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• 146****0266

  房地產(chǎn)開發(fā)流程主要包括以下幾個程序：
  　　1、 前期的準備
  前期準備工作主要包括由計委對房地產(chǎn)項目進行立項審批，規(guī)委對項目進行規(guī)劃審批，進行設計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。此階段的主要工作是取得項目開工建設的一系列許可證和取得項目建設用地的國有土地使用權(quán)。我們所說的五證中的《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程開工許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》都是在這個階段取得的。而《國有土地使用權(quán)證》由于開發(fā)商支付土地出讓金的時間不同，取得的時間也不盡相同。在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地的取得是**重要的?，F(xiàn)階段，土地的取得有兩種方式：劃撥和出讓。劃撥是指國家將土地無償劃撥給使用人使用，劃撥出讓的土地由于未向國家交納土地出讓金，不允許作開發(fā)利用。一般都是劃撥給國家機關、**等單位使用。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。目前的房地產(chǎn)開發(fā)除經(jīng)濟適用房外，都屬于這種方式。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。出讓的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年等。
  　　2、 建筑施工階段
  建筑施工階段是開發(fā)商委托建筑公司進行項目建設的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在本階段，為了更快的收回成本，回籠資金，實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預售的方式對物業(yè)進行銷售。
  　　3、 銷售階段
  銷售階段是開發(fā)商出售商品房，回收資金實現(xiàn)贏利的階段。一個項目銷售的成敗決定著開發(fā)商的根本利益。銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售，現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。
  　　預售條件：
  《城市商品房預售管理辦法》
  　　第五條規(guī)定：
  （一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
  　　（二）持有建設工程規(guī)劃和施工許可證；
  　?。ㄈ┌刺峁╊A售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程 建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
  　　第六條 規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
  商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：
  　?。ㄒ唬┈F(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
  　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)證書或者使用土地的批準文件；
  　?。ㄈ┏钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
  　?。ㄋ模┮淹ㄟ^竣工驗收；
  　?。ㄎ澹┎疬w安置已經(jīng)落實；
  　?。┕┧⒐╇?、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；
  　?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理方案已經(jīng)落實。

  查看全文↓ 2018-05-17 11:36:28
• 138****2334

  1。拿地，得到國有土地使用證
  　　2。規(guī)劃此地的用途。得到土地規(guī)劃許可證
  　　3。規(guī)劃此地建筑類型。拿到建筑規(guī)劃許可證
  　　4。找個施工單位。拿到開工許可證
  　　5。建到一定的程度，取得預售許可證就可以銷售了具體地說：房地產(chǎn)開發(fā)一般指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（即開發(fā)商），以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項目，從立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、拆遷、建設、到銷售等一系列經(jīng)營行為。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第2條對房地產(chǎn)開發(fā)下的定義是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎建設，房屋建設的行為。房地產(chǎn)開發(fā)項目有住宅、別墅、商鋪、寫字樓等等、現(xiàn)市場上提到的所謂商住兩用的物業(yè)其實是指開發(fā)商以住宅為目的進行立項，但在設計以及建設階段將其建設成為可作為寫字樓出售的一種類型的物業(yè)。

  查看全文↓ 2018-05-17 11:36:12
• 147****5055

  開發(fā)商拿地皮，一般以下幾種途徑：
  
  1、依附行政。例如政府的公共設施改造，比如廣場改造，經(jīng)濟適用房建設，棚戶區(qū)危房改造等，依托行政資源，進行建設改造。
  
  2、商業(yè)開發(fā)。走土地拍賣途徑，一般以價格高競標。這也要看拍賣策略，比如逆周期拿地，或者避開高峰周期拿地。
  
  土地拍賣：在指定的時間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價而定價的方式買賣土地使用權(quán)的行為其程序是：
  
  ①土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告。
  
  ②競買人報名參加競買并索取有關文件。
  
  ③競買人向拍賣人報送參加競買的有關資料，經(jīng)審核批準成為競買人，交納保證金，領取競買號牌。
  
  ④在約定的時間、地點并按程序公開拍賣。
  
  主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關事項；公布拍賣起叫價；競買人按規(guī)定的方式競相應價或加價，其**后應出**高價者即為競得人；簽訂《拍賣成交確認書》。
  
  競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當于地價總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價款后，依法辦理土地登記，領取土地使用證書。
  
  3、合作建設。其他開發(fā)上拿到整體地皮時，可以通過合作的方式，拿到部分地皮。
  

  查看全文↓ 2018-05-17 11:35:15

相關問題

• 問 ?? 開發(fā)商是怎么拿地的?開發(fā)商怎樣拿地快?
  答

  在開發(fā)商拿地之前，土地的用途已經(jīng)定了任何一個地區(qū)都有它的總體規(guī)劃，如十年規(guī)劃、五年規(guī)劃，基本對各地塊的用途進行了規(guī)定，不得更改性質(zhì)的。也就是說，在開發(fā)商拿地之前已經(jīng)知道本地塊是用于住宅還是商業(yè)、工業(yè)、教育等用途，根據(jù)土地性質(zhì)進行相對應的開發(fā)。

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• 問 ??開發(fā)商怎樣拿地快?開發(fā)商拿地后需要怎么做?
  答

  一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第一部分房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分行政審批部分根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。第三部分房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）建設工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。

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• 問 想問下大家這些開發(fā)商的地都是怎么拿到的
  答

  開發(fā)商招投標一般委托代理機構(gòu)來完成，具體程序： 招標公告----投標單位報名----資格審查----發(fā)售招標文件----開標、評標---評標結(jié)果公示---發(fā)出中標通知書---簽合同

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• 問 ??開發(fā)商怎樣拿地快?開發(fā)商拿地程序分幾步走?
  答

  開發(fā)商是如何獲取土地使用權(quán)的呢？當前我國的開發(fā)商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。一般來說，拿地分為一級土地開發(fā)和二級土地開發(fā)，一級土地開發(fā)，就是在政府進行土地整理和儲備過程中就介入，代表政府進行土地一級開發(fā)，一級開發(fā)會為二級開發(fā)打下良好基礎。二級開發(fā)現(xiàn)在基本上都是通過招拍掛形式，直接在公開市場競價取得。其實，也可以有土地資源的其他公司合作開發(fā)項目。房地產(chǎn)開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。行政審批根據(jù)我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設工程竣工綜合驗收備案。房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記1、由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設用地規(guī)劃許可證；（5）建設工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關規(guī)定應當提交的其他文件。

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• 問 ??開發(fā)商拿地怎么查詢？流程是怎么樣的呢？
  答

  主要有三種方式：方法一，到當?shù)胤康鼐秩ゲ樽C。 方法二，到當?shù)胤康鼐志W(wǎng)站上找。注意有的資質(zhì)沒有通過哦，房地局網(wǎng)站一般年檢都有匯報。 方法三，去那家公司去看營業(yè)執(zhí)照副本！

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