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• 131****6235

  農(nóng)村土地私下買賣協(xié)議無效，房屋買賣協(xié)議有效。法律明確規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)歸集體所有，非經(jīng)依法征收征用不得轉(zhuǎn)讓，因此土地私下買賣協(xié)議無效；農(nóng)村的房屋可以買賣，但是只能賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的人，且出賣人將失去宅基地，不得再在集體土地上建造自有房屋。房屋買賣合同是正是意思表示，是有效的。
  
  土地承包的原則是：
  
  按照規(guī)定統(tǒng)一組織承包時，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法平等地行使承包土地的權(quán)利，也可以自愿放棄承包土地的權(quán)利。
  民主協(xié)商，公平合理。
  承包方案應(yīng)當(dāng)按照本法第十二條的規(guī)定，依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。
  承包程序合法。

  查看全文↓ 2019-01-18 07:30:17
• 132****7590

  買到農(nóng)村房屋后沒辦過戶
  王某（縣城戶口）2013年在桐柏縣張莊村村民胡某手中夠得其一處房屋。王某與胡某簽訂協(xié)議約定，胡某將其宅基地連同房屋出賣給王某，款項付清后胡某即把房屋所有權(quán)證交付王某。協(xié)議簽訂后，王某向胡某交付了房款，胡某將房屋及其村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證交付王某，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2014年因政府拆遷補(bǔ)償，二人產(chǎn)生糾紛，胡某主張購房協(xié)議因王某非本村村民而無效。
  農(nóng)村房屋買賣是否有效
  本案涉及農(nóng)村房屋買賣合同的效力。因農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地的買賣，而宅基地的買賣是法律法規(guī)所禁止的。《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”。《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。在我國，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民對宅基地僅有使用權(quán)，而無所有權(quán)（包括處分權(quán)）。
  宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。非集體組織成員不享有宅基地的使用權(quán)。在“房隨地走”的情況下涉及農(nóng)村私房的買賣，必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一定程度損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。
  據(jù)此，王某非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雖王某與胡某的房屋買賣協(xié)議屬雙方真實(shí)意思表示，但該合同約定因違反現(xiàn)行法律強(qiáng)制規(guī)定而無效。合同無效后，王某和胡某應(yīng)互為歸還房屋及產(chǎn)權(quán)證書、賣房所得款項等。雙方為此產(chǎn)生實(shí)際損失的，應(yīng)根據(jù)過錯程度追究締約過失責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-18 07:30:11
• 148****4853

  農(nóng)村土地私下買賣協(xié)議無效；房屋買賣協(xié)議有效。
  對于違法法律禁止性規(guī)定的合同，屬于當(dāng)然無效的合同。法律明確規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)歸集體所有，非經(jīng)依法征收征用不得轉(zhuǎn)讓。因此土地私下買賣協(xié)議無效。
  農(nóng)村的房屋可以買賣，但是只能賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的人，且出賣人將失去宅基地，不得再在集體土地上建造自有房屋。房屋買賣合同是正是意思表示，是有效的。

  查看全文↓ 2019-01-18 07:30:09

相關(guān)問題

• 問 ??問一下買農(nóng)村房子協(xié)議有效嗎？
  答

  一、農(nóng)村房屋買賣合同是否有效雖然農(nóng)村房屋可以買賣，但是，不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因?yàn)檗r(nóng)村房屋買賣合同主體不同，所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此，在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。 具體如下：（一）對農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙，要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。（二）對待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件，應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。（三）農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。在《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認(rèn)定為合同無效。二、農(nóng)村房屋買賣合同什么情況下無效（一）產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。（二）主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。（三）侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。（四）非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；權(quán)屬有爭議的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。通過上面的內(nèi)容我們不難看到，農(nóng)村房屋買賣存在很多問題，產(chǎn)生的糾紛也多種多樣。有的只是當(dāng)事人之間的糾紛，有的甚至涉及了第三方的利益。因此在購買農(nóng)村房屋前**好要找律師先進(jìn)行咨詢，了解相關(guān)法律法規(guī)及政策，以避免自己的利益遭受損失。

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• 問 ??農(nóng)村買房子怎么過戶?買農(nóng)村房子簽協(xié)議有效嗎?
  答

  買到農(nóng)村房屋后沒辦過戶王某（縣城戶口）2013年在桐柏縣張莊村村民胡某手中夠得其一處房屋。王某與胡某簽訂協(xié)議約定，胡某將其宅基地連同房屋出賣給王某，款項付清后胡某即把房屋所有權(quán)證交付王某。協(xié)議簽訂后，王某向胡某交付了房款，胡某將房屋及其村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證交付王某，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2014年因政府拆遷補(bǔ)償，二人產(chǎn)生糾紛，胡某主張購房協(xié)議因王某非本村村民而無效。農(nóng)村房屋買賣是否有效本案涉及農(nóng)村房屋買賣合同的效力。因農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地的買賣，而宅基地的買賣是法律法規(guī)所禁止的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”?！段餀?quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。在我國，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民對宅基地僅有使用權(quán)，而無所有權(quán)（包括處分權(quán)）。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。非集體組織成員不享有宅基地的使用權(quán)。在“房隨地走”的情況下涉及農(nóng)村私房的買賣，必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一定程度損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。據(jù)此，王某非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雖王某與胡某的房屋買賣協(xié)議屬雙方真實(shí)意思表示，但該合同約定因違反現(xiàn)行法律強(qiáng)制規(guī)定而無效。合同無效后，王某和胡某應(yīng)互為歸還房屋及產(chǎn)權(quán)證書、賣房所得款項等。雙方為此產(chǎn)生實(shí)際損失的，應(yīng)根據(jù)過錯程度追究締約過失責(zé)任。

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• 問 請問農(nóng)村房屋買賣協(xié)議有效嗎？
  答

  法院處理該類案件認(rèn)定合同的效力應(yīng)該從以下角度出發(fā)予以考慮:(1)法律、法規(guī)、部門規(guī)章和政策;(2)賣房人的現(xiàn)有居住條件;(3)該房產(chǎn)項下的土地使用權(quán)性質(zhì);(4)房產(chǎn)交付的實(shí)際情況;(5)房產(chǎn)的增值效應(yīng)?；谝陨细鱾€方面的考慮對于認(rèn)定為無效的合同應(yīng)該嚴(yán)格限制,無效認(rèn)定應(yīng)同時符合以下要件:(1)不是同一個集體經(jīng)濟(jì)組織的成員;(2)沒有辦理任何的審批手續(xù),包括房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證中的任何一樣;(3)土地使用權(quán)仍然屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有,土地的性質(zhì)沒有任何的改變;(4)賣方?jīng)]有自己的住處,如果不返還可能對出賣人的基本生存條件造成極大的影響。

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• 問 請問這份協(xié)議有效嗎？
  答

  是否無效的關(guān)鍵在于協(xié)議是否違反法律！根據(jù)《合同法》第54條：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。所以你即使簽了！也有權(quán)撤銷！但要記得找的有力證據(jù)?。◤?qiáng)調(diào)：是你不愿簽合同的證據(jù)）建議你這樣的事，你應(yīng)該去專業(yè)的律師所咨詢！補(bǔ)充：中華人民共和國勞動合同法實(shí)施條例第三章勞動合同的解除和終止第十八條有下列情形之一的，依照勞動合同法規(guī)定的條件、程序，勞動者可以與用人單位解除固定期限勞動合同、無固定期限勞動合同或者以完成一定工作任務(wù)為期限的勞動合同：（一）勞動者與用人單位協(xié)商一致的；（二）勞動者提前30日以書面形式通知用人單位的；（三）勞動者在試用期內(nèi)提前3日通知用人單位的；（四）用人單位未按照勞動合同約定提供勞動保護(hù)或者勞動條件的；（五）用人單位未及時足額支付勞動報酬的；（六）用人單位未依法為勞動者繳納社會保險費(fèi)的；（七）用人單位的規(guī)章制度違反法律、法規(guī)的規(guī)定，損害勞動者權(quán)益的；（八）用人單位以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使勞動者在違背真實(shí)意思的情況下訂立或者變更勞動合同的；（九）用人單位在勞動合同中免除自己的法定責(zé)任、排除勞動者權(quán)利的；（十）用人單位違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的；（十一）用人單位以暴力、威脅或者非法限制人身自由的手段強(qiáng)迫勞動者勞動的；（十二）用人單位違章指揮、強(qiáng)令冒險作業(yè)危及勞動者人身安全的；（十三）法律、行政法規(guī)規(guī)定勞動者可以解除勞動合同的其他情形。這里有合同法的相關(guān)規(guī)定！

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• 問 請問這份協(xié)議有效嗎？
  答

  這份協(xié)議現(xiàn)在是無效的。房屋要過戶登記才有效。

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