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• 155****6842

  農(nóng)村耕地與建設(shè)用地征用與交易
  2.1 《憲法》精神
  按照新修訂的《憲法》，我國的征地制度包括征用和征收。國家為公共利益的需要，可以征用或征收農(nóng)民集體土地，并給予合理補(bǔ)償。征用是在緊急情況下，國家強(qiáng)制性使用農(nóng)民集體土地，并給予適當(dāng)補(bǔ)償。征用不改變土地所有權(quán)，使用結(jié)束后應(yīng)及時(shí)恢復(fù)土地使用條件并退還原土地所有者。無論是征收還是征用農(nóng)民集體土地，都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格用于不以盈利為目的、為社會(huì)公眾服務(wù)、效益為社會(huì)共享的公共設(shè)施和公益事業(yè)，以及關(guān)系國家安全和國民經(jīng)濟(jì)命脈的重大經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目。
  2.2 我國目前村鎮(zhèn)建設(shè)用地狀況
  國土資源部土地整理中心專家徐雪林日前指出，目前我國村鎮(zhèn)建設(shè)用地總量是城市建設(shè)用地總量的4.6倍，且用地布局散亂、分散無序，粗放利用現(xiàn)象嚴(yán)重。
  徐雪林說，目前，我國農(nóng)村居民點(diǎn)用地高達(dá)16．4萬平方公里，接近于河南省的總面積，人均用地185平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家標(biāo)準(zhǔn)。因此，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、集鎮(zhèn)村莊發(fā)展規(guī)劃，對(duì)農(nóng)村利用不充分的建設(shè)用地進(jìn)行綜合整治，提高土地利用率，對(duì)進(jìn)一步緩解城鄉(xiāng)建設(shè)用地供需矛盾意義重大。
  2.3 建立集體土地征購制度
  非公益性項(xiàng)目用地不能啟動(dòng)國家征地權(quán)，對(duì)于那些符合土地利用總體規(guī)劃和農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃的經(jīng)營性項(xiàng)目用地，就有必要建立征購制度。所謂征購，就是土地征購主體受權(quán)，在符合土地利用規(guī)劃的范圍內(nèi)，按照公開、公平、公正、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，以市場(chǎng)價(jià)格給農(nóng)民補(bǔ)償，將農(nóng)民集體所有的土地變更為國有土地。
  征購的范圍，主要是農(nóng)村規(guī)劃范圍內(nèi)的非公益性項(xiàng)目用地。條件成熟的地區(qū)，可以結(jié)合撤鄉(xiāng)設(shè)鎮(zhèn)、撤銷鄉(xiāng)村建制和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”工作，將該地區(qū)的土地全部征購。如果該地區(qū)的全部土地由于征收、征購變?yōu)閲?，或可稱之為土地的“國有化”。這種“國有化”應(yīng)完全是農(nóng)民自愿的，不能帶有任何強(qiáng)制性。撤銷鄉(xiāng)村建制的地方，原來的集體經(jīng)濟(jì)組織可以成立集體資產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)，例如改組為農(nóng)工商集團(tuán)，負(fù)責(zé)集體資產(chǎn)的經(jīng)營，包括土地收益的管理和分配。原有的村委會(huì)等村民自治組織則可以改組為街道辦事處。
  征購的主體應(yīng)為城市政府，具體可由當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)實(shí)施。政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)征購農(nóng)村集體土地需要巨量的資金，資金來源可以通過投融資體制創(chuàng)新來解決。除了自有資金和銀行貸款外，可以考慮發(fā)行土地債券和信托基金。應(yīng)允許農(nóng)民購買債券和信托基金來參與土地一級(jí)開發(fā)和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
  2.4 建立農(nóng)村集體土地一級(jí)市場(chǎng)
  公益性項(xiàng)目用地國家可以采用征收手段，非公益性用地可以采用征購方式，那么還有一些非公益性的項(xiàng)目用地，如商業(yè)、旅游、娛樂、金融等經(jīng)營性用地，農(nóng)民集體不愿被征購怎么辦呢？因此就有必要建立一個(gè)農(nóng)村集體土地一級(jí)市場(chǎng)。實(shí)際上，小城鎮(zhèn)一直存在著農(nóng)村集體土地私下出讓、出租的現(xiàn)象，這種非法的、地下的市場(chǎng)可稱之為黑色、灰色或隱形的農(nóng)村土地市場(chǎng)。
  現(xiàn)行的土地市場(chǎng)模式是土地征收+國有土地一級(jí)市場(chǎng)。農(nóng)村集體土地沒有一級(jí)市場(chǎng)，農(nóng)民集體不能將自己土地的使用權(quán)出讓給用地單位。項(xiàng)目用地只能先由國家征收為國有，再將國有土地使用權(quán)出讓或租賃給用地單位。這種征收+國有土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷體制，給一些不法分子尋租創(chuàng)造了可乘之機(jī)。
  因此，必須打破政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的體制，建立與國有土地一級(jí)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的集體土地一級(jí)市場(chǎng)，形成“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地一級(jí)市場(chǎng)”。在市場(chǎng)中的土地權(quán)利主體不僅可以是國家，也可以是農(nóng)民集體。所謂“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”，就是要消除城鄉(xiāng)壁壘，城鎮(zhèn)和農(nóng)村的經(jīng)營性用地，一律進(jìn)入土地市場(chǎng)公開交易?！敖y(tǒng)一的市場(chǎng)”，主要是指交易政策法規(guī)一致、交易程序一致、交易信息互通，而不是說只有一個(gè)有形市場(chǎng)。相反，小城鎮(zhèn)建設(shè)中涉及的農(nóng)村集體土地由于地域廣闊、區(qū)域分散、位置不動(dòng)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異，交易地塊小等特性，適宜建立區(qū)域分市場(chǎng)。目前各大城市都設(shè)有“土地交易市場(chǎng)”，主要從事國有土地使用權(quán)交易?？梢钥紤]在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，在城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣設(shè)立土地交易分市場(chǎng)，作為農(nóng)村集體土地交易的主要平臺(tái)。
  農(nóng)民集體和農(nóng)戶除了可以在土地利用總體規(guī)劃確定的非農(nóng)建設(shè)用地范圍內(nèi)，按照城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃規(guī)定的用途，通過土地交易市場(chǎng)出讓土地使用權(quán)之外，還可以以土地使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營性建設(shè)項(xiàng)目的合作開發(fā)，也可以由農(nóng)民自行開發(fā)經(jīng)營。
  2.5產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的問題
  無論是征地制度改革，還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場(chǎng)，其前提條件首先是要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護(hù)土地所有者、使用者的權(quán)益；二是量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個(gè)人的土地產(chǎn)權(quán)份額；三是明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，顯化農(nóng)民對(duì)自己宅基地及住宅的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。

  查看全文↓ 2018-11-17 09:04:59
• 154****4401

  （一）政府支持、農(nóng)戶自愿：實(shí)施農(nóng)村危房改造，政府予以政策支持，充分整合可用資源，同時(shí)要充分尊重困難農(nóng)戶改造危房的意愿，調(diào)動(dòng)群眾自主建房的主動(dòng)性和積極性，自力更生建設(shè)家園。
  
  （二）統(tǒng)籌規(guī)劃、節(jié)約用地：摸清農(nóng)村困難群眾危房數(shù)量，區(qū)別輕重緩急，實(shí)行統(tǒng)籌規(guī)劃，分批實(shí)施。新建農(nóng)房要符合土地利用總體規(guī)劃、鄉(xiāng)村規(guī)劃和農(nóng)房設(shè)計(jì)要求，盡量安排利用村內(nèi)空閑用地、閑置宅基地和老宅基地進(jìn)行建設(shè)，做到一戶一宅、建新拆舊。
  
  （三）經(jīng)濟(jì)適用、確保安全：從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，因地制宜、分類指導(dǎo)，充分考慮農(nóng)戶承受能力，嚴(yán)格控制建房面積和標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)和幫助農(nóng)戶建設(shè)安全經(jīng)濟(jì)、美觀適用的房屋。
  
  （四）政策公開、陽光操作：規(guī)范操作程序，堅(jiān)持政策公開、對(duì)象公開、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)公開，通過民主評(píng)議、張榜公示等方式，實(shí)行陽光操作。

  查看全文↓ 2018-11-17 09:04:48
• 131****4640

  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
  集體土地使用權(quán)特征如下：
  (1)主體的特定性
  農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織投資設(shè)立的企業(yè)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村公益性組織及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他單位和個(gè)人，可以依法取得集體土地使用權(quán)。
  (2) 用途、取得與權(quán)利內(nèi)容的相關(guān)性
  集體土地使用權(quán)按用途劃分為農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、非農(nóng)經(jīng)營用地使用權(quán)和非農(nóng)公益用地使用權(quán)。關(guān)于權(quán)利的分類，集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)有所不同。后者主要以權(quán)利的取得方式進(jìn)行分類，在分類中土地用途并不起決定性作用;但前者從現(xiàn)行制度來看主要以土地用途做分類基礎(chǔ)，不同用途的土地，其使用權(quán)采用不同方式取得，進(jìn)而具有不同的權(quán)利內(nèi)容。
  (3)權(quán)利交易的受限制性
  國家為保護(hù)耕地及壟斷建設(shè)用地一級(jí)市場(chǎng)，限制非農(nóng)業(yè)性集體土地使用權(quán)交易。土地管理法規(guī)定:農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

  查看全文↓ 2018-11-17 09:03:50

相關(guān)問題

• 問 ??新農(nóng)村建設(shè)用地政策有什么新規(guī)的呢?
  答

  一、農(nóng)村建設(shè)用地建設(shè)用地包括：商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地。二、建設(shè)用地規(guī)定1、根據(jù)我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！笨梢?，我國將集體建設(shè)用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。2、只有集體經(jīng)營性建設(shè)用地才能入市，而不是所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。經(jīng)營性建設(shè)用地，是指以純粹盈利為目的，進(jìn)行相關(guān)建設(shè)的土地。國有經(jīng)營性建設(shè)用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”，由此可見，在農(nóng)村集體建設(shè)用地方面，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營性建設(shè)用地的性質(zhì)，在符合一定條件下，才能入市。3、宅基地排除在經(jīng)營性建設(shè)用地之外。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地具有福利性質(zhì)，只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能申請(qǐng)，用于自住，不能建商業(yè)住房。也就是說，宅基地只能自用，而不能進(jìn)行經(jīng)營。另外，農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，土地則屬于農(nóng)民集體所有，因此，農(nóng)民不能將宅基地用于入市流轉(zhuǎn)。2007年國土資源部39號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅并列，俗稱“五類經(jīng)營性用地”。無論是征地制度改革，還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場(chǎng)，其前提條件：1、要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護(hù)土地所有者、使用者的權(quán)益。2、量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個(gè)人的土地產(chǎn)權(quán)份額。3、明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，顯化農(nóng)民對(duì)自己宅基地及住宅的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。

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• 問 新農(nóng)村建設(shè)土地政策是什么啊？
  答

  對(duì)于村莊撤并建社區(qū)現(xiàn)象，熟悉基層情況的山東聊城市委黨校經(jīng)濟(jì)管理教研室副教授夏正智非常關(guān)注?！耙ㄟ^建設(shè)中心城市的辦法來吸引農(nóng)村居民進(jìn)入中心城市居住和生活，而不是以村改居的方式強(qiáng)制農(nóng)民‘被城市化’?！毕恼钦J(rèn)為。 夏正智表示，目前的村改居、建設(shè)萬人村等行動(dòng)主要是在新農(nóng)村建設(shè)的名義下，歸并和縮減農(nóng)村住宅建設(shè)用地，以獲取城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)、補(bǔ)充地方財(cái)政收入，其背后的主要推動(dòng)力量就是國土資源部出臺(tái)的“城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤制度”。 村改居的實(shí)施過程中 農(nóng)民要遭受經(jīng)濟(jì)損失 “按照國土資源部出臺(tái)的‘城鄉(xiāng)建設(shè)用地掛鉤制度’，地方政府新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地不得超過農(nóng)村退出的宅基用地面積。如果農(nóng)村不能退出宅基地，也就意味著城鎮(zhèn)不能新增建設(shè)用地，地方非農(nóng)產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)業(yè)）發(fā)展就要受到土地制約，同時(shí)地方政府也不能通過土地征用和土地出讓的價(jià)格差額增加地方財(cái)政收入。在此規(guī)定的逼迫下，地方政府不得已只能借以新農(nóng)村建設(shè)的名義，強(qiáng)制減少農(nóng)村宅基地面積，以增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積?！毕恼且徽Z道破了“村改居”的秘密。

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• 問 新農(nóng)村建設(shè)住房問題有哪些? 新農(nóng)村建設(shè)房子是否具有產(chǎn)權(quán)
  答

  　在農(nóng)村建房是小產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證?！　⌒‘a(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房價(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房價(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

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• 問 農(nóng)村建設(shè)用地包括哪些呢？
  答

  即：農(nóng)村集體土地建設(shè)用地。是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。 集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民享有使用權(quán)，使用期限無規(guī)定。

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• 問 ??新農(nóng)村建設(shè)房屋是大產(chǎn)權(quán)嗎？新農(nóng)村建設(shè)的房子可以買嗎？
  答

  　根據(jù)《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》的規(guī)定：集體土地范圍內(nèi)的房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)?！　∪绻撔罗r(nóng)村建設(shè)房屋的土地性質(zhì)為國有土地，則可以自由買賣，并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；如果是集體土地，則買賣房屋有一定的限制?！　　斗课莸怯涋k法》第八十六條 集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：　?。ㄒ唬┑怯浬暾?qǐng)書；　?。ǘ┥暾?qǐng)人的身份證明；　?。ㄈ┓课菟袡?quán)證書；　?。ㄋ模┱厥褂脵?quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；　?。ㄎ澹┳C明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；　?。┢渌匾牧稀！　?申請(qǐng)村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料?！　?農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會(huì)議同意或者由村民會(huì)議授權(quán)經(jīng)村民代表會(huì)議同意的證明材料?！　〉诎耸邨l 申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予受理。

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