已有3個回答

• 136****2271

  一、農(nóng)村房屋買賣合同是否有效
  雖然農(nóng)村房屋可以買賣，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農(nóng)村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。 具體如下：
  （一）對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。
  （二）對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
  （三）農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認(rèn)定為合同無效。
  二、農(nóng)村房屋買賣合同什么情況下無效
  （一）產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
  （二）主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。
  （三）侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
  （四）非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭議的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
  通過上面的內(nèi)容我們不難看到，農(nóng)村房屋買賣存在很多問題，產(chǎn)生的糾紛也多種多樣。有的只是當(dāng)事人之間的糾紛，有的甚至涉及了第三方的利益。因此在購買農(nóng)村房屋前**好要找律師先進行咨詢，了解相關(guān)法律法規(guī)及政策，以避免自己的利益遭受損失。

  查看全文↓ 2019-09-27 14:00:19
• 134****3276

  買到農(nóng)村房屋后沒辦過戶
  王某（縣城戶口）2013年在桐柏縣張莊村村民胡某手中夠得其一處房屋。王某與胡某簽訂協(xié)議約定，胡某將其宅基地連同房屋出賣給王某，款項付清后胡某即把房屋所有權(quán)證交付王某。協(xié)議簽訂后，王某向胡某交付了房款，胡某將房屋及其村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證交付王某，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2014年因政府拆遷補償，二人產(chǎn)生糾紛，胡某主張購房協(xié)議因王某非本村村民而無效。
  農(nóng)村房屋買賣是否有效
  本案涉及農(nóng)村房屋買賣合同的效力。因農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地的買賣，而宅基地的買賣是法律法規(guī)所禁止的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。在我國，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民對宅基地僅有使用權(quán)，而無所有權(quán)（包括處分權(quán)）。
  宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。非集體組織成員不享有宅基地的使用權(quán)。在“房隨地走”的情況下涉及農(nóng)村私房的買賣，必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一定程度損害了集體經(jīng)濟組織的利益。
  據(jù)此，王某非該集體經(jīng)濟組織成員，雖王某與胡某的房屋買賣協(xié)議屬雙方真實意思表示，但該合同約定因違反現(xiàn)行法律強制規(guī)定而無效。合同無效后，王某和胡某應(yīng)互為歸還房屋及產(chǎn)權(quán)證書、賣房所得款項等。雙方為此產(chǎn)生實際損失的，應(yīng)根據(jù)過錯程度追究締約過失責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-09-27 14:00:12
• 151****3377

  根據(jù)誠信原則，已經(jīng)轉(zhuǎn)讓要想拿回，還是按市場價賠償，雖然轉(zhuǎn)讓合同無效，但市場價拿回又是別人住過的房子，意義不大，還不如買個新房子。

  查看全文↓ 2019-09-27 14:00:08

相關(guān)問題

• 問 請問買農(nóng)村房子協(xié)議有效嗎？
  答

  農(nóng)村土地私下買賣協(xié)議無效，房屋買賣協(xié)議有效。法律明確規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)歸集體所有，非經(jīng)依法征收征用不得轉(zhuǎn)讓，因此土地私下買賣協(xié)議無效；農(nóng)村的房屋可以買賣，但是只能賣給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的人，且出賣人將失去宅基地，不得再在集體土地上建造自有房屋。房屋買賣合同是正是意思表示，是有效的。土地承包的原則是：按照規(guī)定統(tǒng)一組織承包時，本集體經(jīng)濟組織成員依法平等地行使承包土地的權(quán)利，也可以自愿放棄承包土地的權(quán)利。民主協(xié)商，公平合理。承包方案應(yīng)當(dāng)按照本法第十二條的規(guī)定，依法經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。承包程序合法。

  全部3個回答>
• 問 ??問一下以后農(nóng)村的房子會增值嗎？
  答

  因為很多農(nóng)村人都去到城市，都想到城市發(fā)展。農(nóng)村的是宅基地，不能買賣，不受法律保護。城市的商品房有房產(chǎn)證，可以買賣的

  全部3個回答>
• 問 我想問一下房子不過戶協(xié)議有效嗎？
  答

  我國是不動產(chǎn)物權(quán)登記制，只要是沒過戶，產(chǎn)權(quán)證上還是你的名字，那么房屋的所有權(quán)人還是你，不存在要不要回，因為所有權(quán)還沒轉(zhuǎn)移。但是買賣合同是個債權(quán)，如果你不同意賣了，你不僅要返還購房款，還要按照協(xié)議約定支付違約金以及賠償給對方造成的損失。

  全部4個回答>
• 問 ??農(nóng)村買房子怎么過戶?買農(nóng)村房子簽協(xié)議有效嗎?
  答

  買到農(nóng)村房屋后沒辦過戶王某（縣城戶口）2013年在桐柏縣張莊村村民胡某手中夠得其一處房屋。王某與胡某簽訂協(xié)議約定，胡某將其宅基地連同房屋出賣給王某，款項付清后胡某即把房屋所有權(quán)證交付王某。協(xié)議簽訂后，王某向胡某交付了房款，胡某將房屋及其村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證交付王某，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2014年因政府拆遷補償，二人產(chǎn)生糾紛，胡某主張購房協(xié)議因王某非本村村民而無效。農(nóng)村房屋買賣是否有效本案涉及農(nóng)村房屋買賣合同的效力。因農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地的買賣，而宅基地的買賣是法律法規(guī)所禁止的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。在我國，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民對宅基地僅有使用權(quán)，而無所有權(quán)（包括處分權(quán)）。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。非集體組織成員不享有宅基地的使用權(quán)。在“房隨地走”的情況下涉及農(nóng)村私房的買賣，必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一定程度損害了集體經(jīng)濟組織的利益。據(jù)此，王某非該集體經(jīng)濟組織成員，雖王某與胡某的房屋買賣協(xié)議屬雙方真實意思表示，但該合同約定因違反現(xiàn)行法律強制規(guī)定而無效。合同無效后，王某和胡某應(yīng)互為歸還房屋及產(chǎn)權(quán)證書、賣房所得款項等。雙方為此產(chǎn)生實際損失的，應(yīng)根據(jù)過錯程度追究締約過失責(zé)任。

  全部3個回答>
• 問 問一下買舊房子可以貸款嗎？
  答

  申請房貸款的資料：1.借款人的有效身份證、戶口簿;2.婚姻狀況證明，未婚的需提供未婚證、已離婚的需出具法院民事調(diào)解書或離婚證(注明離異后未再婚);3.已婚需提供配偶的有效身份證、戶口簿及結(jié)婚證;4.借款人的收入證明(連續(xù)半年的工資收入證明或納稅憑證當(dāng)?shù)?;5.房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證;6.擔(dān)保人(需要提供身份證、戶口本、結(jié)(未)婚證等)。

  全部5個回答>