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• 137****6973

  購買一套商品房對普通人來說是一件既要花費大量積蓄、又要費心勞神的大事，因購買商品房而發(fā)生的糾紛更是困饒購房者的一大煩心事。因此，在購買前了解商品房的有關知識和注意事項。能夠對糾紛的產生起到良好的防范作用。目前，商品房銷售分商品房預售和商品房現售兩種，現在試分析購買預售的商品房應注意哪些事項。
  商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)在建設商品房的工程尚未竣工前，將正在施工的商品房預先出售給購買者，購買者交付定金或預付款，在合同約定的未來一定時間擁有現房的房地產買賣行為。
  購買者在購買預售的商品房時應把握好以下幾個重要環(huán)節(jié)：
  一、注意房地產開發(fā)企業(yè)預售的商品房應具備的條件
  《城市房地產管理法》對商品房預售的條件作出以下規(guī)定：
  1、已經交付了全部土地使用權的出讓金，取得了土地使用權證書。擁有合法的土地使用權是房地產開發(fā)企業(yè)進行房地產開發(fā)和預售的前提條件，在未取得土地使用權的土地上開發(fā)的房屋是非法建筑。購買者要在購買前要求驗證開發(fā)企業(yè)的土地使用權證，以確保該房屋的合法性。
  2、持有建設工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設的前提，房地產開發(fā)企業(yè)只有在其建設項目符合城市規(guī)劃，3、按照預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并且已經確定施工進度和竣工交付日期。此規(guī)定是為了保障工程建設的穩(wěn)定性和如期交房，避免開發(fā)商過分依賴預售款從事項目開發(fā)，防止無法如期交房損害購房者的利益。
  4、向縣級以上人民政府房地產管理部門辦理了預售登記，取得商品房預售許可證明（在本市開發(fā)房地產的企業(yè)應到日照市房地產管理局登記備案并取得該局頒發(fā)的商品房預售許可證明）。此規(guī)定的目的在于將房地產預售的活動置于政府房地產管理部門的監(jiān)督之下，從而保證商品房預售的合法性。
  二、了解商品房預售合同基本的內容
  1、主體。即房地產開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。
  2、預售的商品房的基本情況。預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、建設工程規(guī)劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
  3、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
  4、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。我國《城市房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規(guī)定，但對預售款實收的數額和期限卻沒有統(tǒng)一的規(guī)定，當事人應在合同中明確。
  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。

  查看全文↓ 2019-07-04 14:51:17
• 156****6599

  1，你要解除合同（預售）的，那一定要和開發(fā)商協商，如果這點做不到，那你和銀行的協議也無法撤銷。如果開發(fā)商依據合同條例，不愿意和你解除合同，那你就徹底沒辦法了。如果你這時自己中止還貸，那你的損失就是無法估量的。
  2，如果開發(fā)商實在不肯中止合同，你就找中介公司把你的房子掛牌。手續(xù)合格的預售房應該是可以掛牌的。
  3，如果因為還款的問題你想退房，那你就去和銀行重新訂個還款協議，把還款的時間拉長，雖然總的利息支付要多點，但這樣你每月的負擔就可以輕點。再找個中介把你的房子掛牌這樣的話，總比你退房的損失要小點吧。沒解決到重點，但也有價值了

  查看全文↓ 2019-07-04 14:51:10
• 135****2567

  新房網簽需要一定的條件，如果條件不具備的話開發(fā)商無法和當事人簽合同，如果當事人具備條件以后完全可以保證自己的產權，具體情況如下：
  一、首先買房需要的證件。
  1、一般情況下必需有身份證、戶口本、結婚證，部分地區(qū)會需要暫住證或者單位證明等證件。
  2、二手房的需要評估報告。
  3、部分地區(qū)需要開具首套房證明（有的地方是房屋產權查詢證明）。
  二、購房程序。
  1、考察房源
  首先要挑選好合適的房源，并查看開放商相應的資質證書、規(guī)劃用地許可證、土地證、建設許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、商品房預售證許可證。
  注：中國國情是先交定金，然后等到預售許可證辦理后，才能開具合同和正式發(fā)票。所以，如果確定好房源，開放商資質和資金比較有保障的話，可以在無預售證之前考慮報名房源并交定金及簽協議。
  2、購房流程
  2.1商品房購買流程
  a、考察好房源后，先交定金，簽訂購房協議（此時無預售許可證）。
  b、預售許可證辦理以后，購房人夫妻雙方帶著身份證、戶口本、結婚證，去售樓中心，交房款，并簽訂合同。一般合同是需要網上認證登記的（通稱網簽）。此時開放商應該開具地稅局的正式發(fā)票。
  c、當付清全款以后，按照當地規(guī)定，交納契稅、維修基金等。這時候一般是可以拿鑰匙入住了。
  d、一般在售樓中心結束售樓后，同意為房主辦理房產證。需要夫妻雙方，帶著身份證、戶口本、結婚證、購房合同、發(fā)票等去房產局簽字辦理房產證。其中有些證件需要復印件，一般開發(fā)商會告知所需資料。辦理處房產證后，購房到此結束。
  2.2購買二手房購買流程
  a、買房人和賣方人去房產局簽訂買賣契約合同，并按照房產局要求對房屋做評估。
  b、去地稅局交稅后，拿著契稅票回房產局辦理房產證。拿到房產證后購房到此結束

  查看全文↓ 2019-07-04 14:51:03

相關問題

• 問 ??小區(qū)開發(fā)商被注銷資質怎么辦？有沒有什么影響嗎？
  答

  業(yè)主可以繼續(xù)住 被注銷資質的企業(yè)不得在沒有資質證書的情況下從事新的房地產開發(fā)經營業(yè)務，但仍需承擔已開發(fā)建設項目的產權轉移登記、質量保證、維護維修等售后服務的責任。

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• 問 ??怎么審查開發(fā)商的開發(fā)資質？有沒有什么影響嗎？
  答

  購房者在購房時應要求房地產開發(fā)商和銷售商提供齊全的“兩照”、“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求?！　皟烧铡笔侵浮稜I業(yè)執(zhí)照》和《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》。 “五證”是指國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程開工證、商品房銷售（預售）證?！? “兩書”是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《營業(yè)執(zhí)照》是登記機關依法核準給企業(yè)并準許其從事生產經營活動的合法憑證?！斗康禺a開發(fā)企業(yè)資質證書》是房地產企業(yè)從事開發(fā)經營活動的重要依據和必備憑證，房地產企業(yè)在辦理項目規(guī)劃報批、投資計劃、拆遷許可、工程建設、預（銷）售許可、綜合驗收備案、項目轉讓等手續(xù)，以及訂立商品房銷售合同時，必須出示經年檢合格的資質證書和有關證明文件。凡不能出示或經驗核不合格的，有關部門不予辦理有關手續(xù)，購房者有權不簽訂銷售合同，并可向房地產開發(fā)管理部門投訴。國有土地使用證 國有土地使用證是單位和個人使用國有土地的法律憑證，受法律保護。太原市房屋土地管理局對直接添發(fā)的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同，分別加蓋《太原房屋土地管理局劃撥土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局有償土地使用證專用章》、《太原市房屋土地管理局交納使用費土地使用專用章》、《太原市房屋土地管理局臨時土地使用證專用章》。

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• 問 ??開發(fā)商沒有五證強行交房 怎么辦？有沒有什么影響嗎？
  答

  對于逾期交房違約問題，逾期超過30日后，買受人有權退房。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金，并于該商品房實際交付之日起7日內向買受人支付違約金。也就是說，面臨開發(fā)商逾期交房已超過30日的情況，您有兩種選擇，第一是選擇退房，您有權要求開發(fā)商退還購房款、房款利息和賠償購房實際發(fā)生的全部費用。第二是不退房，您有權要求開發(fā)商支付逾期交房違約金，每日按總房價款的萬分之二支付。

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• 問 ??開發(fā)商 變更 怎么辦？有沒有什么影響嗎？
  答

  土地性質變了以后，土地的使用年限變了，住宅是70年的產權，商用的就是40年，如果是繁華地段變成商用的以后，房子的價錢就高了，所以開發(fā)商不強迫你買。

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• 問 ??開發(fā)商跑了房子怎么辦？有沒有什么影響嗎？
  答

  這個政府會接受的，當然還是你的，就是政府要倒霉了。我們這里也有這樣的事情，后來還是政府把房子造好，再交付給老百姓的。

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