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• 131****8748

  乞丐叫要飯富人叫融資 這樣說可以理解吧，一般的融資可能會用于投資，比如你個人購房資金不夠可以找?guī)讉€人共同出資購買，約定好事項，算是購房融資吧

  查看全文↓ 2019-06-27 09:01:52
• 146****4207

  房地產(chǎn)是已土地和固著于土地之上的房屋設(shè)施為主要物質(zhì)形態(tài)的財產(chǎn)及其權(quán)屬關(guān)系的總稱。在不同的社會形態(tài)中，房地產(chǎn)始終是人類賴以生存和發(fā)展的基本條件，是一切經(jīng)濟(jì)活動的載體和基礎(chǔ)。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)包括著豐富的內(nèi)涵，一方面房地產(chǎn)是以土地和房屋設(shè)施為其存在的物質(zhì)形態(tài)，但房地產(chǎn)是一個經(jīng)濟(jì)范疇，是一種特殊形態(tài)的財產(chǎn)，是一種財富的象征。另一方面，以財產(chǎn)形態(tài)存在的房地產(chǎn)必然會涉及到權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有制條件下，其權(quán)屬狀態(tài)不同。
  
  房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)，是一項新興的獨立產(chǎn)業(yè)，是城市第三產(chǎn)業(yè)的一部分。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)包括：土地的開發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)所涉及的范圍很廣，其中房產(chǎn)是指建設(shè)在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服務(wù)、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)是土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。住宅建設(shè)、買賣、租賃，房屋維修、裝飾，房地產(chǎn)抵押等經(jīng)濟(jì)活動是與居民個人直接相關(guān)的，也是我們這里所說的房地產(chǎn)投資的主要對象。

  查看全文↓ 2019-06-27 09:01:42
• 138****2230

  一、“零**”的真相
  所謂“零**”，指的是購房者在購房時**款由開發(fā)商或者擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)代購房者付款，每月按照購房者與開發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)的協(xié)議定期免息或低息償還**款。
  但是購房總額除**款外，其余剩余的房款還是依舊購房者與銀行按揭申請貸款，每月按時還款。那么，購房者就會面臨**、月供、交房時所交稅款等各方面的資金壓力沖擊。
  二“零**”買房的風(fēng)險
  1、違背購房政策，無法實際擁有房屋所有權(quán)
  開發(fā)商采用“零**”的營銷手段，違背了國務(wù)院規(guī)定首套住房貸款**比例不得低于30%，二套住房貸款**比例不得低于60%的政策要求。
  同時，由于購房者實際上沒有交付**款，是無法真正地?fù)碛兴徺I房屋的所有權(quán)，同時銀行發(fā)放貸款，必然會增加銀行貸款的風(fēng)險。
  2、法律風(fēng)險一
  如果不具有購房資格的購房者（已購買二套以上住房；或是外地購房者，無法出具一年以上社保證明或者納稅證明）與開發(fā)商簽訂“零**”購房合同后，將面臨購房無效的尷尬境界，其按期償還給開發(fā)商或者中介的**，可能面臨無法索回的情況。
  3、法律風(fēng)險二
  由于實際上的“零**”是由開發(fā)商或中介通過預(yù)先墊付，或者是虛擬抬高房價，多從銀行貸款的方式來獲得**款，那么開發(fā)商和購房者簽訂的合同也可能存在法律爭議，當(dāng)事方甚至因此可能都會被追究刑事責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-06-27 09:01:31
• 136****7025

  房地產(chǎn)融資租賃的作用及優(yōu)勢分析房地產(chǎn)融資租賃是一種以融資為直接目的的信用方式，是一種集信貸、貿(mào)易和租賃為一體的適應(yīng)性較強的融資方式，其優(yōu)勢主要表現(xiàn)在以下方面：
  　　（1）拓寬了房地產(chǎn)融資渠道。房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個經(jīng)營載體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會投資，改變房地產(chǎn)主要靠銀行貸款的單一融資方式。在外資銀行大力進(jìn)入中國金融市場以前，房地產(chǎn)融資租賃也為外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場提供了平臺。
  　　（2）降低房屋消費門檻。房屋使用者不是按照通常先獲得所有權(quán)再行使使用權(quán)的方式，而是通過支付租金直接獲得使用權(quán)的方式進(jìn)行房屋消費。傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)高的**款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實現(xiàn)了“零**”，大大降低了房屋消費的門檻。
  　　（3）租約靈活。傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每個承租人的收入情況，為承租人定做靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價格。
  　?。?）促進(jìn)房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對承租人來說是一種金融服務(wù)，對房地產(chǎn)銷售方來說，租賃公司是一種營銷載體，融資租賃是一種營銷方式。房屋消費的門檻降低，擴(kuò)大了客戶的購買力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。
  　?。?）風(fēng)險小。對出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險。出租人通過收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下，出租人更愿意以這種無風(fēng)險的方式獲得比利息更高的回報。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營風(fēng)險。

  查看全文↓ 2019-06-27 09:01:09

相關(guān)問題

• 問 ??什么是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資？誰能說說呢？
  答

  “兩權(quán)”抵押貸款是指農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款、農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款。2016年人民銀行同相關(guān)部門聯(lián)合印發(fā)了《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》和《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》(下稱《兩個暫行辦法》)。從貸款對象、貸款管理、風(fēng)險補償、配套支持措施、試點監(jiān)測評估等多方面，對金融機(jī)構(gòu)、試點地區(qū)和相關(guān)部門推進(jìn)落實“兩權(quán)”抵押貸款試點明確了政策要求。

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• 問 ??0**買房怎么融資？誰能說說呢？
  答

  一、“零**”的真相所謂“零**”，指的是購房者在購房時**款由開發(fā)商或者擔(dān)保中介機(jī)構(gòu)代購房者付款，每月按照購房者與開發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)的協(xié)議定期免息或低息償還**款。但是購房總額除**款外，其余剩余的房款還是依舊購房者與銀行按揭申請貸款，每月按時還款。那么，購房者就會面臨**、月供、交房時所交稅款等各方面的資金壓力沖擊。二“零**”買房的風(fēng)險1、違背購房政策，無法實際擁有房屋所有權(quán)開發(fā)商采用“零**”的營銷手段，違背了國務(wù)院規(guī)定首套住房貸款**比例不得低于30%，二套住房貸款**比例不得低于60%的政策要求。同時，由于購房者實際上沒有交付**款，是無法真正地?fù)碛兴徺I房屋的所有權(quán)，同時銀行發(fā)放貸款，必然會增加銀行貸款的風(fēng)險。2、法律風(fēng)險一如果不具有購房資格的購房者（已購買二套以上住房；或是外地購房者，無法出具一年以上社保證明或者納稅證明）與開發(fā)商簽訂“零**”購房合同后，將面臨購房無效的尷尬境界，其按期償還給開發(fā)商或者中介的**，可能面臨無法索回的情況。3、法律風(fēng)險二由于實際上的“零**”是由開發(fā)商或中介通過預(yù)先墊付，或者是虛擬抬高房價，多從銀行貸款的方式來獲得**款，那么開發(fā)商和購房者簽訂的合同也可能存在法律爭議，當(dāng)事方甚至因此可能都會被追究刑事責(zé)任。

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• 問 ??什么是首次購房？誰能說說呢？
  答

  購房者在買房前要充分估計自己的經(jīng)濟(jì)實力，月供一般不得超過家庭月收入的50%。購房能力評估就是綜合考慮自己的收入、支出及所購買區(qū)域房價等眾多因素，并通過購房能力評估計算器，計算出自己在現(xiàn)階段可以購買的房屋的總價及均價，以指導(dǎo)購房者理性購房?！　≠I房前的心理準(zhǔn)備　　1、對樓盤價格作好心理準(zhǔn)備。　　在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理準(zhǔn)備。首先是您能承受的房屋總價是多少，根據(jù)該總價，您可以換算出您有能力購買的房屋的均價和面積，并產(chǎn)生相應(yīng)的組合方式。例如：您能承受的總價是40萬，那么您可以購買均價4000元/平方米，面積100平方米的房屋;也可以購買5000元/平方米，面積80平方米的房屋等。這樣的計算有利于您判斷在什么地段購房以及房屋的購置面積情況。　　其次，對房價的上升或是下降要做好準(zhǔn)備。很多購房者在購置房屋時都希望房產(chǎn)能在今后**。這也要從兩個方面來進(jìn)行判斷。(1)如果是自住，應(yīng)多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線上，再優(yōu)先考慮地段、配套設(shè)施、區(qū)域未來發(fā)展遠(yuǎn)景等影響房價**的因素。(2)如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤的地段和環(huán)境及樓盤本身的屬性(即是否是容易出售或出租的物業(yè)類型)。同時，由于目前國家的政策偏向為限制房產(chǎn)投資行為，因此，在購置新房前**好對如果轉(zhuǎn)手交易的話所付出的營業(yè)稅等各項成本計算在內(nèi)，主要為如果房屋辦證未滿五年即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需交納營業(yè)稅(評估價*建筑面積*5.85%)和房屋評估價1%的個人所得稅?！　?、對購房區(qū)域作好心理準(zhǔn)備?！　⊥ㄟ^第一步的價格準(zhǔn)備之后，您會對適合您支付能力的購房區(qū)域有一個大致的判斷。下一步就是如何選擇購房區(qū)域了。購房區(qū)域從大體上可以分為中心城區(qū)及近郊區(qū)。兩者區(qū)別為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū)規(guī)模較小，價格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價格較低。因此選擇不同的區(qū)域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合您，可以從自己多年來的生活地域和生活習(xí)慣做出判斷，也可以到兩種不同的區(qū)域體驗一下。從小的方面來說，如果不愿意自己的生活因為購房出現(xiàn)太大的改變，應(yīng)考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩，教育設(shè)施也應(yīng)該考慮到位?！　?、對自己的償貸能力做好心理準(zhǔn)備?！　∪绻鷾?zhǔn)備一次性付款，那么**好還是能準(zhǔn)備一定的家庭應(yīng)急資金。如果您決定貸款，就需要對貸款后的生活做好安排。由于貸款是固定的一項生活支出，這就需要您有相對穩(wěn)定的工作及收入來源。同時，由于增加了貸款的支出，不可避免會對之前的財務(wù)計劃產(chǎn)生影響，因此，在購置房屋前應(yīng)做好新的家庭收入和支出計劃，以免購置房屋后對日常生活產(chǎn)生影響?！　?jù)財務(wù)專家建議，住房貸款**好占家庭總收入的30%以下，否則會影響生活品質(zhì)。　　4、對購房風(fēng)險做好心理準(zhǔn)備　　由于目前的法制尚不健全，房產(chǎn)市場尚不規(guī)范。購房置業(yè)是一個非常復(fù)雜的過程，在這個過程中，購房者自然要承擔(dān)一定的風(fēng)險，而這種購房風(fēng)險在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因為目前開發(fā)商銷售的房屋多數(shù)都屬于期房，購房者只能憑借銷售人員的介紹、一塊地和設(shè)計圖紙來決定是否購買。因此，購房過程中可能會存在廣告欺詐、銷售手續(xù)不全、房屋質(zhì)量存在問題、面積不符、開發(fā)商違反合同、違反規(guī)劃等情況?！　≌业胶线m的房屋后，就要對對房屋進(jìn)行法律審查，以防止糾紛發(fā)生。具體如下：　　1 、是否取得《房屋所有權(quán)證》?！斗课菟袡?quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國家對房屋所有權(quán)的確認(rèn)，是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，購房者在購買二手房時，首先要審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》?！　? 、房屋共有人是否同意出售。根據(jù)法律規(guī)定，共有人未獲得其他人的同意，擅自處分共有財產(chǎn)的，其行為無效。如果房屋有其它共有人，應(yīng)審查其他共有人是否同意出售房屋，否則，將導(dǎo)致購房行為無效?！　? 、房屋是否設(shè)立抵押。購買二手房時應(yīng)審查該房屋是否設(shè)有抵押，根據(jù)法律規(guī)定，如果設(shè)定有抵押權(quán)，抵押人在處理房屋時，要經(jīng)過抵押權(quán)人的同意，否則不能轉(zhuǎn)讓房屋。因此，我們在購房時就要注意了，如果您想要購買的房子已經(jīng)抵押，那就要小心了，已經(jīng)抵押的房子將直接影響到房子的順利轉(zhuǎn)讓。如果抵押人不按時履行還款義務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)要求 法院 對抵押的房屋進(jìn)行拍賣?！　? 、承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)我國合同法第230條之規(guī)定，出租方出售房屋時應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。因此，在購房時，要審查二手房是否已出租，如果已出租，應(yīng)核實出售方是否通知承租人，承租人是否放棄優(yōu)先購房權(quán)?！　≠彿咳艘欢ㄒ屑?xì)審查權(quán)屬證書，必要時可到房管部門查詢房產(chǎn)登記資料，通過法律審查，確保準(zhǔn)備購買的房屋沒有法律風(fēng)險。同時要現(xiàn)場查看房屋的質(zhì)量、實際面積、位置朝向等等，必要時可帶上專業(yè)人員一同前往把關(guān)?！　∪?、簽訂購房協(xié)議。　　與出售方對購房條款進(jìn)行協(xié)商后，確定購房事宜，簽署房屋買賣合同。房屋買賣合同在簽訂時要仔細(xì)閱讀條款，對空白處要填寫清楚，關(guān)鍵條款如面積、價款、付款方式、違約責(zé)任等要特別小心慎重。　　四、委托評估?！　》课萁灰變r格明顯低于房屋實際價值的，契稅按房屋評估價值計征，若如此，交易雙方就需委托評估機(jī)構(gòu)對房屋價值進(jìn)行評估。在此需提醒購房者注意的是，房管部門并非對所有的評估結(jié)果都予以認(rèn)可，購房者選擇評估機(jī)構(gòu)時應(yīng)在房管部門指定的范圍內(nèi)選擇。　　另外，按照二手房貸款規(guī)定，二手房貸款額由銀行按抵押房屋實際價值確定，所以購房者如選擇貸款付款方式購買二手房，需對房屋價值進(jìn)行評估。評估費的承擔(dān)可由購售雙方協(xié)商確定?！　∥?、立契過戶?！　≠徥垭p方簽訂購房合同后，應(yīng)在30日內(nèi)向房管部門提交過戶申請，并提交下列材料：　　1 、購房合同；　　2 、房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證；　　3 、房地產(chǎn)賣契（有些地方已取消）；　　4 、身份證件；　　5 、評估報告?！　〕峤簧鲜霾牧?，還應(yīng)填寫房屋買賣申請表。房管部門受理上述材料后，區(qū)、縣房屋交易部門在15日內(nèi)完成對交易房屋的產(chǎn)權(quán)核查，市房屋交易部門在2個月內(nèi)完成核查。經(jīng)產(chǎn)權(quán)核查，交易房屋符合法律規(guī)定交易條件的，由交易部門通知購售雙方辦理立契過戶手續(xù)?！　×?、繳納稅費及土地出讓金?！　≠彿空邞{交易部門開具的交費通知單，向銀行交納相應(yīng)稅費。購買公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)至土地管理部門交納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款?！　∑?、辦理權(quán)屬證書?！　≠彿空邞{房地產(chǎn)賣契或產(chǎn)權(quán)辦理通知單至房屋測繪部門申請測繪（部分區(qū)、縣為簡化程序已取消測繪），取得測繪結(jié)果后向房屋證件部門申請權(quán)屬登記，并交納產(chǎn)權(quán)登記費及工本費。　　二手房在購買過程中的存在著很多的風(fēng)險，這就要求購房者在買房時要細(xì)心謹(jǐn)慎，看好了、想清楚，并向?qū)I(yè)人員如建筑師、律師等人咨詢，必要時也可以委托專業(yè)人員參與購房過程，盡**大限度避免風(fēng)險發(fā)生　　下面有個例子?！　×中＄鳎何彝ㄟ^一間中介公司在碧桂花城（查看地圖）買了一套三房二廳，面積106平方米，總價58萬元的二手房?！　≡诜慨a(chǎn)交易的過程中，房產(chǎn)的評估費一般出現(xiàn)在二手房中，主要是對房產(chǎn)現(xiàn)在價值估算的費用。房產(chǎn)的評估必須由專業(yè)的評估公司進(jìn)行實地看房，并出具評估報告。銀行機(jī)構(gòu)按照評估報告中給出的房產(chǎn)價值，根據(jù)借款人的條件，給出貸款額度。然后評估公司向貸款人收取相應(yīng)的評估費用?！　∮捎诹中〗闶钦抑薪楣具M(jìn)行交易的，那么也是由中介機(jī)構(gòu)代林小姐尋找評估機(jī)構(gòu)，即這部分評估費也是通過中介公司收取的。那么評估費的收費標(biāo)準(zhǔn)是如何呢？記者向佛山滿堂紅、合富、創(chuàng)基地產(chǎn)等大型品牌中介公司了解到，佛山目前沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不同公司的收費不一樣。據(jù)滿堂紅按揭中心經(jīng)理蘇東瑜介紹，滿堂紅置業(yè)是全包式，即如果買家是要通過按揭購買二手房的，則一次性收取按揭值的1.2%，該費用已經(jīng)包含了評估費、各種手續(xù)費用如銀行見證費、檔案登記費等全部費用。合富置業(yè)則是單項收取，評估費按評估值的千分之五左右收取，而其他一些中介公司的收費標(biāo)準(zhǔn)基本與合富相似?！　‰m然不同的中介公司都有自己的收費標(biāo)準(zhǔn)，記者在采訪時了解到，通常情況下，100萬元以下的房產(chǎn)，評估費為房產(chǎn)評估值的0.5%，一般情況下，評估公司對于住宅類的房產(chǎn)在操作過程中會有一定的優(yōu)惠。如市場價是評估費的千分之五左右，但一般都可以談價，低的可以降至評估值的千分之二、千分之三。據(jù)林小姐后來的反映，經(jīng)過與經(jīng)紀(jì)的一番討價還價，**終以評估價的千分之二點五成交?！　∮浾邚姆鹕绞形飪r局了解到，目前這一市場已經(jīng)比較成熟，所以物價局也沒有硬性的指導(dǎo)價格。建議市民**好是多去幾家公司了解評估費的收取標(biāo)準(zhǔn)，并且在選擇時不僅僅要看其價格是否實在，還要看所包含的服務(wù)多不多，服務(wù)質(zhì)量如何。據(jù)了解，有些評估公司評估收費低了，在投入成本時有可能出現(xiàn)偷工減料的情況。根據(jù)國家房地產(chǎn)評估規(guī)范，估價人員必須上門踏勘、測算、初審、復(fù)核、出報告，甚至要現(xiàn)場拍照記錄，即評估人員必須到現(xiàn)場根據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，而有些評估師半小時就出評估報告，這是不符合規(guī)范的?！　榇?，滿堂紅置業(yè)高級專員許競豪建議，市民如果要辦理按揭貸款，在購買房子前**好能多了解這方面的知識，選擇有品牌的中介公司，才能在服務(wù)上有保障。

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• 問 誰能說說呢？
  答

  總建筑面積的計算需要查詢《建筑工程建筑面積計算規(guī)則》，計算規(guī)則中規(guī)定了哪些構(gòu)件該計算建筑面積，哪些構(gòu)件不該計算建筑面積。

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• 問 ??什么是無效購房合同？誰能說說呢？
  答

  1、以欺詐手段簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。2、以脅迫的手段簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。3、乘人之危而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。4、無民事行為能力人所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。5、限制行為能力人未取得法定代理人的同意而簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。6、惡意串通所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。7、沒有簽訂書面合同又無據(jù)可查的房地產(chǎn)買賣合同。8、與法律明文規(guī)定不能交易的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。9、公司產(chǎn)權(quán)沒有公司法人和股東（股份制企業(yè)）簽字的房地產(chǎn)買賣合同。10、優(yōu)先購買權(quán)人沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的房地產(chǎn)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。11、買賣雙方任何一方為外籍人士或雙方均為外籍人士所簽訂的未經(jīng)公證處公證的房地產(chǎn)買賣合同。12、非自然人的分支機(jī)構(gòu)所簽訂的房地產(chǎn)買賣合同。

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