已有3個回答

• 147****6625

  首先說明俺不是達(dá)人，不過樓上的這個說法，唉，這種事情過程都是合理合法的，操作都是你沒看過得見不懂的。
  一般來講有當(dāng)?shù)卣瘸鲞@個規(guī)劃圖,主導(dǎo)是政府 ,落實(shí)是建設(shè)規(guī)劃局。然后開發(fā)商等一般都是通過規(guī)劃局得知這些情況的，至于如何得知，人家可不會向你一樣打個電話過去問或者網(wǎng)上查查，這年頭，沒有這么天真的事情了。

  查看全文↓ 2019-07-12 18:16:41
• 134****6176

  開發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當(dāng)前我國的開發(fā)商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標(biāo)拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年后，地王現(xiàn)象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準(zhǔn)了招拍掛制度，認(rèn)為是招拍掛制度導(dǎo)致了房價的瘋狂上漲。
  房地產(chǎn)行業(yè)分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實(shí)行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨(dú)家控制。一級市場是拿地**主要的通道。
  一級市場土地交易在20世紀(jì)90年代采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓形式，開發(fā)商與政府簽訂土地出讓協(xié)議，支付出讓金與前期動遷費(fèi)等費(fèi)用，就可以把土地轉(zhuǎn)讓到開發(fā)企業(yè)名下。協(xié)議轉(zhuǎn)讓也是時代的產(chǎn)物，那個年代土地資源豐富，拿地企業(yè)并不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發(fā)商熱情招商，以較為優(yōu)惠的條件，吸引開發(fā)商拿地，從而確保地方財政收入的來源。
  1997年，正逢東南亞金融危機(jī)，上海整個市場極度低迷。當(dāng)時上海政府就主動向香港的幾大房地產(chǎn)巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當(dāng)優(yōu)惠，其他不說，就在土地開發(fā)期限上，極為寬松，大多數(shù)土地出讓合同上規(guī)定，土地開發(fā)周期長達(dá)八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機(jī)會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年后也沒有主動開發(fā)，還是通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式把一塊塊土地轉(zhuǎn)讓給其他內(nèi)資與外資企業(yè)，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
  房地產(chǎn)發(fā)展史上有些開發(fā)商成長是有原罪的。不少內(nèi)資小房企，限于資金窘迫，往往是與地方政府協(xié)商，先象征性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規(guī)操作，收到定金后就發(fā)放土地使用權(quán)證，開發(fā)商拿到了產(chǎn)權(quán)證后就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
  亂世出英雄，在房地產(chǎn)行業(yè)還很不規(guī)范的時候，這個行業(yè)造就了無數(shù)億萬富翁。有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當(dāng)時在機(jī)關(guān)做團(tuán)干部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩(wěn)定，但他還是愿意去商海里嘗試游泳而毅然下海。當(dāng)時他憑著一股積極創(chuàng)業(yè)的熱情和社會關(guān)系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉(zhuǎn)讓意向書。然后他憑著這份意向書到處找合作伙伴，終于被他找到了一家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，這家企業(yè)對房地產(chǎn)開發(fā)一無所知，但對王為東很信任，答應(yīng)去銀行融資后投入開發(fā)。王為東創(chuàng)業(yè)時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業(yè)在銀行融資時候多借了一百萬元后再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現(xiàn)在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運(yùn)作得好，奇跡就會出現(xiàn)。
  在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢后，現(xiàn)金流就有了一些鋪墊，于是接著再拿地開發(fā)第二個項目。王衛(wèi)東憑著一種悟性，每步節(jié)奏踏得很準(zhǔn)，合作伙伴是鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)，他利用這種優(yōu)勢，借助他們的資金實(shí)力，實(shí)行承包開發(fā)合作制，其他股東不參與經(jīng)營，由他來全程操盤。君子協(xié)定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今后的虧損與否，其他股東永遠(yuǎn)是約定的固定回報。要知道房價一直是處于上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點(diǎn)的定格，房地產(chǎn)的增值空間在實(shí)際運(yùn)行中經(jīng)常是無法預(yù)測到的。兩年后項目運(yùn)行基本完畢，但項目的利潤回報并不是當(dāng)初預(yù)計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報后，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產(chǎn)生了。
  一級市場土地出讓到了2002年7月1日后由協(xié)議轉(zhuǎn)讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業(yè)參與現(xiàn)場競拍。但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實(shí)行的是土地競標(biāo)方式，開發(fā)商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，并不是價高者得，而是每家開發(fā)商把欲競標(biāo)的土地，標(biāo)上自己的出價，提供此地塊的規(guī)劃設(shè)計方案，同時提供銀行資金證明、開發(fā)資質(zhì)等級證明等。由專家評審小組根據(jù)出價、方案、資信等綜合因素，當(dāng)場評出該土地的得主。
  拿地的模式還可以通過與政府合作，參與土地一級市場的開發(fā)后自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。也可以通過資本運(yùn)營、企業(yè)股權(quán)收購獲取。
  土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規(guī)范了土地市場的混亂定價行為，有利于價格發(fā)現(xiàn)。1995年開始實(shí)施的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了土地使用權(quán)的出讓是可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式，包括住宅用地協(xié)議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協(xié)議的形式占了很大的比例，這就產(chǎn)生了權(quán)力尋租以及低賣國土的問題，房地產(chǎn)界權(quán)威專家孟曉蘇多次呼吁，要增加土地出讓中的招標(biāo)和拍賣的比重，全面進(jìn)行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。但是包括孟先生在內(nèi)的很多人士，都認(rèn)為后來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發(fā)新“地王”的出現(xiàn)。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應(yīng)和出讓制度，這值得我們進(jìn)行深入的思考和分析。
  早期的開發(fā)商拿地都是可以通過協(xié)商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年后特別是招拍掛制度形成后分期付款的形式越來越被管理層所不容許。再加上土地價格的日漲夜大，中小房地產(chǎn)企業(yè)拿地的能力越來越削弱了。大體量的土地只有大型國企和上市企業(yè)有能力操作。很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，并采取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅(qū)出市場。2009年一線城市房價漲了50%以上，這與土地一級市場不斷冒出的新地王有很大關(guān)系。
  地王與金融危機(jī)有關(guān)系，適度寬松的貨幣政策受益方很多都是國企，而中小企業(yè)貸款現(xiàn)在依然很難。地王的出現(xiàn)，一部分原因就是在于這些大型房企太兇猛，嚇到了一大批房企和購房者。地王的出現(xiàn)，斷了樓市一條修正自己的活路，樓市不斷躥火冒煙，危及房地產(chǎn)業(yè)的根本和可持續(xù)發(fā)展。
  土地的招拍掛制度比以前那種采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)的做法更為合理，而且效果也很不錯。土地招拍掛的方式可以有效地遏制國土資源的流失，**大限度地防止權(quán)力尋租等一系列人為干擾市場的行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護(hù)公共利益。而且，從近些年的城市化進(jìn)程不斷加速的勢頭來看，土地招拍掛方式確實(shí)為地方政府增加了收入，地方政府更有積極性去加速城市化進(jìn)程。
  土地招拍掛制度**初源于歐美，后來在我國香港廣泛推廣使用。我國目前的經(jīng)營性土地招拍掛的形式，正是參照香港的土地拍賣規(guī)則而制定的。這個制度從理論上說可以從源頭上防治土地批租領(lǐng)域腐敗，同時也是提高城市土地運(yùn)營水平、改善投資環(huán)境的根本措施，讓土地可以以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，從而讓市場機(jī)制發(fā)揮作用。

  查看全文↓ 2019-07-12 18:14:45
• 132****6575

  首先``明確的說...人家這種事情當(dāng)然是保密的~``
  商業(yè)機(jī)密啊````
  8過 我還是幫你找來了資料```` HOHO`` 慚愧啊``` 自己不懂這方面的 只好察看其他資料了
  資料一：
  土地規(guī)劃的原理是如何做到合理利用土地??！
  土地規(guī)劃的步驟：
  1.現(xiàn)在對土地總體進(jìn)行一次普查（就是調(diào)查土地目前的使用情況）
  2.根據(jù)土地所在地具體情況進(jìn)行具體地圖繪制，匯總目前本地區(qū)的土地使用情況！
  比如就是說：搞清楚目前在那里有多少工廠，什么地方有多少民宅，那么是商業(yè)區(qū)......
  3.對本地區(qū)的地理位置分析包括（1）.常年的風(fēng)向（就是該地區(qū)一年大部分時間風(fēng)吹的方向）
  （2）.對該地區(qū)的河流、公路、山坡進(jìn)行總結(jié)
  （3）.對該地區(qū)的氣候進(jìn)行總結(jié)包括（年降水量、年氣溫差、植被分布情況）
  （4）對人口的分布進(jìn)行區(qū)位劃分
  4.針對上面的分析和匯總，劃出該地區(qū)的土地儲備，年度使用地，工業(yè)用地，民用房用地等.

  查看全文↓ 2019-07-12 18:14:35

相關(guān)問題

• 問 ?? 開發(fā)商是怎么拿地的?開發(fā)商怎樣拿地快?
  答

  在開發(fā)商拿地之前，土地的用途已經(jīng)定了任何一個地區(qū)都有它的總體規(guī)劃，如十年規(guī)劃、五年規(guī)劃，基本對各地塊的用途進(jìn)行了規(guī)定，不得更改性質(zhì)的。也就是說，在開發(fā)商拿地之前已經(jīng)知道本地塊是用于住宅還是商業(yè)、工業(yè)、教育等用途，根據(jù)土地性質(zhì)進(jìn)行相對應(yīng)的開發(fā)。

  全部3個回答>
• 問 ??開發(fā)商怎樣拿地快?開發(fā)商拿地程序分幾步走?
  答

  開發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當(dāng)前我國的開發(fā)商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標(biāo)拍賣掛牌，簡稱招拍掛。一般來說，拿地分為一級土地開發(fā)和二級土地開發(fā)，一級土地開發(fā)，就是在政府進(jìn)行土地整理和儲備過程中就介入，代表政府進(jìn)行土地一級開發(fā)，一級開發(fā)會為二級開發(fā)打下良好基礎(chǔ)。二級開發(fā)現(xiàn)在基本上都是通過招拍掛形式，直接在公開市場競價取得。其實(shí)，也可以有土地資源的其他公司合作開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。行政審批根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

  全部3個回答>
• 問 ??開發(fā)商怎樣拿地快?開發(fā)商拿地后需要怎么做?
  答

  一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

  全部3個回答>
• 問 開發(fā)商怎樣拿地快?要辦些什么手續(xù),準(zhǔn)備什么材料?
  答

  開發(fā)商辦理房產(chǎn)證主要分為兩個環(huán)節(jié)，第一個是辦“大證”，即初始登記，第二個就是辦“小證”，即轉(zhuǎn)移登記。權(quán)屬登記通常先由開發(fā)商完成初始登記，之后才由各個買受人分別辦理商品房買賣登記。辦理初始登記須由開發(fā)商單方面提出申請，當(dāng)商品房竣工后，開發(fā)商需將登記申請書、申請人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告等材料準(zhǔn)備好，并提交給權(quán)屬登記部門，之后取得房屋權(quán)屬登記部門的收件單，這時初始登記辦證的義務(wù)視為完成。辦理完初始登記后，開發(fā)商和業(yè)主需共同提出轉(zhuǎn)移登記申請，并提交登記申請書、申請人身份證明、房屋所有權(quán)證書、房屋買賣合同等材料，為業(yè)主辦理轉(zhuǎn)移登記是在開發(fā)商辦理初始登記后的登記環(huán)節(jié)。另根據(jù)有關(guān)規(guī)定在辦理轉(zhuǎn)移登記前，業(yè)主應(yīng)先繳納契稅和維修基金等相關(guān)稅費(fèi)。**后按規(guī)定領(lǐng)取房產(chǎn)證即可。

  全部3個回答>
• 問 ??哪位可以說說看房地產(chǎn)認(rèn)購流程？
  答

  　　房產(chǎn)認(rèn)購流程如下：一、選房：選房就是要選地段、選房價、選樓盤、選戶型，這四大因素是選房首要考慮的。二、看房：實(shí)地看房要看樓盤的硬件條件。三、簽訂認(rèn)購書：選好房源，實(shí)地看房，談好價格后，接下來就是簽訂認(rèn)購書了。簽訂認(rèn)購書時需要繳納一定的定金（要認(rèn)清定金和訂金的區(qū)別）。四、簽訂購房合同需要注意幾點(diǎn)：　　1.合同能由開發(fā)商代筆；　　2.開發(fā)商的口頭承諾要寫進(jìn)合同；　　3.合同里約定交房條件；　　4.將“不可抗力約定”條款中的“包括但不限于”的“但不限于”刪除，**好也約定“當(dāng)確因市政原因延誤交房時，應(yīng)提交有關(guān)部門的證明文件”；　　5.在簽訂購房合同的同時要求開發(fā)商出示經(jīng)小區(qū)辦備案的《物業(yè)管理公約》等。五、付款：一般由三種付款方式，一次性全額付款、分期付款和銀行按揭付款，銀行按揭付款方式居多。六、驗房：主要要看墻壁、驗水電、驗防水、驗地平、驗層高；驗門窗等。七、交房：在交房時也要注意查看相關(guān)的資料，主要包括：　　a、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》（蓋章原件可帶走）；　　b、《住宅使用說明書》（蓋章原件可帶走）；　　c、《竣工驗收備案表》（蓋章原件）；　　d、面積實(shí)測表/測繪單位實(shí)測面積明細(xì)（可為復(fù)印件但要有章）；　　e、管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）/工程竣工圖紙或設(shè)計單位施工圖（可帶走）；　　f、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》；　　g、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》；　　h、簽字時注明“樓房狀況未明”；　　i、查看是否達(dá)到了合同里規(guī)定的其他附加條件。

  全部3個回答>