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• 152****2246

  您好，根據(jù)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。
  有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
  所以，您需要先報(bào)人民政府審批，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，由大樓的受讓方辦理出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。

  查看全文↓ 2019-11-18 11:12:14
• 148****1280

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國(guó)的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)。
  
  土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。

  查看全文↓ 2019-11-18 11:12:06
• 157****6304

  一、出讓土地是我國(guó)實(shí)行土地有償使用制度以后出現(xiàn)的供地方式，用地人繳納土地出讓金，獲得一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)（要注意有使用年限）。劃撥土地是原來(lái)實(shí)行土地有償使用制度以前的供地方式，有償使用以后的基礎(chǔ)設(shè)施、公共建筑也是劃撥土地。
  
  二、兩者的區(qū)別
  
  1、二者性質(zhì)不同
  
  出讓：《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第八條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
  
  劃撥：劃撥土地是指土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得的土地使用權(quán)。
  
  2、取得方式不同
  
  出讓：土地使用權(quán)出讓方式：
  
  (一)協(xié)議；
  
  (二)招標(biāo)；
  
  (三)拍賣。
  
  劃撥：根據(jù)中和人民共和國(guó)土地管理法規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：
  
  (一)國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；
  
  (二)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；
  
  (三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
  
  3、使用期限不同
  
  劃撥：劃撥土地使用權(quán)沒(méi)有使用期限的限制，
  
  出讓：出讓土地使用權(quán)則有土地使用年限的限定。
  
  4、權(quán)利義務(wù)關(guān)系不同
  
  出讓：土地所用權(quán)人和土地使用權(quán)人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了明確的法律形式的界定，是一種獨(dú)立的物權(quán)，使用權(quán)人具有法定范圍內(nèi)任意的處置權(quán)，如轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。
  
  劃撥：劃撥土地的土地權(quán)人和土地使用權(quán)人的權(quán)利義務(wù)沒(méi)有明確的界定，使用權(quán)人在行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利時(shí)要受土地權(quán)人的控制或干擾，還不能成為一種完全意義上的獨(dú)立物權(quán)。
  
  5、費(fèi)用不同
  
  出讓：獲取出讓土地使用權(quán)要向國(guó)家支付土地出讓金，比如開發(fā)商取得的土地一般都是出讓的。
  
  劃撥：獲取劃撥土地使用權(quán)無(wú)需繳納土地出讓金，比如現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房所用土地就是劃撥的，不過(guò)這類房屋在出讓時(shí)要向國(guó)家補(bǔ)交土地出讓金。
  
  
  
  擴(kuò)展資料
  
  國(guó)有土地使用權(quán)使用年限
  
  按照土地用途不同使用期限也不相同。
  
  **高年限按下列用途確定：
  
  1、居住用地七十年；
  
  2、工業(yè)用地五十年；
  
  3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；
  
  4、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；
  
  5、綜合或者其他用地五十年。
  
  土地使用期限為土地使用權(quán)證上的土地使用期限減去該土地已經(jīng)使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申請(qǐng)續(xù)期。
  
  取得土地使用權(quán)的土地使用者，其使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。
  
  

  查看全文↓ 2019-11-18 11:12:00

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定？劃撥土地改變用途怎么交土地出讓金？
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國(guó)的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)。土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。

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• 問(wèn) 改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國(guó)的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)；土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。其次，土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L(zhǎng)短；另一方面，不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益**大，住宅其次，工業(yè)**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。由此可以看出，改變土地用途直接改變了土地的原有收益，使得國(guó)有土地收益發(fā)生改變，為了維護(hù)國(guó)家利益，就需要補(bǔ)交由于改變土地性質(zhì)，所增加土地收益的土地出讓金。讀者問(wèn)題中提出兩種補(bǔ)交土地出讓金的計(jì)算方法：一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22％－原用途價(jià)格×門市分?jǐn)偼恋孛娣e×22％，其中評(píng)估價(jià)格把同一時(shí)點(diǎn)的出讓土地原用途價(jià)格扣除；另一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22％－出讓土地原用途價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e。在回答此問(wèn)題前，筆者要先提出幾個(gè)問(wèn)題?；谝陨蠁?wèn)題，筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國(guó)家收益、說(shuō)服土地使用者，但是從土地估價(jià)上來(lái)說(shuō)，對(duì)于改變用地性質(zhì)所要補(bǔ)交的土地出讓金，一般應(yīng)該在當(dāng)前情況下重新評(píng)估土地性質(zhì)變更前后的價(jià)值，補(bǔ)交額應(yīng)當(dāng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額，具體計(jì)算如下：所需補(bǔ)交出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例在實(shí)際操作中，住宅類用地轉(zhuǎn)為底商的土地性質(zhì)變更，筆者認(rèn)為土地面積應(yīng)是首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e，具體到每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e應(yīng)該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進(jìn)行分擔(dān)，具體公式如下：每個(gè)門市分?jǐn)偼恋孛娣e＝門市建筑面積／首層總建筑面積×首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e因?yàn)槌鲎尳鹬傅氖峭恋禺a(chǎn)生的收益，所以筆者認(rèn)為應(yīng)該按照每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e進(jìn)行補(bǔ)交土地出讓金，由此得出每個(gè)門市所需補(bǔ)交的土地出讓金，計(jì)算公式如下：每個(gè)門市補(bǔ)交的土地出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例需要說(shuō)明的是，改變土地性質(zhì)所需要補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額，并不是當(dāng)前商業(yè)用途土地出讓金直接減去以前住宅用途的土地出讓金，因?yàn)樨泿糯嬖谠鲋祷蛸H值的情況，所以必須對(duì)當(dāng)前土地的商業(yè)和住宅用途重新進(jìn)行評(píng)估，然后才能正確、合理的確定需要補(bǔ)交的土地出讓金。也就是說(shuō)，無(wú)論土地的性質(zhì)怎樣改變，都必須是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的土地評(píng)估價(jià)格，所需補(bǔ)交的土地出讓金應(yīng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額。對(duì)于文中所提到的“無(wú)論樓層高低都不應(yīng)該改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額”，由于該建筑樓層已經(jīng)確定，容積率也不會(huì)發(fā)生變化，所以首層分?jǐn)偟耐恋孛娣e也是已經(jīng)確定的固定面積，不應(yīng)該存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同，除非政府收益按建筑面積或者土地分?jǐn)偯娣e分別計(jì)算，才會(huì)引起政府收益的不同。在這里筆者認(rèn)為，不應(yīng)把建筑面積和土地分?jǐn)偯娣e混合計(jì)算。

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• 問(wèn) 改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定？費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是哪些？
  答

  劃撥土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：市、縣國(guó)土資源管理部門或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定：(1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。(2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的：應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。

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• 問(wèn) ??改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定？費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)是什么？
  答

  土地出讓金交納方式如下：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。全產(chǎn)權(quán)單位房二次交易時(shí)只需由賣方補(bǔ)交2%的土地出讓金，交易后的房屋應(yīng)為商品房性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間是自產(chǎn)權(quán)證發(fā)放之日算起。 房改房是指按照國(guó)家規(guī)定以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給職工的享受國(guó)家一定優(yōu)惠政策的房屋，其在上市轉(zhuǎn)售時(shí)存在補(bǔ)交土地出讓金的問(wèn)題。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種：按成本價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證。成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有，不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈(zèng)與，在收益權(quán)上受到一定的限制。房改政策規(guī)定：原以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公房的職工，可以根據(jù)本人意愿理順到成本價(jià)，在補(bǔ)交購(gòu)房時(shí)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)差價(jià)款后，獲得全部產(chǎn)權(quán)，并換新的產(chǎn)權(quán)證書。全產(chǎn)權(quán)，可以上市交易。房改房已經(jīng)交納土地出讓金上市交易后再次進(jìn)入市場(chǎng)交易的，按照出讓土地使用權(quán)的商品房交易的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??改變土地用途怎么補(bǔ)交土地出讓金
  答

  原土地出讓合同中已有約定不得改變土地用途以及經(jīng)招拍掛程序公開出讓的土地，不得改變規(guī)劃條件，如招拍掛土地受讓后規(guī)劃條件中需提高容積率的用地，按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后增加的建筑面積不得超過(guò)原容積率的總建筑面積的20％，否則必須收回土地后按新的規(guī)劃條件（容積率）公開出讓；增加容積率應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金 = 批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下（容積率）土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估確認(rèn)價(jià)格 - 批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下（容積率）剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估確認(rèn)價(jià)格。四、對(duì)未經(jīng)政府批準(zhǔn)，現(xiàn)狀已改變規(guī)劃條件的項(xiàng)目用地，必須由業(yè)主提出申請(qǐng)，辦理補(bǔ)辦手續(xù)；如未辦理補(bǔ)辦手續(xù)一經(jīng)查實(shí)的，將根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，按擅自改變土地使用條件進(jìn)行查處。五、對(duì)已經(jīng)政府批準(zhǔn)列入重大項(xiàng)目推進(jìn)的區(qū)塊和已經(jīng)明確的舊城改造的區(qū)塊，不得批準(zhǔn)改變用途、規(guī)劃條件及不得辦理劃撥補(bǔ)辦出讓。

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