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• 133****1898

  
  二手房買賣的法律風(fēng)險有哪些怎樣防范
  
  
  1.必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng)問題更需引起客戶的注意。
  
  
  
  
  2.必須明確雙方違約責(zé)任因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項(xiàng)，這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)規(guī)定期限內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的**終落實(shí)。
  
  
  3.必須標(biāo)明付款過戶時間在實(shí)際操作中買方會將房款分為**和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行第2款項(xiàng)中的違約責(zé)任。
  
  
  4.必須注明費(fèi)用交接時間這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的交納時間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。
  
  
  5.必須有代理費(fèi)明細(xì)單隨著中介市場的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年該數(shù)量翻了一倍還多。因此，經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)注。但是，目前市場上存在經(jīng)紀(jì)公司代理費(fèi)收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細(xì)單，這中間就會存在信息的不對等，**終損害消費(fèi)者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。
  
  
  6.買方必須見房主現(xiàn)在有些經(jīng)紀(jì)公司有“收購”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作。即經(jīng)紀(jì)公司在收取客戶定金后，還會帶其他客戶看房，**后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了訂金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為此提醒消費(fèi)者，如果此時您能夠行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會揭穿其不軌行為。
  
  
  7.必須學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確?；蛐枰M(jìn)一步約定時，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。
  
  
  如何簽訂二手房買賣合同
  
  
  在二手房交易中，許多購房者往往只考慮房產(chǎn)價值的高低，而忽略了交易中可能出現(xiàn)的問題，對于如何簽訂房地產(chǎn)買賣合同所知更少。事實(shí)上，二手房買賣合同在簽訂前和簽訂時更需要特別注意。簽
  

  查看全文↓ 2019-08-14 21:19:50
• 155****2059

  二手房抵押貸款是指購房人以在房地產(chǎn)二級市場上交易的房產(chǎn)作抵押，向銀行辦理貸款，可用于購買住房、車位、大額耐用消費(fèi)品、汽車和住房裝修等多種需求，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。
  二手房貸款期限**長不超過30年；貸款額度是房屋評估值的70%；貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，基準(zhǔn)年利率是5.94%。

  查看全文↓ 2019-08-14 21:19:49
• 135****3810

  您好，通俗來說，廣義的按揭就是任何形式的質(zhì)押和抵押；
  狹義的按揭就是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人的名下，等到還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人（抵押人）名下。
  如果您需要小額貸款，建議您使用有錢花，不用抵押。有錢花是屬于百度旗下的度小滿金融（原“百度金融”）信貸服務(wù)的大品牌，可滿足您的日常消費(fèi)周轉(zhuǎn)的資金需求。純線上申請，無需抵押，申請材料簡單，30秒審批，**快三分鐘放款?？商崆斑€款，還款后恢復(fù)額度可循環(huán)借款。
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  查看全文↓ 2019-08-14 21:19:47
• 136****2695

  二手房貸款是指購房人以在住房二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。
  貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。廣義的貸款指貸款、貼現(xiàn) 、透支等出貸資金的總稱。銀行通過貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會擴(kuò)大再生產(chǎn)對補(bǔ)充資金的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；同時，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。
  賣方可以一次性獲得房子的全款，因?yàn)橘I家是和銀行簽訂的貸款合同。

  查看全文↓ 2019-08-14 21:19:46
• 134****1032

  導(dǎo)讀：二手房交易中，“陰陽合同”的存在不僅會損害國家的利益，對于當(dāng)事人而言也蘊(yùn)含著巨大的風(fēng)險，盡管如此，“陰陽合同”的簽訂仍然已成為慣例。究其原因，除了當(dāng)事人法律意識淡薄、受利益驅(qū)動之外，與我國目前銀行放貸審查不嚴(yán)、稅收監(jiān)管存在漏洞、對中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管缺失等因素也有著密切的關(guān)系。同時，由于“陰陽合同”效力上的瑕疵，也給了不誠信的合同當(dāng)事人以可乘之機(jī)，一旦房價上漲或者下跌，當(dāng)事人一方可能利用“陰陽合同”效力上的漏洞，給合同的另一方當(dāng)事人造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。本期法信小編結(jié)合相關(guān)法條、案例以及觀點(diǎn)，對二手房買賣中“陰陽合同”的效力問題作出了闡釋，希望能夠?yàn)樽x者提供參考與幫助。
  
  
  圖片來源：視頻截圖
  
  
  
  法信碼 | A2.H28482
  
  陰陽合同的效力認(rèn)定
  
  
  
  
  
  
  
  法信 · 法律依據(jù)
  
  《中華人民共和國合同法》
  
  第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
  
  （一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
  
  （二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；
  
  （四）損害社會公共利益；
  
  （五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
  
  第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
  
  
  
  
  
  法信 · 相關(guān)案例
  
  1.二手房交易中當(dāng)事人簽訂“陰陽合同”，如雙方對價格發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)以“陰合同”即當(dāng)事人的真實(shí)意思表示確定房價款——馮小麗訴陳首創(chuàng)等二手房買賣合同糾紛案
  
  本案要旨：二手房交易的買賣雙方在簽訂第一份房屋買賣合同后，出于少交稅款的目的，又簽訂了一份約定房價較低的合同，并通過補(bǔ)償協(xié)議約定裝潢及附屬設(shè)施、設(shè)備補(bǔ)償款來補(bǔ)足兩份合同差價的，屬于陰陽合同。由于第二份房屋買賣合同并非雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且避稅行為損害了國家利益，故房屋買賣合同的價款應(yīng)為第一份合同中約定的內(nèi)容，即以陰合同確定房屋買賣價格。
  
  案號：（2009）浦民一（民）初字第3370號
  
  審理法院：上海市浦東新區(qū)人民法院

  查看全文↓ 2019-08-14 21:17:34

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• 問 二手房按揭是什么意思?二手房交易按揭是什么意思？
  答

  您好，通俗來說，廣義的按揭就是任何形式的質(zhì)押和抵押；狹義的按揭就是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人的名下，等到還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人（抵押人）名下。如果您需要小額貸款，建議您使用有錢花，不用抵押。有錢花是屬于百度旗下的度小滿金融（原“百度金融”）信貸服務(wù)的大品牌，可滿足您的日常消費(fèi)周轉(zhuǎn)的資金需求。純線上申請，無需抵押，申請材料簡單，30秒審批，**快三分鐘放款?？商崆斑€款，還款后恢復(fù)額度可循環(huán)借款。此問題由有錢花提供，希望對您有幫助。

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• 問 買二手房按揭什么意思?二手房交易按揭是什么意思？
  答

  按揭手續(xù)費(fèi)，即貸款手續(xù)費(fèi)。按照字面規(guī)定，從銀行貸款要收兩項(xiàng)費(fèi)用，一是評估費(fèi)，為房價的0.5%，二是貸款手續(xù)費(fèi)，為貸款額的1%。你這種情況，貸款8萬8，房價12萬8，評估費(fèi)640元，手續(xù)費(fèi)880元，共1520元。中介要收2.25%是嚴(yán)重忽悠你。另外，其實(shí)這兩項(xiàng)費(fèi)用都是可以免掉的，能不能不交，要看你有沒有本事跟中介忽悠了。

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• 問 二手房按揭是什么意思?二手房買賣接按揭款什么意思
  答

  您好，通俗來說，廣義的按揭就是任何形式的質(zhì)押和抵押；狹義的按揭就是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到貸款人的名下，等到還清貸款后，再將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)回到借款人（抵押人）名下。如果您需要小額貸款，建議您使用有錢花，不用抵押。有錢花是屬于百度旗下的度小滿金融（原“百度金融”）信貸服務(wù)的大品牌，可滿足您的日常消費(fèi)周轉(zhuǎn)的資金需求。純線上申請，無需抵押，申請材料簡單，30秒審批，**快三分鐘放款?？商崆斑€款，還款后恢復(fù)額度可循環(huán)借款。

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• 問 二手房貸款什么意思?
  答

  二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產(chǎn)權(quán)證、能在市場上流通交易的住房或商業(yè)用房時，自己支付一定比例**款，其余部分以要購買的房產(chǎn)作為抵押，向合作機(jī)構(gòu)申請的貸款。

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• 問 ??二手房貸款什么意思
  答

  二手房貸款是指購房人以在住房二級市場上交易的樓宇作抵押，向銀行申請貸款，用于支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業(yè)務(wù)。貸款是銀行或其他金融機(jī)構(gòu)按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的一種信用活動形式。廣義的貸款指貸款、貼現(xiàn) 、透支等出貸資金的總稱。銀行通過貸款的方式將所集中的貨幣和貨幣資金投放出去，可以滿足社會擴(kuò)大再生產(chǎn)對補(bǔ)充資金的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；同時，銀行也可以由此取得貸款利息收入，增加銀行自身的積累。

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