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• 155****0183

  開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實際分割為某戶單獨所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權(quán)應(yīng)屬于全體業(yè)主按份共有。建筑物四周包括花園在內(nèi)的土地使用權(quán)都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權(quán)利進入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，違反了法律強制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對于已購買首層房屋的業(yè)主，因為開發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，首層業(yè)主對于花園的權(quán)利也因無法辦理花園的土地使用權(quán)證書而得不到法律的保護。因為在產(chǎn)權(quán)登記階段，只有納入建筑容積率的不動產(chǎn)才能辦理業(yè)主的產(chǎn)權(quán)登記，沒有被納入建筑容積率的不動產(chǎn)不能單獨辦理產(chǎn)權(quán)登記。而在房地產(chǎn)項目中，花園綠地通常不會被納入建筑容積率，其房地產(chǎn)權(quán)利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割?；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門不可能單獨給一層業(yè)主辦理花園的產(chǎn)權(quán)證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業(yè)主，其權(quán)益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權(quán)證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時的承諾根本無法兌現(xiàn)，自己的權(quán)益受到很大損害。
  根據(jù)《合同法》及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售宣傳或買賣合同中對贈送花園作出了具體確定的說明和允諾，并對買賣合同的訂立及房屋價格的確認有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開發(fā)商違反的，應(yīng)當向首層業(yè)主承擔違約責(zé)任。同時根據(jù)《合同法》第五十四條可撤銷可變更合同的規(guī)定，如果開發(fā)商明知不能辦理花園產(chǎn)權(quán)而故意隱瞞，導(dǎo)致購房者違背真實意思做出購買首層房屋的意思表示，開發(fā)商的此種行為已構(gòu)成民事欺詐，業(yè)主不僅可以要求開發(fā)商承擔違約責(zé)任，而且可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷商品房買賣合同。鑒于目前實踐中存在著大量的花園贈送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的**好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時公約中增加關(guān)于花園問題的補充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。

  查看全文↓ 2019-06-19 23:03:02
• 154****1235

  違反了法律強制性規(guī)定，《合同法》第五十二條根據(jù)的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。
  
  對于已購買首層房屋的業(yè)主，因為開發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。
  
  開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定。
  
  對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實際分割為某戶單獨所有。
  
  擴展資料：
  
  根據(jù)《合同法》及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，如果開發(fā)商在銷售宣傳或買賣合同中對贈送花園作出了具體確定的說明和允諾，并對買賣合同的訂立及房屋價格的確認有重大影響的，應(yīng)視為要約行為，開發(fā)商違反的，應(yīng)當向首層業(yè)主承擔違約責(zé)任。
  
  鑒于目前實踐中存在著大量的花園贈送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的**好辦法就是經(jīng)全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用。
  
  就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時公約中增加關(guān)于花園問題的補充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。

  查看全文↓ 2019-06-19 23:02:42
• 133****5877

  贈送面積其實是開發(fā)商的一種促銷手段，嚴格講不合法，小區(qū)公共面積屬于全體業(yè)主，開發(fā)商不擁有合法產(chǎn)權(quán)。因而也將不受法律保護，在遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押等時，權(quán)益根本得不到保障。

  查看全文↓ 2019-06-19 23:02:26
• 155****9960

  你指的是高層建筑中的入戶花園還是洋房或別墅室外的花園？
  一般來說花園都是沒有產(chǎn)權(quán)的，別墅項目的花園在性質(zhì)上都屬于公共綠地，圈在你家里的部分屬于認養(yǎng)的性質(zhì)，你可以使用但是沒有產(chǎn)權(quán)，一般在購房合同上也都沒有體現(xiàn)，所以屬于黑不提白不提的狀態(tài)。高層建筑中的建筑內(nèi)入戶花園有兩種情況，一種是屬于樓內(nèi)的公共空間部分，算全樓公攤的；另外一種是通過兩層挑空等方式做了一些規(guī)避，這部分在規(guī)劃上是不算建筑面積的，屬于開發(fā)商在規(guī)劃指標外額外偷出來的面積，這個不屬于全樓的公攤，但同樣的也沒有產(chǎn)權(quán)。
  總的來說這些所謂的贈送花園都是贈送的使用權(quán)，在產(chǎn)權(quán)上是沒有體現(xiàn)的，如果在贈送時不涉及到違反消防要求或?qū)ζ渌说臋?quán)益的侵占，那基本上還是合法的。

  查看全文↓ 2019-06-19 23:02:20
• 132****3370

  開發(fā)商售樓時贈送花園違法，花園屬于住宅建筑業(yè)主共有部分，不能贈送單獨業(yè)主，具體違反如下些法律：
  
  1、違反了《合同法》第五十二條根據(jù)的規(guī)定：
  
  有下列情形之一的，合同無效： 惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益； 以合法形式掩蓋非法目的； 損害社會公共利益； 違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
  
  對于已購買首層房屋的業(yè)主，因為開發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。
  
  2、違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第二條：
  
  在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當遵守本法。 本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。
  
  本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 本法所稱房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。
  
  3、違反了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條：
  
  土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。 未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。
  
  4、違反了《物權(quán)法》第七十條 ：
  
  業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。
  開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實際分割為某戶單獨所有。
  
  擴展資料：
  除非有充足的事實與法律依據(jù)，開發(fā)商在銷售階段不能再作出贈送花園、綠地的承諾，也不能在《商品房買賣合同》中出現(xiàn)類似的條款，否則，就可能被小區(qū)業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主管理委員會提起侵權(quán)訴訟。
  
  若相關(guān)業(yè)主已獲得了開發(fā)商贈送的綠地或花園等，除非獲得了業(yè)主大會的追認或花園等土地使用權(quán)已獨立分割等，否則，花園等依然是業(yè)主共有的，若其他業(yè)主利用，則應(yīng)提供便利。
  
  小區(qū)的露臺等部分，若計算入公攤面積，則屬全體業(yè)主共有。若開發(fā)商擅自處分，則屬無權(quán)處分行為，購買人對此一定要慎重決斷。

  查看全文↓ 2019-06-19 23:02:14

相關(guān)問題

• 問 開發(fā)商贈送花園合法嗎？開發(fā)商贈送的入戶花園是否合法？
  答

  買房注意戶型是否通過審批據(jù)記者了解，自去年7月1日起正式實施了新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》以后，買房房屋面積不能隨便送了。業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場上還存在的贈送面積行為，很多都是趕在去年7月1日之前通過了規(guī)劃審批。而在這個時間之后，所有的項目規(guī)劃就必須按照規(guī)范來實施，無法打擦邊球。但購房者在看房時也要注意這類戶型是否通過審批，若未通過，則屬于開發(fā)商的不合法行為，可以向相關(guān)部門進行舉報。內(nèi)陽臺：在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算1/2面積。大飄窗：窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。地下室：有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計算面積，且結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計算1/2面積。也就是說，“買一樓送地下室”屬于違規(guī)。提醒公共“贈送面積”無保障業(yè)內(nèi)人士表示，贈送部分的面積不屬于產(chǎn)權(quán)所登記的面積，因此物業(yè)管理公司不會收取相應(yīng)的物業(yè)管理費。合生有關(guān)負責(zé)人也告訴記者，如今廣州的樓盤收取物業(yè)管理費都是以房產(chǎn)證的面積為準。不過，方圓地產(chǎn)市場分析師鄧浩志表示，一般情況下，只要在新規(guī)范出來之前報批通過了，那“送”面積的事實也就被確立了下來，以后不會有太多問題。需要注意的是公共區(qū)域的贈送面積，這些面積是位于套內(nèi)面積以外的公共區(qū)域內(nèi)，比方說走廊的位置，公關(guān)露臺的位置等，這些使用面積如果管理方要回收，業(yè)主是不會得到保障的。此外，律師稱，買房送面積一方面可能涉嫌逃避國家稅費，另一方面可能違反規(guī)劃，影響建筑外觀甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)，嚴格地講，送面積現(xiàn)象增加有可能產(chǎn)生新的違法建筑。所以“偷面積”所得的面積都不合法，法律上不承認，是不計入產(chǎn)權(quán)證的登記面積，不能用于投資、抵押，拆遷時也不會得到補償，不但在遭遇糾紛時權(quán)益無法得到保障，而且有可能被政府追究違建的法律責(zé)任。至于業(yè)主能否向開發(fā)商起訴，專業(yè)律師表示，如果業(yè)主不能找到能夠證明開發(fā)商存在虛假宣傳的證據(jù)，那么開發(fā)商就不涉及欺詐行為，賠償維權(quán)也就沒有法律依據(jù)。

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• 問 ??開發(fā)商贈送花園合法嗎？贈送的面積有沒有產(chǎn)權(quán)呢？
  答

  違反了法律強制性規(guī)定，《合同法》第五十二條根據(jù)的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。對于已購買首層房屋的業(yè)主，因為開發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權(quán)，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復(fù)原狀，甚至賠償損失。開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權(quán)，而根據(jù)我國《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定。對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實際分割為某戶單獨所有。

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• 問 開發(fā)商贈送花園合法嗎?開發(fā)商送的花園別的業(yè)主有權(quán)干預(yù)嗎？
  答

  你指的是高層建筑中的入戶花園還是洋房或別墅室外的花園？一般來說花園都是沒有產(chǎn)權(quán)的，別墅項目的花園在性質(zhì)上都屬于公共綠地，圈在你家里的部分屬于認養(yǎng)的性質(zhì)，你可以使用但是沒有產(chǎn)權(quán)，一般在購房合同上也都沒有體現(xiàn)，所以屬于黑不提白不提的狀態(tài)。高層建筑中的建筑內(nèi)入戶花園有兩種情況，一種是屬于樓內(nèi)的公共空間部分，算全樓公攤的；另外一種是通過兩層挑空等方式做了一些規(guī)避，這部分在規(guī)劃上是不算建筑面積的，屬于開發(fā)商在規(guī)劃指標外額外偷出來的面積，這個不屬于全樓的公攤，但同樣的也沒有產(chǎn)權(quán)?？偟膩碚f這些所謂的贈送花園都是贈送的使用權(quán)，在產(chǎn)權(quán)上是沒有體現(xiàn)的，如果在贈送時不涉及到違反消防要求或?qū)ζ渌说臋?quán)益的侵占，那基本上還是合法的。

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• 問 開發(fā)商說買一樓可以贈送花園，但是由于是贈送面積，產(chǎn)權(quán)證上不能體現(xiàn)出來，開發(fā)商的贈送有保障嗎？
  答

  開發(fā)商說的贈送花園，實際上是贈送了土地使用權(quán)，這顯然是侵犯了其他住戶的合法權(quán)益，所以，你一定要將潛在的法律風(fēng)險及違約責(zé)任寫進購房合同，以免發(fā)生糾紛時，有理說不清。但即使如此，花園的面積也不能計入產(chǎn)權(quán)，業(yè)主只有使用權(quán)。

• 問 開發(fā)商承諾送花園、露臺可信嗎？
  答

  為了促進房屋銷售，有些房產(chǎn)商使出搭送的手段，這實際上是一種變相降價的做法。但是，很多時候房產(chǎn)商聲稱的送花園、露臺等是帶有欺詐性的。因為如果花園面積屬于房屋占有范圍之內(nèi)，那就是房屋應(yīng)攤土地面積，本來就應(yīng)歸購房者所有；如果花園面積為公用面積，更談不上奉送，應(yīng)歸全體業(yè)主共有。同樣的道理，露臺也分獨用露臺(專為某一產(chǎn)房屋設(shè)計)和公用露臺(整棟房屋共用)，露臺的使用權(quán)和所有權(quán)是業(yè)主房地產(chǎn)的一部分，不能與房地產(chǎn)權(quán)分割，所以談不上由開發(fā)商“奉送”。實際上開發(fā)商在送的背后，已將房價提高。