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• 145****1948

  更換物管企業(yè)將重點(diǎn)考慮如下幾點(diǎn)：
  （一）更換程序的合法性小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問(wèn)題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過(guò)。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。
  （二）取得協(xié)調(diào)相關(guān)方面及中正級(jí)三方的支持調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見，對(duì)于順利更換，尤為重要。中正方的支持主要是指法律顧問(wèn)，提供法律支持。 物管顧問(wèn)、財(cái)務(wù)顧問(wèn)，提供專業(yè)支持。 政府主管部門，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。
  （三）更換物管企業(yè)各方面工作的交接設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，首先應(yīng)召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)并做好保密工作，防止過(guò)渡期出現(xiàn)管理真空，同時(shí)也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)帳務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請(qǐng)政府主管部門協(xié)調(diào)。 交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機(jī)率降到**低。
  （四）交接內(nèi)容交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下：
  （1）工程交接：由專業(yè)人員組成電氣、暖通、土建等等，參照國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保各項(xiàng)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。
  （2）財(cái)務(wù)交接：在正式交接之前，雙方做好充分的準(zhǔn)備，業(yè)務(wù)對(duì)口交接。
  （3）文檔交接：文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，特別要作好簽收歸檔工作。
  （4）其它交接：包括崗位交接，人事安排，勞動(dòng)關(guān)系等等，做好確認(rèn)簽字工作。
  （五）防范風(fēng)險(xiǎn)，避免業(yè)主或使用人工作，生活受到影響。 更換物管企業(yè)的過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)的"風(fēng)險(xiǎn)"有5種情況：
  （1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。
  （2）原物管企業(yè)提出高額外補(bǔ)償。
  （3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無(wú)法延續(xù)。
  （4）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。
  （5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

  查看全文↓ 2019-09-18 00:10:51
• 134****2126

  首先要確定 業(yè)委會(huì)成員是否都具有擔(dān)當(dāng)成員的資格，條例里有一條很重要的就是：要積極支持物業(yè)工作的，換句話說(shuō)就是 按時(shí)交物業(yè)費(fèi)的
  業(yè)主未繳清前期物業(yè)費(fèi)和罷免物業(yè)公司 都可以在業(yè)主大會(huì)上好好談?wù)?，但業(yè)主在沒有正當(dāng)理由時(shí)無(wú)權(quán)不交物業(yè)費(fèi) 物業(yè)公司也無(wú)權(quán)因業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)而拒絕退出小區(qū)

  查看全文↓ 2019-09-18 00:10:44
• 134****9191

  屬于前期物業(yè)管理階段的，在未成立業(yè)委會(huì)之前，開發(fā)商有權(quán)更換物業(yè)公司。
  前期物業(yè)管理結(jié)束，已經(jīng)滿足成立業(yè)委會(huì)的條件的小區(qū)，必須召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)委會(huì)之后才能更換物業(yè)公司。
  

  查看全文↓ 2019-09-18 00:10:42
• 141****5303

  　　第一：依據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》
  　　只要經(jīng)占全體業(yè)主總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)且占總建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即可解聘物業(yè)管理企業(yè)；
  　　第二：主要方式是：全體業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；
  　　第三：召開業(yè)主大會(huì)，針對(duì)解聘物業(yè)管理公司進(jìn)行投票；統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果，即可從新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，解除現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)做好交接工作；
  　　第四：以上主要是針對(duì)前期物業(yè)管理，如果是物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)公司沒有違反《物業(yè)服務(wù)合同》約定內(nèi)容的情況下，不能隨便解除合同。
  　　第五：主要法律依據(jù)：
  　　《物權(quán)法》
  　　第七十六條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
  　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
  　?。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的管理規(guī)約
  　?。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員
  　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人
  　?。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
  　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施

  查看全文↓ 2019-09-18 00:10:33
• 152****2781

  明確的說(shuō) 無(wú)權(quán)
  業(yè)委會(huì)是全體業(yè)主選出來(lái)代表全體業(yè)主的機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)委員是具體執(zhí)行人。
  物業(yè)公司是小區(qū)全體業(yè)主請(qǐng)來(lái)管理公共區(qū)域的管家。
  請(qǐng)問(wèn)管家有權(quán)罷免主人的代表人嗎？
  物業(yè)對(duì)業(yè)委會(huì)委員選舉存在異議的，應(yīng)該收據(jù)證據(jù)交到房管局，只有當(dāng)房管局對(duì)小區(qū)的業(yè)委會(huì)產(chǎn)生宣布違法或不合法時(shí)，業(yè)委會(huì)委員才能罷免或由業(yè)委會(huì)內(nèi)部自己進(jìn)行罷免。
  業(yè)委會(huì)委員的任職、罷免都也物業(yè)公司無(wú)關(guān)。
  這就好像你物業(yè)公司要去罷免微軟的總裁一樣，除非你有他的違法證據(jù)。。。。。。。。。。。

  查看全文↓ 2019-09-18 00:10:23

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 業(yè)主委員會(huì)可以隨時(shí)更換物業(yè)嗎？怎么成立業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)不滿可不可以罷免？
  答

  超過(guò)百分之二十業(yè)主提出，可以召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)人數(shù)過(guò)半及專有面積占建筑總面積過(guò)半人數(shù)同意，可更換物業(yè)公司

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• 問(wèn) ??業(yè)主委員會(huì)可以罷免物業(yè)嗎？有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)委員嗎?
  答

  你好,業(yè)主委員會(huì)委員違反相關(guān)規(guī)章的,由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán),可以決定是否終止其委員資格。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

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• 問(wèn) ??業(yè)主委員會(huì)可以罷免物業(yè)嗎？物業(yè)有權(quán)罷免業(yè)主委員會(huì)委員嗎?
  答

  明確的說(shuō) 無(wú)權(quán)業(yè)委會(huì)是全體業(yè)主選出來(lái)代表全體業(yè)主的機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)委員是具體執(zhí)行人。物業(yè)公司是小區(qū)全體業(yè)主請(qǐng)來(lái)管理公共區(qū)域的管家。請(qǐng)問(wèn)管家有權(quán)罷免主人的代表人嗎？物業(yè)對(duì)業(yè)委會(huì)委員選舉存在異議的，應(yīng)該收據(jù)證據(jù)交到房管局，只有當(dāng)房管局對(duì)小區(qū)的業(yè)委會(huì)產(chǎn)生宣布違法或不合法時(shí)，業(yè)委會(huì)委員才能罷免或由業(yè)委會(huì)內(nèi)部自己進(jìn)行罷免。業(yè)委會(huì)委員的任職、罷免都也物業(yè)公司無(wú)關(guān)。這就好像你物業(yè)公司要去罷免微軟的總裁一樣，除非你有他的違法證據(jù)。。。。。。。。。。。。

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• 問(wèn) ??業(yè)主委員會(huì)可以隨時(shí)更換物業(yè)嗎
  答

  一、我們先看看管理?xiàng)l例的規(guī)定《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé): (一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作; (三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);業(yè)主大會(huì)有權(quán)解聘和聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè),而業(yè)主大會(huì)是由業(yè)主組成的,第六條規(guī)定業(yè)主享有以下權(quán)利:(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù); (二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議; (三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議; (四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán); (五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán); (六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作; (七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; (八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán); (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用; (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利通過(guò)以上兩條我們清楚的看到,業(yè)主可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)公司;二、物業(yè)的概念:物業(yè)管理就是業(yè)主自行或者通過(guò)他人對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的建筑進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。那這里明確規(guī)定業(yè)主可以自行管理,可以委托信托公司進(jìn)行管理。但一般來(lái)講,無(wú)論委托給誰(shuí)都應(yīng)該進(jìn)行招投標(biāo),引進(jìn)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng),便于選聘出更好的公司。不知道我的回答還算滿意不。

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• 問(wèn) ??業(yè)主委員會(huì)可以罷免物業(yè)嗎
  答

  第一：依據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》 只要經(jīng)占全體業(yè)主總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)且占總建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，即可解聘物業(yè)管理企業(yè)； 第二：主要方式是：全體業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)； 第三：召開業(yè)主大會(huì)，針對(duì)解聘物業(yè)管理公司進(jìn)行投票；統(tǒng)計(jì)投票結(jié)果，即可從新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，解除現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)做好交接工作； 第四：以上主要是針對(duì)前期物業(yè)管理，如果是物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，物業(yè)公司沒有違反《物業(yè)服務(wù)合同》約定內(nèi)容的情況下，不能隨便解除合同。 第五：主要法律依據(jù)： 《物權(quán)法》 第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 （二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約 （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員 （四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人 （五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金 （六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 （七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第十一條： 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定: (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則; (二)制定和修改管理規(guī)約; (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員; (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè); (五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金; (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施; (七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》 第十七條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)： （一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （二）制定和修改管理規(guī)約； （三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員； （四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案； （五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； （六）籌集和使用專項(xiàng)維修資金； （七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （八）改變共有部分的用途； （九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用； （十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。

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