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• 135****7765

  國有土地使用權轉讓合同的效力認定
  
  隨著人民群眾物質(zhì)生活水平的提高，進城購房的人越來越多，城里人二次購房，小房換大房，無地換有地的人也快速增多。因此，在簽訂辦理國有土地使用權轉讓手續(xù)時，一定要注意以下問題，方能確保合同有效。
  
  1、國有土地使用權轉讓合同的有效期不得超過轉讓人實際享有的土地使用期限。
  
  2、國有土地使用權轉讓合同不僅轉讓轉讓人的權利，而且轉讓人依土地使用權出讓合同所負擔義務也一并移轉給受讓人。
  
  3、國有土地使用權的轉讓自辦理使用權轉讓登記后生效。土地使用權轉讓合同成立后轉讓人負有將其土地使用權移轉給受讓人的義務，但轉讓人交付土地給受讓人占有并不能發(fā)生土地使用權轉讓的效力。因土地使用權轉讓為不動產(chǎn)物權的變動，當事人須辦理過戶登記手續(xù)。土地使用權自辦理過戶登記后才轉給受讓人享有。
  
  4、依土地使用權轉讓合同轉讓土地使用權的，其使用范圍內(nèi)的該幅土地上的建筑物、其他附著物的所有權也隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。
  
  5、土地使用權轉讓后改變土地用途的，須經(jīng)原土地使用權出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門的同意，并相應調(diào)整土地使用費。
  
  6、土地使用權轉讓合同的受讓人除無償受讓者外，應按照合同約定的時間支付價款。受讓人及時辦理土地使用權過戶登記手續(xù)，無論依何種方式轉讓土地使用權，受讓人均應承擔辦理土地使用權過戶登記手續(xù)的有關費用及其他與權利轉移相關的費用。

  查看全文↓ 2019-01-28 12:12:22
• 151****2973

  一、轉讓條件
  1、以出讓方式取得國有土地使用權的土地進行轉讓的，需按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得《國有土地使用證》。
  2、以劃撥方式取得國有土地使用權的土地進行轉讓的，需取得《國有土地使用證》，經(jīng)批準補辦土地使用權出讓手續(xù)，繳納完土地使用權出讓金。
  二、轉讓方式
  1、公開方式：即以公開招標、拍賣、掛牌、上網(wǎng)競價方式尋找受讓人的行為。
  2、協(xié)議方式：即國有土地使用權轉讓人通過協(xié)商自行尋找受讓人的行為。
  三、二種轉讓方式分別適用的范圍
  1、下列國有土地使用權轉讓必須在土地交易機構公開進行：
  ①國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟成分占主導地位的公司、企業(yè)的土地使用權轉讓(含以土地使用權為條件進行的合營合作建房)
  ②以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓
  ③為實現(xiàn)抵押權而進行的土地使用權轉讓
  ④判決、裁定需要拍賣的土地使用權轉讓。
  2、不屬于上述須以公開方式轉讓范圍的，可以協(xié)議方式進行轉讓。
  以協(xié)議方式進行轉讓的公司、企業(yè)需提供《股東登記手冊》或由工商行政管理部門出具的股東組成成份，若無法證明該公司是非國有經(jīng)濟成份占主導地位的，則按公開方式進行交易。

  查看全文↓ 2019-01-28 12:12:14
• 147****2596

  《國有土地使用權出讓合同》屬于典型的行政合同。在合同中，雙方當事人形成的是行政法律關系。行政法律關系和民事法律關系一樣，是法律關系的一種具體形式，行政法律關系和民事法律關系的區(qū)別在于，行政法律關系是指受法律規(guī)范調(diào)控的因行使行政權而形成的權利義務關系。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政主管部門來看，在合同的簽訂和履行過程中，行使的都是行政權力。 我國《土地管理法》第八條明確規(guī)定，國務院土地行政主管部門統(tǒng)一負責全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級以上地方人民政府土地行政主管部門的設置及其職責，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務院有關規(guī)定確定
  ⑦。由此可見，國務院土地行政主管部門和縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的職責就是負責全國土地的管理和監(jiān)督工作，這是行政職責，不是民事權利。進行土地出讓，是行使土地管理權的一種具體形式，簽訂《國有土地使用權出讓合同》也是市、縣土地行政主管部門的一項行政職責。從簽訂《國有土地使用權出讓合同》的相對人來說，在簽訂和履行合同中，都是行政相對人。在簽訂合同的過程中，他是行政許可的申請人;在合同的履行過程中，他是國家土地行政管理的相對人。雙方通過合同形成的是行政法律關系。

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相關問題

• 問 ??國有土地使用權轉讓合同哪位有？
  答

  國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和北京市有關法規(guī)的規(guī)定，國有土地使用權出讓一般有以下三種方式：1.協(xié)議出讓協(xié)議出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表，與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權出讓合同，出讓土地使用權的方式。2.招標出讓招標出讓，是指政府土地管理部門作為土地所有者的代表向多方土地使用者發(fā)出投標邀請，在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位以書面形式投標，競投該宗土地的使用權，招標小組通過對標書的評判，擇優(yōu)確定土地使用者的土地出讓方式。3.拍賣出讓拍賣出讓，是指政府土地管理部門作為國有土地所有者的代表或其委托的拍賣人，在指定的時間和地點組織符合條件的國有土地使用權有意受讓人到場，就擬出讓地塊公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用者的出讓方式。

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• 問 國有土地使用權如何轉讓
  答

  出讓土地的使用權是指通過協(xié)議出讓或招拍掛的形式與國家土地管理部門簽訂國有土地出讓合同取得的土地使用權。根據(jù)現(xiàn)行的法律，出讓土地的使用權是可以轉讓的，但轉讓必須符合法律的規(guī)定條件，我國房地產(chǎn)管理法第38條規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權，其轉讓必須符合三個條件：第一，按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;第二，按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;第三，建成的房屋必須有房屋所有權證書。

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• 問 國有土地使用權可以轉讓嗎
  答

  國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以采取下列方式：協(xié)議、招標、拍賣。

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• 問 如何判斷國有土地使用權轉讓合同的效力
  答

  國有土地使用權是一種重要的不動產(chǎn)物權，依取得方式不同分為兩類：有償出讓與無償劃撥。所謂有償出讓，是指經(jīng)有批準權的人民政府批準，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同，土地使用者向國家交納土地使用權出讓金，從而取得一定年限的國有土地使用權的行為。土地使用者取得土地使用權之后，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權。我國現(xiàn)行立法明確規(guī)定，以有償出讓方式取得的國有土地使用權可以依法轉讓，而以無償劃撥方式取得的國有土地使用權只有在特別條件下才能轉讓。本文只探討有償出讓國有土地使用權的轉讓合同。 土地使用權轉讓，是指土地使用權人作為轉讓方，將土地使用權轉讓與受讓方，受讓方支付價款的行為。我國實行嚴格的國有土地使用權轉讓登記制度?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更手續(xù)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。”在實際的土地使用權交易中，經(jīng)常存在以下情形：1.在簽訂轉讓合同時，轉讓方未取得出讓土地使用權證書;2.合同簽訂后，當事人一方或雙方未辦理土地使用權變更登記手續(xù);3.轉讓方就同一塊土地與多個受讓方簽訂轉讓合同。如果在這幾種情形下，雙方發(fā)生糾紛，那么應如何認定轉讓合同的效力，又如何確定土地使用權的歸屬呢?本文結合我國現(xiàn)行立法、司法解釋及相關物權理論作以下分析： 一、轉讓方未取得土地使用權證書轉讓合同的效力 對此有三種觀點。 第一種觀點認為合同無效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。該法第38條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書……”這種觀點認為，上述法律條款是對出讓土地使用權轉讓行為的強制性規(guī)定，如果轉讓方未取得土地使用權證書，則土地使用權不得轉讓。《合同法》第52條第5項規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此轉讓合同應認定為無效。 第二種觀點認為合同有效。根據(jù)我國民事立法所依據(jù)的理論及具體條文，物權變動采取的是債權形式主義的物權變動模式，即債權契約加登記原則。在這種模式下，登記行為與債權合同是相互獨立的兩個行為，登記行為只是物權取得與轉移的證明，其作用是將物權變動的時間界限確定在標的物登記之時，屬于合同的履行問題，不是合同的生效要件。這種觀點認為：《城市房地產(chǎn)管理法》第37條、第38條是對土地使用權權屬變動所作的強制性規(guī)定，針對的是登記行為而不是債權合同。如果轉讓方?jīng)]有取得土地使用權證書而與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，行政機關不得辦理變更登記手續(xù)，其結果是出讓方無法履行合同，而合同本身的有效性不受影響。筆者贊同這種觀點的理論分析和對法律的解釋，但卻不同意其結論。因為沒有取得土地使用權證書而轉讓土地，首先產(chǎn)生的是無處分權的問題，因而，以下第三種觀點更為合理。

• 問 國有土地使用權轉讓制度是什么？
  答

  按照我國土地所有權與使用權分離的原則，實行國有土地使用權出讓、轉讓制度。一、土地使用權出讓：指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?？梢允褂门馁u、招標、雙方協(xié)議的方式。二、土地使用權轉讓：指土地使用者將土地使用權再轉移的行為 ?？梢允褂贸鍪邸⒔粨Q、贈與的方式。三、土地使用權出租：指土地使用者作為出租人，將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。四、土地使用權抵押五、土地使用權終止