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• 141****0176

  1、不利用降低城市容積率，可逃避限購，與大方向政策背道而馳。
  
  成都市5年房地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展中提到要在未來不斷降低城市容積率，那么通過2017年的土拍可以看到，大部分中心城區(qū)容積率基本上都是2.0。通過發(fā)展天府新區(qū)，將人口外溢，降低中心城市容積率。同時通過住宅限夠等政策嚴(yán)格控制中心城區(qū)人口涌入，那么商住物業(yè)是可以逃避限購政策的，在成都市住房限購的條件下，很多外地人的剛需購房需求被擠壓至商辦物業(yè)，這樣的市場是不利用大政策實行的，所以在未來商住房的交易，無論是一手二手交易必定會受到嚴(yán)重打壓。
  
  2、土地使用性質(zhì)的硬傷。
  
  40年商業(yè)用地。
  
  3、不能落戶。
  
  商住房土地性質(zhì)本身是商業(yè)用地，不能夠落戶，沒有戶籍難以享受大城市發(fā)展紅利。同時在二手市場交易中，缺乏這類優(yōu)勢。
  
  4、沒有學(xué)區(qū)概念。
  
  商住房是不具備學(xué)區(qū)屬性的，保值及**潛力低下。
  
  5、租金回報率低。
  
  商住**潛力非常低下，成都市住宅租售比1比330左右，商住年回報大概在4%-8%，看起來挺高是吧？錯誤，商住房款+裝修費用+利息成本+裝修時間成本+住宅投資資金成本+住宅投資機(jī)會成本這4%-8%的回報率實際是嚴(yán)重虧損的。
  
  6、二手交易稅費高。
  
  不享受任何的稅費優(yōu)惠政策，二次交易中會產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。稅費太高，直接影響二手交易，所以造成商住房脫手難。
  
  7、二手交易未來一定會受限。
  
  2017年初開始，北上深一線城市陸續(xù)重拳整治商住類公寓項目。1月份開始上海突然暫停上百個商住項目的網(wǎng)簽，然后集中整治了閔行區(qū)的27個在售在建商住項目，拆除插層、隔墻、水電煤管道，恢復(fù)辦公商業(yè)用途。4月21日，上海發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定》。5月17日，又發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項目清理整頓工作的意見》，整治商住的工作在上海全面展開。整治內(nèi)容包括：不論是在建、在售還是已交付的，只要是業(yè)主未入住的項目，全部要按照商業(yè)辦公用房功能進(jìn)行整改，整改不到位的不得辦理房屋交易登記手續(xù)。已入住的項目，整改責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)，相關(guān)信息記入房屋交易登記系統(tǒng)，今后轉(zhuǎn)手會受到相應(yīng)限制，而且支持購房者退房。一線城市已經(jīng)開始從一手房買賣及建設(shè)上開始打壓商住市場，未來二手房市場一定逃不掉。
  
  8、水電商用，不通燃?xì)狻?br/>
  水電費商用會讓商住樓持有成本大大增加。
  
  9、居住舒適度低下。
  
  2017年4月21日成都市規(guī)劃局、房管局、國土局、市建委聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項目管理的通知》，規(guī)定在4月21日后取得的建筑工程規(guī)劃許可證的項目是不可以隨意改變戶型及房屋結(jié)構(gòu)，比如商住房**喜歡的增加墻體及隔層，開發(fā)商是不可以這樣做了，那么商住的居住屬性將大大折扣。
  
  商住樓的通風(fēng)采光等住宅所具備的舒適度屬性是完全沒有的。
  
  出入人員極其混雜。
  
  10、庫存極大。
  
  2016年到2017年是全國住宅銷售面積**大的一年，因為有去庫存大政策為背景，而商住房在此段時間的待售面積不僅僅沒有下降，反而增加了，商住市場本身處于一個供大于求的狀態(tài)，新的商住都在等待市場的消化，二手商住只能爛在手里。

  查看全文↓ 2019-07-31 08:34:44
• 152****7457

  買商住房合適嗎？商住房和純住宅相比有哪些特點呢？很多購房者對這個問題了解甚少，今天房天下就來跟大家分享一下相關(guān)知識，希望給大家實際的幫助。
  
  很多購房者都是因為購房資格的問題迫不得已選擇了商住房，商住房可填補(bǔ)一部分置業(yè)人群的購房需求，在購買商住房之前需要了解以下幾點：
  
  1、 商住房不能落戶
  
  能不能落戶是很多購房者**為關(guān)注的，但現(xiàn)實是商住房并不能落戶，只能暫時給你一個容身之所，如果買房是為了落戶，還是要選擇購買70年產(chǎn)權(quán)的純住宅房產(chǎn)。
  
  
  
  2、 產(chǎn)權(quán)年限比純住宅短
  
  產(chǎn)權(quán)年限到期后該怎么處理到現(xiàn)在還是沒有準(zhǔn)確的說法，而在這個問題上商住房明顯更不占優(yōu)勢，花費了巨額資金卻只有40年的產(chǎn)權(quán)期限。退一步說，就算到時候可以補(bǔ)繳土地出讓金，這筆錢數(shù)額有多大？
  
  
  
  3、 生活成本更高
  
  商住房的水電物業(yè)費比70年純住宅水電費要高出不少，甚至有的商住房沒有通燃?xì)?，只能用電磁爐做飯、熱水器洗澡。
  
  
  
  4、不能使用公積金
  
  眾所周知，公積金貸款相比商業(yè)貸款利率更低，選擇公積金貸款可以節(jié)省一大筆購房資金，但是購買商住房有一個很大的不便就是不能使用公積金。另外需要了解的是，商業(yè)房產(chǎn)的**比例**低為50%，這對于購房者的購房能力要求非常高。
  
  
  
  但商住房也有自身的優(yōu)勢，相比純住宅，商住房并不限購，這也是很多人選擇購買商住房的原因。像北京、上海這樣的城市，要獲得購房資格需要連續(xù)繳納夠5年的社保，而購買商住房就沒有那么麻煩。

  查看全文↓ 2019-07-31 08:34:14
• 132****1761

  所謂商住房,即商住兩用房,既可以用作居住用房,又可以注冊公司從事商業(yè)活動。其本質(zhì)上屬于非住宅,是將非住宅用地開發(fā)建設(shè)成可居住房屋,而且在房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)、辦公類產(chǎn)權(quán)。
  
  6月14,北京商住房將全面限購的消息被瘋狂轉(zhuǎn)載。受此刺激,購房者紛紛趕上政策末班車,加緊購買商住房,僅一天的簽約量就相當(dāng)于5月全月簽約量的60%。面對火熱的市場行情,很多人蠢蠢欲動,也有人持觀望態(tài)度。
  
  從交易的情況來看,購買商住房的人群一般分為兩類:一是不能再購買普通住宅的投資客,二是沒有購房資格的自住需求者通過購買商住房來過渡。對于第二者來說,現(xiàn)在該不該買商住房呢?購買商住房是否存在風(fēng)險呢?
  
  與普通住宅相比,商住房**大的優(yōu)點就是價格低。商住公寓一般以高層、小面積為主,容積率較高,售價相對低出不少。對于那些暫時無法承擔(dān)普通住宅或者沒有購房資格的人來說,作為一種過渡型住宅,商住房是一種合適的選擇。
  
  其次,商住房比普通住房高,可隔成兩成。如房本面積為60平方米,那么實際居住面積就可達(dá)到120平方米。既然是商住兩用房,就可將樓下作為店面,樓上作為住房。如此看來,商住房不僅滿足了居住功能,也兼具投資功能。
  
  **重要的是,目前除北京通州外,商住房并不限購、限貸。與普通住宅相比,商住房購買門檻相對較低。

  查看全文↓ 2019-07-31 08:34:07
• 153****4310

  優(yōu)點一：低總價
  
  商住兩用房低總價
  
  由于40年產(chǎn)權(quán)商住公寓一般以高層、小面積戶型為主，容積率較高（容積率越高則相同占地面積上蓋得房子越多），自然開發(fā)商的成本價就降低，售價也跟著相應(yīng)低了不少。
  
  優(yōu)點二：面積大
  
  商住兩用房面積大
  
  對于這種房子，開發(fā)商往往把層高設(shè)成4.5米，再隔成2層，美其名曰“買一層贈一層”，房子建筑面積60平方米，實際居住面積可能達(dá)到100平方米，這對于剛工作不久的年輕人而言，確實充滿“殺傷力”。

  查看全文↓ 2019-07-31 08:34:02

相關(guān)問題

• 問 ??商住房要交維修基金嗎?商住房究竟該不該交?
  答

  維修基金交給物業(yè)根據(jù)住建部與財政部聯(lián)合印發(fā)《住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》：1、商品房銷售時，購房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)房屋維修基金交繳約定，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2-3%的比例向售房單位交納房屋維修基金。2、售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入。3、首期專項維修資金交存的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)為：高層(含帶電梯的多層)90元/平方米、多層(含別墅)50元/平方米。

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• 問 買商住房劃算嗎？
  答

  1、小戶型較多，以40－80平米為主，總價低。2、人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高。3、對限購的城市來說，商住房不限制。4、有LOFT戶型，如買30平米相當(dāng)于買60平米。

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• 問 ??商住房有投資價值嗎?商住房值得買嗎?
  答

  什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢。商住兩用房有哪些優(yōu)勢？商住兩用房優(yōu)點一：不限購商住兩用房**大優(yōu)勢就是不限購，無論是北京限購還是通州**嚴(yán)限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房優(yōu)點二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房優(yōu)點三：可商可居商住兩用樓盤可以由于其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房優(yōu)點四：靈動性強(qiáng)因為商住兩用公寓的獨特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強(qiáng)，所以對于業(yè)主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。商住兩用房缺點總結(jié)商住兩用房缺點一：商住兩用房一般不能落戶商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。商住兩用房缺點二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項目，各種稅費等也要高于普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點三：商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重擾民，有的反映商戶晚上營業(yè)時間結(jié)束太晚等商住兩用房缺點四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動續(xù)期。所以相對于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。商住兩用房缺點五：商住兩用房稅費高，出手成本高“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費用按照商用來計算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。商住兩用房缺點六：商住兩用房貸款受限商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。

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• 問 商住房能買嗎? 商住房能買嗎？商住兩用房優(yōu)缺點有哪些？
  答

  商住兩用房的優(yōu)勢：小戶型為主，面積多為40-80平米，總價相對低；人防和消防的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比較高；還有個很重要的原因就是它不限購。商住房的劣勢：1、**高，貸款利率高商住房**比例至少要45%，貸款期限不能超過10年，利率也相當(dāng)于同期同檔次利率的1.1倍，而且不能使用公積金貸款。2、生活成本相對較高因為物業(yè)管理費、水費電費都是按照商業(yè)房屋的標(biāo)準(zhǔn)來，比普通住宅的生活成本高出很多；而且部分商住用房出于建筑安全的規(guī)定，禁止使用燃?xì)?，對于普通生活會帶來很多不便?、土地使用權(quán)期限較短50年的產(chǎn)權(quán)期限，相較于住宅的70年肯定是少的。4、居住密度大普通住宅的一層2戶到4戶居多，很少有超過4戶的，但是商住房一層可以達(dá)到6-20多戶。

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• 問 商住房能買嗎? 我為什么不買商住房？
  答

  一、五證齊全的商住房是可以放心購買的，沒有什么不妥的，商住房的土地使用權(quán)年限為40年，住宅用房是70年。二、依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，分為40年、50年或70年不等。居住用地土地使用權(quán)出讓的**高年限是70年，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。三、依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”。

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