已有5個(gè)回答

• 147****7599

  一、我們先看看管理?xiàng)l例的規(guī)定《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):
  (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
  (二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
  (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);業(yè)主大會(huì)有權(quán)解聘和聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè),而業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主組成的,第六條規(guī)定業(yè)主享有以下權(quán)利:
  (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
  (二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
  (三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
  (四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
  (五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
  (六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
  (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
  (八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
  (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
  (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利通過(guò)以上兩條我們清楚的看到,業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)公司;
  二、物業(yè)的概念:物業(yè)管理就是業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的建筑進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。那這里明確規(guī)定業(yè)主可以自行管理,可以委托信托公司進(jìn)行管理。但一般來(lái)講,無(wú)論委托給誰(shuí)都應(yīng)該進(jìn)行招投標(biāo),引進(jìn)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng),便于選聘出更好的公司。不知道我的回答還算滿意不。

  查看全文↓ 2018-07-11 20:52:50
• 131****6345

  更換物業(yè)公司的程序是這樣的：當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)需要更換物業(yè)管理公司的情況時(shí)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接更換，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的投訴，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。
  業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理公司的條件和程序，重新通過(guò)招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)方式更換物業(yè)管理公司之前，根據(jù)不同情況，應(yīng)當(dāng)確定以下事項(xiàng)：授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；
  確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式；授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)**終確定中標(biāo)人；物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。

  查看全文↓ 2018-07-11 20:52:40
• 147****4801

  首先要召開業(yè)主大會(huì)。（更換物業(yè)公司必須由全體業(yè)主共同決定，同意的人數(shù)要雙過(guò)半（總面積、總?cè)藬?shù)））。
  制定物業(yè)管理招標(biāo)書，并通知目前負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
  邀標(biāo)或公開招標(biāo)，評(píng)標(biāo)、答辯，以選出中標(biāo)企業(yè)
  將招標(biāo)結(jié)果送居委會(huì)和房管局（住建委）物業(yè)科及小區(qū)辦備案
  通知前物業(yè)公司交接事宜
  通知小區(qū)辦、居委會(huì)，配合新老物業(yè)公司進(jìn)行檔案、資料的交接，審計(jì)物業(yè)管理賬目，做財(cái)務(wù)交接、設(shè)備交接等。
  新物業(yè)開始工作，老物業(yè)離場(chǎng)。
  根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
  （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
  （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
  決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
  

  查看全文↓ 2018-07-11 20:52:28
• 134****3922

  不是代表小區(qū)成立了物業(yè)委員會(huì)就意味著可以解聘物業(yè)，而是必須要有小區(qū)一般以上，且占小區(qū)住房面積一半以上的業(yè)主一致同意才可以解聘物業(yè)
  

  查看全文↓ 2018-07-11 20:52:16
• 133****1842

  經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意即可解聘物業(yè)。其依據(jù)是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條和第十二條 第十一條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
  （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  （二）制定和修改管理規(guī)約；
  （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
  （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
  （五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；
  （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
  （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第
  （五）項(xiàng)和第
  （六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

  查看全文↓ 2018-07-11 20:52:09

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??業(yè)主委員會(huì)可以隨時(shí)更換物業(yè)嗎？怎么成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)不滿可以罷免嗎？
  答

  更換物管企業(yè)將重點(diǎn)考慮如下幾點(diǎn)：（一）更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。（二）取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級(jí)三方的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見，對(duì)于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問(wèn)，提供法律支持。 物管顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)，提供專業(yè)支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。（三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)并做好保密工作，防止過(guò)渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)帳務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請(qǐng)政府主管部門協(xié)調(diào)。 交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機(jī)率降到**低。（四）交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下：（1）工程交接：由專業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。（2）財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對(duì)口交接。（3）文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。（4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動(dòng)關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。（五）防范風(fēng)險(xiǎn)，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。 更換物管企業(yè)的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險(xiǎn)"有5種情況：（1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。（2）原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。（3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無(wú)法延續(xù)。（4）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。（5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??業(yè)主委員會(huì)可以隨時(shí)更換物業(yè)嗎？業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利更換物業(yè)管理公司嗎?
  答

  業(yè)主委員會(huì)想換物業(yè)公司要走的流程：業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在更換物業(yè)公司前決定以下事項(xiàng)：（1）業(yè)主大會(huì)的決議；業(yè)主大會(huì)決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知原物業(yè)管理企業(yè)。（2）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；（3）確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式；（4）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)**終確定中標(biāo)人。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)可以隨時(shí)更換物業(yè)嗎？小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自行管理物業(yè)行嗎？
  答

  業(yè)主委員會(huì)當(dāng)然有權(quán)利更換物業(yè)公司，以住宅小區(qū)為例，“前期物業(yè)管理”和“物業(yè)管理”的分界線就在于是否成立了業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)是由開發(fā)商選聘的，在業(yè)委會(huì)成立后可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘新的公司。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??業(yè)主委員會(huì)可以隨時(shí)更換物業(yè)嗎？小區(qū)業(yè)主委員會(huì)自行管理物業(yè)可以嗎？
  答

  業(yè)主自治理是可以的。但是也要到房管局備案，包括自治管理規(guī)范、業(yè)主管理規(guī)約、費(fèi)用定價(jià)、收支等等。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主意愿才行。但是有些大小區(qū)很難，畢竟不專業(yè)，尤其是設(shè)備管理、電梯監(jiān)管、應(yīng)急自救等等。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)可以隨時(shí)更換物業(yè)嗎？怎么成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)不滿可不可以罷免？
  答

  超過(guò)百分之二十業(yè)主提出，可以召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)人數(shù)過(guò)半及專有面積占建筑總面積過(guò)半人數(shù)同意，可更換物業(yè)公司

  全部5個(gè)回答>