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• 134****5004

  在開發(fā)商拿地之前，土地的用途已經(jīng)定了
  任何一個地區(qū)都有它的總體規(guī)劃，如十年規(guī)劃、五年規(guī)劃，基本對各地塊的用途進行了規(guī)定，不得更改性質(zhì)的。也就是說，在開發(fā)商拿地之前已經(jīng)知道本地塊是用于住宅還是商業(yè)、工業(yè)、教育等用途，根據(jù)土地性質(zhì)進行相對應(yīng)的開發(fā)。

  查看全文↓ 2019-07-19 14:47:57
• 141****9809

  開發(fā)商拿地皮，一般以下幾種途徑：
  
  1、依附行政。例如政府的公共設(shè)施改造，比如廣場改造，經(jīng)濟適用房建設(shè)，棚戶區(qū)危房改造等，依托行政資源，進行建設(shè)改造。
  
  2、商業(yè)開發(fā)。走土地拍賣途徑，一般以價格高競標。這也要看拍賣策略，比如逆周期拿地，或者避開高峰周期拿地。
  
  土地拍賣：在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權(quán)的行為其程序是：
  
  ①土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。
  
  ②競買人報名參加競買并索取有關(guān)文件。
  
  ③競買人向拍賣人報送參加競買的有關(guān)資料，經(jīng)審核批準成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號牌。
  
  ④在約定的時間、地點并按程序公開拍賣。
  
  主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項；公布拍賣起叫價；競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價或加價，其**后應(yīng)出**高價者即為競得人；簽訂《拍賣成交確認書》。
  
  競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。
  
  3、合作建設(shè)。其他開發(fā)上拿到整體地皮時，可以通過合作的方式，拿到部分地皮。

  查看全文↓ 2019-07-19 14:47:49
• 144****2506

  一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。
  
  第一部分
  
  房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。
  
  第二部分
  
  行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：
  
  1）選址定點；
  
  2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；
  
  3）初步設(shè)計及施工圖審查；
  
  4）規(guī)劃報建圖審查；
  
  5）施工報建；
  
  6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。
  
  第三部分
  
  房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段
  
  1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。
  
  2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：
  
  （1）申請書；
  
  （2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；
  
  （3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；
  
  （4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
  
  （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  
  （6）施工許可證；
  
  （7）房屋竣工驗收資料
  
  （8）房屋測繪成果；
  
  （9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-19 14:47:42

相關(guān)問題

• 問 ??開發(fā)商怎樣拿地快?開發(fā)商拿地程序分幾步走?
  答

  開發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當前我國的開發(fā)商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。一般來說，拿地分為一級土地開發(fā)和二級土地開發(fā)，一級土地開發(fā)，就是在政府進行土地整理和儲備過程中就介入，代表政府進行土地一級開發(fā)，一級開發(fā)會為二級開發(fā)打下良好基礎(chǔ)。二級開發(fā)現(xiàn)在基本上都是通過招拍掛形式，直接在公開市場競價取得。其實，也可以有土地資源的其他公司合作開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。行政審批根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。

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• 問 ??開發(fā)商怎樣拿地快?開發(fā)商拿地后需要怎么做?
  答

  一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當提交的其他文件。

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• 問 ??開發(fā)商怎樣拿地快?哪位可以說說看?
  答

  首先說明俺不是達人，不過樓上的這個說法，唉，這種事情過程都是合理合法的，操作都是你沒看過得見不懂的。一般來講有當?shù)卣瘸鲞@個規(guī)劃圖,主導是政府 ,落實是建設(shè)規(guī)劃局。然后開發(fā)商等一般都是通過規(guī)劃局得知這些情況的，至于如何得知，人家可不會向你一樣打個電話過去問或者網(wǎng)上查查，這年頭，沒有這么天真的事情了。

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• 問 開發(fā)商怎樣拿地快?要辦些什么手續(xù),準備什么材料?
  答

  開發(fā)商辦理房產(chǎn)證主要分為兩個環(huán)節(jié)，第一個是辦“大證”，即初始登記，第二個就是辦“小證”，即轉(zhuǎn)移登記。權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理商品房買賣登記。辦理初始登記須由開發(fā)商單方面提出申請，當商品房竣工后，開發(fā)商需將登記申請書、申請人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告等材料準備好，并提交給權(quán)屬登記部門，之后取得房屋權(quán)屬登記部門的收件單，這時初始登記辦證的義務(wù)視為完成。辦理完初始登記后，開發(fā)商和業(yè)主需共同提出轉(zhuǎn)移登記申請，并提交登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權(quán)證書、房屋買賣合同等材料，為業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記是在開發(fā)商辦理初始登記后的登記環(huán)節(jié)。另根據(jù)有關(guān)規(guī)定在辦理轉(zhuǎn)移登記前，業(yè)主應(yīng)先繳納契稅和維修基金等相關(guān)稅費。**后按規(guī)定領(lǐng)取房產(chǎn)證即可。

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• 問 ??開發(fā)商怎么拿地？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序：　　1、 前期的準備 前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的五證中的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是**重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關(guān)、**等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等?！　?、 建筑施工階段 建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設(shè)的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售?！　?、 銷售階段 銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式?！　☆A售條件： 《城市商品房預售管理辦法》　　第五條規(guī)定： （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃和施工許可證；　?。ㄈ┌刺峁╊A售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程 建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期?！　〉诹鶙l 規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件：　　（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)證書或者使用土地的批準文件；　　（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；　　（四）已通過竣工驗收；　　（五）拆遷安置已經(jīng)落實；　?。┕┧⒐╇?、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理方案已經(jīng)落實。

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