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• 155****9048

  土地增值稅中，土地出讓金已抵扣的稅，不需要扣減。繳納的稅需要扣減。
  房地產(chǎn)公司計(jì)算土地增值稅時，如果外購?fù)恋剡M(jìn)項(xiàng)稅已經(jīng)抵扣，則按不含稅金額填報，如果不涉及進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的，按土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫。
  依據(jù)是財(cái)稅〔2016〕43號 三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
  土地增值稅清算表填報，稅總函〔2016〕309號 :第6欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫。

  查看全文↓ 2019-10-25 09:11:13
• 148****7896

  土地出讓金（land-transferring fees） 是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。正因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬拇嬖?，地方?cái)政對地產(chǎn)業(yè)有過分的依賴，土地財(cái)政成為房價調(diào)控的絆腳石。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。2014年8月，國家審計(jì)署掀起全國首次土地財(cái)政大審計(jì)。
  土地增值收益是指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)后，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的增值。

  查看全文↓ 2019-10-25 09:10:59
• 151****9727

  　　土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國的土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
  　　土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。
  　　企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。納稅人范圍比公司所得稅大。企業(yè)所得稅納稅人即所有實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的中華人民共和國境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)或其他組織，包括以下6類： （1）國有企業(yè)； （2）集體企業(yè)；（3）私營企業(yè)； （4）聯(lián)營企業(yè)； （5）股份制企業(yè)； （6）有生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得的其他組織。企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈所得和其他所得。
  　　企業(yè)所得稅是指對中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)（居民企業(yè)及非居民企業(yè)）和其他取得收入的組織以其生產(chǎn)經(jīng)營所得為課稅對象所征收的一種所得稅。作為企業(yè)所得稅納稅人，應(yīng)依照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》繳納企業(yè)所得稅。但個人獨(dú)資企業(yè)及合伙企業(yè)除外。

  查看全文↓ 2019-10-25 09:10:54
• 144****5195

  根據(jù)《國家稅務(wù)總局土地增值稅宣傳提綱》(國稅函發(fā)[1995]110號)第五條規(guī)定，土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。
  增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)，其中第一項(xiàng)為取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。因此，國有土地劃撥轉(zhuǎn)出讓補(bǔ)交的土地出讓金作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，在計(jì)算土地增值稅時扣除。

  查看全文↓ 2019-10-25 09:10:51
• 142****8368

  土地增值稅中，土地出讓金已抵扣的稅，不需要扣減。繳納的稅需要扣減。
  房地產(chǎn)公司計(jì)算土地增值稅時，如果外購?fù)恋剡M(jìn)項(xiàng)稅已經(jīng)抵扣，則按不含稅金額填報，如果不涉及進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的，按土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫。
  依據(jù)是財(cái)稅〔2016〕43號 三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
  《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
  土地增值稅清算表填報，稅總函〔2016〕309號 :第6欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫。

  查看全文↓ 2019-10-25 09:10:43

相關(guān)問題

• 問 土地出讓稅收如何處理？補(bǔ)交土地出讓金如何處理所得稅，土地增值稅？
  答

  達(dá)到清算期限時，成本未取得等原因，先按又取得的成本計(jì)算繳納土地增值稅。后期重新取得成本發(fā)票，只要是真實(shí)的，可重新清算，退稅當(dāng)然也是可以的。不過要和稅務(wù)管理員聯(lián)系溝通。

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• 問 ??土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收如何計(jì)算？
  答

  首先土地出讓金方面：經(jīng)濟(jì)適用房分兩種，經(jīng)濟(jì)適用房管理的房子，一般就是集資建房或者是回遷房，也就是常說的二類經(jīng)濟(jì)適用房，交易的時候買方出3%的土地出讓金。另外一種就是經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的房子，批地的時候就是按照經(jīng)濟(jì)適用房審批的，交易的時候要繳納10%的綜合地價款，如果房本上面加蓋了方形章，寫著按經(jīng)濟(jì)適用房管理，那就是3%的土地出讓金。其次稅費(fèi)方面：稅費(fèi)是上繳給國家的，具體的明細(xì)與普通房屋一樣，90㎡以下的繳納總房款的1%。

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• 問 土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收怎樣計(jì)算？
  答

  　土地出讓金(land transaction fees) 是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。

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• 問 土地出讓稅收如何處理
  答

  (一)營業(yè)稅《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，《營業(yè)稅暫行條例》第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎勵企業(yè)的3000萬元，但未發(fā)生《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營業(yè)稅。(二)企業(yè)所得稅本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎勵或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元，是否屬于不征稅收入，需要進(jìn)行具體判定。根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅[2008]151號)規(guī)定，對企業(yè)取得的由國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財(cái)稅[2011]70號)對此進(jìn)一步明確，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件;2.財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;3.企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。本案例中，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金的專項(xiàng)用途，因此不符合財(cái)稅[2011]70號文件所稱的“不征稅收入”的3個條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業(yè)應(yīng)在取得政府獎勵或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬元時，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。(三)土地增值稅企業(yè)在實(shí)際交納土地出讓金10000萬元后，全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《土地增值稅》相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。返還3000萬元地價款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬元，在土地增值稅清算時，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。該觀點(diǎn)與大連市地稅局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函[2008]188號)觀點(diǎn)一致，即“納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目?！贝送?，青島市地稅局《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(青地稅發(fā)[2008]100號)規(guī)定，對于開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。(四)契稅企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬元，應(yīng)全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按全額征收契稅

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• 問 ??土地收益金、土地出讓金、土地增值稅有什么區(qū)別
  答

  土地出讓金（land-transferring fees） 是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。正因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬拇嬖?，地方?cái)政對地產(chǎn)業(yè)有過分的依賴，土地財(cái)政成為房價調(diào)控的絆腳石。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。2014年8月，國家審計(jì)署掀起全國首次土地財(cái)政大審計(jì)。土地增值收益是指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)后，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的增值。

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