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• 141****0202

  業(yè)主委員會想換物業(yè)公司要走的流程：
  
  業(yè)主大會應當在更換物業(yè)公司前決定以下事項：
  
  （1）業(yè)主大會的決議；業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在做出決議后及時書面告知原物業(yè)管理企業(yè)。
  
  （2）授權業(yè)主委員會或委托招標代理機構組織招標；
  
  （3）確定采取公開招標或邀請招標方式；
  
  （4）授權業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會**終確定中標人。

  查看全文↓ 2019-10-05 17:42:12
• 138****4913

  業(yè)主委員會沒有這個權利。
  根據(jù)物權法和物業(yè)管理條例中的規(guī)定，決定物業(yè)項目的物業(yè)管理，是業(yè)主大會的職權。即，只有召開業(yè)主大會，對物業(yè)管理事項進行全體業(yè)主表決，才能決定是否辭退現(xiàn)在服務的物業(yè)管理公司。
  《物業(yè)管理條例》第十一條，《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十七條都明確規(guī)定：
  由業(yè)主大會決定選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)。
  因此，業(yè)委會沒有權利擅自辭退正在服務的物業(yè)服務企業(yè)。如果業(yè)委會對物業(yè)企業(yè)的服務工作不滿，可以召開業(yè)主大會對物業(yè)企業(yè)的服務工作進行投票表決。經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（即面積及戶數(shù)都超過物業(yè)項目總額的50%），可以啟動更換物業(yè)服務企業(yè)的程序。如果半數(shù)以上業(yè)主對當前的物業(yè)企業(yè)服務工作表示滿意或無異議，則不能更換物業(yè)公司。
  物權法第76條：半數(shù)以上業(yè)主同意可以解聘或者選聘物業(yè)服務企業(yè)；

  查看全文↓ 2019-10-05 17:42:01
• 134****8996

  業(yè)主委員會當然有權利更換物業(yè)公司，以住宅小區(qū)為例，“前期物業(yè)管理”和“物業(yè)管理”的分界線就在于是否成立了業(yè)主委員會，前期物業(yè)是由開發(fā)商選聘的，在業(yè)委會成立后可以通過業(yè)主大會選聘新的公司。

  查看全文↓ 2019-10-05 17:41:52
• 136****0547

  業(yè)主委員會有權利更換物業(yè)管理公司。
  
  根據(jù)《物業(yè)管理條例》：
  
  第十一條
  
  下列事項由業(yè)主共同決定：
  
  （一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；
  
  （二）制定和修改管理規(guī)約；
  
  （三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
  
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；
  
  （五）籌集和使用專項維修資金；
  
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
  
  （七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

  查看全文↓ 2019-10-05 17:41:41

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• 問 ??業(yè)主委員會可以隨時更換物業(yè)嗎？業(yè)主委員會有權利更換物業(yè)管理公司嗎?
  答

  業(yè)主委員會想換物業(yè)公司要走的流程：業(yè)主大會應當在更換物業(yè)公司前決定以下事項：（1）業(yè)主大會的決議；業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當在做出決議后及時書面告知原物業(yè)管理企業(yè)。（2）授權業(yè)主委員會或委托招標代理機構組織招標；（3）確定采取公開招標或邀請招標方式；（4）授權業(yè)主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單后，由業(yè)主大會**終確定中標人。

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• 問 ??業(yè)主委員會可以隨時更換物業(yè)嗎
  答

  一、我們先看看管理條例的規(guī)定《物業(yè)管理條例》第十條規(guī)定業(yè)主大會履行下列職責: (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則; (二)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作; (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);業(yè)主大會有權解聘和聘請物業(yè)管理企業(yè),而業(yè)主大會是由業(yè)主組成的,第六條規(guī)定業(yè)主享有以下權利:(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務; (二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議; (三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議; (四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權; (五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權; (六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作; (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同; (八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權; (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用; (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利通過以上兩條我們清楚的看到,業(yè)主可以通過業(yè)主大會解聘物業(yè)公司;二、物業(yè)的概念:物業(yè)管理就是業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域的建筑進行養(yǎng)護、管理,維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。那這里明確規(guī)定業(yè)主可以自行管理,可以委托信托公司進行管理。但一般來講,無論委托給誰都應該進行招投標,引進招投標競爭,便于選聘出更好的公司。不知道我的回答還算滿意不。

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• 問 業(yè)主委員會可以隨時更換物業(yè)嗎？小區(qū)業(yè)主委員會自行管理物業(yè)行嗎？
  答

  業(yè)主委員會當然有權利更換物業(yè)公司，以住宅小區(qū)為例，“前期物業(yè)管理”和“物業(yè)管理”的分界線就在于是否成立了業(yè)主委員會，前期物業(yè)是由開發(fā)商選聘的，在業(yè)委會成立后可以通過業(yè)主大會選聘新的公司。

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• 問 ??業(yè)主委員會可以隨時更換物業(yè)嗎？小區(qū)業(yè)主委員會自行管理物業(yè)可以嗎？
  答

  業(yè)主自治理是可以的。但是也要到房管局備案，包括自治管理規(guī)范、業(yè)主管理規(guī)約、費用定價、收支等等。業(yè)主委員會代表業(yè)主意愿才行。但是有些大小區(qū)很難，畢竟不專業(yè)，尤其是設備管理、電梯監(jiān)管、應急自救等等。

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• 問 ??業(yè)主委員會可以隨時更換物業(yè)嗎？怎么成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會對物業(yè)不滿可以罷免嗎？
  答

  更換物管企業(yè)將重點考慮如下幾點：（一）更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會是代表小區(qū)產權人、使用人利益，負責監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團，是解決小區(qū)物業(yè)管理問題的關鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個是有關更換事宜，要經小區(qū)產權人大會通過。在保證廣大產權人、使用人支持的前提下召開產權人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎和法律依據(jù)。（二）取得協(xié)調相關方面及中正級三方的支持調和相關單位的關系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問，提供法律支持。 物管顧問、財務顧問，提供專業(yè)支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導、支持，不可忽視。（三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設計物業(yè)管理公司更換是一項極為困難并具有一定風險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎和法律依據(jù)，首先應召開產權人大會并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時也應避免出現(xiàn)有關財務帳務修改和資金轉移，使產權人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報小區(qū)辦，取得指導和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調。 交接工作是一項繁瑣細致的工作，精心安排交接內容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產權人、使用人利益的機率降到**低。（四）交接內容交接中涉及的內容繁多：設計方案，配套設施，運行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡，固定資產，管理費余額及管理基金等等。具體大塊如下：（1）工程交接：由專業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國家及行業(yè)標準，規(guī)范及設計要求，對接收工作內容中各條款逐項核對，確保各項指標符合標準。（2）財務交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準備，業(yè)務對口交接。（3）文檔交接：文檔中重點文件為各項法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動關系等等，做好確認簽字工作。（五）防范風險，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。 更換物管企業(yè)的過程中，經常出現(xiàn)的"風險"有5種情況：（1）原物管企業(yè)拒不退出，導致新物管企業(yè)難以進入。（2）原物管企業(yè)提出高額外補償。（3）交接不配合，導致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。（4）因管理真空導致部分業(yè)主對更換持不同意見甚或引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難。（5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

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