì)，在符合一定條件下，才能入市。
  
  3、宅基地排除在經(jīng)營性建設(shè)用地之外。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地具有福利性質(zhì)，只能由本集體經(jīng)濟組織的成員才能申請，用于自住，不能建商業(yè)住房。
  
  也就是說，宅基地只能自用，而不能進行經(jīng)營。另外，農(nóng)民對宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財產(chǎn)，土地則屬于農(nóng)民集體所有，因此，農(nóng)民不能將宅基地用于入市流轉(zhuǎn)。
  
  2007年國土資源部39號令《招標拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
  
  前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅并列，俗稱“五類經(jīng)營性用地”。
  
  無論是征地制度改革，還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場，其前提條件：
  
  1、要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護土地所有者、使用者的權(quán)益。
  
  2、量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個人的土地產(chǎn)權(quán)份額。
  
  3、明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，顯化農(nóng)民對自己宅基地及住宅的財產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。

  查看全文↓ 2019-11-06 21:46:54
• 138****8910

  集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。
  目前國家鼓勵用閑置宅基地和農(nóng)村住房發(fā)展休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)。
  在33個試點縣（市、區(qū)），集體經(jīng)營性建設(shè)用地可直接入市了。以前集體土地要入市必須要先通過政府征收，變?yōu)閲型恋睾笤偃胧械摹?/span>

  查看全文↓ 2019-11-06 21:46:42
• 147****5316

  一、農(nóng)村建設(shè)用地
  
  建設(shè)用地包括：商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設(shè)施用地。
  
  二、建設(shè)用地規(guī)定
  
  1、根據(jù)我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！?br/>
  可見，我國將集體建設(shè)用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。
  
  2、只有集體經(jīng)營性建設(shè)用地才能入市，而不是所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。經(jīng)營性建設(shè)用地，是指以純粹盈利為目的，進行相關(guān)建設(shè)的土地。
  
  國有經(jīng)營性建設(shè)用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”，由此可見，在農(nóng)村集體建設(shè)用地方面，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營性建設(shè)用地的性質(zhì)，在符合一定條件下，才能入市。

  查看全文↓ 2019-11-06 21:46:38

相關(guān)問題

• 問 新農(nóng)村建設(shè)用地政策有哪些新規(guī)的呢?
  答

  農(nóng)村耕地與建設(shè)用地征用與交易2.1 《憲法》精神按照新修訂的《憲法》，我國的征地制度包括征用和征收。國家為公共利益的需要，可以征用或征收農(nóng)民集體土地，并給予合理補償。征用是在緊急情況下，國家強制性使用農(nóng)民集體土地，并給予適當補償。征用不改變土地所有權(quán)，使用結(jié)束后應及時恢復土地使用條件并退還原土地所有者。無論是征收還是征用農(nóng)民集體土地，都應當嚴格用于不以盈利為目的、為社會公眾服務、效益為社會共享的公共設(shè)施和公益事業(yè)，以及關(guān)系國家安全和國民經(jīng)濟命脈的重大經(jīng)濟發(fā)展項目。2.2 我國目前村鎮(zhèn)建設(shè)用地狀況國土資源部土地整理中心專家徐雪林日前指出，目前我國村鎮(zhèn)建設(shè)用地總量是城市建設(shè)用地總量的4.6倍，且用地布局散亂、分散無序，粗放利用現(xiàn)象嚴重。徐雪林說，目前，我國農(nóng)村居民點用地高達16．4萬平方公里，接近于河南省的總面積，人均用地185平方米，遠遠超過國家標準。因此，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、集鎮(zhèn)村莊發(fā)展規(guī)劃，對農(nóng)村利用不充分的建設(shè)用地進行綜合整治，提高土地利用率，對進一步緩解城鄉(xiāng)建設(shè)用地供需矛盾意義重大。2.3 建立集體土地征購制度非公益性項目用地不能啟動國家征地權(quán)，對于那些符合土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的經(jīng)營性項目用地，就有必要建立征購制度。所謂征購，就是土地征購主體受權(quán)，在符合土地利用規(guī)劃的范圍內(nèi)，按照公開、公平、公正、等價有償?shù)脑瓌t，以市場價格給農(nóng)民補償，將農(nóng)民集體所有的土地變更為國有土地。征購的范圍，主要是農(nóng)村規(guī)劃范圍內(nèi)的非公益性項目用地。條件成熟的地區(qū)，可以結(jié)合撤鄉(xiāng)設(shè)鎮(zhèn)、撤銷鄉(xiāng)村建制和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”工作，將該地區(qū)的土地全部征購。如果該地區(qū)的全部土地由于征收、征購變?yōu)閲?，或可稱之為土地的“國有化”。這種“國有化”應完全是農(nóng)民自愿的，不能帶有任何強制性。撤銷鄉(xiāng)村建制的地方，原來的集體經(jīng)濟組織可以成立集體資產(chǎn)的管理機構(gòu)，例如改組為農(nóng)工商集團，負責集體資產(chǎn)的經(jīng)營，包括土地收益的管理和分配。原有的村委會等村民自治組織則可以改組為街道辦事處。征購的主體應為城市政府，具體可由當?shù)赝恋貎錂C構(gòu)及其分支機構(gòu)實施。政府土地儲備機構(gòu)征購農(nóng)村集體土地需要巨量的資金，資金來源可以通過投融資體制創(chuàng)新來解決。除了自有資金和銀行貸款外，可以考慮發(fā)行土地債券和信托基金。應允許農(nóng)民購買債券和信托基金來參與土地一級開發(fā)和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2.4 建立農(nóng)村集體土地一級市場公益性項目用地國家可以采用征收手段，非公益性用地可以采用征購方式，那么還有一些非公益性的項目用地，如商業(yè)、旅游、娛樂、金融等經(jīng)營性用地，農(nóng)民集體不愿被征購怎么辦呢？因此就有必要建立一個農(nóng)村集體土地一級市場。實際上，小城鎮(zhèn)一直存在著農(nóng)村集體土地私下出讓、出租的現(xiàn)象，這種非法的、地下的市場可稱之為黑色、灰色或隱形的農(nóng)村土地市場?，F(xiàn)行的土地市場模式是土地征收+國有土地一級市場。農(nóng)村集體土地沒有一級市場，農(nóng)民集體不能將自己土地的使用權(quán)出讓給用地單位。項目用地只能先由國家征收為國有，再將國有土地使用權(quán)出讓或租賃給用地單位。這種征收+國有土地一級市場的壟斷體制，給一些不法分子尋租創(chuàng)造了可乘之機。因此，必須打破政府壟斷土地一級市場的體制，建立與國有土地一級市場相對應的集體土地一級市場，形成“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地一級市場”。在市場中的土地權(quán)利主體不僅可以是國家，也可以是農(nóng)民集體。所謂“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”，就是要消除城鄉(xiāng)壁壘，城鎮(zhèn)和農(nóng)村的經(jīng)營性用地，一律進入土地市場公開交易?！敖y(tǒng)一的市場”，主要是指交易政策法規(guī)一致、交易程序一致、交易信息互通，而不是說只有一個有形市場。相反，小城鎮(zhèn)建設(shè)中涉及的農(nóng)村集體土地由于地域廣闊、區(qū)域分散、位置不動、區(qū)域經(jīng)濟的差異，交易地塊小等特性，適宜建立區(qū)域分市場。目前各大城市都設(shè)有“土地交易市場”，主要從事國有土地使用權(quán)交易?？梢钥紤]在適當?shù)臅r機，在城市的遠郊區(qū)縣設(shè)立土地交易分市場，作為農(nóng)村集體土地交易的主要平臺。農(nóng)民集體和農(nóng)戶除了可以在土地利用總體規(guī)劃確定的非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)，按照城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃規(guī)定的用途，通過土地交易市場出讓土地使用權(quán)之外，還可以以土地使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營性建設(shè)項目的合作開發(fā)，也可以由農(nóng)民自行開發(fā)經(jīng)營。2.5產(chǎn)權(quán)確認的問題無論是征地制度改革，還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場，其前提條件首先是要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護土地所有者、使用者的權(quán)益；二是量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個人的土地產(chǎn)權(quán)份額；三是明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，顯化農(nóng)民對自己宅基地及住宅的財產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。

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• 問 新農(nóng)村建設(shè)土地政策是什么啊？
  答

  對于村莊撤并建社區(qū)現(xiàn)象，熟悉基層情況的山東聊城市委黨校經(jīng)濟管理教研室副教授夏正智非常關(guān)注?！耙ㄟ^建設(shè)中心城市的辦法來吸引農(nóng)村居民進入中心城市居住和生活，而不是以村改居的方式強制農(nóng)民‘被城市化’。”夏正智認為。 夏正智表示，目前的村改居、建設(shè)萬人村等行動主要是在新農(nóng)村建設(shè)的名義下，歸并和縮減農(nóng)村住宅建設(shè)用地，以獲取城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標、補充地方財政收入，其背后的主要推動力量就是國土資源部出臺的“城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤制度”。 村改居的實施過程中 農(nóng)民要遭受經(jīng)濟損失 “按照國土資源部出臺的‘城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤制度’，地方政府新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地不得超過農(nóng)村退出的宅基用地面積。如果農(nóng)村不能退出宅基地，也就意味著城鎮(zhèn)不能新增建設(shè)用地，地方非農(nóng)產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)業(yè)）發(fā)展就要受到土地制約，同時地方政府也不能通過土地征用和土地出讓的價格差額增加地方財政收入。在此規(guī)定的逼迫下，地方政府不得已只能借以新農(nóng)村建設(shè)的名義，強制減少農(nóng)村宅基地面積，以增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積。”夏正智一語道破了“村改居”的秘密。

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• 問 農(nóng)村建設(shè)用地包括什么呢？
  答

  這個關(guān)系土地流轉(zhuǎn)合同（農(nóng)業(yè)局或農(nóng)經(jīng)局管理的或縣委農(nóng)辦管理，可以向他們咨詢），原則上的耕地是不允許的永久轉(zhuǎn)讓。你要先好好看一下鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導與村民簽定了土地（耕地）轉(zhuǎn)讓合同的條款。

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• 問 新農(nóng)村建設(shè)住房問題有哪些? 新農(nóng)村建設(shè)房子是否具有產(chǎn)權(quán)
  答

  　在農(nóng)村建房是小產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價躥升密不可分，其成為社會關(guān)注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。

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• 問 什么是農(nóng)村建設(shè)用地
  答

  農(nóng)村建設(shè)用地其實就是指鄉(xiāng)村建設(shè)用地，比如說鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體組織和農(nóng)村個人投資所進行的各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，而通常農(nóng)村建設(shè)用地也會分為以下這幾大類：①宅基地。宅基地其實是農(nóng)村的農(nóng)戶用作住宅基地而占有的本集體所有土地，有些宅基地上已經(jīng)建造了房屋，但有些宅基地上面沒有建造房屋，一般農(nóng)村的宅基地是不可以進行市場交易的。②公益性的公共設(shè)施用地。這部分的用地主要是指提供公共服務的各種公益性設(shè)施用地，比如說常見的就是提供教育，醫(yī)療，文化或者是娛樂等服務，例如村子里面的學?；蛘呤切l(wèi)生站等等。③經(jīng)營性用地。這一部分的用地主要是指那些具有生產(chǎn)性、服務性以及經(jīng)營性的農(nóng)村集體用地，也就是說可以利用這種土地來新辦企業(yè)。