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• 142****0426

  國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
  按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和北京市有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓一般有以下三種方式：
  1.協(xié)議出讓
  協(xié)議出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，出讓土地使用權(quán)的方式。
  2.招標(biāo)出讓
  招標(biāo)出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表向多方土地使用者發(fā)出投標(biāo)邀請，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位以書面形式投標(biāo)，競投該宗土地的使用權(quán)，招標(biāo)小組通過對標(biāo)書的評判，擇優(yōu)確定土地使用者的土地出讓方式。
  3.拍賣出讓
  拍賣出讓，是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人，在指定的時(shí)間和地點(diǎn)組織符合條件的國有土地使用權(quán)有意受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價(jià)競投，按“價(jià)高者得”的原則，確定土地使用者的出讓方式。

  查看全文↓ 2019-10-08 02:19:42
• 141****1993

  國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指第一次取得國有土地使用權(quán)的個(gè)人或集體將自己的土地使用權(quán)有償租賃給他人使用。但由于轉(zhuǎn)讓的是國有土地使用權(quán)，因此轉(zhuǎn)讓時(shí)需要謹(jǐn)慎，下面搜房網(wǎng)小編將為大家介紹國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的注意事項(xiàng)有哪些，希望對大家有所幫助！
  
  國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的注意事項(xiàng)：
  
  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓就是其中的一種。在轉(zhuǎn)讓過程中出讓方和轉(zhuǎn)讓方要注意相關(guān)事項(xiàng)，例如未按國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)就無法轉(zhuǎn)讓等。
  
  一、轉(zhuǎn)讓合同的形式
  
  國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書面合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。
  
  二、國有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查
  
  1、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。轉(zhuǎn)讓方須是國有土地使用證上載明的土地使用者。土地使用者為國有或集體單位的，應(yīng)提交有資產(chǎn)處分權(quán)的機(jī)構(gòu)出具的同意轉(zhuǎn)讓的證明。
  
  2、轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無法收回的結(jié)局。

  查看全文↓ 2019-10-08 02:19:36
• 151****6261

  國有土地使用權(quán)出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門代表土地所有者——國家，作為出讓方與受讓方（土地使用者）按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，對出讓土地的范圍、面積、年限、用途、出讓土地的交付、土地使用權(quán)出讓金的繳納、土地開發(fā)建設(shè)與利用、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、土地使用權(quán)期限屆滿、不可抗力、違約責(zé)任等問題友好協(xié)商、達(dá)成一致意見后，依法簽訂的書面協(xié)議。
  合同成立和生效。切勿混為一談。合同雙方當(dāng)事人意思表示一致即充分協(xié)商后達(dá)成一致意見時(shí)合同即成立，但并不意味著該合同在出讓方和受讓方之間約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生了具有法律拘束力的效果即合同生效。
  合同的生效必須符合一定的要件：（１）合同的主體合格。（２）合同的訂立必須是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。（３）合同訂立的程序必須合法。要按照國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓、招標(biāo)拍賣掛牌出讓等有關(guān)程序來簽訂合同，否則，會導(dǎo)致合同無效的法律后果。（４）合同的內(nèi)容必須合法。出讓方、受讓方協(xié)商后訂立的合同不得違反法律、法規(guī)和社會公共利益。（５）經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。（６）合同必須采取書面形式。合同效力和合同履行。合同效力是指依法成立的國有土地使用權(quán)出讓合同所產(chǎn)生的法律后果，即合同依法產(chǎn)生的具有約束出讓方、受讓方的強(qiáng)制力。
  具體表現(xiàn)在：（１）在出讓方和受讓方之間設(shè)定一定的權(quán)利和義務(wù)；（２）對出讓方和受讓方具有法律拘束力；（３）出讓方或受讓方不全面、適當(dāng)履行合同，可以依據(jù)合同請求強(qiáng)制履行或要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任；（４）產(chǎn)生及時(shí)通知、協(xié)助、防止損失擴(kuò)大等合同附隨義務(wù)。合同履行是指受讓方按照合同的約定，支付土地使用權(quán)出讓金，出讓方依照合同約定向受讓方提供出讓的土地等行為。
  合同變更、解除和終止。對于國有土地使用權(quán)出讓合同來說，作為出讓方的市、縣土地管理部門比較固定，一般不會隨意改變。作為受讓方，如果受讓方擬把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同調(diào)整及規(guī)范的范圍。如果合同已履行完畢，也不存在合同主體變更的問題。國有土地使用權(quán)出讓合同主體的變更主要是指合同簽訂之后，實(shí)際履行之間，受讓人的名稱發(fā)生了變化或者出現(xiàn)法人合并、分立等情況。
  按照合同的一般理論及立法、司法實(shí)踐，法人合并、分立后，其權(quán)利義務(wù)由新設(shè)立的法人承擔(dān)，因此不需要重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。
  對于受讓人名稱發(fā)生變化，法律法規(guī)并未明確規(guī)定，基于受讓人可能是自然人、法人或非法人團(tuán)體，以及今后土地登記的方便，應(yīng)重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同為宜。
  合同解除，是指在合同生效之后、未全部履行之前，基于法定的原因或出讓人、受讓人一方或雙方的意思表示，使當(dāng)事人之間的合同關(guān)系提前消滅的行為。
  主要有以下情形：出讓方和受讓方協(xié)商解除；受讓方逾期未全部支付土地出讓金的；出讓方未按合同約定提供土地使用權(quán)的；因不可抗力、土地滅失等致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；出讓方未按合同約定的開發(fā)日期滿２年，被出讓方收回土地使用權(quán)而使合同解除。合同終止，是指因履行完畢、土地使用年限屆滿或其他法定原因致使當(dāng)事人之間的合同關(guān)系歸于消滅的行為。如《土地管理法》第５８條規(guī)定的為公共利益需要使用土地等五種收回國有土地使用權(quán)的情形；合同約定的土地使用權(quán)期滿時(shí)，合同終止。根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓合同的約定、法律的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期，但應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年提出申請，出讓人應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)。
  此時(shí)，需要重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。違約責(zé)任。指國有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方、受讓方不履行合同或者不按合同約定的條件履行合同所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，但出現(xiàn)法律規(guī)定的免責(zé)原因除外。
  出讓方不按合同要求提供土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。受讓方不按期支付土地使用權(quán)出讓金的，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。受讓方未按照合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，超過合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，出讓人可以向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金２０％以下的土地閑置費(fèi)。
  滿２年未動工的，出讓人可以無償收回土地使用權(quán)。法定的免責(zé)原因主要是指不可抗力、政府或政府有關(guān)部門的行為或動工所必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延。對于出讓方或受讓方一方違約后，另一方能否要求對方繼續(xù)履行合同，法律沒有明確規(guī)定，不過按照實(shí)踐中的一般作法及合同的理論，應(yīng)該可以。
  但法律同時(shí)賦予另一方有提出解除合同的權(quán)利。法律救濟(jì)途徑。出讓方或受讓方一方或雙方違約后，對方應(yīng)通過怎樣途徑來保護(hù)自己的合法權(quán)益呢？先由雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以提交仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。當(dāng)然，如果土地使用者不按照合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地，或者擅自改變土地用途的，市、縣土地管理部門（此時(shí)不以出讓方的身份出現(xiàn)）可以依職權(quán)予以糾正或處罰。

  查看全文↓ 2019-10-08 02:19:30

相關(guān)問題

• 問 ??國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同誰有？
  答

  國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定隨著人民群眾物質(zhì)生活水平的提高，進(jìn)城購房的人越來越多，城里人二次購房，小房換大房，無地?fù)Q有地的人也快速增多。因此，在簽訂辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，一定要注意以下問題，方能確保合同有效。1、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的有效期不得超過轉(zhuǎn)讓人實(shí)際享有的土地使用期限。2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同不僅轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利，而且轉(zhuǎn)讓人依土地使用權(quán)出讓合同所負(fù)擔(dān)義務(wù)也一并移轉(zhuǎn)給受讓人。3、國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓自辦理使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記后生效。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成立后轉(zhuǎn)讓人負(fù)有將其土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人的義務(wù)，但轉(zhuǎn)讓人交付土地給受讓人占有并不能發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。因土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓為不動產(chǎn)物權(quán)的變動，當(dāng)事人須辦理過戶登記手續(xù)。土地使用權(quán)自辦理過戶登記后才轉(zhuǎn)給受讓人享有。4、依土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的該幅土地上的建筑物、其他附著物的所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后改變土地用途的，須經(jīng)原土地使用權(quán)出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并相應(yīng)調(diào)整土地使用費(fèi)。6、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓人除無償受讓者外，應(yīng)按照合同約定的時(shí)間支付價(jià)款。受讓人及時(shí)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)，無論依何種方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，受讓人均應(yīng)承擔(dān)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)的有關(guān)費(fèi)用及其他與權(quán)利轉(zhuǎn)移相關(guān)的費(fèi)用。

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• 問 國有土地使用權(quán)如何轉(zhuǎn)讓
  答

  出讓土地的使用權(quán)是指通過協(xié)議出讓或招拍掛的形式與國家土地管理部門簽訂國有土地出讓合同取得的土地使用權(quán)。根據(jù)現(xiàn)行的法律，出讓土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓必須符合法律的規(guī)定條件，我國房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓必須符合三個(gè)條件：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;第二，按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;第三，建成的房屋必須有房屋所有權(quán)證書。

  全部4個(gè)回答>
• 問 國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓嗎
  答

  國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國家將土地使用權(quán)在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權(quán)出讓可以采取下列方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

  全部5個(gè)回答>
• 問 如何判斷國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力
  答

  國有土地使用權(quán)是一種重要的不動產(chǎn)物權(quán)，依取得方式不同分為兩類：有償出讓與無償劃撥。所謂有償出讓，是指經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同，土地使用者向國家交納土地使用權(quán)出讓金，從而取得一定年限的國有土地使用權(quán)的行為。土地使用者取得土地使用權(quán)之后，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。我國現(xiàn)行立法明確規(guī)定，以有償出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，而以無償劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)只有在特別條件下才能轉(zhuǎn)讓。本文只探討有償出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與受讓方，受讓方支付價(jià)款的行為。我國實(shí)行嚴(yán)格的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更手續(xù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！痹趯?shí)際的土地使用權(quán)交易中，經(jīng)常存在以下情形：1.在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書;2.合同簽訂后，當(dāng)事人一方或雙方未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù);3.轉(zhuǎn)讓方就同一塊土地與多個(gè)受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應(yīng)如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同的效力，又如何確定土地使用權(quán)的歸屬呢?本文結(jié)合我國現(xiàn)行立法、司法解釋及相關(guān)物權(quán)理論作以下分析： 一、轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書轉(zhuǎn)讓合同的效力 對此有三種觀點(diǎn)。 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書……”這種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述法律條款是對出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的強(qiáng)制性規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書，則土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?2條第5項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無效。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的理論及具體條文，物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即債權(quán)契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權(quán)合同是相互獨(dú)立的兩個(gè)行為，登記行為只是物權(quán)取得與轉(zhuǎn)移的證明，其作用是將物權(quán)變動的時(shí)間界限確定在標(biāo)的物登記之時(shí)，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對土地使用權(quán)權(quán)屬變動所作的強(qiáng)制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權(quán)合同。如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書而與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，行政機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)，其結(jié)果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點(diǎn)的理論分析和對法律的解釋，但卻不同意其結(jié)論。因?yàn)闆]有取得土地使用權(quán)證書而轉(zhuǎn)讓土地，首先產(chǎn)生的是無處分權(quán)的問題，因而，以下第三種觀點(diǎn)更為合理。

• 問 國有土地使用權(quán)證有什么作用 未取得國有土地使用權(quán)證的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有什么效力
  答

  國有土地使用權(quán)是指國有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。本文僅對有償出讓國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同的效力進(jìn)行探討。 一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概述 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付價(jià)款的行為。 我國實(shí)行嚴(yán)格的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更手續(xù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！? 在實(shí)際的土地使用權(quán)交易中，經(jīng)常存在這樣一種情形：在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書。如果在這種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應(yīng)如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同的效力呢? 二、未取得國有土地使用權(quán)證的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力分析 對轉(zhuǎn)讓方在未取得出讓土地使用權(quán)證時(shí)簽訂的轉(zhuǎn)讓合同的效力，司法實(shí)務(wù)界有三種觀點(diǎn)： 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;……”第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書……”這種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述法律條款是對出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的強(qiáng)制性規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書，則土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?2條第5項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無效。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的相關(guān)理論，物權(quán)變動采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動模式，即債權(quán)契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權(quán)合同是相互獨(dú)立的兩個(gè)行為，登記行為只是物權(quán)取得與轉(zhuǎn)移的證明，其作用是將物權(quán)變動的時(shí)間界限確定在標(biāo)的物登記之時(shí)，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對土地使用權(quán)權(quán)屬變動所作的強(qiáng)制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權(quán)合同。如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書而與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，行政機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)，其結(jié)果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。