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• 154****1648

  1、以欺詐手段簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。
  2、以脅迫的手段簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。
  3、乘人之危而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。
  4、無民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。
  5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。
  6、惡意串通所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。
  7、沒有簽訂書面合同又無據(jù)可查的房地產(chǎn)買賣合同。
  8、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。
  9、公司產(chǎn)權(quán)沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買賣合同。
  10、優(yōu)先購買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。
  11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽訂的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買賣合同。
  12、非自然人的分支機(jī)構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:07:26
• 151****2393

  在商品房買賣過程中，由于商品房買賣合同條款多而專業(yè)，讓很多購房者頭疼。更讓購房者頭疼的是，如果稍不注意商品買賣合同的一些條款，就可能導(dǎo)致合同無效。那么，關(guān)于商品房的購房合同無效的情形有哪些？
  （1）房地分離出賣的房屋買賣合同無效
  由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
  如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。
  （2）產(chǎn)權(quán)未登記過戶的房屋買賣合同無效
  房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價(jià)款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。
  （3）產(chǎn)權(quán)主體有問題的房屋買賣合同無效
  出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。
  （4）侵犯優(yōu)先購買權(quán)的房屋買賣合同無效
  房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。
  所謂“同等條件”，主要是指房價(jià)同等，還包括房價(jià)交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
  （5）單位違反規(guī)定購房的房屋買賣合同無效
  機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。
  有的單位以個(gè)人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時(shí)，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。

  查看全文↓ 2019-06-27 15:07:20
• 143****1283

  你好。
  1、購房合同無效。如果開發(fā)商的銷售行為違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,如沒有取得預(yù)售許可證就銷售房屋,則購房合同無效,購房人無權(quán)退房。2、購房合同被依法撤銷。對于購房人因重大誤解,或者顯失公平而訂立的合同,或者開發(fā)商存在欺詐、脅迫、乘人之危等手段使購房人在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,購房人有權(quán)請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷,但購房人需要舉證證明。3、套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致。購房人所購房屋的套型如與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的,購房人有權(quán)退房。4、面積誤差。凡實(shí)際測量的與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值超出3%,購房人有權(quán)退房。5、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更。開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì),或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,開發(fā)商未能在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知購房人的,購房人有權(quán)退房。6、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,主體結(jié)構(gòu)指的是承重墻、梁、柱等,經(jīng)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)不合格的,購房人有權(quán)退房。但一般的門窗、墻壁等方面存在的質(zhì)量問題,除非雙方有明確約定,否則,購房人無權(quán)據(jù)此退房。除了上述法定退房情況外,購房人還可以通過在購房合同,或其附件,或補(bǔ)充協(xié)議等書面形式中約定可以退房的其他情況。
  

  查看全文↓ 2019-06-27 15:07:08

相關(guān)問題

• 問 ??什么是購房合同備案？誰能說說呢？
  答

  網(wǎng)簽是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào)，用戶可以通過網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止"一房多賣"，簽合同后可以撤銷。一般的"網(wǎng)簽"程序是：1.交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款;2.由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同;3.雙方當(dāng)事人簽字(蓋章);4.在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。在電子商務(wù)領(lǐng)域又可以稱為電子締約、合同網(wǎng)簽。為避免中介單方擅自"網(wǎng)簽"，市住建委發(fā)布的《關(guān)于完善存量房買賣合同網(wǎng)上簽約流程等有關(guān)問題的通知》規(guī)定，交易雙方未在合同上簽字或蓋章，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自將網(wǎng)上信息提交完成的，經(jīng)查實(shí)后將對該機(jī)構(gòu)或人員的網(wǎng)上簽約行為進(jìn)行限制，并將其違規(guī)行為公示曝光，嚴(yán)重的將其違規(guī)行為記入該機(jī)構(gòu)和人員的信用檔案。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??購房合同有什么要求？誰能說說呢？
  答

  1.基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。　　2.使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎??！否則到時(shí)吃大虧就慘了?！　?.相關(guān)證明文件有效。如果是買期房（在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋）要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證（預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了）和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。　　4.另外，買期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。　　5.明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。　　6.檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任?！　?.明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！　≈攸c(diǎn)約定違約責(zé)任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款；開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。

  全部3個(gè)回答>
• 問 ??什么是購房融資？誰能說說呢？
  答

  乞丐叫要飯富人叫融資 這樣說可以理解吧，一般的融資可能會(huì)用于投資，比如你個(gè)人購房資金不夠可以找?guī)讉€(gè)人共同出資購買，約定好事項(xiàng)，算是購房融資吧

  全部4個(gè)回答>
• 問 ??什么是首次購房？誰能說說呢？
  答

  購房者在買房前要充分估計(jì)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，月供一般不得超過家庭月收入的50%。購房能力評估就是綜合考慮自己的收入、支出及所購買區(qū)域房價(jià)等眾多因素，并通過購房能力評估計(jì)算器，計(jì)算出自己在現(xiàn)階段可以購買的房屋的總價(jià)及均價(jià)，以指導(dǎo)購房者理性購房?！　≠I房前的心理準(zhǔn)備　　1、對樓盤價(jià)格作好心理準(zhǔn)備?！　≡谫彿壳靶鑼潜P價(jià)格做好兩方面的心理準(zhǔn)備。首先是您能承受的房屋總價(jià)是多少，根據(jù)該總價(jià)，您可以換算出您有能力購買的房屋的均價(jià)和面積，并產(chǎn)生相應(yīng)的組合方式。例如：您能承受的總價(jià)是40萬，那么您可以購買均價(jià)4000元/平方米，面積100平方米的房屋;也可以購買5000元/平方米，面積80平方米的房屋等。這樣的計(jì)算有利于您判斷在什么地段購房以及房屋的購置面積情況?！　∑浯?，對房價(jià)的上升或是下降要做好準(zhǔn)備。很多購房者在購置房屋時(shí)都希望房產(chǎn)能在今后**。這也要從兩個(gè)方面來進(jìn)行判斷。(1)如果是自住，應(yīng)多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線上，再優(yōu)先考慮地段、配套設(shè)施、區(qū)域未來發(fā)展遠(yuǎn)景等影響房價(jià)**的因素。(2)如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤的地段和環(huán)境及樓盤本身的屬性(即是否是容易出售或出租的物業(yè)類型)。同時(shí)，由于目前國家的政策偏向?yàn)橄拗品慨a(chǎn)投資行為，因此，在購置新房前**好對如果轉(zhuǎn)手交易的話所付出的營業(yè)稅等各項(xiàng)成本計(jì)算在內(nèi)，主要為如果房屋辦證未滿五年即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需交納營業(yè)稅(評估價(jià)*建筑面積*5.85%)和房屋評估價(jià)1%的個(gè)人所得稅?！　?、對購房區(qū)域作好心理準(zhǔn)備?！　⊥ㄟ^第一步的價(jià)格準(zhǔn)備之后，您會(huì)對適合您支付能力的購房區(qū)域有一個(gè)大致的判斷。下一步就是如何選擇購房區(qū)域了。購房區(qū)域從大體上可以分為中心城區(qū)及近郊區(qū)。兩者區(qū)別為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū)規(guī)模較小，價(jià)格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價(jià)格較低。因此選擇不同的區(qū)域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合您，可以從自己多年來的生活地域和生活習(xí)慣做出判斷，也可以到兩種不同的區(qū)域體驗(yàn)一下。從小的方面來說，如果不愿意自己的生活因?yàn)橘彿砍霈F(xiàn)太大的改變，應(yīng)考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩，教育設(shè)施也應(yīng)該考慮到位。　　3、對自己的償貸能力做好心理準(zhǔn)備?！　∪绻鷾?zhǔn)備一次性付款，那么**好還是能準(zhǔn)備一定的家庭應(yīng)急資金。如果您決定貸款，就需要對貸款后的生活做好安排。由于貸款是固定的一項(xiàng)生活支出，這就需要您有相對穩(wěn)定的工作及收入來源。同時(shí)，由于增加了貸款的支出，不可避免會(huì)對之前的財(cái)務(wù)計(jì)劃產(chǎn)生影響，因此，在購置房屋前應(yīng)做好新的家庭收入和支出計(jì)劃，以免購置房屋后對日常生活產(chǎn)生影響。　　據(jù)財(cái)務(wù)專家建議，住房貸款**好占家庭總收入的30%以下，否則會(huì)影響生活品質(zhì)。　　4、對購房風(fēng)險(xiǎn)做好心理準(zhǔn)備　　由于目前的法制尚不健全，房產(chǎn)市場尚不規(guī)范。購房置業(yè)是一個(gè)非常復(fù)雜的過程，在這個(gè)過程中，購房者自然要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而這種購房風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因?yàn)槟壳伴_發(fā)商銷售的房屋多數(shù)都屬于期房，購房者只能憑借銷售人員的介紹、一塊地和設(shè)計(jì)圖紙來決定是否購買。因此，購房過程中可能會(huì)存在廣告欺詐、銷售手續(xù)不全、房屋質(zhì)量存在問題、面積不符、開發(fā)商違反合同、違反規(guī)劃等情況?！　≌业胶线m的房屋后，就要對對房屋進(jìn)行法律審查，以防止糾紛發(fā)生。具體如下：　　1 、是否取得《房屋所有權(quán)證》?！斗课菟袡?quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國家對房屋所有權(quán)的確認(rèn)，是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，購房者在購買二手房時(shí)，首先要審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》?！　? 、房屋共有人是否同意出售。根據(jù)法律規(guī)定，共有人未獲得其他人的同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。如果房屋有其它共有人，應(yīng)審查其他共有人是否同意出售房屋，否則，將導(dǎo)致購房行為無效?！　? 、房屋是否設(shè)立抵押。購買二手房時(shí)應(yīng)審查該房屋是否設(shè)有抵押，根據(jù)法律規(guī)定，如果設(shè)定有抵押權(quán)，抵押人在處理房屋時(shí)，要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，否則不能轉(zhuǎn)讓房屋。因此，我們在購房時(shí)就要注意了，如果您想要購買的房子已經(jīng)抵押，那就要小心了，已經(jīng)抵押的房子將直接影響到房子的順利轉(zhuǎn)讓。如果抵押人不按時(shí)履行還款義務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)要求 法院 對抵押的房屋進(jìn)行拍賣。　　4 、承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)我國合同法第230條之規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。因此，在購房時(shí)，要審查二手房是否已出租，如果已出租，應(yīng)核實(shí)出售方是否通知承租人，承租人是否放棄優(yōu)先購房權(quán)?！　≠彿咳艘欢ㄒ屑?xì)審查權(quán)屬證書，必要時(shí)可到房管部門查詢房產(chǎn)登記資料，通過法律審查，確保準(zhǔn)備購買的房屋沒有法律風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)要現(xiàn)場查看房屋的質(zhì)量、實(shí)際面積、位置朝向等等，必要時(shí)可帶上專業(yè)人員一同前往把關(guān)。　　三、簽訂購房協(xié)議?！　∨c出售方對購房條款進(jìn)行協(xié)商后，確定購房事宜，簽署房屋買賣合同。房屋買賣合同在簽訂時(shí)要仔細(xì)閱讀條款，對空白處要填寫清楚，關(guān)鍵條款如面積、價(jià)款、付款方式、違約責(zé)任等要特別小心慎重?！　∷?、委托評估?！　》课萁灰變r(jià)格明顯低于房屋實(shí)際價(jià)值的，契稅按房屋評估價(jià)值計(jì)征，若如此，交易雙方就需委托評估機(jī)構(gòu)對房屋價(jià)值進(jìn)行評估。在此需提醒購房者注意的是，房管部門并非對所有的評估結(jié)果都予以認(rèn)可，購房者選擇評估機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)在房管部門指定的范圍內(nèi)選擇?！　×硗?，按照二手房貸款規(guī)定，二手房貸款額由銀行按抵押房屋實(shí)際價(jià)值確定，所以購房者如選擇貸款付款方式購買二手房，需對房屋價(jià)值進(jìn)行評估。評估費(fèi)的承擔(dān)可由購售雙方協(xié)商確定?！　∥?、立契過戶?！　≠徥垭p方簽訂購房合同后，應(yīng)在30日內(nèi)向房管部門提交過戶申請，并提交下列材料：　　1 、購房合同；　　2 、房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證；　　3 、房地產(chǎn)賣契（有些地方已取消）；　　4 、身份證件；　　5 、評估報(bào)告?！　〕峤簧鲜霾牧?，還應(yīng)填寫房屋買賣申請表。房管部門受理上述材料后，區(qū)、縣房屋交易部門在15日內(nèi)完成對交易房屋的產(chǎn)權(quán)核查，市房屋交易部門在2個(gè)月內(nèi)完成核查。經(jīng)產(chǎn)權(quán)核查，交易房屋符合法律規(guī)定交易條件的，由交易部門通知購售雙方辦理立契過戶手續(xù)?！　×?、繳納稅費(fèi)及土地出讓金?！　≠彿空邞{交易部門開具的交費(fèi)通知單，向銀行交納相應(yīng)稅費(fèi)。購買公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)至土地管理部門交納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款?！　∑?、辦理權(quán)屬證書。　　購房者憑房地產(chǎn)賣契或產(chǎn)權(quán)辦理通知單至房屋測繪部門申請測繪（部分區(qū)、縣為簡化程序已取消測繪），取得測繪結(jié)果后向房屋證件部門申請權(quán)屬登記，并交納產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)及工本費(fèi)?！　《址吭谫徺I過程中的存在著很多的風(fēng)險(xiǎn)，這就要求購房者在買房時(shí)要細(xì)心謹(jǐn)慎，看好了、想清楚，并向?qū)I(yè)人員如建筑師、律師等人咨詢，必要時(shí)也可以委托專業(yè)人員參與購房過程，盡**大限度避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生　　下面有個(gè)例子。　　林小琪：我通過一間中介公司在碧桂花城（查看地圖）買了一套三房二廳，面積106平方米，總價(jià)58萬元的二手房。　　在房產(chǎn)交易的過程中，房產(chǎn)的評估費(fèi)一般出現(xiàn)在二手房中，主要是對房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值估算的費(fèi)用。房產(chǎn)的評估必須由專業(yè)的評估公司進(jìn)行實(shí)地看房，并出具評估報(bào)告。銀行機(jī)構(gòu)按照評估報(bào)告中給出的房產(chǎn)價(jià)值，根據(jù)借款人的條件，給出貸款額度。然后評估公司向貸款人收取相應(yīng)的評估費(fèi)用?！　∮捎诹中〗闶钦抑薪楣具M(jìn)行交易的，那么也是由中介機(jī)構(gòu)代林小姐尋找評估機(jī)構(gòu)，即這部分評估費(fèi)也是通過中介公司收取的。那么評估費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是如何呢？記者向佛山滿堂紅、合富、創(chuàng)基地產(chǎn)等大型品牌中介公司了解到，佛山目前沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不同公司的收費(fèi)不一樣。據(jù)滿堂紅按揭中心經(jīng)理蘇東瑜介紹，滿堂紅置業(yè)是全包式，即如果買家是要通過按揭購買二手房的，則一次性收取按揭值的1.2%，該費(fèi)用已經(jīng)包含了評估費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)用如銀行見證費(fèi)、檔案登記費(fèi)等全部費(fèi)用。合富置業(yè)則是單項(xiàng)收取，評估費(fèi)按評估值的千分之五左右收取，而其他一些中介公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本與合富相似?！　‰m然不同的中介公司都有自己的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，記者在采訪時(shí)了解到，通常情況下，100萬元以下的房產(chǎn)，評估費(fèi)為房產(chǎn)評估值的0.5%，一般情況下，評估公司對于住宅類的房產(chǎn)在操作過程中會(huì)有一定的優(yōu)惠。如市場價(jià)是評估費(fèi)的千分之五左右，但一般都可以談價(jià)，低的可以降至評估值的千分之二、千分之三。據(jù)林小姐后來的反映，經(jīng)過與經(jīng)紀(jì)的一番討價(jià)還價(jià)，**終以評估價(jià)的千分之二點(diǎn)五成交?！　∮浾邚姆鹕绞形飪r(jià)局了解到，目前這一市場已經(jīng)比較成熟，所以物價(jià)局也沒有硬性的指導(dǎo)價(jià)格。建議市民**好是多去幾家公司了解評估費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，并且在選擇時(shí)不僅僅要看其價(jià)格是否實(shí)在，還要看所包含的服務(wù)多不多，服務(wù)質(zhì)量如何。據(jù)了解，有些評估公司評估收費(fèi)低了，在投入成本時(shí)有可能出現(xiàn)偷工減料的情況。根據(jù)國家房地產(chǎn)評估規(guī)范，估價(jià)人員必須上門踏勘、測算、初審、復(fù)核、出報(bào)告，甚至要現(xiàn)場拍照記錄，即評估人員必須到現(xiàn)場根據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，而有些評估師半小時(shí)就出評估報(bào)告，這是不符合規(guī)范的?！　榇?，滿堂紅置業(yè)高級(jí)專員許競豪建議，市民如果要辦理按揭貸款，在購買房子前**好能多了解這方面的知識(shí)，選擇有品牌的中介公司，才能在服務(wù)上有保障。

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• 問 ??購房合同要注意些什么？誰能說說呢？
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  買房子是大事，事先建議多方面了解合同及一些防范風(fēng)險(xiǎn)，收集整理了些簽訂購房合同需注意事項(xiàng)分享如下：1、基本的“五證”齊全。一定要審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開發(fā)證、國有土地使用證、建設(shè)工程開發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎啊!否則到時(shí)吃大虧就慘了。3、相關(guān)證明文件有效。如果是買期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi);買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對一下其營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)資質(zhì)證書，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。4、另外，買期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。5、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對買房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無交付使用日期;運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發(fā)商對質(zhì)量問題的責(zé)任。7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任?？蓞⒖迹汉灱s后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動(dòng)超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。在簽訂購房合同時(shí)一定要注意上述提到的注意事項(xiàng)，一項(xiàng)一項(xiàng)弄清楚再簽合同，免得收房后才發(fā)現(xiàn)各種各樣的問題，忙著裝修新房的同時(shí)還要去解決那些問題費(fèi)神又費(fèi)力。

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