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• 141****7449

  商品房預(yù)售已是非常普遍的做法。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預(yù)先出售給購買者，購買者交付定金或預(yù)付款，在合同約定的未來一定時(shí)間擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)買賣行為。
  由于購買期房往往能享受相對(duì)較低的價(jià)格以及更大的選擇范圍，不少置業(yè)者都會(huì)選擇購買期房。業(yè)內(nèi)人士提醒廣大置業(yè)者，購買期房兩步規(guī)避糾紛：一看房企資質(zhì)，二審購房合同。

  查看全文↓ 2013-01-23 17:20:55
• 146****7322

  預(yù)售合同非常重要，一份責(zé)任清晰、數(shù)據(jù)明確的合同，能幫助置業(yè)者減少許多不必要的麻煩。檢查購房合同，應(yīng)著重看這樣幾點(diǎn)：1、主體雙方要細(xì)致、明確，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱、地址等。預(yù)售的商品房的基本情況要盡可能的具體。預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)取得方式、土地使用性質(zhì)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。2、預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計(jì)算，并明確是建筑面積、使用面積，還是其他面積。一般預(yù)售面積和**終的實(shí)際測(cè)量面積有出入是很正常的，但是合同中必須規(guī)定誤差多少，超過誤差范圍如何賠付，這個(gè)購房者需明確。3、合同中應(yīng)該還包括單價(jià)和總價(jià)，如每平方米多少元、總價(jià)多少元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款實(shí)收的數(shù)額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。4、房屋交付方式和期限，逾期交房的賠償條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延，如果無意外情況而延期交房，房企應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任。5、物業(yè)管理?xiàng)l款以及一旦出現(xiàn)糾紛的解決方式，如選擇訴訟還是仲裁。目前市面上的購房合同大都是住建委發(fā)布的統(tǒng)一范本，基本不會(huì)有大的漏洞或者說故意設(shè)置的消費(fèi)陷阱。但在細(xì)節(jié)上，購房者仍然需要仔細(xì)審核，在購房前明確各自責(zé)任和義務(wù)，以保護(hù)自己的權(quán)益。那西安市面上又有哪些比較靠譜的期房呢？下面小編就為大家推薦幾個(gè)。

  查看全文↓ 2013-01-23 17:20:38
• 136****5493

  多方了解企業(yè)資質(zhì)1、關(guān)于企業(yè)資質(zhì)，購房者不應(yīng)盲目相信企業(yè)的宣傳材料或者官方主頁上的信息，不必把一些官方數(shù)據(jù)、榮譽(yù)太當(dāng)回事，而應(yīng)多方獲取信息，全方位的了解企業(yè)實(shí)力和口碑。2、一般而言，旗下項(xiàng)目數(shù)量多、地段好，就說明企業(yè)有一定的實(shí)力。如果項(xiàng)目中有城市地標(biāo)性建筑，那更能說明問題。3、購房者可以多從其他渠道探聽房企信息。比如二手房中介，他們對(duì)一定區(qū)域內(nèi)各房企的各個(gè)樓盤有比較全面、詳實(shí)的信息；比如已經(jīng)入住的業(yè)主，他們對(duì)某個(gè)小區(qū)的居住體驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)、建筑質(zhì)量**有發(fā)言權(quán)；比如相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)論壇、貼吧，這些地方往往容易集中現(xiàn)實(shí)生活里無處投訴的牢騷和抱怨，是了解口碑的好去處。這樣，就可以相對(duì)真實(shí)的還原一個(gè)房企的實(shí)力和信譽(yù)，對(duì)他的產(chǎn)品形成大致印象。4、購房者應(yīng)該重點(diǎn)注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房應(yīng)具備的條件。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)商品房預(yù)售的條件作出以下規(guī)定：已經(jīng)交付了全部土地使用權(quán)的出讓金，取得了土地使用權(quán)證書。擁有合法的土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)售的前提條件，在未取得土地使用權(quán)的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗(yàn)證開發(fā)企業(yè)的土地使用權(quán)證，以確保該房屋的合法性。

  查看全文↓ 2013-01-23 17:20:17

相關(guān)問題

• 問 ??怎樣才能避免購房風(fēng)險(xiǎn)?要注意些什么?
  答

  　1、驗(yàn)明“五證兩書”　　五證是開發(fā)商合法銷售商品房的重要憑證，只有五證齊全才能放心交易，所以購房者在買房前一定要審查五證。那么，什么是開發(fā)商的五證呢？　　五證包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》?！　∫话阗彿空邿o須記住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，購房時(shí)只需看一下《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《國有土地使用證》是拿不到《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的，未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的?！　〈送?，交房時(shí)還要注意開發(fā)商是否提供“兩書”，即《商品住宅質(zhì)量保證書》和《商品住宅使用說明書》?！　?、實(shí)地核實(shí)樓盤，謹(jǐn)防虛假宣傳　　購房者千萬不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳，**好到樓盤實(shí)地看看，除了價(jià)格、面積、戶型、周邊環(huán)境和小區(qū)配套設(shè)施及售后服務(wù)外，對(duì)房屋供水、供電、供氣、排污、綠化、保安、保潔等都要詳細(xì)咨詢，并以書面形式確認(rèn)開發(fā)商的承諾?！　?、慎交購房定金，提防“霸王條款”　　購房者在未簽訂正式商品房買賣合同及附件之前，開發(fā)商通常會(huì)要求購房者交一些購房定金，在這里大家要知道，購房定金不是必須要交的，所以要慎交購房定金。另外，在交定金、簽訂認(rèn)購書時(shí)，要注意認(rèn)購協(xié)議里的內(nèi)容，特別要警惕“定金一律不退”之類的條款。還要注意在簽認(rèn)購協(xié)議、交付定金前，要問清該房產(chǎn)有無抵押、付款方式、違約責(zé)任等?！　》彩悄J(rèn)為合同條款含義模糊、有失公平，或者認(rèn)為條款不完善的，都應(yīng)該堅(jiān)持要求開發(fā)商對(duì)有關(guān)內(nèi)容細(xì)化、改進(jìn)，防止開發(fā)商簽訂“霸王合同”?！　?、預(yù)防“面積縮水”，面積以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)　　根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度，房屋面積以產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)實(shí)際面積和合同面積誤差在3％以內(nèi)的，據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差超出3％的，購房者有權(quán)退房，并約定退款及付息。

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• 問 怎樣才能規(guī)避“申貸”違約風(fēng)險(xiǎn)？
  答

      簽合同前須謹(jǐn)慎審核購房人資質(zhì)。目前二手房交易的流程是先簽購房合同，然后再去網(wǎng)簽系統(tǒng)中提交購房資格審核信息以及網(wǎng)簽。所以若一旦購房者資質(zhì)審核無法通過，就會(huì)出現(xiàn)違約的情況。有部分購房者可能對(duì)政策并不了解，并且存有一定的僥幸心理，一旦審核未通過，交易無法進(jìn)行，就會(huì)出現(xiàn)違約的情況，對(duì)于買賣雙方這都是一種損失。希望能夠幫到你！

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• 問 ??購房時(shí)將面臨怎樣的風(fēng)險(xiǎn)?怎樣才能避免購房風(fēng)險(xiǎn)?
  答

  一、新房買賣糾紛1、售房廣告糾紛商品房在預(yù)售階段尚未建成，購房者只能通過售房廣告了解房屋及小區(qū)環(huán)境的狀況，但大多數(shù)購房者到了**后會(huì)發(fā)現(xiàn)售房廣告或宣傳資料與實(shí)際存在較大出入，比如：在售房廣告中提到的小區(qū)里的河流、小區(qū)里的花園湖、綠化等。遇到這種情況，如果合同中有約定的則按照合同的約定處理，向開發(fā)商主張違約責(zé)任。如果已經(jīng)搬進(jìn)去了，這些事實(shí)改變不了，業(yè)主在這種情況下可以要求減少物業(yè)費(fèi)繳納比例。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：作為購房者在簽訂合同正本及補(bǔ)充協(xié)議過程中就必須確定廣告宣傳的具體詞語、具體內(nèi)容，就雙方權(quán)利義務(wù)約定清楚，避免出現(xiàn)糾紛時(shí)無法維權(quán)。2、精裝房屋質(zhì)量糾紛目前訴訟**多的糾紛之一就是精裝房屋質(zhì)量糾紛。即：業(yè)主買到的是精裝修房屋，可以拎包入住。但是，當(dāng)業(yè)主拎包入住的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)這個(gè)房屋的質(zhì)量存在明顯問題。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：購房者在簽訂合同時(shí)，一定要約定好精裝修產(chǎn)品的品牌和型號(hào)，約定的越細(xì)越好，對(duì)于樣板間的展示，通過照片、錄像等形式將樣板間的設(shè)施及裝修固定下來，如有糾紛可作為證據(jù)使用。二、二手房買賣糾紛除了一手房糾紛之外，實(shí)踐中另一個(gè)房屋糾紛出現(xiàn)較多的領(lǐng)域就是二手房買賣，下面小編就二手房交易中常見的糾紛及其風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防做簡(jiǎn)單的匯總介紹，便于購房者在購房過程中預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，避免糾紛與損失。1、房價(jià)上漲毀約糾紛買賣雙方訂立合同時(shí)，房價(jià)較為穩(wěn)定，因買方準(zhǔn)備**，賣方處理房屋剩余貸款之際或買賣雙方在中介處訂立了《房屋買賣協(xié)議》后，房管局打印協(xié)議并過戶時(shí)，一方因房價(jià)上漲拒絕履行產(chǎn)權(quán)過戶、交接房款、交付房屋等后續(xù)合同義務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：購房者可以增加定金的數(shù)額，一旦賣方違約，其需要支付雙倍定金，這無形之中增加了賣方的違約成本，所以這樣可以盡量避免賣家因房價(jià)上漲而毀約的風(fēng)險(xiǎn)。但是需要注意的是，定金的金額不能超過合同總金額的20％，超過20％的部分，不具有定金罰則的效力。另外，購房者要盡量將合同條款約定的詳盡細(xì)致，防止因約定不明產(chǎn)生糾紛。2、隱瞞房屋真實(shí)信息導(dǎo)致的糾紛有一些賣家為了促成交易，往往會(huì)隱瞞真實(shí)信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題等，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防：購房者在購房前可以向物業(yè)、鄰居了解情況，**好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并在合同里對(duì)可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出明確的約定。

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• 問 買期房有風(fēng)險(xiǎn)嗎買期房要注意什么？
  答

  1、定金問題：購期房一般要交付定金，對(duì)于定金的交付法律是有明文規(guī)定的，如開發(fā)商提出“無理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認(rèn)定合同無效，讓法院幫你把多付的錢要回來?！稉?dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%”。由這一法律規(guī)定可以看出：第一，定金條款并不具有強(qiáng)制性，它只是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；第二，應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；第三，雖然已訂立了定金條款，消費(fèi)者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能沒有能力履行合同，就不要交付定金，因?yàn)榻桓抖ń鸷贤艜?huì)生效。2、不可抗力問題：《民法通則》第107條明確規(guī)定：“因?yàn)椴豢煽沽Σ荒苈男泻贤蛘咴斐伤藫p害的，不承擔(dān)民事責(zé)任”。一旦延期交房，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有二條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”；二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”。從實(shí)際發(fā)生的商品房買賣糾紛來看，因“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”問題產(chǎn)生的糾紛較少，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。如果施工中遇到的異常困難及重大技術(shù)問題，不能及時(shí)解決或有其他賣方不能控制的事件等可能存在，購房人可以考慮放棄3、面積糾紛問題：期房**大的特征是在預(yù)售合同訂立時(shí)，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實(shí)存在，有關(guān)房屋狀況中能體現(xiàn)在圖紙上。這樣，使得按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積和竣工后現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品房的價(jià)格又往往是按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積來計(jì)算的。為防止花冤枉錢，購房人應(yīng)在合同中這樣明確：“誤差率為?0.5%時(shí)，房屋單價(jià)不另行結(jié)算；誤差率低于為?0.5%時(shí)，合同繼續(xù)履行，按每建筑平方米據(jù)實(shí)結(jié)算，誤差率超過?0.5%時(shí)，購房人有權(quán)單方解除合同并要求雙倍返還定金、追究法律責(zé)任“。4、房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限問題：開發(fā)商在解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時(shí)，一個(gè)常用借口是有關(guān)部門不給辦。其實(shí)，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金、進(jìn)度有誤等，一旦屬于這些情況，購房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購買該房產(chǎn)的計(jì)劃。

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• 問 ??怎樣買期房?買期房要注意什么?
  答

  購買期房時(shí)要注意什么？1．查看賣方的營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，以及本項(xiàng)目的有關(guān)“五證”，即：國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證及商品房預(yù)售許可證。此外，購買人還要詳細(xì)查驗(yàn)欲買房是否與許可證中批準(zhǔn)的具體項(xiàng)目幢號(hào)、層次一致。2．要認(rèn)真填寫商品房的買賣合同并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向房管部門辦理登記備案。買賣合同應(yīng)采用國家統(tǒng)一制定的《商品房銷售合同文本》，合同應(yīng)盡可能詳細(xì)、準(zhǔn)確，明確房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、建筑面積、價(jià)格、交房確切日期、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)和違約責(zé)任等。同時(shí)，雙方對(duì)一些未能在合同中體現(xiàn)出來的具體事項(xiàng)進(jìn)行約定，并附在正式合同后，其附件的基本內(nèi)容應(yīng)包括：所購買房屋的平面圖、房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)及公共配套設(shè)施、購買停車位所簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)，以及正式合同文本中未列明的其他事項(xiàng)。3．購買“期房”**好利用公積金抵押貸款或者按揭貸款。公積金貸款、按揭貸款將部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行方面，購房者的風(fēng)險(xiǎn)小些，但如果購房者資金充裕，而開發(fā)商信譽(yù)好、資金雄厚，不妨選擇一次性付款。4．購買“期房”要準(zhǔn)確房屋的位置。購買者要認(rèn)真弄清所購的具體位置，以及所處的周圍環(huán)境和中長期建設(shè)規(guī)劃，不要被廣告所迷惑，避免房屋建成交房時(shí)，才與開發(fā)商交涉，甚至發(fā)生糾紛。5．如果購買的“期房”未能如期交付，購房者要勇于維護(hù)自己的合法權(quán)利。□早報(bào)記者郭華萍／整理

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