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• 143****2900

  違反了法律強制性規(guī)定，《合同法》第五十二條根據(jù)的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。
  
  對于已購買首層房屋的業(yè)主，因為開發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。
  
  開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定。
  
  對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實際分割為某戶單獨所有。

  查看全文↓ 2019-06-28 11:39:59
• 151****7542

  開發(fā)商售樓時贈送花園違法，花園屬于住宅建筑業(yè)主共有部分，不能贈送單獨業(yè)主，具體違反如下些法律：
  
  1、違反了《合同法》第五十二條根據(jù)的規(guī)定：
  
  有下列情形之一的，合同無效： 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； 以合法形式掩蓋非法目的； 損害社會公共利益； 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
  
  對于已購買首層房屋的業(yè)主，因為開發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。
  
  2、違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第二條：
  
  在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
  
  本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
  
  3、違反了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條：
  
  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

  查看全文↓ 2019-06-28 11:39:51
• 131****4738

  別墅、LOFT送面積較多
  
  記者從平谷推出“買100平方米得260平方米”的類別墅項目了解到，該項目贈送的面積包括花園、地下室及露臺等。
  
  在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，車庫、花園、飄窗、儲藏室等空間，是常見的開發(fā)商贈送面積。
  
  一家房企營銷總監(jiān)也對新京報記者表示，在北京的別墅項目中，幾乎都能看到不同的送面積，幾乎每家都會送花園、露臺等。在一些別墅項目銷售說詞中，有的贈送面積能接近甚至超過產(chǎn)權(quán)面積。
  
  在業(yè)內(nèi)人士看來，送面積都是為了增加賣點。別墅買房人通常需要的功能空間更多，因此開發(fā)商就通過各種贈送來打動買房人、促進成交。
  
  相對于別墅，一般的平層住宅項目贈送面積往往較小。房企通常會送的僅有飄窗、陽臺等部分面積，一般都只有幾平方米。有的飄窗無法打掉，收房后還是飄窗的形態(tài);有的飄窗則可以收房后由買房人打掉，和室內(nèi)正常部分融為一體。對此，售樓員在賣房時一般都會向買房人說明。

  查看全文↓ 2019-06-28 11:39:34
• 141****5605

  你指的是高層建筑中的入戶花園還是洋房或別墅室外的花園？
  一般來說花園都是沒有產(chǎn)權(quán)的，別墅項目的花園在性質(zhì)上都屬于公共綠地，圈在你家里的部分屬于認(rèn)養(yǎng)的性質(zhì)，你可以使用但是沒有產(chǎn)權(quán)，一般在購房合同上也都沒有體現(xiàn)，所以屬于黑不提白不提的狀態(tài)。高層建筑中的建筑內(nèi)入戶花園有兩種情況，一種是屬于樓內(nèi)的公共空間部分，算全樓公攤的；另外一種是通過兩層挑空等方式做了一些規(guī)避，這部分在規(guī)劃上是不算建筑面積的，屬于開發(fā)商在規(guī)劃指標(biāo)外額外偷出來的面積，這個不屬于全樓的公攤，但同樣的也沒有產(chǎn)權(quán)。
  總的來說這些所謂的贈送花園都是贈送的使用權(quán)，在產(chǎn)權(quán)上是沒有體現(xiàn)的，如果在贈送時不涉及到違反消防要求或?qū)ζ渌说臋?quán)益的侵占，那基本上還是合法的。

  查看全文↓ 2019-06-28 11:39:29
• 141****7331

  合法。有產(chǎn)權(quán)證就是合法的。
  
  一樓帶花園的房子的好壞：
  
  居住舒適型：
  
  1、高層的一樓，底下是地下車庫，干燥方面，一點問題也沒有。
  
  2、一樓有個三十多平的院子，朝西，采光通風(fēng)是完全沒有問題。夏天很涼爽，院子外是大片的草地，地勢也比較高。就種菜來說，由于接地氣，又能接雨水，所以基本上需要自己澆水的時間不多。
  
  3、窗戶下面就是漂亮的花草，重要的一點就是消防條件極好，要是樓起火了，從院子里一翻就走了，處處都是逃生通道。
  
  有苦說不出型：
  
  1、一樓光照不是很好，花園里，只能種對日照時間要求不高的植物。
  
  2、夏天的蚊子蒼蠅也是問題，蟲子、老鼠防不勝防，經(jīng)常還有野貓睡在陽臺上，怪嚇人的。
  
  3、夏天樹木茂盛，景觀好，但陽光又全部被擋住了；夜深人靜剛剛睡著，樓上住戶進單元門“啪”的一聲讓人驚醒；剛剛種下的幾株花草，被從天而降的各種雜物砸爛，院子里根本不敢晾衣服。
  
  4、住一樓，有地下車庫，盡管裝修時做了防水層，但是連下幾天雨地板上就開始冒水珠。墻面上因為滲水留下很多印跡，影響美觀，被子也潮濕，還有一股霉味。
  
  中肯型：
  
  1、在安全上，心理會存在某種擔(dān)憂。因為畢竟是一樓，而且全是大面積的落地窗，有業(yè)主用高高的木頭墻嚴(yán)嚴(yán)實實把自家花園圍了起來，從外向內(nèi)望，一絲光線也不透。還有一些業(yè)主不僅圍起花園，還給通向花園的門、窗安上鐵門鐵窗防盜。從外面看，這戶人家像是被牢籠困住一般。
  
  2、難打理，有了花園，肯定要種上樹木、草坪，樹木還好一些，草坪就麻煩了，你剛種的時候是漂亮，但時間長了就要打理，不然就越長越長了。
  
  3、住一樓，用不到電梯，仍要交和其他業(yè)主相同的物業(yè)管理費、維修基金，還是有些虧。
  
  4、有花園，肯定要增加裝修的費用，弄個草坪，加幾把漂亮的桌椅，再加遮陽傘什么的，都是錢。另外，在花園活動下，吃個飯喝個茶什么的，比較愜意，可來來往往的人往這邊看，總覺得怪怪的。

  查看全文↓ 2019-06-28 11:39:17

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商贈送花園合法嗎?開發(fā)商贈送的花園有產(chǎn)權(quán)嗎?
  答

  開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實際分割為某戶單獨所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對于已購買首層房屋的業(yè)主，因為開發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，首層業(yè)主對于花園的權(quán)利也因無法辦理花園的土地使用權(quán)證書而得不到法律的保護。因為在產(chǎn)權(quán)登記階段，只有納入建筑容積率的不動產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，沒有被納入建筑容積率的不動產(chǎn)不能單獨辦理產(chǎn)權(quán)登記。而在房地產(chǎn)項目中，花園綠地通常不會被納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割?；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門不可能單獨給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時的承諾根本無法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。根據(jù)《合同法》及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售宣傳或買賣合同中對贈送花園作出了具體確定的說明和允諾，并對買賣合同的訂立及房屋價格的確認(rèn)有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)向首層業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。同時根據(jù)《合同法》第五十四條可撤銷可變更合同的規(guī)定，如果開發(fā)商明知不能辦理花園產(chǎn)權(quán)而故意隱瞞，導(dǎo)致購房者違背真實意思做出購買首層房屋的意思表示，開發(fā)商的此種行為已構(gòu)成民事欺詐，業(yè)主不僅可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而且可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷商品房買賣合同。鑒于目前實踐中存在著大量的花園贈送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的**好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時公約中增加關(guān)于花園問題的補充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。

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• 問 開發(fā)商贈送花園合法嗎？開發(fā)商贈送的入戶花園是否合法？
  答

  買房注意戶型是否通過審批據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實施了新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》以后，買房房屋面積不能隨便送了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上還存在的贈送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過了規(guī)劃審批。而在這個時間之后，所有的項目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來實施，無法打擦邊球。但購房者在看房時也要注意這類戶型是否通過審批，若未通過，則屬于開發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門進行舉報。內(nèi)陽臺：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。大飄窗：窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計算1/2面積。也就是說，“買一樓送地下室”屬于違規(guī)。提醒公共“贈送面積”無保障業(yè)內(nèi)人士表示，贈送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會收取相應(yīng)的物業(yè)管理費。合生有關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，如今廣州的樓盤收取物業(yè)管理費都是以房產(chǎn)證的面積為準(zhǔn)。不過，方圓地產(chǎn)市場分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來之前報批通過了，那“送”面積的事實也就被確立了下來，以后不會有太多問題。需要注意的是公共區(qū)域的贈送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說走廊的位置，公關(guān)露臺的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會得到保障的。此外，律師稱，買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認(rèn)，是不計入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時也不會得到補償，不但在遭遇糾紛時權(quán)益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒有法律依據(jù)。

  全部5個回答>
• 問 開發(fā)商贈送花園合法嗎?開發(fā)商送的花園別的業(yè)主有權(quán)干預(yù)嗎？
  答

  你指的是高層建筑中的入戶花園還是洋房或別墅室外的花園？一般來說花園都是沒有產(chǎn)權(quán)的，別墅項目的花園在性質(zhì)上都屬于公共綠地，圈在你家里的部分屬于認(rèn)養(yǎng)的性質(zhì)，你可以使用但是沒有產(chǎn)權(quán)，一般在購房合同上也都沒有體現(xiàn)，所以屬于黑不提白不提的狀態(tài)。高層建筑中的建筑內(nèi)入戶花園有兩種情況，一種是屬于樓內(nèi)的公共空間部分，算全樓公攤的；另外一種是通過兩層挑空等方式做了一些規(guī)避，這部分在規(guī)劃上是不算建筑面積的，屬于開發(fā)商在規(guī)劃指標(biāo)外額外偷出來的面積，這個不屬于全樓的公攤，但同樣的也沒有產(chǎn)權(quán)?？偟膩碚f這些所謂的贈送花園都是贈送的使用權(quán)，在產(chǎn)權(quán)上是沒有體現(xiàn)的，如果在贈送時不涉及到違反消防要求或?qū)ζ渌说臋?quán)益的侵占，那基本上還是合法的。

  全部5個回答>
• 問 一樓贈送花園怎樣合法
  答

  對于有一些開發(fā)商買1樓送花園的行為，如果給予產(chǎn)權(quán)證，那就說明這種行為是合法的，但如果說沒有產(chǎn)權(quán)證，那么花園屬于集體業(yè)主共同所有，單獨贈送給某個業(yè)主就屬于不合法的行為。所以購房者在購買1樓的時候需要慎重，首先要明確是否可以辦理產(chǎn)權(quán)，如果可以辦理，要寫在購房合同當(dāng)中。如果家中有老人或者是孩子的業(yè)主，可以優(yōu)先考慮樓層較低的房子，選擇1樓有好處也有壞處。好處就是出入比較方便，尤其是對于一些出路不方便的人來說，一層是一個不錯的選擇。但對于大多數(shù)家庭來說，住一樓有一些弊端，比如需要和別的業(yè)主交納同樣的電梯費用，而且還需要考慮自身家庭的私密性和采光性，畢竟1樓層次比較低，如果樓層比較密集的話，對于采光的影響是非常大的。

• 問 開發(fā)商說買一樓可以贈送花園，但是由于是贈送面積，產(chǎn)權(quán)證上不能體現(xiàn)出來，開發(fā)商的贈送有保障嗎？
  答

  開發(fā)商說的贈送花園，實際上是贈送了土地使用權(quán)，這顯然是侵犯了其他住戶的合法權(quán)益，所以，你一定要將潛在的法律風(fēng)險及違約責(zé)任寫進購房合同，以免發(fā)生糾紛時，有理說不清。但即使如此，花園的面積也不能計入產(chǎn)權(quán)，業(yè)主只有使用權(quán)。