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• 142****7319

  在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會(huì)有大問題出現(xiàn)。
  1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無誤即可。
  2、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。
  3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時(shí)要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。
  4、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房價(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價(jià)偏高或不想支付過戶稅費(fèi)，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時(shí)收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價(jià)飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房

  查看全文↓ 2019-08-22 07:22:03
• 152****4368

  相比新房來說，二手房辦理按揭可沒那么簡單了。那么，究竟哪些二手房才能辦理按揭貸款呢？辦理按揭貸款應(yīng)該知曉哪些事情呢？
  
  不能辦理按揭貸款的二手房都有哪些？
  
  二手房申請房貸有一定的要求，不是所有的都能申請的，具體如下：
  
  （1）下列房屋類型可辦理二手房貸款：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、成本價(jià)房改房、可以上市的央產(chǎn)房、寫字樓、商鋪、公寓。
  
  （2）對房屋竣工時(shí)間的要求：1993年以后竣工的房產(chǎn)，該房產(chǎn)沒有列入拆遷范圍，也無拆遷跡象和債權(quán)債務(wù)糾紛。
  
  （3）房屋竣工時(shí)間與貸款額度：竣工時(shí)間在五年以內(nèi)的商品房**高的可貸評估價(jià)的80%；2000年至2003年的商品房**高可貸評估價(jià)的70%；1993年至1999年的商品房**高可貸評估價(jià)的60%；成本購置價(jià)出售住宅在此基礎(chǔ)上各降10%；寫字樓、商鋪和公寓**高可貸評估價(jià)的50%。（具體可貸數(shù)額各銀行不同）
  
  （4）購買二手房的借款申請人發(fā)放的購房貸款，借款人必須以所購的二手房作抵押，否則不予放貸。

  查看全文↓ 2019-08-22 07:21:59
• 142****1190

  由于現(xiàn)在大多數(shù)的購房者買房子都是通過貸款的方式購買的，所以有的朋友在換房出售之前的房子時(shí)，房子還處于貸款沒還完的狀態(tài)，這種類型的房子子啊二手房市場中非常常見，如果有朋友準(zhǔn)備要購買二手房，那就一定要了解一下跟二手房相關(guān)的內(nèi)容了，那么有貸款的房子怎么才能購買呢?買二手房要注意哪些問題呢?
  
  
  
  有貸款的房子怎么買?
  1、利用買家**款還款
  貸款沒有還完的房子還抵押在銀行手里的，房主想要將房子出售轉(zhuǎn)讓出去的，要辦理過戶手續(xù)都繞不開抵押權(quán)人銀行。想要購買貸款還沒有還完的二手房，首先就是要解決房子剩余的貸款，通常情況下，買家會(huì)認(rèn)可**房產(chǎn)總價(jià)款的30%至40%，賣方可以利用買方的**將剩余貸款付清，買賣雙方再進(jìn)行房產(chǎn)交易，但這對買賣雙方之間的信任有很大的考驗(yàn)。
  如果賣方將到手的**款用作他用，而不是償還銀行貸款。此時(shí)買方既辦不了過戶登記，又無法向銀行主張權(quán)利，短期內(nèi)還要不回來已付出的**款。買賣雙方免不了選擇解除合同來解決糾紛，此時(shí)屬于賣方違約的，買方可要求賣方返還已付款并支付利息承擔(dān)違約責(zé)任。無疑這種方法耗時(shí)較長，也與買房的目的相悖。
  
  
  2、借款還貸
  如果購房者不放心將**款交給賣家還款，那么賣家想要完成交易的話，就只有自己向其他的辦法來還剩余的貸款了。如果賣家有銀行認(rèn)可的抵押物(如其他房產(chǎn))，就可以向銀行申請抵押貸款，通過抵押向銀行貸出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，房產(chǎn)交易完成之后，賣家再利用房款來還清抵押貸款。
  此種方法買方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小，但對于賣方的資金實(shí)力有一定的要求。如果賣方已辦理其他貸款來還款解壓房屋，買家違約錢不到位的話，賣方就要想辦法籌集資金償還銀行的貸款了。此時(shí)賣方可要求買方繳納一定的定金來約束合同雙方的履行行為，降低違約的風(fēng)險(xiǎn)。
  

  查看全文↓ 2019-08-22 07:21:55

相關(guān)問題

• 問 按揭的二手房要賣注意什么?購買按揭中的二手房，需要注意什么
  答

  買按揭的二手房要注意事項(xiàng)如下：1、房屋的產(chǎn)權(quán)是否清晰，買之前要做好產(chǎn)調(diào)2、自己的收入及征信狀況是否滿足房貸要求3、只有還清房貸才能拿到產(chǎn)證，你也必須知道

  全部4個(gè)回答>
• 問 購買按揭二手房需要注意什么？
  答

  已有銀行按揭的二手房的買賣有一購房人在選擇了幾處住宅后，**終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國定居。經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來。他主動(dòng)出示了其購房時(shí)與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。但是好景不長，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負(fù)責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這時(shí)這位二手房購房人才如夢初醒，原來自己買的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發(fā)商會(huì)隨時(shí)收回房產(chǎn)的。在購買此類的二手房時(shí)，購房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開發(fā)商的"五證"。如二手房的主人申請了銀行按揭，要審查原借款合同。如辦理了抵押，還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時(shí)，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會(huì)有大量的原購房人會(huì)將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會(huì)給二手房買賣市場提出大量的問題，市場應(yīng)該怎么樣面對如此大量的二手房買賣？像這類二手房的買賣程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的，但是如果處理得當(dāng)，仍能順利完成交易，而不會(huì)留有法律隱患。當(dāng)二手房購買者選定一處此類的二手房時(shí)，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房價(jià)款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。如果是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時(shí)二手房購房人就要格外謹(jǐn)慎。因?yàn)檫@時(shí)該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系，以及二手房主人與開發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系，每一個(gè)法律關(guān)系的變化都影響著另外一個(gè)法律關(guān)系。雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù)主體，但房產(chǎn)卻是抵押擔(dān)保物。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行還款，銀行作為債權(quán)人一方面可以徑行向債務(wù)人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務(wù)人的連帶保證人開發(fā)商直接追討債務(wù)人的欠款。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責(zé)任，代債務(wù)人--二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人--二手房主人要求履行法律責(zé)任，直至收回住房。所以對于二手房主人來講，開發(fā)商就是或然的債權(quán)人。在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達(dá)成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。對此類交易有兩種處理方法：一是如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對簡單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)，再請開發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔(dān)保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開發(fā)商為其擔(dān)保而建立的反擔(dān)保法律關(guān)系，**后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。二是如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請貸款，即將原借款人換成新的買主。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來的貸款協(xié)議。同時(shí)還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。這樣每一個(gè)環(huán)節(jié)都要重新走一遍。原來的法律關(guān)系需要重新調(diào)整，新的法律關(guān)系需要重新建立。二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進(jìn)行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關(guān)系。這樣做會(huì)使程序較為復(fù)雜，因此**好的辦法是二手房購買人與二手房主人達(dá)成一致意見，請二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡便，法律障礙就少多了。所以購買此類二手房的投資人應(yīng)首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還要知道在辦理二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，銀行和開發(fā)商是否給予配合，如果不配合怎么辦？因?yàn)榇祟惗址繌?fù)雜的法律關(guān)系，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關(guān)人員協(xié)商才能確定如何處理該房產(chǎn)，所以在選擇與購買此類二手房時(shí)應(yīng)當(dāng)格外注意。

  全部3個(gè)回答>
• 問 按揭的二手房要賣注意什么?按揭中的二手房買賣有什么要注意的嗎
  答

  　　貸款的房子出售需要向貸款機(jī)構(gòu)確認(rèn)是否可直接操作賣出，即貸款是否可直接操作轉(zhuǎn)移。若是不可以需要申請?zhí)崆斑€貸的業(yè)務(wù)，還清未結(jié)清的房貸，贖回房屋所有權(quán)后操作賣出。具體操作辦法可以參考下面：　　1、聯(lián)系貸款機(jī)構(gòu)詢問是否可申請轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，若是支持轉(zhuǎn)按揭，按照流程準(zhǔn)備買家的相關(guān)資料，提交申請轉(zhuǎn)按揭即可；　　2、貸款機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)按揭貸款操作流程比較繁瑣，且轉(zhuǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)較大，一般不予受理，可個(gè)人或買家（**款）墊資還清剩余房貸，然后贖回房本，買賣登記過戶即可；　　3、買賣雙方無能力承擔(dān)剩余房貸，可聯(lián)系墊資機(jī)構(gòu)進(jìn)行墊資，贖回房本，買賣雙方到房管局進(jìn)行過戶手續(xù)，買方那個(gè)重新抵押房產(chǎn)，貸款錢還墊資機(jī)構(gòu)，并支付一定的費(fèi)用，交與賣方尾款，買方開始還貸；　　4、賣方無力償還剩余房貸，又不想過于麻煩，可以根據(jù)自己的還貸記錄申請個(gè)人信用貸款，利用銀行貸款贖回房產(chǎn)，再進(jìn)行買賣房屋，自己可利用賣房錢還貸也可慢慢還貸?！　∫陨戏椒ǎ瑹o論哪種都是表明，只有擁有房屋所有權(quán)方可操作買賣房屋（轉(zhuǎn)按揭的方法，主決定方是銀行，房屋所屬權(quán)也是銀行），即買賣房屋一定要注意房屋所屬權(quán)是否清晰明確。

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??二手房怎么按揭貸款?二手房按揭貸款有什么需要注意的？
  答

  在購買二手房查看清楚以下幾部分就不太會(huì)有大問題出現(xiàn)。1、核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣方必須是房屋的所有人，通過查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí)，確認(rèn)無誤即可。2、核實(shí)房屋狀況：在看房的時(shí)候從以下幾個(gè)方面入手了解： 房屋建筑狀況、房屋小區(qū)狀況、房屋權(quán)利情況。這些情況的核實(shí)，有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn)。3、明確交易程序：二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定明確時(shí)間給**款、過戶、交房、給余款幾大步驟。這幾個(gè)步驟需要注意：保留好交易的證據(jù)、過戶是一定要房產(chǎn)證上所有人都到場才可以過戶、在交房時(shí)要查看清楚對方是否繳納清了物業(yè)費(fèi)、水電煤氣費(fèi)。4、明確違約責(zé)任：和賣方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任，是雙方誠信履行二手房買賣合同的保障。實(shí)踐中，小額的定金處罰或簡單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”，缺少實(shí)際效果。當(dāng)房價(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí)，一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買方簽約后認(rèn)為房價(jià)偏高或不想支付過戶稅費(fèi)，就拖延辦理過戶手續(xù)，致使賣方交房后無法及時(shí)收到余款；有的賣方發(fā)現(xiàn)房價(jià)飆升，則稱未征得其他共有人同意的買賣合同無效，要求買方退房

  全部5個(gè)回答>
• 問 二手房能按揭嗎，二手房怎么按揭貸款，需要注意什么？
  答

  若在購買二手房時(shí)遇到房屋已被抵押貸款時(shí)，需注意必須在完清貸款后過戶，否則賣家向銀行所貸款項(xiàng)將轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。一般有兩種方式解決：1.提前還貸，請賣方提前將按揭貸款還清，然后過戶；2.辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。在辦理按揭手續(xù)的過程中需提供相應(yīng)材料且辦理貸款保險(xiǎn)與抵押登記的變更手續(xù)。購房者如需銀行貸款，還應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù)。方法一：提前還貸 1、 前期準(zhǔn)備 (1)買方應(yīng)主動(dòng)向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，為了保險(xiǎn)起見，買方可以要求查看產(chǎn)權(quán)證“附記”欄或者到房地產(chǎn)交易中心查詢; (2)如果確實(shí)存在抵押的情況，買方應(yīng)了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因?yàn)檫@要涉及到后續(xù)的可操作性問題，必要時(shí)可以要求賣方提供**近一個(gè)月的還款憑證; (3)如果買方?jīng)Q定購買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應(yīng)當(dāng)對未付款項(xiàng)由誰支付進(jìn)行協(xié)商，一般可以采?。河少u方自籌資金;由買方籌集資金抵作購房款;或者由雙方分擔(dān)，辦理交易時(shí)再做結(jié)算; (4)此外在提前還貸過程中還可能發(fā)生的其它費(fèi)用，根據(jù)目前各大銀行對于提前還貸的做法不一致，一般還款6個(gè)月或者1年后提出申請即可提前還款，無須支付違約金;但如果還款不滿6個(gè)月或者1年的，要支付一定數(shù)額的違約金，那么這筆費(fèi)用究竟由誰來承擔(dān)應(yīng)在簽訂買賣合同之前，協(xié)商一致。 2、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押 特別提示：本過程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因?yàn)橐坏┿暯硬缓镁蜁?huì)發(fā)生糾紛，雙方**好還是能夠通過房產(chǎn)中介公司或者律師進(jìn)行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業(yè)性。 (1)雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時(shí)由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經(jīng)過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。 (2)雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記的手續(xù)，同時(shí)辦理房屋交易手續(xù)。 (3)如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方**好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。 方法二：辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù) 和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，分兩種情況：一是同行轉(zhuǎn)按，二是跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。 1、 提交材料及流程： 《購房抵押借款合同》原件 買方申請貸款的材料(如接收入證明、身份證等) 如銀行審核同意，有關(guān)當(dāng)事人簽訂《變更協(xié)議》 辦理貸款保險(xiǎn)變更手續(xù) 辦理抵押登記變更手續(xù) 2、 買方憑貸款銀行出具的還貸證明和貸款證明以及其它材料到交易中心辦理二手房交易手續(xù)。

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