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• 135****2459

  **高院規(guī)定法院對(duì)于民事訴訟實(shí)行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案，
  《**高人民法院關(guān)于人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》
  第一條 人民法院對(duì)依法應(yīng)該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實(shí)行立案登記制。
  第二條 對(duì)起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)一律接收訴狀，出具書面憑證并注明收到日期。
  對(duì)符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以登記立案。
  對(duì)不符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明。
  小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同無效，不受法律的保護(hù)，因此，要維權(quán)是很困難的事情。
  各地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛所持的態(tài)度也不盡相同，有的主張“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)?！?br/>有的則主張“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。”鑒于此，解決小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，**好是通過協(xié)商解決的方式來處理。
  首先，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對(duì)象。
  在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。

  查看全文↓ 2019-07-24 23:08:09
• 155****6402

  小產(chǎn)權(quán)房不受保護(hù)，訴諸法律的話一般就是判決購房合同無效，屋主退還購房款加算銀行存款利息了事。

  查看全文↓ 2019-07-24 23:08:06
• 152****5175

  
  
  山東照岳律師事務(wù)所 劉均 裴宇艷
  
  
  
  
  
  摘 要
  
  
  
  隨著房價(jià)的飛速上漲，在新農(nóng)村建設(shè)過程中衍生出的一種新的房產(chǎn)存在形式，“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的糾紛已經(jīng)成為非常突出的社會(huì)問題和法律問題。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力判斷作為小產(chǎn)權(quán)房問題解決的重要一環(huán)，由于立法不明確，政策導(dǎo)向作用的有限性，在司法實(shí)踐中認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，導(dǎo)致同類案件在不同地區(qū)、不同法院之間出現(xiàn)裁判不統(tǒng)一，破壞了法院審理案件的公平性和嚴(yán)肅性，造成了在審理小產(chǎn)權(quán)房買賣合同糾紛中的困境。理論界對(duì)此類合同效力認(rèn)定的學(xué)說主要有有效說與無效說兩種。作者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不宜全部認(rèn)定為有效或是無效，應(yīng)根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房存在的不同形式、買賣雙方當(dāng)事人的狀況等分別確定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。
  
  
  
  一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的理論分歧與司法困境
  
  
  
  關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”的概念，相關(guān)法律法規(guī)或規(guī)范文件中并未提及。 “小產(chǎn)權(quán)房”并非嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍?，類型繁多而雜亂，所以有必要對(duì)本文將論述的“小產(chǎn)權(quán)房”做出界定。
  
  
  
  本文論述的“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，房屋買賣合同在國土房管局不會(huì)給予備案，不能夠像商品房一樣自由流通。所以，小產(chǎn)權(quán)并非真正意義上的產(chǎn)權(quán)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”必須滿足幾個(gè)條件：一是建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，二是沒有國家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明。
  
  
  
  從“小產(chǎn)權(quán)房”的定義可以看出，本文論述的“小產(chǎn)權(quán)房”可分為三種類型：第一種是村民在宅基地上建設(shè)的房屋，即村民的自建房屋，只屬于該村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員居住；第二類是建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上，并且符合相應(yīng)規(guī)劃的房屋。其沒有占用農(nóng)用地、非建設(shè)用地，是在集體建設(shè)用地上進(jìn)行建設(shè)的，但是卻出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員的房屋；第三類是某些集體經(jīng)濟(jì)組織為了謀取利益，將用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和工業(yè)等建設(shè)用地私自建成住宅出售進(jìn)行謀利，以及擅自占用農(nóng)用土地、非建設(shè)用地，違反土地總體規(guī)劃的建設(shè)，不但土地使用違法，建設(shè)施工也違法的房屋。

  查看全文↓ 2019-07-24 23:08:01

相關(guān)問題

• 問 小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)糾紛如何處理?小產(chǎn)權(quán)房子發(fā)生法律糾紛了怎么處理
  答

  一般來說“小產(chǎn)權(quán)房”是在集體土地上建起來的房子，并且按照現(xiàn)在的政策，政府一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權(quán)證只有鄉(xiāng)一級(jí)政府和村級(jí)才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房價(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復(fù)管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗(yàn)。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房糾紛如何判決?小產(chǎn)權(quán)房一房二賣糾紛，法院不予受理，該如何維權(quán)？
  答

  小產(chǎn)權(quán)房屋物權(quán)問題法院是不處理的，若果是相鄰權(quán)糾紛則根據(jù)雙方過錯(cuò)程度來判決。法院是不會(huì)因別的糾紛來處理小產(chǎn)權(quán)房物權(quán)問題的。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房屋買賣糾紛有哪些？怎樣解決小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛？
  答

  **高院規(guī)定法院對(duì)于民事訴訟實(shí)行登記制度，即使是小產(chǎn)權(quán)房也需要登記立案，《**高人民法院關(guān)于人民法院登記立案若干問題的規(guī)定》第一條 人民法院對(duì)依法應(yīng)該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實(shí)行立案登記制。第二條 對(duì)起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)一律接收訴狀，出具書面憑證并注明收到日期。對(duì)符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以登記立案。對(duì)不符合法律規(guī)定的起訴、自訴，人民法院應(yīng)當(dāng)予以釋明。小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同無效，不受法律的保護(hù)，因此，要維權(quán)是很困難的事情。各地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的糾紛所持的態(tài)度也不盡相同，有的主張“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)?！庇械膭t主張“此類合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效?！辫b于此，解決小產(chǎn)權(quán)房的糾紛，**好是通過協(xié)商解決的方式來處理。首先，小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)是屬于履行了審批手續(xù)的房屋，但是集體經(jīng)濟(jì)組織在安置本集體民過程中擅自擴(kuò)大了銷售對(duì)象。在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。其次，小產(chǎn)權(quán)房是屬于違法建筑。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第22條第2款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”的規(guī)定。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房糾紛
  答

  處置小產(chǎn)權(quán)房改“拖”為“試”,看似突然實(shí)乃必然。以下幾件大事的推進(jìn)已不允許**再久拖不決,必須在試點(diǎn)基礎(chǔ)上對(duì)存量小產(chǎn)權(quán)房有個(gè)了斷。首先,在農(nóng)村集體建設(shè)用地上建造向城鎮(zhèn)居民和外來務(wù)工人口開放的公租房,已成**推進(jìn)保障房工程、增加保障房總供給的重要補(bǔ)充渠道,京滬等特大城市及部分省會(huì)城市皆已納入首批試點(diǎn)。此政策口子一經(jīng)打開而存量小產(chǎn)權(quán)房再不給個(gè)說法,違法建設(shè)和買賣小產(chǎn)權(quán)房的歪風(fēng)將更加難以控制,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房和公租房都建在農(nóng)村集體建設(shè)用地上,在地方的“層層阻撓”下,下派的“監(jiān)管欽差”很難對(duì)二者作出準(zhǔn)確定性。其次,這些年包括小產(chǎn)權(quán)房用地在內(nèi)的農(nóng)村集體用地之所以被各類資本大量低價(jià)占用甚至侵吞,與農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)不清大有關(guān)聯(lián)。如今,農(nóng)村集體用地確權(quán)登記發(fā)證工作已歷時(shí)兩年,**后的收尾就卡在小產(chǎn)權(quán)房用地上。按現(xiàn)有規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房違法用地不允許核發(fā)地權(quán)證。所以,小產(chǎn)權(quán)房這只“攔路虎”,若不能抓緊“清”掉,農(nóng)村集體用地確權(quán)就只能是“半拉子工程”。還有,在大體完成土地確權(quán)發(fā)證后,今年要頒行農(nóng)村集體用地征用補(bǔ)償條例,該條例作為國務(wù)院行政法規(guī),一旦施行對(duì)違法侵占農(nóng)民土地收益就多出一道法制保障?？扇绻r(nóng)村集體用地“原始地權(quán)”不清,條例實(shí)施就缺乏“底數(shù)”作為前提。因而,若“舊賬”再不作了斷,依法保護(hù)經(jīng)確權(quán)后的農(nóng)村集體用地就無從談起。再者,去年始,各級(jí)**實(shí)心推進(jìn)城鎮(zhèn)保障房建設(shè),也為**小產(chǎn)權(quán)房難題提供了關(guān)鍵制度支撐和操作前提。只要基本住房保障制度作為“國策”長久推行,小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)“做大”的市場基礎(chǔ)就會(huì)被逐年掏空,而**清理小產(chǎn)權(quán)房直至**終禁止小產(chǎn)權(quán)房,也就不再存有“情理虧欠”。至于存量小產(chǎn)權(quán)房如何“轉(zhuǎn)正”,**肯定已有初步試點(diǎn)方案。從可行性分析著手,不外乎把在建和待出售的小產(chǎn)權(quán)房“并軌”入公租房,已售小產(chǎn)權(quán)房則要么在補(bǔ)交各項(xiàng)稅費(fèi)后由國家予以承認(rèn),要不由村級(jí)集體組織出面,通過貨幣補(bǔ)償從購房者手中“贖回”并允許其優(yōu)先租用。至于試點(diǎn)何時(shí)在面上鋪開,則要看試點(diǎn)是否順利,眼下并無時(shí)間表。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房糾紛
  答

  具體的詳情現(xiàn)在還沒有出臺(tái)

  全部3個(gè)回答>