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• 144****2739

  達(dá)到清算期限時(shí)，成本未取得等原因，先按又取得的成本計(jì)算繳納土地增值稅。后期重新取得成本發(fā)票，只要是真實(shí)的，可重新清算，退稅當(dāng)然也是可以的。不過(guò)要和稅務(wù)管理員聯(lián)系溝通。

  查看全文↓ 2019-10-06 21:09:24
• 154****7487

  根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局土地增值稅宣傳提綱》(國(guó)稅函發(fā)[1995]110號(hào))第五條規(guī)定，土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。
  增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。扣除項(xiàng)目按《條例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項(xiàng)，其中第一項(xiàng)為取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。因此，國(guó)有土地劃撥轉(zhuǎn)出讓補(bǔ)交的土地出讓金作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

  查看全文↓ 2019-10-06 21:09:18
• 136****6157

  我簡(jiǎn)單的說(shuō)下土地增值稅，其實(shí)很簡(jiǎn)單。。。。 我國(guó)是實(shí)行四級(jí)超額累計(jì)稅率，增值額扣除項(xiàng)目未超過(guò)50%的部分，稅率為30%。 。。。 這樣說(shuō)或許你沒(méi)明白過(guò)。。。 舉例說(shuō)下，一家房地產(chǎn)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)土地建設(shè)包括土地出讓金以及相關(guān)稅金共計(jì)1000萬(wàn)人民幣。后面這家房地產(chǎn)公司將土地使用權(quán)以1400萬(wàn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給別人。這樣算，這家房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓土地增值了400萬(wàn)。1400-1000=400萬(wàn)。通俗一點(diǎn)說(shuō)，這家公司賺了400萬(wàn)。土地增值稅就要從這賺來(lái)的400萬(wàn)里來(lái)算。400萬(wàn)未超過(guò)這家公司的成本1000萬(wàn)的一半，計(jì)算稅率為30%。也就是400x30%=120萬(wàn)。。這家公司交納的土地增值稅為120萬(wàn)人民幣。。。。。 超過(guò)50%不到100%稅率是40%，超過(guò)100%未超過(guò)200%稅率是50%，超過(guò)200%以上稅率為60%。。。。
  （二）土地出讓金，是國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給使用者，由使用者支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這里是一級(jí)市場(chǎng)。上面所說(shuō)的是，應(yīng)該是二級(jí)市場(chǎng)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。所以是改變土地的性質(zhì)，也就是改變土地的用途，首先要辦理土地使用權(quán)用途變更的批準(zhǔn)，取得土地使用權(quán)證書(shū)。但是各省各地區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣。具體要參考你們當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)。
  （三）企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)納所得稅。 應(yīng)納所得稅=年收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目。 （準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目是，成本、費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金、損失。）

  查看全文↓ 2019-10-06 21:09:05
• 153****0560

  土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
  　　土地出讓金(land transaction fees) 是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。
  　　企業(yè)所得稅是對(duì)我國(guó)內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營(yíng)單位的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。納稅人范圍比公司所得稅大。企業(yè)所得稅納稅人即所有實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的中華人民共和國(guó)境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)或其他組織，包括以下6類： （1）國(guó)有企業(yè)； （2）集體企業(yè)；（3）私營(yíng)企業(yè)； （4）聯(lián)營(yíng)企業(yè)； （5）股份制企業(yè)； （6）有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得的其他組織。企業(yè)所得稅的征稅對(duì)象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。
  　　企業(yè)所得稅是指對(duì)中華人民共和國(guó)境內(nèi)的企業(yè)（居民企業(yè)及非居民企業(yè)）和其他取得收入的組織以其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得為課稅對(duì)象所征收的一種所得稅。作為企業(yè)所得稅納稅人，應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》繳納企業(yè)所得稅。但個(gè)人獨(dú)資企業(yè)及合伙企業(yè)除外。

  查看全文↓ 2019-10-06 21:08:55
• 142****3654

  土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。正因?yàn)橥恋爻鲎尳鸬拇嬖?，地方?cái)政對(duì)地產(chǎn)業(yè)有過(guò)分的依賴，土地財(cái)政成為房?jī)r(jià)調(diào)控的絆腳石。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。2014年8月，國(guó)家審計(jì)署掀起全國(guó)首次土地財(cái)政大審計(jì)。
  土地增值收益是指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并進(jìn)行相應(yīng)的開(kāi)發(fā)后，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用條件而發(fā)生的增值。

  查看全文↓ 2019-10-06 21:08:49

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??土地出讓稅收如何處理？補(bǔ)交土地出讓金怎么處理所得稅，土地增值稅？
  答

  土地增值稅中，土地出讓金已抵扣的稅，不需要扣減。繳納的稅需要扣減。房地產(chǎn)公司計(jì)算土地增值稅時(shí)，如果外購(gòu)?fù)恋剡M(jìn)項(xiàng)稅已經(jīng)抵扣，則按不含稅金額填報(bào)，如果不涉及進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的，按土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價(jià)款）及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫(xiě)。依據(jù)是財(cái)稅〔2016〕43號(hào) 三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。土地增值稅清算表填報(bào)，稅總函〔2016〕309號(hào) :第6欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需要的土地使用權(quán)而實(shí)際支付（補(bǔ)交）的土地出讓金（地價(jià)款）及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫(xiě)。

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• 問(wèn) ??土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收如何計(jì)算？
  答

  首先土地出讓金方面：經(jīng)濟(jì)適用房分兩種，經(jīng)濟(jì)適用房管理的房子，一般就是集資建房或者是回遷房，也就是常說(shuō)的二類經(jīng)濟(jì)適用房，交易的時(shí)候買方出3%的土地出讓金。另外一種就是經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的房子，批地的時(shí)候就是按照經(jīng)濟(jì)適用房審批的，交易的時(shí)候要繳納10%的綜合地價(jià)款，如果房本上面加蓋了方形章，寫(xiě)著按經(jīng)濟(jì)適用房管理，那就是3%的土地出讓金。其次稅費(fèi)方面：稅費(fèi)是上繳給國(guó)家的，具體的明細(xì)與普通房屋一樣，90㎡以下的繳納總房款的1%。

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• 問(wèn) 土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收怎樣計(jì)算？
  答

  　土地出讓金(land transaction fees) 是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。

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• 問(wèn) 土地出讓稅收如何處理
  答

  (一)營(yíng)業(yè)稅《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條規(guī)定，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)的3000萬(wàn)元，但未發(fā)生《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為，因此不征收營(yíng)業(yè)稅。(二)企業(yè)所得稅本案例中，房地產(chǎn)企業(yè)(乙方)取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元，是否屬于不征稅收入，需要進(jìn)行具體判定。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2008]151號(hào))規(guī)定，對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2011]70號(hào))對(duì)此進(jìn)一步明確，企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：1.企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件;2.財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;3.企業(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。本案例中，由于土地出讓協(xié)議未規(guī)定資金的專項(xiàng)用途，因此不符合財(cái)稅[2011]70號(hào)文件所稱的“不征稅收入”的3個(gè)條件之一，不能作為不征稅收入處理。企業(yè)應(yīng)在取得政府獎(jiǎng)勵(lì)或財(cái)政補(bǔ)貼3000萬(wàn)元時(shí)，計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。(三)土地增值稅企業(yè)在實(shí)際交納土地出讓金10000萬(wàn)元后，全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)《土地增值稅》相關(guān)法規(guī)規(guī)定，土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對(duì)扣除項(xiàng)目中“取得土地使用權(quán)所支付的金額”規(guī)定為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到政府返還的“土地出讓金”或政府給予的補(bǔ)償返還款，雖然是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一種補(bǔ)助，是企業(yè)的一項(xiàng)營(yíng)業(yè)外收入，但實(shí)質(zhì)上是政府給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的折讓，因此應(yīng)扣減土地成本。返還3000萬(wàn)元地價(jià)款，實(shí)質(zhì)上并不是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”的范疇。因此，企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)元，在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。該觀點(diǎn)與大連市地稅局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函[2008]188號(hào))觀點(diǎn)一致，即“納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)，計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目?！贝送?，青島市地稅局《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》(青地稅發(fā)[2008]100號(hào))規(guī)定，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。(四)契稅企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元，應(yīng)全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按全額征收契稅

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• 問(wèn) ??哪位清楚土地出讓稅收如何處理？
  答

  1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓主要是契稅，稅率為4%，即土地出讓金總額的4%；2、國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓不同，轉(zhuǎn)讓需要交納的費(fèi)用有 營(yíng)業(yè)稅5%，城建稅2.5*當(dāng)?shù)囟惵?，印花稅萬(wàn)分之五，土地增值稅：土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算按下列公式進(jìn)行：土地增值稅=出售房地產(chǎn)的總收入—扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納土地增值稅額=土地增值額×適用稅率土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%.因此，若土地增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%以上，即同時(shí)適用二檔或三檔以上的稅率的，則需分檔計(jì)算。

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