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• 158****5542

  國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。本文僅對(duì)有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同的效力進(jìn)行探討。 一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓概述 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方，受讓方支付價(jià)款的行為。 我國(guó)實(shí)行嚴(yán)格的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記制度。《土地管理法》第12條規(guī)定：“依法改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更手續(xù)。”《城市房地產(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書?！? 在實(shí)際的土地使用權(quán)交易中，經(jīng)常存在這樣一種情形：在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書。如果在這種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應(yīng)如何認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同的效力呢? 二、未取得國(guó)有土地使用權(quán)證的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力分析 對(duì)轉(zhuǎn)讓方在未取得出讓土地使用權(quán)證時(shí)簽訂的轉(zhuǎn)讓合同的效力，司法實(shí)務(wù)界有三種觀點(diǎn)： 第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無(wú)效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;……”第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書……”這種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述法律條款是對(duì)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的強(qiáng)制性規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書，則土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返?2條第5項(xiàng)規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。 第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同有效。根據(jù)我國(guó)民事立法所依據(jù)的相關(guān)理論，物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即債權(quán)契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權(quán)合同是相互獨(dú)立的兩個(gè)行為，登記行為只是物權(quán)取得與轉(zhuǎn)移的證明，其作用是將物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間界限確定在標(biāo)的物登記之時(shí)，屬于合同的履行問(wèn)題，不是合同的生效要件。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對(duì)土地使用權(quán)權(quán)屬變動(dòng)所作的強(qiáng)制性規(guī)定，針對(duì)的是登記行為而不是債權(quán)合同。如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書而與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，行政機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)，其結(jié)果是出讓方無(wú)法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:18

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• 問(wèn) 什么是國(guó)有土地使用權(quán)證 國(guó)有土地使用權(quán)證查詢需要些什么
  答

  缺乏經(jīng)驗(yàn)的購(gòu)房者對(duì)于如查詢國(guó)有土地使用權(quán)證“一頭霧水”，其實(shí)，方法并不復(fù)雜，首先需要的就是國(guó)有土地使用權(quán)證編號(hào)。 什么是國(guó)有土地使用權(quán)證 土地使用權(quán)證又稱國(guó)有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。 國(guó)有土地使用權(quán)證編號(hào)去哪查 購(gòu)房者可以到土地轄區(qū)土地管理局查詢 國(guó)有土地使用權(quán)證查詢方法： 購(gòu)房者可以要求開發(fā)商出具土地證復(fù)印件，記住證號(hào)，去國(guó)土局查詢真?zhèn)巍? 什么時(shí)候開始頒發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，下《國(guó)有土地使用證》。就是說(shuō)開發(fā)商有項(xiàng)目規(guī)劃了，政府許可了頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，然后方可使用該土地，所以頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》。

• 問(wèn) ??如何獲得國(guó)有土地使用權(quán)？國(guó)有土地使用權(quán)有什么取得方式？？
  答

  土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

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• 問(wèn) ??如何獲得國(guó)有土地使用權(quán)？國(guó)有土地使用權(quán)有哪些取得方式？？
  答

  土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)的法律途徑有：出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式：招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限：土地使用權(quán)出讓**高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

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• 問(wèn) 什么是國(guó)有土地使用權(quán)證？
  答

  國(guó)有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。

• 問(wèn) ??怎樣取得國(guó)有土地使用權(quán)
  答

  　　國(guó)有土地使用權(quán)出讓——協(xié)議　　許可事項(xiàng)名稱：國(guó)有土地使用權(quán)出讓——協(xié)議　　許可責(zé)任部門：縣人民政府　　承辦部門：縣國(guó)土資源局　　許可依據(jù)：　　1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；　　2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；　　3、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》；　　4、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》　　申請(qǐng)方式：書面申請(qǐng)　　許可證件名稱：《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》　　許可收費(fèi)依據(jù)：　　1、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；　　2、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；　　3、《收費(fèi)許可證》；　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按照收費(fèi)依據(jù)的詳細(xì)規(guī)定執(zhí)行　　許可時(shí)限：20個(gè)工作日(不包含受理前時(shí)

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