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  　一、有關(guān)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定及特征　
  　　我國(guó)1982年《憲法》規(guī)定：“城市的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地，也屬于集體所有”。 　
  　　《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！?br/>　　農(nóng)村宅基地一般具有以下特征。一是使用主體特定，即特定的宅基地僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。農(nóng)村村民申請(qǐng)宅基地只可向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出，特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓。二是法律規(guī)定取得方式的單一性和取得方式多樣性沖突。三是一戶一宅。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》第62條第1款的規(guī)定，“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！彼氖遣豢闪鬓D(zhuǎn)。即特定村民申請(qǐng)取得宅基地后只可自己建房，不可將其出賣、轉(zhuǎn)讓，也不可以抵押?！?br/>　　二、農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀及熱門話題　
  　　物權(quán)法頒布后關(guān)于農(nóng)村宅基地仍存在一些有待解決的問題。比如，在宅基地的審批過程中，農(nóng)民集體沒有對(duì)宅基地的處分權(quán)，這與農(nóng)民集體的所有者地位極不相稱；另外，也沒有賦予農(nóng)民集體對(duì)宅基地使用的監(jiān)督、管理權(quán)。立法沒有完善農(nóng)民的宅基地使用權(quán);再如宅基地的使用權(quán)只能歸本村居民所有，這就意味著通過其他途徑獲得本村宅基地使用權(quán)的外村人只能將它轉(zhuǎn)讓給本村居民。對(duì)此，圍繞農(nóng)村宅基地使用的熱門話題主要有：　
  　　1、宅基地能否繼承。按照法律規(guī)定是不可以的。但是宅基地上有房屋，森林的除外?！?br/>　　2、宅基地私自買賣是否有效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無(wú)效。宅基地未經(jīng)變更登記自行轉(zhuǎn)讓無(wú)效。我國(guó)《土地管理法》第二條規(guī)定：……土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第六條規(guī)定：依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地應(yīng)符合法律對(duì)其“轉(zhuǎn)讓”的嚴(yán)格限制條件，必須依法到縣級(jí)以上土地行政主管部門辦理有關(guān)的變更登記手續(xù)，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效?！?br/>　　3、城里人是否可以購(gòu)買宅基地。宅基地不得賣給城里人。1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 　
  　　三、我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度的弊端　
  　　我國(guó)目前的農(nóng)村住宅法律制度以及農(nóng)村宅基地制度，已不太符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求。一不適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制；二不適應(yīng)農(nóng)村人口消長(zhǎng)變更之勢(shì)；三不適應(yīng)以家庭為經(jīng)濟(jì)單位的傳統(tǒng)習(xí)慣；四不適應(yīng)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革的客觀要求；五不適應(yīng)改善農(nóng)民生活，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。而**大的弊端是阻礙了我國(guó)城市化進(jìn)程。 　
  　　1、宅基地的審批劃撥權(quán)為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))及村干部所操縱，越權(quán)劃撥，以權(quán)謀私的現(xiàn)象嚴(yán)重。 　
  　　2、 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)秩序混亂，背離了《土地管理法》的立法目的?！?br/>　　3、一戶多宅、亂占地建房、多占地建房的現(xiàn)象盛行，“空心村”現(xiàn)象明顯。 　
  　　4、法律規(guī)定的單一性和取得方式多樣性沖突。 　
  　　5、在有一戶多宅的情況下，還有許多農(nóng)民沒有宅基地一家?guī)状司幼≡谝黄穑@就是幾戶有一處住宅。甚至不經(jīng)申請(qǐng)就搶占耕地建房，當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)關(guān)也無(wú)可奈何?！?br/>　　6、舊宅基地的收回及其具體規(guī)范沒有法律明確規(guī)定。 　

  查看全文↓ 2019-09-23 20:44:08
• 134****9480

  國(guó)家對(duì)農(nóng)村的政策有：
  1.扶持農(nóng)民專業(yè)合作社和龍頭企業(yè)發(fā)展。加快發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社，開展示范社建設(shè)行動(dòng)。加強(qiáng)合作社人員培訓(xùn)，各級(jí)財(cái)政給予經(jīng)費(fèi)支持。將合作社納入稅務(wù)登記系統(tǒng)，免收稅務(wù)登記工本費(fèi)。盡快制定金融支持合作社、有條件的合作社承擔(dān)國(guó)家涉農(nóng)項(xiàng)目的具體辦法。
  2.推進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化。加快農(nóng)村社會(huì)事業(yè)發(fā)展。建立穩(wěn)定的農(nóng)村文化投入保障機(jī)制，盡快形成完備的農(nóng)村公共文化服務(wù)體系。推進(jìn)廣播電視村村通、文化信息資源共享、鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合文化站和村文化室建設(shè)、農(nóng)村電影放映、農(nóng)家書屋等重點(diǎn)文化惠民工程。
  3. 加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。農(nóng)民工技能培訓(xùn)。有條件的地方可將失去工作的農(nóng)民工納入相關(guān)就業(yè)政策支持范圍。落實(shí)農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)扶持政策，在貸款發(fā)放、稅費(fèi)減免、工商登記、信息咨詢等方面提供支持。保障返鄉(xiāng)農(nóng)民工的合法土地承包權(quán)益，對(duì)生活無(wú)著的返鄉(xiāng)農(nóng)民工要提供臨時(shí)救助或納入農(nóng)村低保。
  4. 推進(jìn)農(nóng)村綜合改革。按照著力增強(qiáng)社會(huì)管理和公共服務(wù)職能、到2012年基本完成改革任務(wù)的要求，繼續(xù)推進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革。推進(jìn)“鄉(xiāng)財(cái)縣管”改革，加強(qiáng)縣鄉(xiāng)財(cái)政對(duì)涉農(nóng)資金的監(jiān)管。力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，逐步建立資金穩(wěn)定、管理規(guī)范、保障有力的村級(jí)組織運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制。
  5.增強(qiáng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力。調(diào)整財(cái)政收入分配格局，增加對(duì)縣鄉(xiāng)財(cái)政的一般性轉(zhuǎn)移支付，逐步提高縣級(jí)財(cái)政在省以下財(cái)力分配中的比重，探索建立縣鄉(xiāng)財(cái)政基本財(cái)力保障制度。
  6.積極開拓農(nóng)村市場(chǎng)。支持流通企業(yè)與生產(chǎn)企業(yè)合作建立區(qū)域性農(nóng)村商品采購(gòu)聯(lián)盟，用現(xiàn)代流通方式建設(shè)和改造農(nóng)村日用消費(fèi)品流通網(wǎng)絡(luò)，擴(kuò)大“農(nóng)家店”覆蓋范圍，重點(diǎn)提高配送率和統(tǒng)一結(jié)算率，改善農(nóng)村消費(fèi)環(huán)境。

  查看全文↓ 2019-09-23 20:43:31
• 153****2319

  (1)被征地的村或者村民小組撤銷建制的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償?shù)葍r(jià)值的產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行調(diào)換。它的具體計(jì)算是：（被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積；
  (2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。計(jì)算公式為：（被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+價(jià)格補(bǔ)貼）×被拆除房屋的建筑面積。

  查看全文↓ 2019-09-23 20:43:27

相關(guān)問題

• 問 ??國(guó)外有住房保障法嗎？國(guó)外的房產(chǎn)和農(nóng)村宅基地都有哪些規(guī)定？
  答

  一、宅基地的相關(guān)法律規(guī)定《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十三章　宅基地使用權(quán)　 第一百五十二條　宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！　〉谝话傥迨龡l　宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定?！　〉谝话傥迨臈l　宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。第一百五十五條　已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記?！锻恋毓芾矸ā返谑粭l 農(nóng)民集體所有的土地，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地，由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)；其中，中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān)，由國(guó)務(wù)院確定。第十六條 土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。(前置)在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀。第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第三條 國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。土地登記資料可以公開查詢。第四條 農(nóng)民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地所有權(quán)證書，確認(rèn)所有權(quán)。農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

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• 問 國(guó)外有住房保障法嗎
  答

  中國(guó)住房保障體制重構(gòu) 政府或參與“共有住房”收益分成 新房改的制度構(gòu)建進(jìn)入沖刺階段。本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，《住房保障法》草案理論版和實(shí)踐版已經(jīng)完成融合，并遞交至住建部住房保障司，目前正會(huì)同各方意見進(jìn)行修改。據(jù)了解，當(dāng)前草案中，不僅宣示了所有公民的居住權(quán)利，還打算將住房保障體系納入地方政府的政績(jī)指標(biāo)之列。《因此住房保障法》也被認(rèn)為是現(xiàn)有中國(guó)住房保障制度體系的重構(gòu)。以經(jīng)濟(jì)適用房是否進(jìn)行“共有產(chǎn)權(quán)”制度重構(gòu)為例，草案考慮把房子按成股份分成，政府出地、購(gòu)房人出資金，把所有權(quán)量化成股份。經(jīng)濟(jì)適用房交易收益分成按股份區(qū)分。除共有產(chǎn)權(quán)之外，當(dāng)前的草案，還對(duì)租賃房梯度補(bǔ)貼方式、打破戶籍局限等領(lǐng)域，都有很大突破。“合并后，遞交上去的稿子約100個(gè)條款，現(xiàn)在看來(lái)修改的幅度很大?！睂?shí)踐版起草人之一的深圳市房地產(chǎn)研究中心法律所所長(zhǎng)王玉國(guó)告訴本報(bào)記者?！蹲》勘Ｕ戏ā酚?008年11月被列入11屆全國(guó)人大常委會(huì)五年立法規(guī)劃，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司負(fù)責(zé)該法的起草工作，并于2008年底委托清華大學(xué)法學(xué)院和深圳市房地產(chǎn)研究中心分別起草該法的理論版和實(shí)踐版建議稿。《住房保障法》被認(rèn)為是現(xiàn)有中國(guó)住房保障制度體系的重構(gòu)。中國(guó)住房制度在由計(jì)劃體制主導(dǎo)向市場(chǎng)體制主導(dǎo)的演變中，目前已經(jīng)逐步構(gòu)建其廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和住房公積金制度所組成的住房保障制度。

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• 問 ??國(guó)外有住房保障法嗎？我國(guó)有住宅保障法嗎?
  答

  你好，全國(guó)人大常委會(huì)已將《住宅保障法》列入近期立法日程，目前，還沒有出臺(tái)，相關(guān)疑問請(qǐng)從購(gòu)房法律法規(guī)，住宅資金法律法規(guī)，住房出售法律法規(guī)，公房管理法律法規(guī)，私房管理法律法規(guī)，住房建設(shè)法律法規(guī)，房地產(chǎn)管理法律法規(guī)，住房抵押，產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)益法律法規(guī)，住房裝修，維護(hù)法律法規(guī)，物業(yè)管理，小區(qū)管理法律法規(guī)，住房租賃法律法規(guī)，住房稅收法律法規(guī)等尋找答案。

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• 問 ??國(guó)外有住房保障法嗎？住房保障體系的住房分類？
  答

  　社會(huì)保障性住房是指政府投資新建或收購(gòu)的，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有保障性質(zhì)和特定用途的住房。它是我國(guó)在新形勢(shì)下對(duì)多年以來(lái)各類政策性住房（如經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、廉租房等）建設(shè)、分配、管理工作進(jìn)行總結(jié)研究的基礎(chǔ)上提出的一個(gè)全新概念。作為解決居民住房尤其是中低收入家庭住房問題的一種有效政策供給，社會(huì)保障性住房在發(fā)達(dá)工業(yè)國(guó)家已形成了比較完善的多層次供應(yīng)體系和靈活高效的運(yùn)作機(jī)制，對(duì)西方國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定起到了關(guān)鍵性的作用。在我國(guó)，社會(huì)保障性住房正處于探索的初級(jí)發(fā)展階段。因此，需要在立足本土的基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)外先進(jìn)的模式來(lái)建構(gòu)具有中國(guó)特色的社會(huì)保障性住房供應(yīng)和管理體系?！　〗衲耆珖?guó)保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模或?qū)⒏哌_(dá)1000萬(wàn)套，未來(lái)五年我國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套。到“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。但這一計(jì)劃要想真正實(shí)現(xiàn)需要健全的保障性住房政策的支撐。保障性住房本是改善人民群眾生活條件的很有效地措施，20多年來(lái)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但就現(xiàn)在來(lái)說(shuō)大量的問題都致使保障性住房不能成為一項(xiàng)切實(shí)利民的政策。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，甚至有人開始懷疑這項(xiàng)舉措的推行。　　保障性住房在國(guó)外也是困難家庭居住的第一選擇，有很多國(guó)家的保障住房政策已經(jīng)發(fā)展的相當(dāng)完善。

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• 問 國(guó)外有住房保障法嗎？一般住房保障體系的住房分類？
  答

  早在1998年，我國(guó)住房制度由高度福利化向市場(chǎng)化改革之始，就是一個(gè)“雙核體制”：一個(gè)是注重效率的商品房體系，由開發(fā)商負(fù)責(zé)，完全按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)節(jié)。　另一個(gè)是注重公平的保障性住房體系，通過政府導(dǎo)向、政策介入，以投資或提供優(yōu)惠政策等形式，為單純依靠市場(chǎng)無(wú)法解決住房問題的人群，提供安居性住房。這兩個(gè)體系，本來(lái)可以并行不悖、互不沖擊，共同構(gòu)成我國(guó)完善的住房制度。然而，混亂也由此肇始。重視效率的商品房部分，急遽發(fā)展，造就了一個(gè)狂飚的“黃金十年”。而保障性住房體系，一直都被當(dāng)作一個(gè)可有可無(wú)的附屬品，只是政府手中的一張牌，需要時(shí)候，就當(dāng)作調(diào)節(jié)商品房市場(chǎng)的政策牌，打一打。大多數(shù)時(shí)候，則被打入“冷宮”。究其混亂的原因，一方面，源于保障房會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)的擔(dān)心。我們害怕保障房規(guī)模太大，會(huì)沖擊土地財(cái)政和商品房市場(chǎng)規(guī)則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷，影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)大環(huán)境。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴性的逐步降低，這個(gè)擔(dān)心不再有。另外一方面，其時(shí)的住房保障制度規(guī)定，大都屬于政策性規(guī)定，存在隨意性和不穩(wěn)定性。無(wú)論其規(guī)劃建設(shè)，還是供應(yīng)分配，始終都缺乏制度性保障。之前國(guó)家相關(guān)部委也發(fā)布過政策性條文，但嚴(yán)格說(shuō)來(lái)都不具有法律效力。地方政府在關(guān)于保障性住房政策的執(zhí)行上，缺乏動(dòng)力和積極性。住房保障法的出臺(tái)和實(shí)施，可以加強(qiáng)已有的保障性住房政策的剛性，為各項(xiàng)政策措施提供法律和制度保障，為保障性住房體系的真正確立和落實(shí)保駕護(hù)航，完善“雙核體制”薄弱的一面，使之不再是跛腳的拐子體制。以住房保障為契機(jī)，政府全面退出發(fā)育已經(jīng)成熟的商品房領(lǐng)域，而把精力放在依然薄弱的保障房體系中。

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