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• 147****1547

  二手房買賣中會遇到賣方以出售房屋時未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買賣合同無效。這種情況的出現(xiàn)說明賣方反悔，不愿意完成交易，那買房應當如何利用法律武器維護自己的權益呢?下面由房產糾紛法律咨詢小編以及社區(qū)法律咨詢小編結合我國現(xiàn)行法律和**高院司法解釋以及市高院司法文件，提出具體分析意見，供上下家進行二手房交易時參考。感謝您的關注!依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財產，賣方在出賣時需經全體共有人協(xié)商一致同意;否則，就可能導致買賣合同無效。司法實踐中，常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認為借口，要求法院確認房屋買賣合同無效。但是，當房屋產權登記在一人名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有?！段餀喾ā返?06條規(guī)定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
  (一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
  (二)以合理的價格轉讓;
  (三)轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯?，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定。”**高人民法院《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋
  (一)》第17條第
  (二)項和《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規(guī)定?？梢?，我國法律已經確立了不動產物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，并支付了合理對價并進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發(fā)，認定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權。在審判實踐中，按照**高法院的司法文件，區(qū)別不同的情形分別處理：一是房屋出售時，權利登記僅為賣方一人的，基于不動產的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據(jù)證明買方存有過錯，與賣方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。二是房屋出售時，權利登記為數(shù)人的，基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規(guī)定，在其他權利人事后不予追認的情況下，應認定買賣合同無效;但買方有理由相信賣方有代理權，符合表見代理構成要件的，應確認買賣合同有效。

  查看全文↓ 2019-10-14 00:40:49
• 152****4775

  二手房買賣，賣方反悔，簽訂二手房買賣合同后 賣方毀約后果有：
  1、雙倍退還定金。
  2、買方請求法院要求賣方繼續(xù)履行合同。
  3、涉及房價上漲，賣房人將房高價售予他人的，房價增值部分應付給原買房人。
  依據(jù)《合同法》：
  第七章　違約責任
  　　第一百零七條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
  　　第一百零八條　當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
  　　第一百零九條　當事人一方未支付價款或者報酬的，對方可以要求其支付價款或者報酬。
  　　第一百一十條　當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
  　　（一）法律上或者事實上不能履行；
  　?。ǘ﹤鶆盏臉说牟贿m于強制履行或者履行費用過高；
  　　（三）債權人在合理期限內未要求履行。
  　　第一百一十一條　質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
  　　第一百一十二條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
  　　第一百一十三條　當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
  　　經營者對消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規(guī)定承擔損害賠償責任。
  　　第一百一十四條　當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
  　　約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
  　　當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
  　　第一百一十五條　當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
  　　第一百一十六條　當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。
  　　第一百一十七條　因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規(guī)定的除外。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任。
  　　本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
  　　第一百一十八條　當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。
  　　第一百一十九條　當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。
  　　當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。
  　　第一百二十條　當事人雙方都違反合同的，應當各自承擔相應的責任。
  　　第一百二十一條　當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。
  　　第一百二十二條　因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或者依照其他法律要求其承擔侵權責任。

  查看全文↓ 2019-10-14 00:40:42
• 144****1130

  在簽好二手房買賣合同后，賣方又反悔的，就是實際違反合同約定了。如果買賣合同中對違約責任有明確的約定，買方可以選擇按照約定要求賣方承擔違約責任。一般來說，雙方在簽合同的時候，就已經說好誰不交房需要承擔什么責任，不過，通常就是退回房款，然后再要求一些賠償?shù)?。如雙方協(xié)商不成，買方可以到法院提起訴訟?？梢砸筚u方繼續(xù)履行合同，并賠償損失，或者要求解除合同，退還已付房款及利息，并賠償損失。簽訂二手房買賣合同時就要注意下面幾個問題：
  1、列明基本情況：包括買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法等。
  2、明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備、有無抵押、共有人是否同意出售。
  3、涉及價款的問題：寫明總房價，注明是一次性付款、分期付款還是申請貸款，寫清付款的時間，約定付款條件。
  4、寫明交房時間、條件、辦理相關手續(xù)的過程及費用。
  5、明確違約責任。
  6、寫明合同生效、中止、終止或解除條款。
  7、在合同中約定變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

  查看全文↓ 2019-10-14 00:40:35

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• 問 ??買賣二手房賣家反悔一般要怎么處理？
  答

  對于二手房交易途中，有一方違約，我們需要先看合同。第一種，簽定金協(xié)議，未簽買賣合同的。我們從嚴格的意義來講，如果沒有簽合同，只簽署定金協(xié)議，這個肯定是以定金來做文章，如果一方違約，那么定金是不退或雙倍返還的，這個是法律承認的。這里大家注意一點，定金在什么范圍內是受法律保護的！一般定金是不能超過總成交價的20%的，如果超出的部分，是不受法律保護的。這點大家一定要清楚！

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• 問 ??有誰清楚二手房買賣糾紛如何處理?
  答

  二手房買賣糾紛如何處理：一、與賣家協(xié)商解決任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商，因為協(xié)商不需要走太過正式的法律程序，耗費時間短，雖然也存在著難以達成一致意見等缺陷，但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當糾紛發(fā)生，購房者開始還是應該選擇與賣家面對面協(xié)商，擺出有關的事實依據(jù)，并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致，那就將會是圓滿的解決辦法。二、向消費者協(xié)會投訴如果協(xié)商不成，并且房屋買賣的爭議或者分歧比較大，購房者可以向房屋所在地的消費者協(xié)會投訴，并提交詳細的文字材料和證明材料。雖說消費者協(xié)會的影響力可能不足以為你討回公道，但是畢竟賣家會因此受到調查，產生一定的困擾，有些賣家并不希望如此，自然就會選擇和平解決了。三、向有關行政部門投訴如果你購房的時候涉及到了中介費、合同約定外的其他收費和物業(yè)費等費用，那你就可以向有關的物價行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛，你就可以向有關工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設工程在建期內發(fā)生的工程質量問題，你可以根據(jù)建設部《建設工程質量投訴處理暫行規(guī)定》向各級建設行政主管部門投訴。四、向仲裁機構申請仲裁合同雙方在合同中或者事后達成了仲裁協(xié)議的，可以向約定的仲裁機構申請仲裁。房地產糾紛交付仲裁的前提是雙方當事人在合同中訂有仲裁條款，或者事后達成書面仲裁協(xié)議，否則仲裁機構無權受理。交由仲裁機構處理不僅方便快捷，而且仲裁機構和仲裁庭的成員都是由當事人雙方自行選定的，也有利于減少糾紛雙方的對立情緒。五、向有關人民法院起訴向有關人民法院起訴是**后的手段，如果之前的方法起不到效果，只能采取訴訟的方式，即使訴訟相對來說比較復雜并且耗時耗力，但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據(jù)，所以購房者一定要注意收集證據(jù)，比如房屋買賣合同等。

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• 問 二手房買房反悔該如何處理呢？想咨詢一下??？
  答

  通過上文的介紹我們初步了解了買方反悔的原因，下面我們將針對每一種原因分別為您提供具體的解決方案。如果出現(xiàn)上文所述的第一種情況：在簽訂房屋買賣合同后，由于買方經濟能力關系而導致無法繼續(xù)履行合同，構成合同違約，買方當對賣方承擔違約責任。所以，買方在簽訂合同前，一定要仔細考慮自己的房款來源以及后續(xù)支付能力，防止陷入因為一時沖動而購房，導致違約的尷尬境地。如果出現(xiàn)上文所述的第二種情況：由于買方在簽訂房屋買賣合同時通常會到現(xiàn)場查看，所以，以賣方故意隱瞞房屋質量瑕疵為由要求解除合同舉證非常困難，因此難獲法院支持。為了避免產生房屋買賣糾紛，買方除了到現(xiàn)場仔細查看房屋、了解房屋現(xiàn)狀外，還可以向附近居民了解該房屋的有關情況，到物業(yè)公司調查所購房屋的真實情況，獲取房屋的維修信息。如果出現(xiàn)上文所述的第三種情況：根據(jù)《物權法》第14條規(guī)定“物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力?！币虼?，在二手房買賣過程中，買方應要求賣方加快交易節(jié)奏，盡早配合辦理房屋過戶手續(xù);并且采用安全的房款交割方式，利用本市各區(qū)、縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺，以維護自己的合法 權利。如果在房屋過戶中發(fā)生法院查封情況，應要求賣方提供擔保，將被查封房屋置換出來，盡快辦理過戶，避免經濟損失。如果出現(xiàn)上文所述的第四種情況：國家調整貸款政策是為了對房地產市場進行宏觀調控，但并非全面禁止貸款。買方向銀行申請貸款，本身是欲與銀行建立借貸法律關系，而銀行是否愿意向買方提供貸款，就需要經過嚴格的審查。因此，買方在買房前應向銀行咨詢貸款政策，了解自身資信，防止貸款不能，無法支付合同價款的違約行為發(fā)生。雖然賣方可以主張買方違約，但是在出售之前也應該善意提示買方，以免陷入糾紛。買方反悔肯定是基于一定原因的，此時想要解決買方反悔的問題那么就要先了解是什么原因而反悔，然后對陣下藥，根據(jù)實際情況解決問題。而在出現(xiàn)問題時，雙方應該積極的協(xié)商解決，無論是誰的過錯，都應勇于承擔違約責任。

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• 問 二手房買賣欺詐該如何處理呢？
  答

  中介方在這個案子中負有不可推卸的責任，在房主產權不清晰的情況下就簽訂合同如果中介方明知道對方房產已經被查封還是讓你和對方簽訂了合同那就是中介方沒有履行告知義務，另外中介要保證雙方產權和資金的安全，如果現(xiàn)在合同期限還沒有到我勸你還是繼續(xù)等下去合同期到了再說 如果說合同期到了仍然不來過戶那只有通過協(xié)商來解決，協(xié)商不成報當?shù)刂鞴懿块T調解，調解不服按合同約定當?shù)刂俨梦瘑T進行仲裁，如合同沒有約定仲裁或仲裁結果不滿意則向當?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，訴訟一途十分耗時費力所以一般情況下能協(xié)商解決是**好的，只要合同期內過戶并且產權清晰了也就是說法院已經解封即屬于正常交易，如不能交易則對方應雙倍返還你的定金，中介方你可以據(jù)理力爭要求對方在中介費上面打折彌補給你造成的損失，如果對方不同意你可以直接跟他們說你會請律師來幫助你來解決這個問題。在本案當中賣方存在一些欺詐行為，但如果你一直追著這個問題不放**后很可能導致您買不到自己合意的房子

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• 問 二手房買賣欺詐該如何處理呢？
  答

  現(xiàn)在存在的主要欺詐行為有：1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。3. 無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。4. 房地產執(zhí)業(yè)經紀人出租、出借經紀執(zhí)業(yè)證書。5. 房地產經紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。6. 房地產經紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。7. 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記發(fā)布房地產印刷品廣告。

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