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• 156****0314

  原土地出讓合同中已有約定不得改變土地用途以及經(jīng)招拍掛程序公開(kāi)出讓的土地，不得改變規(guī)劃條件，如招拍掛土地受讓后規(guī)劃條件中需提高容積率的用地，按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后增加的建筑面積不得超過(guò)原容積率的總建筑面積的20％，否則必須收回土地后按新的規(guī)劃條件（容積率）公開(kāi)出讓；增加容積率應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金 = 批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下（容積率）土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估確認(rèn)價(jià)格 - 批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下（容積率）剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估確認(rèn)價(jià)格。
  四、對(duì)未經(jīng)政府批準(zhǔn)，現(xiàn)狀已改變規(guī)劃條件的項(xiàng)目用地，必須由業(yè)主提出申請(qǐng)，辦理補(bǔ)辦手續(xù)；如未辦理補(bǔ)辦手續(xù)一經(jīng)查實(shí)的，將根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，按擅自改變土地使用條件進(jìn)行查處。
  五、對(duì)已經(jīng)政府批準(zhǔn)列入重大項(xiàng)目推進(jìn)的區(qū)塊和已經(jīng)明確的舊城改造的區(qū)塊，不得批準(zhǔn)改變用途、規(guī)劃條件及不得辦理劃撥補(bǔ)辦出讓。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:16:47
• 153****5736

  改變土地用途一般是原劃撥的工業(yè)用地變性為商業(yè)用地，需要征得土地部門同意，并重新簽訂土地出讓合同（要履行土地招拍掛或協(xié)議出讓程序）繳納土地出讓金。
  協(xié)議出讓**低價(jià)的確定可按以下公式計(jì)算：協(xié)議出讓**低價(jià)=新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)÷60％；
  毛地和熟地具備建設(shè)條件的土地，其協(xié)議出讓**低價(jià)的確定可以以基準(zhǔn)地價(jià)和生地出讓**低價(jià)加上相應(yīng)的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)等綜合考慮。
  具體請(qǐng)看《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法》。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:15:24
• 157****8664

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國(guó)的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)；土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。
  其次，土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L(zhǎng)短；另一方面，不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益**大，住宅其次，工業(yè)**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。
  由此可以看出，改變土地用途直接改變了土地的原有收益，使得國(guó)有土地收益發(fā)生改變，為了維護(hù)國(guó)家利益，就需要補(bǔ)交由于改變土地性質(zhì)，所增加土地收益的土地出讓金。
  讀者問(wèn)題中提出兩種補(bǔ)交土地出讓金的計(jì)算方法：
  一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22％－原用途價(jià)格×門市分?jǐn)偼恋孛娣e×22％，其中評(píng)估價(jià)格把同一時(shí)點(diǎn)的出讓土地原用途價(jià)格扣除；
  另一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22％－出讓土地原用途價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e。
  在回答此問(wèn)題前，筆者要先提出幾個(gè)問(wèn)題。
  基于以上問(wèn)題，筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國(guó)家收益、說(shuō)服土地使用者，但是從土地估價(jià)上來(lái)說(shuō)，對(duì)于改變用地性質(zhì)所要補(bǔ)交的土地出讓金，一般應(yīng)該在當(dāng)前情況下重新評(píng)估土地性質(zhì)變更前后的價(jià)值，補(bǔ)交額應(yīng)當(dāng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額，具體計(jì)算如下：
  所需補(bǔ)交出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例
  在實(shí)際操作中，住宅類用地轉(zhuǎn)為底商的土地性質(zhì)變更，筆者認(rèn)為土地面積應(yīng)是首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e，具體到每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e應(yīng)該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進(jìn)行分擔(dān)，具體公式如下：
  每個(gè)門市分?jǐn)偼恋孛娣e＝門市建筑面積／首層總建筑面積×首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e
  因?yàn)槌鲎尳鹬傅氖峭恋禺a(chǎn)生的收益，所以筆者認(rèn)為應(yīng)該按照每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e進(jìn)行補(bǔ)交土地出讓金，由此得出每個(gè)門市所需補(bǔ)交的土地出讓金，計(jì)算公式如下：
  每個(gè)門市補(bǔ)交的土地出讓金＝當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例－當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例

  查看全文↓ 2018-07-14 17:13:46

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定？劃撥土地改變用途怎么交土地出讓金？
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國(guó)的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)。土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。

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• 問(wèn) 改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定？劃撥土地改變用途如何交土地出讓金？
  答

  您好，根據(jù)規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所以，您需要先報(bào)人民政府審批，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，由大樓的受讓方辦理出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。

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• 問(wèn) ??如何繳納土地出讓金？怎么補(bǔ)交土地出讓金？
  答

  劃撥土地使用權(quán)出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。土地使用權(quán)受讓人對(duì)按上述方法計(jì)算的土地出讓金金額有異議的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，土地出讓金按照評(píng)估值的40%計(jì)算。實(shí)際成交價(jià)格不低于同級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按不低于成交價(jià)格40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按地價(jià)總額的40%計(jì)算。劃撥土地使用權(quán)的成本價(jià)與土地價(jià)格的**高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格折算為市場(chǎng)地價(jià)，然后按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金。

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• 問(wèn) ??如何繳納土地出讓金？如何補(bǔ)交土地出讓金？
  答

  劃撥土地使用權(quán)出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。土地使用權(quán)受讓人對(duì)按上述方法計(jì)算的土地出讓金金額有異議的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，土地出讓金按照評(píng)估值的40%計(jì)算。實(shí)際成交價(jià)格不低于同級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按不低于成交價(jià)格40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按地價(jià)總額的40%計(jì)算。劃撥土地使用權(quán)的成本價(jià)與土地價(jià)格的**高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格折算為市場(chǎng)地價(jià)，然后按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金。

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• 問(wèn) 容積率調(diào)整補(bǔ)交土地出讓金怎么看？ 改變?nèi)莘e率應(yīng)該如何補(bǔ)交土地出讓金？
  答

  　容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項(xiàng)目的容積率越高，建設(shè)物總面積就越大，土地利用率就越高，地價(jià)也就越高，土地使用權(quán)人應(yīng)繳納的土地出讓金也就越高。近幾年，社會(huì)上存在著一些規(guī)劃等部門權(quán)力尋租，違規(guī)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商提高容積率，開(kāi)發(fā)商獲取巨額利益的現(xiàn)象。清理改變已出讓國(guó)有土地用途和容積率對(duì)于從源頭上防治腐敗、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有著重要的意義。由于改變土地用途、容積率應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金數(shù)額的確定方法上，在法律適用上存在很多分歧，我們有必要對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行研究。提高容積率后應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的法律依據(jù)　　由于容積率的提高對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓價(jià)格有著實(shí)質(zhì)性的影響，開(kāi)發(fā)商在較低的容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國(guó)有土地使用權(quán)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中又通過(guò)種種手段提高容積率，其行為的本質(zhì)是逃廢土地出讓金，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的這種弊端，應(yīng)當(dāng)采取法律的手段予以有效地打擊和制止。雖然1990年國(guó)務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》開(kāi)始實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)有償使用，1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》僅對(duì)土地使用者改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途應(yīng)相應(yīng)調(diào)整土地出讓金作出規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要影響的容積率調(diào)整是否應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金未作出規(guī)定。2001年國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》第一次對(duì)其作出明確規(guī)定：土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。2002年建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》第四條規(guī)定：“如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)告知國(guó)有土地管理部門；依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金的，受讓人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)交”。

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