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• 131****7362

  購房者在買房前要充分估計自己的經(jīng)濟(jì)實力，月供一般不得超過家庭月收入的50%。購房能力評估就是綜合考慮自己的收入、支出及所購買區(qū)域房價等眾多因素，并通過購房能力評估計算器，計算出自己在現(xiàn)階段可以購買的房屋的總價及均價，以指導(dǎo)購房者理性購房。
  
  　　買房前的心理準(zhǔn)備
  
  　　1、對樓盤價格作好心理準(zhǔn)備。
  
  　　在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理準(zhǔn)備。首先是您能承受的房屋總價是多少，根據(jù)該總價，您可以換算出您有能力購買的房屋的均價和面積，并產(chǎn)生相應(yīng)的組合方式。例如：您能承受的總價是40萬，那么您可以購買均價4000元/平方米，面積100平方米的房屋;也可以購買5000元/平方米，面積80平方米的房屋等。這樣的計算有利于您判斷在什么地段購房以及房屋的購置面積情況。
  
  　　其次，對房價的上升或是下降要做好準(zhǔn)備。很多購房者在購置房屋時都希望房產(chǎn)能在今后**。這也要從兩個方面來進(jìn)行判斷。(1)如果是自住，應(yīng)多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線上，再優(yōu)先考慮地段、配套設(shè)施、區(qū)域未來發(fā)展遠(yuǎn)景等影響房價**的因素。(2)如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤的地段和環(huán)境及樓盤本身的屬性(即是否是容易出售或出租的物業(yè)類型)。同時，由于目前國家的政策偏向為限制房產(chǎn)投資行為，因此，在購置新房前**好對如果轉(zhuǎn)手交易的話所付出的營業(yè)稅等各項成本計算在內(nèi)，主要為如果房屋辦證未滿五年即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需交納營業(yè)稅(評估價*建筑面積*5.85%)和房屋評估價1%的個人所得稅。
  
  　　2、對購房區(qū)域作好心理準(zhǔn)備。
  
  　　通過第一步的價格準(zhǔn)備之后，您會對適合您支付能力的購房區(qū)域有一個大致的判斷。下一步就是如何選擇購房區(qū)域了。購房區(qū)域從大體上可以分為中心城區(qū)及近郊區(qū)。兩者區(qū)別為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū)規(guī)模較小，價格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價格較低。因此選擇不同的區(qū)域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合您，可以從自己多年來的生活地域和生活習(xí)慣做出判斷，也可以到兩種不同的區(qū)域體驗一下。從小的方面來說，如果不愿意自己的生活因為購房出現(xiàn)太大的改變，應(yīng)考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩，教育設(shè)施也應(yīng)該考慮到位。
  
  　　3、對自己的償貸能力做好心理準(zhǔn)備。
  
  　　如果您準(zhǔn)備一次性付款，那么**好還是能準(zhǔn)備一定的家庭應(yīng)急資金。如果您決定貸款，就需要對貸款后的生活做好安排。由于貸款是固定的一項生活支出，這就需要您有相對穩(wěn)定的工作及收入來源。同時，由于增加了貸款的支出，不可避免會對之前的財務(wù)計劃產(chǎn)生影響，因此，在購置房屋前應(yīng)做好新的家庭收入和支出計劃，以免購置房屋后對日常生活產(chǎn)生影響。
  
  　　據(jù)財務(wù)專家建議，住房貸款**好占家庭總收入的30%以下，否則會影響生活品質(zhì)。
  
  　　4、對購房風(fēng)險做好心理準(zhǔn)備
  
  　　由于目前的法制尚不健全，房產(chǎn)市場尚不規(guī)范。購房置業(yè)是一個非常復(fù)雜的過程，在這個過程中，購房者自然要承擔(dān)一定的風(fēng)險，而這種購房風(fēng)險在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因為目前開發(fā)商銷售的房屋多數(shù)都屬于期房，購房者只能憑借銷售人員的介紹、一塊地和設(shè)計圖紙來決定是否購買。因此，購房過程中可能會存在廣告欺詐、銷售手續(xù)不全、房屋質(zhì)量存在問題、面積不符、開發(fā)商違反合同、違反規(guī)劃等情況。
  　　找到合適的房屋后，就要對對房屋進(jìn)行法律審查，以防止糾紛發(fā)生。具體如下：
  
  　　1 、是否取得《房屋所有權(quán)證》?！斗课菟袡?quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國家對房屋所有權(quán)的確認(rèn)，是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，購房者在購買二手房時，首先要審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》。
  
  　　2 、房屋共有人是否同意出售。根據(jù)法律規(guī)定，共有人未獲得其他人的同意，擅自處分共有財產(chǎn)的，其行為無效。如果房屋有其它共有人，應(yīng)審查其他共有人是否同意出售房屋，否則，將導(dǎo)致購房行為無效。
  
  　　3 、房屋是否設(shè)立抵押。購買二手房時應(yīng)審查該房屋是否設(shè)有抵押，根據(jù)法律規(guī)定，如果設(shè)定有抵押權(quán)，抵押人在處理房屋時，要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，否則不能轉(zhuǎn)讓房屋。因此，我們在購房時就要注意了，如果您想要購買的房子已經(jīng)抵押，那就要小心了，已經(jīng)抵押的房子將直接影響到房子的順利轉(zhuǎn)讓。如果抵押人不按時履行還款義務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)要求 法院 對抵押的房屋進(jìn)行拍賣。
  
  　　4 、承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)我國合同法第230條之規(guī)定，出租方出售房屋時應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。因此，在購房時，要審查二手房是否已出租，如果已出租，應(yīng)核實出售方是否通知承租人，承租人是否放棄優(yōu)先購房權(quán)。
  
  　　購房人一定要仔細(xì)審查權(quán)屬證書，必要時可到房管部門查詢房產(chǎn)登記資料，通過法律審查，確保準(zhǔn)備購買的房屋沒有法律風(fēng)險。同時要現(xiàn)場查看房屋的質(zhì)量、實際面積、位置朝向等等，必要時可帶上專業(yè)人員一同前往把關(guān)。
  
  　　三、簽訂購房協(xié)議。
  
  　　與出售方對購房條款進(jìn)行協(xié)商后，確定購房事宜，簽署房屋買賣合同。房屋買賣合同在簽訂時要仔細(xì)閱讀條款，對空白處要填寫清楚，關(guān)鍵條款如面積、價款、付款方式、違約責(zé)任等要特別小心慎重。
  
  　　四、委托評估。
  　　房屋交易價格明顯低于房屋實際價值的，契稅按房屋評估價值計征，若如此，交易雙方就需委托評估機(jī)構(gòu)對房屋價值進(jìn)行評估。在此需提醒購房者注意的是，房管部門并非對所有的評估結(jié)果都予以認(rèn)可，購房者選擇評估機(jī)構(gòu)時應(yīng)在房管部門指定的范圍內(nèi)選擇。
  
  　　另外，按照二手房貸款規(guī)定，二手房貸款額由銀行按抵押房屋實際價值確定，所以購房者如選擇貸款付款方式購買二手房，需對房屋價值進(jìn)行評估。評估費的承擔(dān)可由購售雙方協(xié)商確定。
  
  　　五、立契過戶。
  
  　　購售雙方簽訂購房合同后，應(yīng)在30日內(nèi)向房管部門提交過戶申請，并提交下列材料：
  
  　　1 、購房合同；
  
  　　2 、房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證；
  
  　　3 、房地產(chǎn)賣契（有些地方已取消）；
  
  　　4 、身份證件；
  
  　　5 、評估報告。
  
  　　除提交上述材料，還應(yīng)填寫房屋買賣申請表。房管部門受理上述材料后，區(qū)、縣房屋交易部門在15日內(nèi)完成對交易房屋的產(chǎn)權(quán)核查，市房屋交易部門在2個月內(nèi)完成核查。經(jīng)產(chǎn)權(quán)核查，交易房屋符合法律規(guī)定交易條件的，由交易部門通知購售雙方辦理立契過戶手續(xù)。
  
  　　六、繳納稅費及土地出讓金。
  
  　　購房者憑交易部門開具的交費通知單，向銀行交納相應(yīng)稅費。購買公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)至土地管理部門交納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款。
  
  　　七、辦理權(quán)屬證書。
  
  　　購房者憑房地產(chǎn)賣契或產(chǎn)權(quán)辦理通知單至房屋測繪部門申請測繪（部分區(qū)、縣為簡化程序已取消測繪），取得測繪結(jié)果后向房屋證件部門申請權(quán)屬登記，并交納產(chǎn)權(quán)登記費及工本費。
  
  　　二手房在購買過程中的存在著很多的風(fēng)險，這就要求購房者在買房時要細(xì)心謹(jǐn)慎，看好了、想清楚，并向?qū)I(yè)人員如建筑師、律師等人咨詢，必要時也可以委托專業(yè)人員參與購房過程，盡**大限度避免風(fēng)險發(fā)生
  　　下面有個例子。
  　　林小琪：我通過一間中介公司在碧桂花城（查看地圖）買了一套三房二廳，面積106平方米，總價58萬元的二手房。
  
  　　在房產(chǎn)交易的過程中，房產(chǎn)的評估費一般出現(xiàn)在二手房中，主要是對房產(chǎn)現(xiàn)在價值估算的費用。房產(chǎn)的評估必須由專業(yè)的評估公司進(jìn)行實地看房，并出具評估報告。銀行機(jī)構(gòu)按照評估報告中給出的房產(chǎn)價值，根據(jù)借款人的條件，給出貸款額度。然后評估公司向貸款人收取相應(yīng)的評估費用。
  
  　　由于林小姐是找中介公司進(jìn)行交易的，那么也是由中介機(jī)構(gòu)代林小姐尋找評估機(jī)構(gòu)，即這部分評估費也是通過中介公司收取的。那么評估費的收費標(biāo)準(zhǔn)是如何呢？記者向佛山滿堂紅、合富、創(chuàng)基地產(chǎn)等大型品牌中介公司了解到，佛山目前沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不同公司的收費不一樣。據(jù)滿堂紅按揭中心經(jīng)理蘇東瑜介紹，滿堂紅置業(yè)是全包式，即如果買家是要通過按揭購買二手房的，則一次性收取按揭值的1.2%，該費用已經(jīng)包含了評估費、各種手續(xù)費用如銀行見證費、檔案登記費等全部費用。合富置業(yè)則是單項收取，評估費按評估值的千分之五左右收取，而其他一些中介公司的收費標(biāo)準(zhǔn)基本與合富相似。
  
  　　雖然不同的中介公司都有自己的收費標(biāo)準(zhǔn)，記者在采訪時了解到，通常情況下，100萬元以下的房產(chǎn)，評估費為房產(chǎn)評估值的0.5%，一般情況下，評估公司對于住宅類的房產(chǎn)在操作過程中會有一定的優(yōu)惠。如市場價是評估費的千分之五左右，但一般都可以談價，低的可以降至評估值的千分之二、千分之三。據(jù)林小姐后來的反映，經(jīng)過與經(jīng)紀(jì)的一番討價還價，**終以評估價的千分之二點五成交。
  
  　　記者從佛山市物價局了解到，目前這一市場已經(jīng)比較成熟，所以物價局也沒有硬性的指導(dǎo)價格。建議市民**好是多去幾家公司了解評估費的收取標(biāo)準(zhǔn)，并且在選擇時不僅僅要看其價格是否實在，還要看所包含的服務(wù)多不多，服務(wù)質(zhì)量如何。據(jù)了解，有些評估公司評估收費低了，在投入成本時有可能出現(xiàn)偷工減料的情況。根據(jù)國家房地產(chǎn)評估規(guī)范，估價人員必須上門踏勘、測算、初審、復(fù)核、出報告，甚至要現(xiàn)場拍照記錄，即評估人員必須到現(xiàn)場根據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，而有些評估師半小時就出評估報告，這是不符合規(guī)范的。
  　　為此，滿堂紅置業(yè)高級專員許競豪建議，市民如果要辦理按揭貸款，在購買房子前**好能多了解這方面的知識，選擇有品牌的中介公司，才能在服務(wù)上有保障。

  查看全文↓ 2019-06-26 16:37:55
• 134****3093

  買房子是好事，但要注意一些問題，否則好事變愁事。
  1、選房要注意地理環(huán)境和周邊環(huán)境。人氣、便利、發(fā)展前景、樓層、朝向、等是否適合自己。
  2、開發(fā)商誠信度，搜索開發(fā)商以往建設(shè)的樓盤是否好評，有的開發(fā)商一項沒有誠信，利用各種手段欺騙購房者，比如：本溪實華房地產(chǎn)開發(fā)公司，從不守信的， 房子出賣以后私自改動期房的格局、拖延幾年不能入住、承諾的優(yōu)惠不兌現(xiàn)等等。。。**后眾多購房者聯(lián)名上告，可是個地方都壓制上告，不讓告，市政府也無濟(jì)于事，折騰幾年也不能解決。這些都要注意，沒有誠信發(fā)開發(fā)商開發(fā)的樓盤**好不買。否則買房變成買氣受了。
  3、仔細(xì)閱讀購房協(xié)議，有的開發(fā)商在文字上為自己留有活口，到時候即使他們違約購房者也無話可說。
  4、一定注意協(xié)議上的產(chǎn)權(quán)、 交房日期、及違約后的賠償一定要有詳細(xì)的說明，以免不按期交房無期限的等。
  5、注意房子的結(jié)構(gòu)，看準(zhǔn)建筑面積和公攤面積比例，如果現(xiàn)房**好測量一下實際面積，有個別面積不足現(xiàn)象。
  6、交付房款時一定要到正常的交易場所交付，無論交定金和房款都一定要發(fā)票。不要單獨交給所謂開發(fā)商的某個人。以免意外。
  7、開發(fā)商是知名誠信單位，價格你又覺得合理并能接受，房子你也很喜歡，那就不要猶豫，好房子銷量很好很快的，以免錯過機(jī)會。
  **后祝你購房愉快！早日入住！

  查看全文↓ 2019-06-26 16:37:37
• 137****2966

  在你簽訂購買合同開始，一直到辦理房屋交接的過程中，開發(fā)商有義務(wù)提供三證二書，你說的就是二書，另外的三證是指簽訂購買合同時要看商品房《預(yù)售許可證》和《預(yù)告登記證》，付款后要協(xié)助你辦理房屋的所有權(quán)預(yù)告登記；
  另外交房時，會有人員陪同你到房子里面，檢查房子的結(jié)構(gòu)質(zhì)量以及下水道，水，電，煤氣管道的暢通情況，把鑰匙（大門鑰匙，水箱鑰匙，電表箱鑰匙）還有一件很小的東西（貓眼）和以上二書交給你，你在檢查完之后，給他簽字確認(rèn)就可以了；
  PS：如果是一樓的房子，千萬記得要有報警裝置的遙控器?。ㄎ页赃^虧）

  查看全文↓ 2019-06-26 16:37:29

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• 問 ??什么是購房融資？誰能說說呢？
  答

  乞丐叫要飯富人叫融資 這樣說可以理解吧，一般的融資可能會用于投資，比如你個人購房資金不夠可以找?guī)讉€人共同出資購買，約定好事項，算是購房融資吧

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• 問 誰能說說呢？
  答

  總建筑面積的計算需要查詢《建筑工程建筑面積計算規(guī)則》，計算規(guī)則中規(guī)定了哪些構(gòu)件該計算建筑面積，哪些構(gòu)件不該計算建筑面積。

  全部5個回答>
• 問 ??什么是無效購房合同？誰能說說呢？
  答

  1、以欺詐手段簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。2、以脅迫的手段簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。3、乘人之危而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。4、無民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。6、惡意串通所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。7、沒有簽訂書面合同又無據(jù)可查的房地產(chǎn)買賣合同。8、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。9、公司產(chǎn)權(quán)沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買賣合同。10、優(yōu)先購買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽訂的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買賣合同。12、非自然人的分支機(jī)構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。

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• 問 ??什么是購房基金？誰能說說呢？
  答

  購房基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權(quán)歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，利息不足時由產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偂！　?000年4月1日起，購房基金的交納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：多層樓房、別墅一般按照購房款2%的比例收?。桓邔訕欠考岸鄬訋щ娞輼欠恳话惆凑召彿靠?%的比例收取。售房單位按多層住宅售房款的2%、高層住宅售房款的3%的比例，籌集公共維修基金。維修基金歸全體業(yè)主共有，應(yīng)設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ茫ㄆ诮邮軜I(yè)主大會和業(yè)主委員會的檢查與監(jiān)督。維修基金明細(xì)戶一般按照單幢房屋設(shè)置?！　∪绾问褂镁S修基金首先是由業(yè)主向物業(yè)公司報修，由物業(yè)公司直接或是會同業(yè)主委員會（業(yè)主）一起向基金管理中心提出申請。然后由專門的工程人員會同物業(yè)和業(yè)主委員會（業(yè)主）一起去現(xiàn)場查勘，進(jìn)行認(rèn)證是否需要動用公共維修基金，一旦符合規(guī)定，馬上安排維修。維修結(jié)束后，由基金管理中心、物業(yè)管理公司和業(yè)主或是業(yè)主代表三方查勘驗收。**后是維修費用的結(jié)算，由維修單位（一般是物業(yè)管理公司）造維修費用表，經(jīng)業(yè)主委員會蓋章認(rèn)可，考慮業(yè)主委員會不具備專業(yè)知識，基金管理中心還將審定價格**終決定費用的多少，然后再從相關(guān)業(yè)主的公共維修金的賬號中扣錢。其中一般公共部位由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)管簽字，單戶則由業(yè)主監(jiān)管簽字。

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• 問 ??什么是購房合同備案？誰能說說呢？
  答

  網(wǎng)簽是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，并公布在網(wǎng)上。然后會給個網(wǎng)簽號，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止"一房多賣"，簽合同后可以撤銷。一般的"網(wǎng)簽"程序是：1.交易雙方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房定金協(xié)議或買賣合同文本協(xié)商擬定相關(guān)條款;2.由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同;3.雙方當(dāng)事人簽字(蓋章);4.在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。在電子商務(wù)領(lǐng)域又可以稱為電子締約、合同網(wǎng)簽。為避免中介單方擅自"網(wǎng)簽"，市住建委發(fā)布的《關(guān)于完善存量房買賣合同網(wǎng)上簽約流程等有關(guān)問題的通知》規(guī)定，交易雙方未在合同上簽字或蓋章，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擅自將網(wǎng)上信息提交完成的，經(jīng)查實后將對該機(jī)構(gòu)或人員的網(wǎng)上簽約行為進(jìn)行限制，并將其違規(guī)行為公示曝光，嚴(yán)重的將其違規(guī)行為記入該機(jī)構(gòu)和人員的信用檔案。

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