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• 134****7183

  一、新房買賣糾紛
  
  1、售房廣告糾紛
  
  商品房在預售階段尚未建成，購房者只能通過售房廣告了解房屋及小區(qū)環(huán)境的狀況，但大多數(shù)購房者到了**后會發(fā)現(xiàn)售房廣告或宣傳資料與實際存在較大出入，比如：在售房廣告中提到的小區(qū)里的河流、小區(qū)里的花園湖、綠化等。
  
  遇到這種情況，如果合同中有約定的則按照合同的約定處理，向開發(fā)商主張違約責任。如果已經(jīng)搬進去了，這些事實改變不了，業(yè)主在這種情況下可以要求減少物業(yè)費繳納比例。
  
  風險預防：
  
  作為購房者在簽訂合同正本及補充協(xié)議過程中就必須確定廣告宣傳的具體詞語、具體內(nèi)容，就雙方權利義務約定清楚，避免出現(xiàn)糾紛時無法維權。
  
  2、精裝房屋質(zhì)量糾紛
  
  目前訴訟**多的糾紛之一就是精裝房屋質(zhì)量糾紛。即：業(yè)主買到的是精裝修房屋，可以拎包入住。但是，當業(yè)主拎包入住的時候，發(fā)現(xiàn)這個房屋的質(zhì)量存在明顯問題。
  
  風險預防：
  
  購房者在簽訂合同時，一定要約定好精裝修產(chǎn)品的品牌和型號，約定的越細越好，對于樣板間的展示，通過照片、錄像等形式將樣板間的設施及裝修固定下來，如有糾紛可作為證據(jù)使用。
  
  二、二手房買賣糾紛
  
  除了一手房糾紛之外，實踐中另一個房屋糾紛出現(xiàn)較多的領域就是二手房買賣，下面小編就二手房交易中常見的糾紛及其風險預防做簡單的匯總介紹，便于購房者在購房過程中預防風險，避免糾紛與損失。
  
  1、房價上漲毀約糾紛
  
  買賣雙方訂立合同時，房價較為穩(wěn)定，因買方準備**，賣方處理房屋剩余貸款之際或買賣雙方在中介處訂立了《房屋買賣協(xié)議》后，房管局打印協(xié)議并過戶時，一方因房價上漲拒絕履行產(chǎn)權過戶、交接房款、交付房屋等后續(xù)合同義務。
  
  風險預防：
  
  購房者可以增加定金的數(shù)額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，這無形之中增加了賣方的違約成本，所以這樣可以盡量避免賣家因房價上漲而毀約的風險。但是需要注意的是，定金的金額不能超過合同總金額的20％，超過20％的部分，不具有定金罰則的效力。
  
  另外，購房者要盡量將合同條款約定的詳盡細致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛。
  
  2、隱瞞房屋真實信息導致的糾紛
  
  有一些賣家為了促成交易，往往會隱瞞真實信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題等，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。
  
  風險預防：
  
  購房者在購房前可以向物業(yè)、鄰居了解情況，**好到現(xiàn)場看房，并在合同里對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔作出明確的約定。
  
  

  查看全文↓ 2019-07-16 21:11:27
• 154****1681

  　1、驗明“五證兩書”
  
  　　五證是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，只有五證齊全才能放心交易，所以購房者在買房前一定要審查五證。那么，什么是開發(fā)商的五證呢？
  
  　　五證包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》。
  
  　　一般購房者無須記住“五證”的名稱和發(fā)證機關，購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《國有土地使用證》是拿不到《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》的，未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。
  
  　　此外，交房時還要注意開發(fā)商是否提供“兩書”，即《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》。
  
  　　2、實地核實樓盤，謹防虛假宣傳
  
  　　購房者千萬不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳，**好到樓盤實地看看，除了價格、面積、戶型、周邊環(huán)境和小區(qū)配套設施及售后服務外，對房屋供水、供電、供氣、排污、綠化、保安、保潔等都要詳細咨詢，并以書面形式確認開發(fā)商的承諾。
  
  　　3、慎交購房定金，提防“霸王條款”
  
  　　購房者在未簽訂正式商品房買賣合同及附件之前，開發(fā)商通常會要求購房者交一些購房定金，在這里大家要知道，購房定金不是必須要交的，所以要慎交購房定金。另外，在交定金、簽訂認購書時，要注意認購協(xié)議里的內(nèi)容，特別要警惕“定金一律不退”之類的條款。還要注意在簽認購協(xié)議、交付定金前，要問清該房產(chǎn)有無抵押、付款方式、違約責任等。
  
  　　凡是您認為合同條款含義模糊、有失公平，或者認為條款不完善的，都應該堅持要求開發(fā)商對有關內(nèi)容細化、改進，防止開發(fā)商簽訂“霸王合同”。
  
  　　4、預防“面積縮水”，面積以實測為準
  
  　　根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權屬登記制度，房屋面積以產(chǎn)權登記機關實際測定的面積為準。房產(chǎn)實際面積和合同面積誤差在3％以內(nèi)的，據(jù)實結(jié)算；面積誤差超出3％的，購房者有權退房，并約定退款及付息。

  查看全文↓ 2019-07-16 21:10:20
• 146****5826

  提起買房戶型不佳、配套落空、物業(yè)不作為等是比較常見的！部分購房者遇到的糟心事怎么辦呢？如果遭遇爛尾樓甚至抵押房就肯定要氣出內(nèi)傷。支付了房款、準備過戶時，才得知買到的竟是被法院查封的房屋，無法辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，后很可能房錢兩空！

  查看全文↓ 2019-07-16 21:10:09
• 141****7940

  風險一：高額**增加資金負擔
  簽訂“雙合同”捆綁裝修，給購房者帶來了更大的**壓力，以金地香山湖6300元/平米的裝修價格來算，購房者少則要多支付幾十萬的**，這無疑是一筆不小的經(jīng)濟壓力。
  風險二：裝修由開發(fā)商驗收，質(zhì)量難保證
  在購房者與開發(fā)商簽署“雙合同”時，就等同于默認了裝修合同上的裝修標準，而此裝修標準則是由開發(fā)商定奪，因此裝修質(zhì)量將由開發(fā)商驗收。
  風險三：出售房產(chǎn)時將面對更高稅費
  此前“國五條”要求二手房轉(zhuǎn)讓統(tǒng)一按照房價差額的20%繳納稅費，在這種情況下那些簽訂“雙合同”的購房者在出售房產(chǎn)時將要面臨更高額的稅費。
  風險四：違反政策，擾亂市場
  近住建委人士表示：開發(fā)商“捆綁精裝修”的目的是為了規(guī)避政府限價的有關規(guī)定。開發(fā)商壓低住房銷售價來獲得政府的優(yōu)惠土地或者行政許可，但是卻提高裝修價并捆綁銷售來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的高盈利，其行為實質(zhì)是低價拿地、高價銷售，違反了限價政策。

  查看全文↓ 2019-07-16 21:10:01
• 138****2941

  （一）首先看開發(fā)商是否具備“五證”即房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、該工程開發(fā)許可證、建筑工程規(guī)劃許可證和商品房銷（預）售許可證。
  （二）使用規(guī)范的合同文本。許多開發(fā)商在簽訂正式的預售合同前會要求購房者簽訂一份《房屋定購協(xié)議書》，交一筆訂金。這種行為并非購房的必經(jīng)程序，往往會使購房者陷入訂金糾紛。
  （三）查驗有關證明文件。買期房要查看開發(fā)商是否有預售許可證，并要確認自己所購之房在預售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
  （四）買期房要注意建筑面積的約定。在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分攤面積。
  （五）買期房要約定交房條件和時限。所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權即實物交付；另一層是房屋所有權轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權過戶。
  （六）簽約時要注意房屋質(zhì)量問題。購房者在簽約時，應認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。因為這兩書都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益，因此特別要注意。
  （七）簽約時明確物業(yè)管理事項。合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。這是購房者很容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)公司變更物業(yè)費。
  （八）注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容。購房者應謹防有些開發(fā)商將示范合同文本中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責任。補充協(xié)議內(nèi)容一般包括付款方式、房屋平面圖、公共面積與公用房屋分攤面積說明、裝修標準、遲延交房特殊原因的說明、公建配套設施以及花園綠地的權屬、物業(yè)管理等。建議購房者在簽約時一定不要局限于格式條款的內(nèi)容，對有損于自己利益的條款要與賣方協(xié)商重新擬訂，對遺漏的事項要加以補充。
  （九）注意約定違約責任。這部分合約應包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。

  查看全文↓ 2019-07-16 21:09:55

相關問題

• 問 ??怎樣才能避免購房風險?要注意些什么?
  答

  　1、驗明“五證兩書”　　五證是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，只有五證齊全才能放心交易，所以購房者在買房前一定要審查五證。那么，什么是開發(fā)商的五證呢？　　五證包括《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》?！　∫话阗彿空邿o須記住“五證”的名稱和發(fā)證機關，購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預售許可證》這“兩證”就行了。因為如果開發(fā)商未取得《國有土地使用證》是拿不到《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》的，未取得《建設用地規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》是拿不到《預售許可證》的?！　〈送?，交房時還要注意開發(fā)商是否提供“兩書”，即《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》?！　?、實地核實樓盤，謹防虛假宣傳　　購房者千萬不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳，**好到樓盤實地看看，除了價格、面積、戶型、周邊環(huán)境和小區(qū)配套設施及售后服務外，對房屋供水、供電、供氣、排污、綠化、保安、保潔等都要詳細咨詢，并以書面形式確認開發(fā)商的承諾?！　?、慎交購房定金，提防“霸王條款”　　購房者在未簽訂正式商品房買賣合同及附件之前，開發(fā)商通常會要求購房者交一些購房定金，在這里大家要知道，購房定金不是必須要交的，所以要慎交購房定金。另外，在交定金、簽訂認購書時，要注意認購協(xié)議里的內(nèi)容，特別要警惕“定金一律不退”之類的條款。還要注意在簽認購協(xié)議、交付定金前，要問清該房產(chǎn)有無抵押、付款方式、違約責任等。　　凡是您認為合同條款含義模糊、有失公平，或者認為條款不完善的，都應該堅持要求開發(fā)商對有關內(nèi)容細化、改進，防止開發(fā)商簽訂“霸王合同”?！　?、預防“面積縮水”，面積以實測為準　　根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權屬登記制度，房屋面積以產(chǎn)權登記機關實際測定的面積為準。房產(chǎn)實際面積和合同面積誤差在3％以內(nèi)的，據(jù)實結(jié)算；面積誤差超出3％的，購房者有權退房，并約定退款及付息。

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• 問 怎樣才能規(guī)避購房風險？
  答

  商品房預售已是非常普遍的做法。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。由于購買期房往往能享受相對較低的價格以及更大的選擇范圍，不少置業(yè)者都會選擇購買期房。業(yè)內(nèi)人士提醒廣大置業(yè)者，購買期房兩步規(guī)避糾紛：一看房企資質(zhì)，二審購房合同。

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• 問 購買小產(chǎn)權房怎樣才能盡可能的避免風險？謝謝??！
  答

  購房小產(chǎn)權房的風險顯而易見：合同無效、不能按揭、業(yè)主可能違約、再轉(zhuǎn)讓不方便、可能被拆除、質(zhì)量風險，但由于價格低，不受限購令影響，沒有交易稅費，租金回報率高、抗通脹，所以仍然是不少人考慮的對象，“兩害相權取其輕，兩利相權取其重”，建議充分衡量風險與價格，謹慎購買。

• 問 如何避免購房定金陷阱 怎樣才能退定金
  答

  在法律層面，購房定金一旦寫入合同，就具有法律約束力，是不能退還的。因此，有時會出現(xiàn)開發(fā)商利用合同陷阱，讓購房者因為交了定金而不得不買房的情況。那么，如何避免購房定金陷阱，怎樣才能成功退定金呢？ 如何避免定金陷阱 要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。 其次是將“定金”寫成“訂金”、“預付款”、“保證金”、“誠意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據(jù)有兩個：一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持;二是《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當?shù)美虼艘虬床划數(shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責任如何承擔。 怎樣退定金才能成功 我們知道，退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通過合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內(nèi)部認購等無銷售許可證或產(chǎn)權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

• 問 怎樣才能規(guī)避“申貸”違約風險？
  答

      簽合同前須謹慎審核購房人資質(zhì)。目前二手房交易的流程是先簽購房合同，然后再去網(wǎng)簽系統(tǒng)中提交購房資格審核信息以及網(wǎng)簽。所以若一旦購房者資質(zhì)審核無法通過，就會出現(xiàn)違約的情況。有部分購房者可能對政策并不了解，并且存有一定的僥幸心理，一旦審核未通過，交易無法進行，就會出現(xiàn)違約的情況，對于買賣雙方這都是一種損失。希望能夠幫到你！

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