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• 142****8210

  1、小戶型較多，以40－80平米為主，總價(jià)低。
  2、人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高。
  3、對(duì)限購(gòu)的城市來說，商住房不限制。
  4、有LOFT戶型，如買30平米相當(dāng)于買60平米。

  查看全文↓ 2018-07-13 09:54:49
• 135****4835

  商住樓（商業(yè)用地改住宅都相同）在批土地的時(shí)候批的是商業(yè)用地,是買的,不投標(biāo),所以價(jià)格比投標(biāo)的住宅用地價(jià)格要便宜,但商住樓與住宅樓有區(qū)別的:
  一、是生活費(fèi)用,水費(fèi)電費(fèi)等,但有此與zf關(guān)系好的開發(fā)商水電費(fèi)已經(jīng)協(xié)商好的,按民用水電標(biāo)準(zhǔn)收取,但具體怎么算法還是交房了才真正知道的,如果是真的住的,倒沒什么問題,雖開發(fā)商在買前答應(yīng)是民用標(biāo)準(zhǔn)收,如果是開公司了,還是要按公業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取,這個(gè)我有過這樣的先例.
  二、買房費(fèi)用，住宅契稅是房屋總價(jià)的1.5%,而商住樓是3%。還有，如果是按揭貸款的，利息不同，商住樓要高1%左右的利息，每個(gè)月要多交利息費(fèi)用。
  三、交易費(fèi)用，如果你住了5年，條件好了，想賣了換個(gè)大的，商業(yè)用地（商住樓）全額按**高標(biāo)準(zhǔn)征稅，而住宅有很多稅費(fèi)優(yōu)惠，而且差很多，**多差5.6%營(yíng)業(yè)稅+1.5契稅=7.1%的稅費(fèi)，50萬的房子差3.8萬的稅
  四、產(chǎn)權(quán)年限，商住樓（商業(yè)用地）年限50年，住宅70年

  查看全文↓ 2018-07-13 09:54:22
• 147****9284

  商住和住宅各有利弊，如何選擇還是要看個(gè)人需求取舍。如果是家庭自主，商住住宅無法落戶且生活成本偏高，不適宜一家人長(zhǎng)期使用。但對(duì)于看中其投資價(jià)值的客戶而言，商住還是不錯(cuò)的選擇。弊端主要有以下幾點(diǎn)：
  1、使用年限土地使用年限的爭(zhēng)議**近如火如荼，其重要性自然不言而喻。商業(yè)配套40年，公50年，比住宅的70年縮水嚴(yán)重，因此，購(gòu)買綜合用地上的商住住宅還是有一定風(fēng)險(xiǎn)?！段餀?quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。
  2、交易稅費(fèi)首次購(gòu)買或者轉(zhuǎn)讓時(shí)，契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國(guó)家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比住宅高。
  3、按揭方式大多數(shù)商住樓盤不能申請(qǐng)公積金貸款，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠到。另40年產(chǎn)權(quán)或者50年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，**長(zhǎng)貸款年限10年。
  4、日常生活成本按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價(jià)格，生活成本較高。所以，對(duì)于購(gòu)房者應(yīng)該在購(gòu)房時(shí)詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，能按民用價(jià)格繳納。
  5、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制較少，而普通住宅則要求較高。
  6、落戶問題受政策限制，商住項(xiàng)目無法遷入戶口優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：
  1、關(guān)于保值性開發(fā)商之所以將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)小、銷售速度快、資金回籠時(shí)間短等因素，當(dāng)然，**關(guān)鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強(qiáng)，能實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)價(jià)值！因此購(gòu)房者在購(gòu)買這類住房時(shí)，往往也是由于缺乏其他的選擇導(dǎo)致的，房產(chǎn)相應(yīng)的保值性也比較好。
  2、關(guān)于建造標(biāo)準(zhǔn)非住宅的房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同。如果按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都較高，對(duì)開發(fā)商而言，成本將提高，但對(duì)購(gòu)房者的使用影響不大。

  查看全文↓ 2018-07-13 09:53:38

相關(guān)問題

• 問 ??買商住房劃算嗎?商住房到底該不該買?
  答

  1、不利用降低城市容積率，可逃避限購(gòu)，與大方向政策背道而馳。成都市5年房地產(chǎn)規(guī)劃發(fā)展中提到要在未來不斷降低城市容積率，那么通過2017年的土拍可以看到，大部分中心城區(qū)容積率基本上都是2.0。通過發(fā)展天府新區(qū)，將人口外溢，降低中心城市容積率。同時(shí)通過住宅限夠等政策嚴(yán)格控制中心城區(qū)人口涌入，那么商住物業(yè)是可以逃避限購(gòu)政策的，在成都市住房限購(gòu)的條件下，很多外地人的剛需購(gòu)房需求被擠壓至商辦物業(yè)，這樣的市場(chǎng)是不利用大政策實(shí)行的，所以在未來商住房的交易，無論是一手二手交易必定會(huì)受到嚴(yán)重打壓。2、土地使用性質(zhì)的硬傷。40年商業(yè)用地。3、不能落戶。商住房土地性質(zhì)本身是商業(yè)用地，不能夠落戶，沒有戶籍難以享受大城市發(fā)展紅利。同時(shí)在二手市場(chǎng)交易中，缺乏這類優(yōu)勢(shì)。4、沒有學(xué)區(qū)概念。商住房是不具備學(xué)區(qū)屬性的，保值及**潛力低下。5、租金回報(bào)率低。商住**潛力非常低下，成都市住宅租售比1比330左右，商住年回報(bào)大概在4%-8%，看起來挺高是吧？錯(cuò)誤，商住房款+裝修費(fèi)用+利息成本+裝修時(shí)間成本+住宅投資資金成本+住宅投資機(jī)會(huì)成本這4%-8%的回報(bào)率實(shí)際是嚴(yán)重虧損的。6、二手交易稅費(fèi)高。不享受任何的稅費(fèi)優(yōu)惠政策，二次交易中會(huì)產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個(gè)稅和印花稅。稅費(fèi)太高，直接影響二手交易，所以造成商住房脫手難。7、二手交易未來一定會(huì)受限。2017年初開始，北上深一線城市陸續(xù)重拳整治商住類公寓項(xiàng)目。1月份開始上海突然暫停上百個(gè)商住項(xiàng)目的網(wǎng)簽，然后集中整治了閔行區(qū)的27個(gè)在售在建商住項(xiàng)目，拆除插層、隔墻、水電煤管道，恢復(fù)辦公商業(yè)用途。4月21日，上海發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規(guī)定》。5月17日，又發(fā)布《關(guān)于開展商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓工作的意見》，整治商住的工作在上海全面展開。整治內(nèi)容包括：不論是在建、在售還是已交付的，只要是業(yè)主未入住的項(xiàng)目，全部要按照商業(yè)辦公用房功能進(jìn)行整改，整改不到位的不得辦理房屋交易登記手續(xù)。已入住的項(xiàng)目，整改責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)，相關(guān)信息記入房屋交易登記系統(tǒng)，今后轉(zhuǎn)手會(huì)受到相應(yīng)限制，而且支持購(gòu)房者退房。一線城市已經(jīng)開始從一手房買賣及建設(shè)上開始打壓商住市場(chǎng)，未來二手房市場(chǎng)一定逃不掉。8、水電商用，不通燃?xì)?。水電費(fèi)商用會(huì)讓商住樓持有成本大大增加。9、居住舒適度低下。2017年4月21日成都市規(guī)劃局、房管局、國(guó)土局、市建委聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》，規(guī)定在4月21日后取得的建筑工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目是不可以隨意改變戶型及房屋結(jié)構(gòu)，比如商住房**喜歡的增加墻體及隔層，開發(fā)商是不可以這樣做了，那么商住的居住屬性將大大折扣。商住樓的通風(fēng)采光等住宅所具備的舒適度屬性是完全沒有的。出入人員極其混雜。10、庫(kù)存極大。2016年到2017年是全國(guó)住宅銷售面積**大的一年，因?yàn)橛腥?kù)存大政策為背景，而商住房在此段時(shí)間的待售面積不僅僅沒有下降，反而增加了，商住市場(chǎng)本身處于一個(gè)供大于求的狀態(tài)，新的商住都在等待市場(chǎng)的消化，二手商住只能爛在手里。

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• 問 ??商住房有投資價(jià)值嗎?商住房值得買嗎?
  答

  什么是商住兩用房？商住兩用的房子，可以用于居住，也可以用于辦公，項(xiàng)目有商業(yè)部分，或者是商業(yè)裙樓，或者是有部分單位按照寫字間銷售。它有別于傳統(tǒng)住宅僅僅用于居住，它是soho住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)，各種功能的配備逐漸讓我們看到了它的優(yōu)勢(shì)。商住兩用房有哪些優(yōu)勢(shì)？商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)一：不限購(gòu)商住兩用房**大優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)，無論是北京限購(gòu)還是通州**嚴(yán)限購(gòu)令，都沒有限購(gòu)商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房！商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)二：面積小商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)三：可商可居商住兩用樓盤可以由于其獨(dú)特的定位和戶型，可以自己居住也可以經(jīng)商，也非常適合辦公成本要求較低的企業(yè)。商住兩用房?jī)?yōu)點(diǎn)四：靈動(dòng)性強(qiáng)因?yàn)樯套捎霉⒌莫?dú)特的區(qū)域位置，基本處于金融、城市綜合體內(nèi)，再加上戶型小巧，投資性強(qiáng)，所以對(duì)于業(yè)主來說非常靈活，可以對(duì)外出租，出售也非常方便。商住兩用房缺點(diǎn)總結(jié)商住兩用房缺點(diǎn)一：商住兩用房一般不能落戶商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。這無形中造成了業(yè)主生活、學(xué)習(xí)上的不便。商住兩用房缺點(diǎn)二：“商住兩用”房生活成本高商住兩用房的水、電和物業(yè)費(fèi)用的都是商用標(biāo)準(zhǔn)，遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，各種稅費(fèi)等也要高于普通住宅。也就是表示購(gòu)房者要承受較高的生活成本。商住兩用房缺點(diǎn)三：商住兩用房安全問題也值得擔(dān)憂商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實(shí)則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業(yè)主論壇上，許多業(yè)主發(fā)的帖子反映商戶嚴(yán)重?cái)_民，有的反映商戶晚上營(yíng)業(yè)時(shí)間結(jié)束太晚等商住兩用房缺點(diǎn)四：商住兩用房產(chǎn)權(quán)短商住兩用房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后，自動(dòng)續(xù)期。而“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。商住兩用房缺點(diǎn)五：商住兩用房稅費(fèi)高，出手成本高“商住兩用”項(xiàng)目目前還無法按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)繳納契稅，這樣的房子在轉(zhuǎn)手的過程中，相關(guān)費(fèi)用按照商用來計(jì)算，其轉(zhuǎn)讓契稅為4%，而普通住宅轉(zhuǎn)讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時(shí)，商用轉(zhuǎn)讓還要征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔(dān)巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。商住兩用房缺點(diǎn)六：商住兩用房貸款受限商住兩用房不限購(gòu)，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠。貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，遠(yuǎn)高于首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請(qǐng)公積金貸款。

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• 問 商住房能買嗎? 商住房能買嗎？商住兩用房?jī)?yōu)缺點(diǎn)有哪些？
  答

  商住兩用房的優(yōu)勢(shì)：小戶型為主，面積多為40-80平米，總價(jià)相對(duì)低；人防和消防的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)比較高；還有個(gè)很重要的原因就是它不限購(gòu)。商住房的劣勢(shì)：1、**高，貸款利率高商住房**比例至少要45%，貸款期限不能超過10年，利率也相當(dāng)于同期同檔次利率的1.1倍，而且不能使用公積金貸款。2、生活成本相對(duì)較高因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)電費(fèi)都是按照商業(yè)房屋的標(biāo)準(zhǔn)來，比普通住宅的生活成本高出很多；而且部分商住用房出于建筑安全的規(guī)定，禁止使用燃?xì)?，?duì)于普通生活會(huì)帶來很多不便。3、土地使用權(quán)期限較短50年的產(chǎn)權(quán)期限，相較于住宅的70年肯定是少的。4、居住密度大普通住宅的一層2戶到4戶居多，很少有超過4戶的，但是商住房一層可以達(dá)到6-20多戶。

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• 問 商住房值得買嗎?
  答

  商住房的優(yōu)勢(shì)：一、不限購(gòu)商住房較大優(yōu)勢(shì)就是不限購(gòu)，這點(diǎn)是很多消費(fèi)者選擇它的理由。在限購(gòu)城市的購(gòu)房者無需考慮自身的購(gòu)房資格，同時(shí)商住房也不占用購(gòu)房名額，不受首套房約束。二、面積小總價(jià)低商住房的單價(jià)往往并不便宜，甚至有時(shí)還比同項(xiàng)目的單價(jià)略高，但由于單套面積較小，總價(jià)會(huì)低很多，非常適合剛工作不久的年輕人用于過渡居住。三、作用靈活商住房戶型設(shè)計(jì)相對(duì)靈活，裝修時(shí)改造設(shè)計(jì)空間很大，加上居住辦公均可，后期無論是出售還是出租市場(chǎng)都更寬。四、地段便利和購(gòu)買住宅相比，選擇商住房往往能用相同或更低的價(jià)格購(gòu)買一套區(qū)域位置更好的房產(chǎn)，由于地段和配套優(yōu)勢(shì)，商住房出行相對(duì)便利，**空間也比較理想。商住房的缺點(diǎn)：一、 產(chǎn)權(quán)年限商住房的產(chǎn)權(quán)一般只有40年或50年，而且使用權(quán)期滿后，“非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)”，不能自動(dòng)續(xù)期。所以相對(duì)于普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實(shí)很高。二、不能落戶對(duì)于急需買房落戶的群體來說，商住房也不適合考慮，大部分的商住房都無法遷入戶口，對(duì)于家中有學(xué)齡兒童的家庭，無論購(gòu)買的房產(chǎn)離**多近，都無法享受就近入學(xué)。三、生活成本高大多數(shù)商住房的水電都是商用標(biāo)準(zhǔn)，而且物業(yè)費(fèi)招收也遠(yuǎn)高于住宅項(xiàng)目，如果是一大家子入住，多出來的生活成本一定要提前計(jì)算。四：居住體驗(yàn)住宅多為板樓，而商住房多數(shù)以塔樓為主，相比通風(fēng)和采光條件都略有不足，另一方面，由于“商”“住”混合，人員比較復(fù)雜。五：貸款受限商住房無法享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠，**需50%左右，且貸款期限較高為10年，貸款利率為普通住宅的1.1倍，不能申請(qǐng)公積金貸款。

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• 問 商住房能買嗎? 我為什么不買商住房？
  答

  一、五證齊全的商住房是可以放心購(gòu)買的，沒有什么不妥的，商住房的土地使用權(quán)年限為40年，住宅用房是70年。二、依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，分為40年、50年或70年不等。居住用地土地使用權(quán)出讓的**高年限是70年，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。三、依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。

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