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  對(duì)于村莊撤并建社區(qū)現(xiàn)象，熟悉基層情況的山東聊城市委黨校經(jīng)濟(jì)管理教研室副教授夏正智非常關(guān)注?！耙ㄟ^(guò)建設(shè)中心城市的辦法來(lái)吸引農(nóng)村居民進(jìn)入中心城市居住和生活，而不是以村改居的方式強(qiáng)制農(nóng)民‘被城市化’?！毕恼钦J(rèn)為。
  
  夏正智表示，目前的村改居、建設(shè)萬(wàn)人村等行動(dòng)主要是在新農(nóng)村建設(shè)的名義下，歸并和縮減農(nóng)村住宅建設(shè)用地，以獲取城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)、補(bǔ)充地方財(cái)政收入，其背后的主要推動(dòng)力量就是國(guó)土資源部出臺(tái)的“城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤制度”。
  
  村改居的實(shí)施過(guò)程中
  
  農(nóng)民要遭受經(jīng)濟(jì)損失
  
  “按照國(guó)土資源部出臺(tái)的‘城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤制度’，地方政府新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地不得超過(guò)農(nóng)村退出的宅基用地面積。如果農(nóng)村不能退出宅基地，也就意味著城鎮(zhèn)不能新增建設(shè)用地，地方非農(nóng)產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)業(yè)）發(fā)展就要受到土地制約，同時(shí)地方政府也不能通過(guò)土地征用和土地出讓的價(jià)格差額增加地方財(cái)政收入。在此規(guī)定的逼迫下，地方政府不得已只能借以新農(nóng)村建設(shè)的名義，強(qiáng)制減少農(nóng)村宅基地面積，以增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積?！毕恼且徽Z(yǔ)道破了“村改居”的秘密。

  查看全文↓ 2018-11-26 13:50:05
• 153****2390

  　　一、科學(xué)規(guī)劃保證新農(nóng)村建設(shè)可持續(xù)發(fā)展
  　　受長(zhǎng)期形成的城鄉(xiāng)二元體制影響，我國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡，農(nóng)村仍然比較落后。從總體上來(lái)說(shuō)，農(nóng)村面貌沒(méi)有根本改變，環(huán)境臟、亂、差，使得城鄉(xiāng)差距表現(xiàn)得更明顯、更突出。而中央“一號(hào)文件”專門提出了要在科學(xué)規(guī)劃的指導(dǎo)下進(jìn)行新農(nóng)村建設(shè)。 　　
  　　某些地區(qū)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的誤區(qū) 　　
  　　目前，各地建設(shè)新農(nóng)村的群眾積極性不斷升高，地方政府也在全力推動(dòng)，主流情況是好的，但是有兩種思想傾向值得注意。一種傾向是中央決定新農(nóng)村建設(shè)后，有的地方?jīng)]有能夠正確地理解和把握中央新農(nóng)村建設(shè)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”目標(biāo)與要求，缺乏對(duì)農(nóng)村基層的調(diào)查，沒(méi)有形成有針對(duì)性地的工作方法和工作步驟，簡(jiǎn)單地將新農(nóng)村建設(shè)理解為搞工程建設(shè)，盲目地搞運(yùn)動(dòng)，有能力要干、沒(méi)有能力也要干。另一種傾向是懼怕做農(nóng)民工作，怕接觸農(nóng)村的工作，擔(dān)心矛盾復(fù)雜、政策性強(qiáng)、不易把握，擔(dān)心沒(méi)有錢不好做事、做不好事，不愿意負(fù)責(zé)任。 　　
  　　著名旅游規(guī)劃策劃?rùn)C(jī)構(gòu)——北京綠維規(guī)劃設(shè)計(jì)院有關(guān)專家認(rèn)為：城鄉(xiāng)有別因地制宜有特色者生存。我國(guó)城市規(guī)劃歷來(lái)得到政府、學(xué)界與業(yè)界的高度關(guān)注，也取得了不少成就，那我們是不是就可以將城市規(guī)劃的經(jīng)驗(yàn)照搬到農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)中來(lái)呢？農(nóng)村規(guī)劃有著不同于城市規(guī)劃的特點(diǎn)，只有因地制宜，突出特色，才能使農(nóng)村規(guī)劃得到科學(xué)的發(fā)展。 　　
  　　1、因地制宜------全國(guó)現(xiàn)有村莊320多萬(wàn)個(gè)，自然條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活習(xí)俗等情況千差萬(wàn)別，東、中、西部地區(qū)有差別，同一個(gè)地區(qū)也有較大差別，村莊整治需要因地制宜，不斷創(chuàng)新和完善。立足已有條件開(kāi)展村莊整治，凡是能用的或者經(jīng)改造后能用的房屋和設(shè)施，都要加以充分利用。農(nóng)民急需的是配套道路、供水、排水等設(shè)施，改變村容村貌。 　　
  　　2、量力而行------農(nóng)村居民收入水平不高，政府財(cái)力有限，盡管中央已經(jīng)和正在采取一系列措施逐步增加財(cái)政向“三農(nóng)”的投入，但短期內(nèi)不可能增加大量投入，新農(nóng)村建設(shè)只能立足已有的基礎(chǔ)，解決農(nóng)村發(fā)展中急需解決的緊迫問(wèn)題。 　　
  　　3、突出特色------改善農(nóng)村人居環(huán)境的同時(shí)，要把是否能盡量保留原有房屋、原有風(fēng)格、原有綠化，突出農(nóng)村特色，作為一項(xiàng)基本要求。民族的就是世界的，農(nóng)村若是失去其特色，只會(huì)變成一個(gè)個(gè)微型城市，很難吸引到適合的投資與尋求差異化的城市游客。
  　　二、新農(nóng)村建設(shè)融資渠道
  　　1、中央專項(xiàng)資金--2006年國(guó)家支農(nóng)資金將達(dá)3397億元 　　
  　　1998～2003年，中央財(cái)政直接用于三農(nóng)資金的支出累計(jì)為9350多億元。2004年為2626億元，2005年達(dá)到2975億元，2006年計(jì)劃在這一基礎(chǔ)上新增400多億，達(dá)到3397億元。2006年的支農(nóng)資金比上年增長(zhǎng)14.2%，占總支出增量的21.4%。今年總支出增量的五分之一強(qiáng)用到了農(nóng)村。中央支持新農(nóng)村建設(shè)的決心之大，可見(jiàn)一斑。 　　
  　　2、金融機(jī)構(gòu)支持 　　
  　　中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在2006年2月召開(kāi)的全國(guó)合作金融監(jiān)管暨改革工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào),銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求,為促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)提供有效支持。 　　
  　　農(nóng)村信用社 　　
  　　社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)為農(nóng)村信用社發(fā)展提供了廣闊的空間。當(dāng)前農(nóng)信社要著力進(jìn)行法人治理結(jié)構(gòu)的完善和科學(xué)管理機(jī)制的建設(shè),大力抓好業(yè)務(wù)創(chuàng)新,在繼續(xù)做好農(nóng)戶小額信用貸款、農(nóng)戶聯(lián)保貸款的同時(shí),用新思路、新機(jī)制搞活小企業(yè)融資;加大對(duì)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)集群形成的支持力度,增加助學(xué)和消費(fèi)信貸的投入,大力發(fā)展結(jié)算、信用卡以及理財(cái)服務(wù)等以手續(xù)費(fèi)為重點(diǎn)的中間業(yè)務(wù)。中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康指出,當(dāng)前農(nóng)村金融服務(wù)的改善已刻不容緩。農(nóng)村信用社要進(jìn)一步健全公共財(cái)政體制和發(fā)揮政策性銀行的職能,提高履行公共服務(wù)的能力,特別對(duì)農(nóng)村“兩水”(飲水和灌溉用水)、“三網(wǎng)”(電、路、通訊網(wǎng))、“兩氣”(沼氣、液化氣)、“兩個(gè)市場(chǎng)”(境內(nèi)外銷售市場(chǎng))等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等帶有政策性的領(lǐng)域要加大投入。 　　
  　　商業(yè)銀行 　　
  　　商業(yè)銀行貸款是市場(chǎng)行為，是把商業(yè)資金用于具有高回報(bào)的項(xiàng)目建設(shè)。貸款的原則是實(shí)施地區(qū)總量控制，與地方財(cái)政能力掛鉤，同時(shí)考慮區(qū)域、政策導(dǎo)向、貸款質(zhì)量和銀行風(fēng)險(xiǎn)承受能力等因素。把城建行業(yè)貸款總量控制限額分解到各省級(jí)分行，并通過(guò)監(jiān)測(cè)確保各地不得突破，以防范對(duì)地方政府過(guò)度融資的風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目分類指導(dǎo)上，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目原則限定在直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和地級(jí)市以上的市區(qū)項(xiàng)目，要求項(xiàng)目資本金比例在20%（含）以上；對(duì)非收費(fèi)項(xiàng)目要求僅限于直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市，以及人均GDP高于全國(guó)平均水平的地級(jí)市的項(xiàng)目，項(xiàng)目資本金要求進(jìn)一步提高到30%（含）。 　　
  　　劉明康指出，商業(yè)銀行也要大力增加對(duì)具有資源優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)帶、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地、農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)的資金投入,支持外貿(mào)和新興領(lǐng)域的農(nóng)村商業(yè)企業(yè),擴(kuò)大對(duì)農(nóng)村私營(yíng)業(yè)主、民營(yíng)企業(yè)金融服務(wù)的覆蓋率。 　　
  　　3、經(jīng)營(yíng)土地資源的融資 　　
  　　這種方式以政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)為手段，充分利用土地規(guī)劃和土地儲(chǔ)備進(jìn)行融資。經(jīng)過(guò)對(duì)土地的開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)不同地段，不同價(jià)格，利用轉(zhuǎn)讓、租賃、拍賣等方式獲得土地資源的經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)投資。跳出傳統(tǒng)的“先基建、后招商”和靠賤賣土地置換基礎(chǔ)設(shè)施的老路，改為以市場(chǎng)運(yùn)作，整合經(jīng)營(yíng)城鎮(zhèn)資源，以整合實(shí)現(xiàn)增值，在增值中推進(jìn)整合，邊開(kāi)發(fā)、邊增值、邊經(jīng)營(yíng)、邊發(fā)展的思路。 　　
  　　4、以特許經(jīng)營(yíng)為主要方式的市場(chǎng)化融資 　　
  　　這種方式以國(guó)家與民營(yíng)相結(jié)合、民營(yíng)投入為主。特點(diǎn)是以少量國(guó)家投資帶動(dòng)大量民間資金(外資、內(nèi)資)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，運(yùn)作中實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目的法人責(zé)任制，確保資金及時(shí)到位，責(zé)、權(quán)、利明確。什么樣的項(xiàng)目可以市場(chǎng)化融資？根據(jù)項(xiàng)目區(qū)分理論，凡是可以收費(fèi)的基礎(chǔ)設(shè)施如供水、供氣、污水處理、垃圾處理等應(yīng)通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，吸引包括民營(yíng)資本在內(nèi)的各種資金投入，政府依法進(jìn)行監(jiān)管；在街道公共設(shè)施的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中也可嘗試實(shí)施特許經(jīng)營(yíng)制度，將城市街道的路燈、垃圾收集設(shè)施、公廁、書報(bào)亭、廣告牌等設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃和委托經(jīng)營(yíng)管理。以特許經(jīng)營(yíng)為主要方式的市場(chǎng)化融資，規(guī)定了政府和企業(yè)雙方的責(zé)權(quán)利，實(shí)質(zhì)上在政府和民營(yíng)企業(yè)之間建立起了一種合作關(guān)系。通過(guò)這種合作關(guān)系，使政府與企業(yè)雙方各展其長(zhǎng)，各司其職，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而實(shí)現(xiàn)效率和社會(huì)福利的**大化。 　　
  　　著名旅游規(guī)劃策劃?rùn)C(jī)構(gòu)——北京綠維規(guī)劃設(shè)計(jì)院有關(guān)專家認(rèn)為：“四兩撥千斤”，引導(dǎo)農(nóng)村多元化投資。中央專項(xiàng)資金看起來(lái)數(shù)額龐大，但如果撒在廣大的中國(guó)農(nóng)村，卻是杯水車薪，并不能從根本上改變農(nóng)村現(xiàn)狀，實(shí)現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)的目標(biāo)。在這種情況下，政府支持綜合運(yùn)用國(guó)債、稅收、財(cái)政貼息、以獎(jiǎng)代補(bǔ)等的政策手段，發(fā)揮財(cái)政資金“四兩撥千斤”的作用，從實(shí)質(zhì)上來(lái)講是鼓勵(lì)各類工商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)，引導(dǎo)農(nóng)民自主開(kāi)展農(nóng)村公益性設(shè)施建設(shè)，形成農(nóng)業(yè)多元化投入格局。

  查看全文↓ 2018-11-26 13:49:48
• 151****5748

  農(nóng)村耕地與建設(shè)用地征用與交易
  
  2.1 《憲法》精神
  
  按照新修訂的《憲法》，我國(guó)的征地制度包括征用和征收。國(guó)家為公共利益的需要，可以征用或征收農(nóng)民集體土地，并給予合理補(bǔ)償。征用是在緊急情況下，國(guó)家強(qiáng)制性使用農(nóng)民集體土地，并給予適當(dāng)補(bǔ)償。征用不改變土地所有權(quán)，使用結(jié)束后應(yīng)及時(shí)恢復(fù)土地使用條件并退還原土地所有者。無(wú)論是征收還是征用農(nóng)民集體土地，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格用于不以盈利為目的、為社會(huì)公眾服務(wù)、效益為社會(huì)共享的公共設(shè)施和公益事業(yè)，以及關(guān)系國(guó)家安全和國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目。
  
  2.2 我國(guó)目前村鎮(zhèn)建設(shè)用地狀況
  
  國(guó)土資源部土地整理中心專家徐雪林日前指出，目前我國(guó)村鎮(zhèn)建設(shè)用地總量是城市建設(shè)用地總量的4.6倍，且用地布局散亂、分散無(wú)序，粗放利用現(xiàn)象嚴(yán)重。
  
  徐雪林說(shuō)，目前，我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)用地高達(dá)16．4萬(wàn)平方公里，接近于河南省的總面積，人均用地185平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。因此，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、集鎮(zhèn)村莊發(fā)展規(guī)劃，對(duì)農(nóng)村利用不充分的建設(shè)用地進(jìn)行綜合整治，提高土地利用率，對(duì)進(jìn)一步緩解城鄉(xiāng)建設(shè)用地供需矛盾意義重大。
  
  2.3 建立集體土地征購(gòu)制度
  
  非公益性項(xiàng)目用地不能啟動(dòng)國(guó)家征地權(quán)，對(duì)于那些符合土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，就有必要建立征購(gòu)制度。所謂征購(gòu)，就是土地征購(gòu)主體受權(quán)，在符合土地利用規(guī)劃的范圍內(nèi)，按照公開(kāi)、公平、公正、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，以市場(chǎng)價(jià)格給農(nóng)民補(bǔ)償，將農(nóng)民集體所有的土地變更為國(guó)有土地。
  
  征購(gòu)的范圍，主要是農(nóng)村規(guī)劃范圍內(nèi)的非公益性項(xiàng)目用地。條件成熟的地區(qū)，可以結(jié)合撤鄉(xiāng)設(shè)鎮(zhèn)、撤銷鄉(xiāng)村建制和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”工作，將該地區(qū)的土地全部征購(gòu)。如果該地區(qū)的全部土地由于征收、征購(gòu)變?yōu)閲?guó)有，或可稱之為土地的“國(guó)有化”。這種“國(guó)有化”應(yīng)完全是農(nóng)民自愿的，不能帶有任何強(qiáng)制性。撤銷鄉(xiāng)村建制的地方，原來(lái)的集體經(jīng)濟(jì)組織可以成立集體資產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)，例如改組為農(nóng)工商集團(tuán)，負(fù)責(zé)集體資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，包括土地收益的管理和分配。原有的村委會(huì)等村民自治組織則可以改組為街道辦事處。
  
  征購(gòu)的主體應(yīng)為城市政府，具體可由當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)實(shí)施。政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)征購(gòu)農(nóng)村集體土地需要巨量的資金，資金來(lái)源可以通過(guò)投融資體制創(chuàng)新來(lái)解決。除了自有資金和銀行貸款外，可以考慮發(fā)行土地債券和信托基金。應(yīng)允許農(nóng)民購(gòu)買債券和信托基金來(lái)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
  
  2.4 建立農(nóng)村集體土地一級(jí)市場(chǎng)
  
  公益性項(xiàng)目用地國(guó)家可以采用征收手段，非公益性用地可以采用征購(gòu)方式，那么還有一些非公益性的項(xiàng)目用地，如商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融等經(jīng)營(yíng)性用地，農(nóng)民集體不愿被征購(gòu)怎么辦呢？因此就有必要建立一個(gè)農(nóng)村集體土地一級(jí)市場(chǎng)。實(shí)際上，小城鎮(zhèn)一直存在著農(nóng)村集體土地私下出讓、出租的現(xiàn)象，這種非法的、地下的市場(chǎng)可稱之為黑色、灰色或隱形的農(nóng)村土地市場(chǎng)。
  
  現(xiàn)行的土地市場(chǎng)模式是土地征收+國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)。農(nóng)村集體土地沒(méi)有一級(jí)市場(chǎng)，農(nóng)民集體不能將自己土地的使用權(quán)出讓給用地單位。項(xiàng)目用地只能先由國(guó)家征收為國(guó)有，再將國(guó)有土地使用權(quán)出讓或租賃給用地單位。這種征收+國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷體制，給一些不法分子尋租創(chuàng)造了可乘之機(jī)。
  
  因此，必須打破政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的體制，建立與國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的集體土地一級(jí)市場(chǎng)，形成“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地一級(jí)市場(chǎng)”。在市場(chǎng)中的土地權(quán)利主體不僅可以是國(guó)家，也可以是農(nóng)民集體。所謂“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”，就是要消除城鄉(xiāng)壁壘，城鎮(zhèn)和農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)性用地，一律進(jìn)入土地市場(chǎng)公開(kāi)交易?！敖y(tǒng)一的市場(chǎng)”，主要是指交易政策法規(guī)一致、交易程序一致、交易信息互通，而不是說(shuō)只有一個(gè)有形市場(chǎng)。相反，小城鎮(zhèn)建設(shè)中涉及的農(nóng)村集體土地由于地域廣闊、區(qū)域分散、位置不動(dòng)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異，交易地塊小等特性，適宜建立區(qū)域分市場(chǎng)。目前各大城市都設(shè)有“土地交易市場(chǎng)”，主要從事國(guó)有土地使用權(quán)交易?？梢钥紤]在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，在城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣設(shè)立土地交易分市場(chǎng)，作為農(nóng)村集體土地交易的主要平臺(tái)。
  
  農(nóng)民集體和農(nóng)戶除了可以在土地利用總體規(guī)劃確定的非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)，按照城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃規(guī)定的用途，通過(guò)土地交易市場(chǎng)出讓土地使用權(quán)之外，還可以以土地使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)，也可以由農(nóng)民自行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
  
  2.5產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的問(wèn)題
  
  無(wú)論是征地制度改革，還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場(chǎng)，其前提條件首先是要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護(hù)土地所有者、使用者的權(quán)益；二是量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個(gè)人的土地產(chǎn)權(quán)份額；三是明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，顯化農(nóng)民對(duì)自己宅基地及住宅的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。
  

  查看全文↓ 2018-11-26 13:48:56

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??新農(nóng)村建設(shè)用地政策有什么新規(guī)的呢?
  答

  一、農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)用地包括：商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地。二、建設(shè)用地規(guī)定1、根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！笨梢?jiàn)，我國(guó)將集體建設(shè)用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。2、只有集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地才能入市，而不是所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指以純粹盈利為目的，進(jìn)行相關(guān)建設(shè)的土地。國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅”，由此可見(jiàn)，在農(nóng)村集體建設(shè)用地方面，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的性質(zhì)，在符合一定條件下，才能入市。3、宅基地排除在經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地之外。根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地具有福利性質(zhì)，只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能申請(qǐng)，用于自住，不能建商業(yè)住房。也就是說(shuō)，宅基地只能自用，而不能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。另外，農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，土地則屬于農(nóng)民集體所有，因此，農(nóng)民不能將宅基地用于入市流轉(zhuǎn)。2007年國(guó)土資源部39號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅并列，俗稱“五類經(jīng)營(yíng)性用地”。無(wú)論是征地制度改革，還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場(chǎng)，其前提條件：1、要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護(hù)土地所有者、使用者的權(quán)益。2、量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個(gè)人的土地產(chǎn)權(quán)份額。3、明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，顯化農(nóng)民對(duì)自己宅基地及住宅的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。

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• 問(wèn) 新農(nóng)村建設(shè)用地政策有哪些新規(guī)的呢?
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  農(nóng)村耕地與建設(shè)用地征用與交易2.1 《憲法》精神按照新修訂的《憲法》，我國(guó)的征地制度包括征用和征收。國(guó)家為公共利益的需要，可以征用或征收農(nóng)民集體土地，并給予合理補(bǔ)償。征用是在緊急情況下，國(guó)家強(qiáng)制性使用農(nóng)民集體土地，并給予適當(dāng)補(bǔ)償。征用不改變土地所有權(quán)，使用結(jié)束后應(yīng)及時(shí)恢復(fù)土地使用條件并退還原土地所有者。無(wú)論是征收還是征用農(nóng)民集體土地，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格用于不以盈利為目的、為社會(huì)公眾服務(wù)、效益為社會(huì)共享的公共設(shè)施和公益事業(yè)，以及關(guān)系國(guó)家安全和國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目。2.2 我國(guó)目前村鎮(zhèn)建設(shè)用地狀況國(guó)土資源部土地整理中心專家徐雪林日前指出，目前我國(guó)村鎮(zhèn)建設(shè)用地總量是城市建設(shè)用地總量的4.6倍，且用地布局散亂、分散無(wú)序，粗放利用現(xiàn)象嚴(yán)重。徐雪林說(shuō)，目前，我國(guó)農(nóng)村居民點(diǎn)用地高達(dá)16．4萬(wàn)平方公里，接近于河南省的總面積，人均用地185平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。因此，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、集鎮(zhèn)村莊發(fā)展規(guī)劃，對(duì)農(nóng)村利用不充分的建設(shè)用地進(jìn)行綜合整治，提高土地利用率，對(duì)進(jìn)一步緩解城鄉(xiāng)建設(shè)用地供需矛盾意義重大。2.3 建立集體土地征購(gòu)制度非公益性項(xiàng)目用地不能啟動(dòng)國(guó)家征地權(quán)，對(duì)于那些符合土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，就有必要建立征購(gòu)制度。所謂征購(gòu)，就是土地征購(gòu)主體受權(quán)，在符合土地利用規(guī)劃的范圍內(nèi)，按照公開(kāi)、公平、公正、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，以市場(chǎng)價(jià)格給農(nóng)民補(bǔ)償，將農(nóng)民集體所有的土地變更為國(guó)有土地。征購(gòu)的范圍，主要是農(nóng)村規(guī)劃范圍內(nèi)的非公益性項(xiàng)目用地。條件成熟的地區(qū)，可以結(jié)合撤鄉(xiāng)設(shè)鎮(zhèn)、撤銷鄉(xiāng)村建制和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”工作，將該地區(qū)的土地全部征購(gòu)。如果該地區(qū)的全部土地由于征收、征購(gòu)變?yōu)閲?guó)有，或可稱之為土地的“國(guó)有化”。這種“國(guó)有化”應(yīng)完全是農(nóng)民自愿的，不能帶有任何強(qiáng)制性。撤銷鄉(xiāng)村建制的地方，原來(lái)的集體經(jīng)濟(jì)組織可以成立集體資產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)，例如改組為農(nóng)工商集團(tuán)，負(fù)責(zé)集體資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，包括土地收益的管理和分配。原有的村委會(huì)等村民自治組織則可以改組為街道辦事處。征購(gòu)的主體應(yīng)為城市政府，具體可由當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)實(shí)施。政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)征購(gòu)農(nóng)村集體土地需要巨量的資金，資金來(lái)源可以通過(guò)投融資體制創(chuàng)新來(lái)解決。除了自有資金和銀行貸款外，可以考慮發(fā)行土地債券和信托基金。應(yīng)允許農(nóng)民購(gòu)買債券和信托基金來(lái)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2.4 建立農(nóng)村集體土地一級(jí)市場(chǎng)公益性項(xiàng)目用地國(guó)家可以采用征收手段，非公益性用地可以采用征購(gòu)方式，那么還有一些非公益性的項(xiàng)目用地，如商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融等經(jīng)營(yíng)性用地，農(nóng)民集體不愿被征購(gòu)怎么辦呢？因此就有必要建立一個(gè)農(nóng)村集體土地一級(jí)市場(chǎng)。實(shí)際上，小城鎮(zhèn)一直存在著農(nóng)村集體土地私下出讓、出租的現(xiàn)象，這種非法的、地下的市場(chǎng)可稱之為黑色、灰色或隱形的農(nóng)村土地市場(chǎng)。現(xiàn)行的土地市場(chǎng)模式是土地征收+國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)。農(nóng)村集體土地沒(méi)有一級(jí)市場(chǎng)，農(nóng)民集體不能將自己土地的使用權(quán)出讓給用地單位。項(xiàng)目用地只能先由國(guó)家征收為國(guó)有，再將國(guó)有土地使用權(quán)出讓或租賃給用地單位。這種征收+國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷體制，給一些不法分子尋租創(chuàng)造了可乘之機(jī)。因此，必須打破政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的體制，建立與國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的集體土地一級(jí)市場(chǎng)，形成“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地一級(jí)市場(chǎng)”。在市場(chǎng)中的土地權(quán)利主體不僅可以是國(guó)家，也可以是農(nóng)民集體。所謂“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”，就是要消除城鄉(xiāng)壁壘，城鎮(zhèn)和農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)性用地，一律進(jìn)入土地市場(chǎng)公開(kāi)交易?！敖y(tǒng)一的市場(chǎng)”，主要是指交易政策法規(guī)一致、交易程序一致、交易信息互通，而不是說(shuō)只有一個(gè)有形市場(chǎng)。相反，小城鎮(zhèn)建設(shè)中涉及的農(nóng)村集體土地由于地域廣闊、區(qū)域分散、位置不動(dòng)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異，交易地塊小等特性，適宜建立區(qū)域分市場(chǎng)。目前各大城市都設(shè)有“土地交易市場(chǎng)”，主要從事國(guó)有土地使用權(quán)交易?？梢钥紤]在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，在城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣設(shè)立土地交易分市場(chǎng)，作為農(nóng)村集體土地交易的主要平臺(tái)。農(nóng)民集體和農(nóng)戶除了可以在土地利用總體規(guī)劃確定的非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)，按照城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃規(guī)定的用途，通過(guò)土地交易市場(chǎng)出讓土地使用權(quán)之外，還可以以土地使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營(yíng)性建設(shè)項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)，也可以由農(nóng)民自行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。2.5產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的問(wèn)題無(wú)論是征地制度改革，還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場(chǎng)，其前提條件首先是要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護(hù)土地所有者、使用者的權(quán)益；二是量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個(gè)人的土地產(chǎn)權(quán)份額；三是明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，顯化農(nóng)民對(duì)自己宅基地及住宅的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。

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• 問(wèn) 新農(nóng)村建設(shè)房屋是大產(chǎn)權(quán)嗎？新農(nóng)村建設(shè)房子是否具有產(chǎn)權(quán)？
  答

  在農(nóng)村建房是小產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

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• 問(wèn) ??什么是新農(nóng)村住宅建設(shè)?新農(nóng)村建設(shè)的房屋能買嗎?
  答

  根據(jù)《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的規(guī)定：集體土地范圍內(nèi)的房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。　　如果該新農(nóng)村建設(shè)房屋的土地性質(zhì)為國(guó)有土地，則可以自由買賣，并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；如果是集體土地，則買賣房屋有一定的限制?！　　斗课莸怯涋k法》第八十六條 集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：　?。ㄒ唬┑怯浬暾?qǐng)書；　?。ǘ┥暾?qǐng)人的身份證明；　?。ㄈ┓课菟袡?quán)證書；　?。ㄋ模┱厥褂脵?quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；　　（五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；　　（六）其他必要材料。　　 申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料?！　?農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料?！　〉诎耸邨l 申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予受理。　　1．村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記收件。（一）登記申請(qǐng)書；（二）申請(qǐng)人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書；（四）宅基地使用權(quán)證明；（五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（六）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料；（七）其他必要材料。這里需要強(qiáng)調(diào)的是關(guān)于“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料”。農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移不能脫離宅基地使用權(quán)單獨(dú)存在，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)和該宅基地上房屋所有權(quán)人保持一致，房屋的產(chǎn)權(quán)人與房屋所占用的宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)是一致的，不得分離。農(nóng)村的宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一種物權(quán)形式，是一種帶有身份性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起的，是農(nóng)民安身立命之本，目前法律法規(guī)明確禁止農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)，禁止城市居民到農(nóng)村購(gòu)房。集體土地上房屋登記時(shí)提交集體經(jīng)濟(jì)組織的同意轉(zhuǎn)移登記的證明文件，可以避免集體土地上房屋違反規(guī)定私自流轉(zhuǎn)，從而維護(hù)和諧穩(wěn)定的社會(huì)秩序，保障農(nóng)民基本生存權(quán)。

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• 問(wèn) 新農(nóng)村建設(shè)住房問(wèn)題有哪些? 新農(nóng)村建設(shè)房子是否具有產(chǎn)權(quán)
  答

  　在農(nóng)村建房是小產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

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