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• 153****0565

  一、政策規(guī)定
  （一）《城市房地產(chǎn)管理法》
  根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第17條和第43條的規(guī)定，土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
  （二）《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部21號(hào)令）
  根據(jù)21號(hào)令第16條規(guī)定：以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，在取得出讓方和規(guī)劃管理部門同意后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金。
  （三）《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)）
  國(guó)務(wù)院28號(hào)文件明確規(guī)定：供地時(shí)，要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同。土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
  （四）《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕114號(hào)）
  依據(jù)上述法律法規(guī)和政策，并考慮合同約定，2006年國(guó)土資源部發(fā)布實(shí)施的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，對(duì)出讓土地改變用途等土地使用條件的適用范圍、操作程序、出讓金調(diào)整等方面作了具體細(xì)化。
  二、出讓土地改變用途辦理出讓手續(xù)的原則
  （一）申請(qǐng)和報(bào)批
  出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門審查。
  （二）分類確定辦理方式
  根據(jù)審查結(jié)果，分別按以下兩類情形辦理：
  1．《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)依法重新公開(kāi)供應(yīng)。土地使用權(quán)收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定。
  2．《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》沒(méi)有約定，法律、法規(guī)、行政規(guī)定也沒(méi)有明確規(guī)定必須收回土地使用權(quán)的，經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，可以簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。

  查看全文↓ 2019-09-05 20:54:21
• 153****6170

  您好，根據(jù)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
  有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
  所以，您需要先報(bào)人民政府審批，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，由大樓的受讓方辦理出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。如需進(jìn)一步幫助，可以電話聯(lián)系。

  查看全文↓ 2019-09-05 20:54:03
• 159****3652

  變更土地登記手續(xù)：
  
  1. 因土地征用、劃撥引起土地所有權(quán)、使用權(quán)變更的,土地所有者、使用者在土地征用、劃撥批準(zhǔn)后三十日內(nèi),持土地征用、劃撥批準(zhǔn)文件共同到土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  新建設(shè)項(xiàng)目用地的土地使用者,在土地征用、劃撥批準(zhǔn)后先辦理預(yù)登記手續(xù),待建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后三十日內(nèi),再正式申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  2. 以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)受讓人在繳付全部土地使用權(quán)出讓金后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓合同、出讓金繳付憑證向土地管理部門申請(qǐng)變更土地登記。
  
  3. 因國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或因地上建筑物、附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓引起國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓人和受讓人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同共同到土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓或因地上建筑物、附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的,須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)后,再申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  4. 因單位合并、分立、企業(yè)兼并等原因引起宗地合并或者分割的,有關(guān)各方在主管部門批準(zhǔn)后三十日內(nèi),持批準(zhǔn)文件及有關(guān)合同、協(xié)議共同向土地管理部門申請(qǐng)變更土地登記。
  
  5. 依法繼承土地使用權(quán)的,繼承人在合法繼承權(quán)確定后三十日內(nèi),持有關(guān)證明文件向土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  6. 因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得國(guó)有土地使用權(quán)的,抵押人、抵押權(quán)人和新的土地使用權(quán)受讓人,在土地權(quán)利變更之日起十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、抵押合同、處分抵押財(cái)產(chǎn)的證明資料共同到土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押注銷登記和土地權(quán)屬變更登記。
  
  7. 交換、調(diào)整土地的,交換、調(diào)整土地的雙方在交換、調(diào)整協(xié)議批準(zhǔn)后三十日內(nèi),持協(xié)議和批準(zhǔn)文件共同到土地管理部門申請(qǐng)土地權(quán)屬變更登記。
  
  8. 出租國(guó)有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)出租人和承租人應(yīng)在土地使用權(quán)租賃合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)租賃合同共同向土地管理部門申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。
  
  9. 抵押國(guó)有土地使用權(quán)的,土地使用權(quán)抵押人和抵押權(quán)人,應(yīng)在抵押合同簽訂后十五日內(nèi),持土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、土地使用權(quán)抵押合同共同到土地管理部門申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記。
  
  一宗地多次抵押的，處分抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)的償還順序以申請(qǐng)他項(xiàng)權(quán)利登記的時(shí)間順序?yàn)樾颉?/span>

  查看全文↓ 2019-09-05 20:53:58

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 改變劃撥土地的用途如何進(jìn)行？
  答

  經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法重新辦理用地手續(xù)。此外，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）第16條的規(guī)定，今后供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 根據(jù)上述規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)改變劃撥土地用途，改變后的土地用途符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準(zhǔn)，可以繼續(xù)以劃撥方式使用，辦理相應(yīng)的劃撥用地手續(xù)，換發(fā)新的《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》。 改變后的土地用途不再符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)，《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》進(jìn)行了具體明確，具體分兩種情況： 1、法律、法規(guī)或行政規(guī)定明確劃撥土地改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，或者《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》明確改變用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回劃撥土地使用權(quán)，依法有償供應(yīng)，屬于經(jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)當(dāng)依法以招標(biāo)拍賣掛牌方式供應(yīng)。 2、法律、法規(guī)、行政規(guī)定沒(méi)有明確，《國(guó)有土地劃撥決定書(shū)》也沒(méi)有約定的，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）第17條的規(guī)定，經(jīng)批準(zhǔn)可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)按照土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金，即應(yīng)補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金額=新用途的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-原用途的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

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• 問(wèn) ??改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定？劃撥土地改變用途怎么交土地出讓金？
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國(guó)的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)。土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。

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• 問(wèn) 改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定？劃撥土地改變用途如何交土地出讓金？
  答

  您好，根據(jù)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所以，您需要先報(bào)人民政府審批，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，由大樓的受讓方辦理出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。

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• 問(wèn) 劃撥土地變更用途該如何辦理手續(xù)?
  答

  土地證的更名和過(guò)戶的流程都是一樣的，要先把土地證對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)證先進(jìn)行過(guò)戶或更名后，再辦理土地證的過(guò)戶或更名。辦理土地證相關(guān)程序如下：一、土地證的辦理程序①土地登記申請(qǐng)②地籍調(diào)查③權(quán)屬審核④注冊(cè)登記⑤核發(fā)或者更換、注銷土地證書(shū)二、所需申報(bào)的材料①土地登記申請(qǐng)書(shū)；②土地權(quán)屬來(lái)源證明（各級(jí)政府批準(zhǔn)使用土地的批文文件，土地使用權(quán)出讓合同及有效證明文件）；③圖件（征用土地圖件，有關(guān)地籍證明）；④單位法定代表人證明，個(gè)人身份證明或戶籍證明，委托代理人申請(qǐng)登記的，應(yīng)提交授權(quán)委托書(shū)和代理人資格證明；⑤地上附著物權(quán)屬證明；⑥需提交的其他有關(guān)材料。三、土地登記發(fā)證的辦理期限材料齊全，經(jīng)地籍調(diào)查、權(quán)屬審核符合發(fā)證標(biāo)準(zhǔn)條件的：初始登記自受理申請(qǐng)之日起60日內(nèi)完成；土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記自受理申請(qǐng)之日起30日內(nèi)完成；土地其他權(quán)利登記及變更登記自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)完成。

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• 問(wèn) 現(xiàn)在劃撥土地變更用途該如何辦理手續(xù)?
  答

  出讓土地改變用途辦理出讓手續(xù)的原則（一）申請(qǐng)和報(bào)批出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門審查。（二）分類確定辦理方式根據(jù)審查結(jié)果，分別按以下兩類情形辦理：1．《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，或者法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)依法重新公開(kāi)供應(yīng)。土地使用權(quán)收回時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償，補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定。2．《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》沒(méi)有約定，法律、法規(guī)、行政規(guī)定也沒(méi)有明確規(guī)定必須收回土地使用權(quán)的，經(jīng)出讓方（市、縣人民政府土地行政主管部門）和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，可以簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，重新核定。（三）確定出讓年限出讓年限應(yīng)根據(jù)下列兩類情況具體確定：1．城市規(guī)劃對(duì)土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的，土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限確定；2．沒(méi)有特殊限制的，為便于土地利用，一般情況下都應(yīng)當(dāng)按照新的土地用途重新核定土地使用年限，但不得超過(guò)法定**高土地出讓年限。（四）調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金土地用途和出讓年限確定后，可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準(zhǔn)時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，確定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額。具體可按下式確定：應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格（五）簽訂出讓合同原出讓土地使用權(quán)人可以與市、縣國(guó)土資源管理部門簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。（六）補(bǔ)繳出讓金，辦理土地登記原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂的國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定，及時(shí)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金額，并按規(guī)定辦理變更登記。需要指出的是，如果原土地使用權(quán)人未向出讓方和城市規(guī)劃部門申請(qǐng)或雖申請(qǐng)未經(jīng)出讓方和規(guī)劃部門同意擅自改變土地用途等土地使用條件的，屬于違法違規(guī)行為，違反了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，應(yīng)當(dāng)首先由城市規(guī)劃部門對(duì)其違反《城市規(guī)劃法》的行為進(jìn)行查處。城市規(guī)劃部門責(zé)令改正或拆除多建部分的，違法責(zé)任人應(yīng)當(dāng)自行改正或拆除；城市規(guī)劃部門處罰后同意改變用途或提高容積率的，應(yīng)當(dāng)告知出讓方。出讓方接到規(guī)劃部門通知后，應(yīng)當(dāng)要求土地使用權(quán)人補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與出讓方簽訂出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

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