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• 138****5143

  出讓土地改變用途辦理出讓手續(xù)的原則
  （一）申請和報批
  出讓土地申請改變用途等土地使用條件的，應當報經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門審查。
  （二）分類確定辦理方式
  根據(jù)審查結(jié)果，分別按以下兩類情形辦理：
  1．《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權(quán)，或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應當收回土地使用權(quán)的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)依法重新公開供應。土地使用權(quán)收回時，應當對出讓土地使用權(quán)人給予相應補償，補償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價格確定。
  2．《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定，法律、法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定必須收回土地使用權(quán)的，經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準，可以簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調(diào)整，重新核定。
  （三）確定出讓年限
  出讓年限應根據(jù)下列兩類情況具體確定：
  1．城市規(guī)劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限確定；
  2．沒有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應當按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過法定**高土地出讓年限。
  （四）調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金
  土地用途和出讓年限確定后，可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準時的土地市場價格水平，確定應補繳的土地出讓金額。具體可按下式確定：
  應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格-批準改變時原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格
  （五）簽訂出讓合同
  原出讓土地使用權(quán)人可以與市、縣國土資源管理部門簽訂《國有建設用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》。
  （六）補繳出讓金，辦理土地登記
  原土地使用權(quán)人應當按照國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時補繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理變更登記。
  需要指出的是，如果原土地使用權(quán)人未向出讓方和城市規(guī)劃部門申請或雖申請未經(jīng)出讓方和規(guī)劃部門同意擅自改變土地用途等土地使用條件的，屬于違法違規(guī)行為，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，應當首先由城市規(guī)劃部門對其違反《城市規(guī)劃法》的行為進行查處。城市規(guī)劃部門責令改正或拆除多建部分的，違法責任人應當自行改正或拆除；城市規(guī)劃部門處罰后同意改變用途或提高容積率的，應當告知出讓方。出讓方接到規(guī)劃部門通知后，應當要求土地使用權(quán)人補交土地出讓金差價，土地使用權(quán)人應當與出讓方簽訂出讓合同補充協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應調(diào)整土地出讓金。

  查看全文↓ 2019-09-14 00:12:34
• 151****8296

  政策規(guī)定
  （一）《城市房地產(chǎn)管理法》
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第17條和第43條的規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
  （二）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部21號令）
  根據(jù)21號令第16條規(guī)定：以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，在取得出讓方和規(guī)劃管理部門同意后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，補繳土地出讓金。
  （三）《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）
  國務院28號文件明確規(guī)定：供地時，要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同。土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。
  （四）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（國土資發(fā)〔2006〕114號）
  依據(jù)上述法律法規(guī)和政策，并考慮合同約定，2006年國土資源部發(fā)布實施的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，對出讓土地改變用途等土地使用條件的適用范圍、操作程序、出讓金調(diào)整等方面作了具體細化。

  查看全文↓ 2019-09-14 00:12:25
• 145****5874

  變更土地登記手續(xù)：
  
  1. 因土地征用、劃撥引起土地所有權(quán)、使用權(quán)變更的,土地所有者、使用者在土地征用、劃撥批準后三十日內(nèi),持土地征用、劃撥批準文件共同到土地管理部門申請土地權(quán)屬變更登記。
  
  新建設項目用地的土地使用者,在土地征用、劃撥批準后先辦理預登記手續(xù),待建設項目竣工驗收后三十日內(nèi),再正式申請土地權(quán)屬變更登記。
  
  2. 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)受讓人在繳付全部土地使用權(quán)出讓金后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓合同、出讓金繳付憑證向土地管理部門申請變更土地登記。
  
  3. 因國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或因地上建筑物、附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓引起國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同共同到土地管理部門申請土地權(quán)屬變更登記。
  
  土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓或因地上建筑物、附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,須經(jīng)土地管理部門批準后,再申請土地權(quán)屬變更登記。
  
  4. 因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起宗地合并或者分割的,有關(guān)各方在主管部門批準后三十日內(nèi),持批準文件及有關(guān)合同、協(xié)議共同向土地管理部門申請變更土地登記。
  
  5. 依法繼承土地使用權(quán)的,繼承人在合法繼承權(quán)確定后三十日內(nèi),持有關(guān)證明文件向土地管理部門申請土地權(quán)屬變更登記。
  
  6. 因處分抵押財產(chǎn)而取得國有土地使用權(quán)的,抵押人、抵押權(quán)人和新的土地使用權(quán)受讓人,在土地權(quán)利變更之日起十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、抵押合同、處分抵押財產(chǎn)的證明資料共同到土地管理部門申請土地使用權(quán)抵押注銷登記和土地權(quán)屬變更登記。
  
  7. 交換、調(diào)整土地的,交換、調(diào)整土地的雙方在交換、調(diào)整協(xié)議批準后三十日內(nèi),持協(xié)議和批準文件共同到土地管理部門申請土地權(quán)屬變更登記。
  
  8. 出租國有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)出租人和承租人應在土地使用權(quán)租賃合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)租賃合同共同向土地管理部門申請他項權(quán)利登記。
  
  9. 抵押國有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)抵押人和抵押權(quán)人,應在抵押合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)抵押合同共同到土地管理部門申請他項權(quán)利登記。
  
  一宗地多次抵押的，處分抵押財產(chǎn)時的償還順序以申請他項權(quán)利登記的時間順序為序。
  
  10. 因土地權(quán)屬變更引起他項權(quán)利轉(zhuǎn)移的,由土地所有者或土地使用者同他項權(quán)利者,在申請土地權(quán)屬變更的同時申請他項權(quán)利登記。
  
  11. 土地所有者、使用者、他項權(quán)利者更改名稱或通訊地址的,土地所有者、使用者、他項權(quán)利者在變更發(fā)生后三十日內(nèi),持有關(guān)證明資料向土地管理部門申請更名或更址登記。
  
  12. 登記的土地用途發(fā)生變更的,土地所有者、使用者在變更批準后三十日內(nèi),持有關(guān)批準文件向土地管理部門申請土地用途變更登記。

  查看全文↓ 2019-09-14 00:12:18

相關(guān)問題

• 問 劃撥土地變更用途該如何辦理手續(xù)?
  答

  土地證的更名和過戶的流程都是一樣的，要先把土地證對應的房產(chǎn)證先進行過戶或更名后，再辦理土地證的過戶或更名。辦理土地證相關(guān)程序如下：一、土地證的辦理程序①土地登記申請②地籍調(diào)查③權(quán)屬審核④注冊登記⑤核發(fā)或者更換、注銷土地證書二、所需申報的材料①土地登記申請書；②土地權(quán)屬來源證明（各級政府批準使用土地的批文文件，土地使用權(quán)出讓合同及有效證明文件）；③圖件（征用土地圖件，有關(guān)地籍證明）；④單位法定代表人證明，個人身份證明或戶籍證明，委托代理人申請登記的，應提交授權(quán)委托書和代理人資格證明；⑤地上附著物權(quán)屬證明；⑥需提交的其他有關(guān)材料。三、土地登記發(fā)證的辦理期限材料齊全，經(jīng)地籍調(diào)查、權(quán)屬審核符合發(fā)證標準條件的：初始登記自受理申請之日起60日內(nèi)完成；土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記自受理申請之日起30日內(nèi)完成；土地其他權(quán)利登記及變更登記自受理申請之日起15日內(nèi)完成。

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• 問 變更土地用途該如何辦理手續(xù)？
  答

  劃撥地改變用途經(jīng)批準改變劃撥土地用途，改變后的用途符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準可以繼續(xù)以劃撥方式使用，辦理相應的劃撥用地手續(xù)，換發(fā)新的《國有土地劃撥決定書》。改變后的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理有償用地手續(xù)。具體可分兩種情況：1.地方法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地改變用途應當收回土地使用權(quán)的，或者《國有土地劃撥決定書》明確改變用途應當收回土地使用權(quán)的，應當由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權(quán)，依法有償供應，屬于經(jīng)營性用地的，應當依法以招標拍賣掛牌方式供應。2.地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據(jù)《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）第十七條規(guī)定，經(jīng)批準可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應當按照土地市場價格補繳土地出讓金。應補繳的土地出讓金額＝新用途的出讓土地市場價格－原用途的劃撥土地市場價格。出讓土地使用權(quán)改變用途土地使用者未經(jīng)批準不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定分兩種情況處理：1.出讓合同和地方法規(guī)、行政規(guī)定中明確約定或規(guī)定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權(quán)的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)（對出讓土地使用權(quán)人給予相應補償，補償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價格確定）后，依法重新公開供應。2.出讓合同和地方法規(guī)、行政規(guī)定沒有約定或明確規(guī)定的，土地使用者應當按規(guī)定報經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調(diào)整，重新核定。出讓年限應根據(jù)具體情況確定：城市規(guī)劃對土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途剩余使用年限甚至更短期限確定；沒有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應當按照新的土地用途重新核定使用年限，但不得超過法定**高土地出讓年限。土地用途和出讓年限確定后，就可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準時的土地市場價格水平確定應補繳的土地出讓金額。應補繳的土地出讓金額＝批準時新用途、新出讓年期下的土地市場價格－原用途在批準改變用途時剩余年期下的出讓土地市場價格。

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• 問 ??變更土地用途該怎么辦理手續(xù)？
  答

  變更土地登記手續(xù)：1. 因土地征用、劃撥引起土地所有權(quán)、使用權(quán)變更的,土地所有者、使用者在土地征用、劃撥批準后三十日內(nèi),持土地征用、劃撥批準文件共同到土地管理部門申請土地權(quán)屬變更登記。新建設項目用地的土地使用者,在土地征用、劃撥批準后先辦理預登記手續(xù),待建設項目竣工驗收后三十日內(nèi),再正式申請土地權(quán)屬變更登記。2. 以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)受讓人在繳付全部土地使用權(quán)出讓金后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓合同、出讓金繳付憑證向土地管理部門申請變更土地登記。3. 因國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或因地上建筑物、附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓引起國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同共同到土地管理部門申請土地權(quán)屬變更登記。土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓或因地上建筑物、附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,須經(jīng)土地管理部門批準后,再申請土地權(quán)屬變更登記。4. 因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起宗地合并或者分割的,有關(guān)各方在主管部門批準后三十日內(nèi),持批準文件及有關(guān)合同、協(xié)議共同向土地管理部門申請變更土地登記。5. 依法繼承土地使用權(quán)的,繼承人在合法繼承權(quán)確定后三十日內(nèi),持有關(guān)證明文件向土地管理部門申請土地權(quán)屬變更登記。6. 因處分抵押財產(chǎn)而取得國有土地使用權(quán)的,抵押人、抵押權(quán)人和新的土地使用權(quán)受讓人,在土地權(quán)利變更之日起十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、抵押合同、處分抵押財產(chǎn)的證明資料共同到土地管理部門申請土地使用權(quán)抵押注銷登記和土地權(quán)屬變更登記。7. 交換、調(diào)整土地的,交換、調(diào)整土地的雙方在交換、調(diào)整協(xié)議批準后三十日內(nèi),持協(xié)議和批準文件共同到土地管理部門申請土地權(quán)屬變更登記。8. 出租國有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)出租人和承租人應在土地使用權(quán)租賃合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)租賃合同共同向土地管理部門申請他項權(quán)利登記。9. 抵押國有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)抵押人和抵押權(quán)人,應在抵押合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)抵押合同共同到土地管理部門申請他項權(quán)利登記。一宗地多次抵押的，處分抵押財產(chǎn)時的償還順序以申請他項權(quán)利登記的時間順序為序。10. 因土地權(quán)屬變更引起他項權(quán)利轉(zhuǎn)移的,由土地所有者或土地使用者同他項權(quán)利者,在申請土地權(quán)屬變更的同時申請他項權(quán)利登記。11. 土地所有者、使用者、他項權(quán)利者更改名稱或通訊地址的,土地所有者、使用者、他項權(quán)利者在變更發(fā)生后三十日內(nèi),持有關(guān)證明資料向土地管理部門申請更名或更址登記。12. 登記的土地用途發(fā)生變更的,土地所有者、使用者在變更批準后三十日內(nèi),持有關(guān)批準文件向土地管理部門申請土地用途變更登記。

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• 問 改變劃撥土地的用途如何進行？
  答

  經(jīng)批準改變土地用途的，應當依法重新辦理用地手續(xù)。此外，《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）第16條的規(guī)定，今后供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。 根據(jù)上述規(guī)定，經(jīng)批準改變劃撥土地用途，改變后的土地用途符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準，可以繼續(xù)以劃撥方式使用，辦理相應的劃撥用地手續(xù)，換發(fā)新的《國有土地劃撥決定書》。 改變后的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理有償用地手續(xù)，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》進行了具體明確，具體分兩種情況： 1、法律、法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地改變用途應當收回土地使用權(quán)的，或者《國有土地劃撥決定書》明確改變用途應當收回土地使用權(quán)的，應當由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權(quán)，依法有償供應，屬于經(jīng)營性用地的，應當依法以招標拍賣掛牌方式供應。 2、法律、法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確，《國有土地劃撥決定書》也沒有約定的，根據(jù)《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）第17條的規(guī)定，經(jīng)批準可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應當按照土地市場價格補繳土地出讓金，即應補繳的土地使用權(quán)出讓金額=新用途的出讓土地使用權(quán)市場價格-原用途的劃撥土地使用權(quán)價格。

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• 問 ??改變劃撥土地的用途怎么進行？
  答

  一、政策規(guī)定（一）《城市房地產(chǎn)管理法》根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第17條和第43條的規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。（二）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部21號令）根據(jù)21號令第16條規(guī)定：以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，在取得出讓方和規(guī)劃管理部門同意后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，補繳土地出讓金。（三）《國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）國務院28號文件明確規(guī)定：供地時，要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同。土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。（四）《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》（國土資發(fā)〔2006〕114號）依據(jù)上述法律法規(guī)和政策，并考慮合同約定，2006年國土資源部發(fā)布實施的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，對出讓土地改變用途等土地使用條件的適用范圍、操作程序、出讓金調(diào)整等方面作了具體細化。二、出讓土地改變用途辦理出讓手續(xù)的原則（一）申請和報批出讓土地申請改變用途等土地使用條件的，應當報經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門審查。（二）分類確定辦理方式根據(jù)審查結(jié)果，分別按以下兩類情形辦理：1．《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權(quán)，或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應當收回土地使用權(quán)的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)依法重新公開供應。土地使用權(quán)收回時，應當對出讓土地使用權(quán)人給予相應補償，補償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價格確定。2．《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定，法律、法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定必須收回土地使用權(quán)的，經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準，可以簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調(diào)整，重新核定。

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