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• 156****5934

  《財政部 國家稅務總局 關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》：
  1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
  2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
  3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
  4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
  5.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
  6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
  7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。
  8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。
  9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
  10.個體工商戶銷售購買的住房，應按照附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
  11.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

  查看全文↓ 2019-07-06 21:16:54
• 152****3098

  合作建房一般是指一方出土地另一方出資金情況下的合作建房。合作建房可以分為兩大類型，一是合作雙方不成立合營公司情況下的合作建房，二是成立合營公司情況下的合作建房。根據(jù)營改增的規(guī)定，不論什么類型的合作建房，均涉及繳納增值稅的問題。
  一、合作雙方不成立合營公司情況下的合作建房
  （一）以地換房
  比如，甲方是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。甲方出土地，乙方出資金，合作建房。房屋建成后，甲方取得部分房屋。這種情況下，甲方以土地使用權換取了房屋形式的經(jīng)濟利益，乙方以房屋換取了土地使用權形式的經(jīng)濟利益，雙方的行為均為增值稅銷售行為，均應繳納增值稅。雙方以物易物的銷售額如何確定，目前營改增的規(guī)定尚無具體規(guī)定。不過可以按一般的營業(yè)常規(guī)定即可以參照土地的市場價或房屋的市場價確定銷售額。
  （二）以地換取利潤
  如承接上例，房屋建成后，甲方按約定的比例取得利潤。這種情況下，甲方屬于明顯的土地銷售行為。
  二、合作雙方成立合營公司情況下的合作建房
  甲方出地乙方出資金共同成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，甲方取得收益的方式可以有以下幾種：
  （一）雙方共擔風險，分配利潤；
  （二）甲方不承擔經(jīng)營風險，按收入一定比例分成；
  （三）甲方不承擔經(jīng)營風險，按一定比例取得房屋；
  以上合作建房不論甲方采用何種方式取得土地收益，都不能回避一個共同的問題，那就是甲方以土地使用權投資。甲方以土地使用權換取了股權后，以股權的形式得到了利潤（或收入分成形式的利潤或實物形式的利潤）。甲方在以土地使用權換取了股權這個環(huán)節(jié)，屬于有償行為，屬于銷售行為，應當繳納增值稅。合營的房地產(chǎn)開發(fā)公司以房屋的形式向投資者分配利潤，應當視同銷售，繳納增值稅。
  在以上土地、房屋銷售或視同銷售的環(huán)節(jié)，可以按規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票，對方可以按有關規(guī)定抵扣進項稅額。
  在合作雙方不成立合營公司情況下的合作建房，甲方的會計處理應當是借應收賬款，貸無形資產(chǎn)。在合作雙方成立合營公司情況下的合作建房，甲方的會計處理應當是借長期股權投資，貸無形資產(chǎn)。

  查看全文↓ 2019-07-06 21:16:46
• 134****0443

  按照《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十五條、第六十六條、第六十七條等等的規(guī)定，土地使用權應當以購買價款和支付的相關稅費以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達到預定用途發(fā)生的其他支出減除按照稅法規(guī)定計算的攤銷費用后的余額作為成本。
  　　根據(jù)《契稅暫行條例》、第一條、第二條的規(guī)定，如果在合作建房中土地使用權屬發(fā)生轉移的就需要按照規(guī)定計算繳納契稅，如果未發(fā)生權屬轉移，則不需要繳納契稅。契稅由土地使用權的承受人繳納。

  查看全文↓ 2019-07-06 21:16:44

相關問題

• 問 請問出售自建房屋交增值稅嗎？
  答

  自建房發(fā)生交易后就不能再稱作自建房了。財稅2016第36號附件2（八）銷售不動產(chǎn)。1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。5.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。10.個體工商戶銷售購買的住房，應按照附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。11.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

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• 問 ??出售自建房屋交增值稅嗎？營改增后，自建房第三次交易要交增值稅嗎？
  答

  自建房發(fā)生交易后就不能再稱作自建房了。財稅2016第36號附件2（八）銷售不動產(chǎn)。1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。3.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。5.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。10.個體工商戶銷售購買的住房，應按照附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。11.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

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• 問 ??出售自建房屋交增值稅嗎?還建房沒滿二年現(xiàn)在賣需要交增值稅嗎?
  答

  轉讓自建房屋征收增值稅?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》：一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

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• 問 自建房屋轉讓交哪些稅?營改增轉讓自建房屋征收增值稅嗎
  答

  一、需要雙方簽訂合同繳納定金-委托測繪公司測繪出測繪圖-委托評估公司評估出評估報告-到財政部門繳納契稅-到地稅部門審核營業(yè)稅、個稅-到房管部門受理-出證-繳納交易費-取證！二、這類房屋屬于非普通住房，滿了五年稅費也很高啊！稅費如下根據(jù)評估價格、面積后對號入座1、測繪費1.36元/平方，買方；2、評估費0.5%（評估額，允許浮動）；3、契稅評估額3%（面積144平方以上3%）買方；4、所得稅1%（要五年外的唯一普通住房免），賣方；5、交易費6/平方，買方；6、工本費80元，買方（工本印花稅5元）；7、營業(yè)稅5.6%（差額）！

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• 問 出售自建房屋交什么稅
  答

  自建行為應視同發(fā)生了應稅行為，按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，納稅人為自建房權屬所有人。因此，自建房銷售時，由房東即賣方繳納建筑業(yè)營業(yè)稅。按照現(xiàn)在房產(chǎn)交易管理制度有關規(guī)定，如果沒有繳清二手房交易有關的稅收，則不能辦理過戶手續(xù)。

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