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• 141****5770

  這個問題比較復(fù)雜，一是各地政策有差異；二是與歷史遺留問題有糾葛；三是處罰本身也是個技術(shù)活。舉個完整的實例來說比較好：
  為進一步規(guī)范違法建設(shè)行政處罰行為，維護城鄉(xiāng)規(guī)劃的嚴肅性，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國行政處罰法》、《成都市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，對建筑項目規(guī)劃核實階段行政處罰的工作要求通知如下：
  一、 適用范圍
  本通知適用于我市錦江、青羊、金牛、武侯、成華等五城
  區(qū)（含高新區(qū)）區(qū)域內(nèi)，同時滿足下列兩個條件的建筑項目的行政處罰：
  （一）建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建筑項目。
  （二）建筑項目建成后，其建筑平面布局、層數(shù)、高度等實
  體建設(shè)符合規(guī)劃要求，但實際建筑面積超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的建筑面積的。
  二、處理規(guī)則
  （一）實際計入容積率建筑面積（以下簡稱“實際計容面積”）超出建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的計入容積率建筑面積（以下簡稱“規(guī)劃許可計容面積”）的處理規(guī)則。
  1. 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建筑項目，實際計容面積超出規(guī)劃許可計容面積的比例小于等于3%的，按以下規(guī)則處理：
  （1）實際計容面積超出規(guī)劃許可計容面積小于等于300㎡的，可直接辦理建設(shè)工程規(guī)劃合格證；
  （2）實際計容面積超出規(guī)劃許可計容面積大于300㎡小于等于600㎡的，按超出規(guī)劃許可計容面積的建設(shè)工程造價的5%處以罰款；
  （3）實際計容面積超出規(guī)劃許可計容面積大于600㎡小于等于900㎡的，按超出規(guī)劃許可計容面積的建設(shè)工程造價的7%處以罰款；
  （4）實際計容面積超出規(guī)劃許可計容面積大于900㎡的，按超出規(guī)劃許可計容面積的建設(shè)工程造價的10%處以罰款。
  2.建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建筑項目， 實際計容面積超出規(guī)劃許可計容面積的比例大于3%小于等于5%的，按超出規(guī)劃許可計容面積的建設(shè)工程造價的10%處以罰款；實際計容面積超出規(guī)劃許可計容面積的比例大于5%的，按違法建設(shè)工程造價的10%處以罰款。

  查看全文↓ 2019-06-14 15:46:26
• 143****2681

  一般房子銷售會按照三個方式銷售:建筑面積\套內(nèi)面積\整套出售.
  通行的還是建筑面積,你說的100平方米應(yīng)該就是建筑面積.你如果買的是期房,開發(fā)商應(yīng)該提供預(yù)測面積表,這個是政府部門測的,沒什么問題(當然上面要蓋章,而且是原件不是復(fù)印件);建筑面積包括實際凈使用面積、墻體和你需要分攤的面積比如過道、樓梯、電梯之類的（這個有規(guī)定的，一般不用擔心開發(fā)商亂來），所以你去量的話一定量不出100平方米。
  正常來說，如果是沒有電梯的多層住宅，大概實際套內(nèi)面積是建筑面積的88-90%，量的話**多能有85左右吧（因為還有墻）。
  等房子建好了交給你的時候還會有一個實測面積表，也是政府出的，跟你現(xiàn)在買的時候的面積會有一定出入，這個是正常的，關(guān)鍵是你在簽合同之前要問清楚有了誤差怎么處理，是不是多退少補。
  

  查看全文↓ 2019-06-14 15:46:15
• 147****5781

  商品房預(yù)售的時候會有一個預(yù)測面積，就是測繪機構(gòu)根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙預(yù)測一個面積，預(yù)售合同上面的面積就是預(yù)售面積。
  房子竣工驗收的時候，會有專門的機構(gòu)去實測房子的面積，那就是實測面積，如果有誤差，就按你提到的方法解決。
  當然，你也可以自己請專業(yè)的測繪機構(gòu)測量（要被房管局承認的）

  查看全文↓ 2019-06-14 15:45:57

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• 問 ?? 超容積率如何處理？有沒有什么影響嗎？
  答

  實際容積率超過規(guī)劃容積率應(yīng)該到國土部門補交土地出讓金即可?！　∪莘e率的概念：　　容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。　　容積率項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。

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• 問 ?? 土地用途和容積率如何影響地價？有沒有什么風險呢？
  答

  不同用途對于收益的影響非常大：一般而言，商業(yè)用途效益**大，地價**高，住宅其次，工業(yè)用地、其他用提再次之。而容積率不同，收益也不一樣：在一定條件下，容積率越高，收益越大，地價越高。當容積率超過一定數(shù)目時，邊際效益越來越小，會出現(xiàn)收益遞減的情況，因此一定是“在一定條件下”容積率越高，地價越高。

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• 問 ?? 擅自提高容積率如何處罰？有沒有什么影響嗎？
  答

  一般容積率是不能改變的，這是規(guī)劃部門根據(jù)總體考慮給出的數(shù)據(jù)。改變了就是多造房屋建筑面積，按多建面積X規(guī)定全額補交。

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• 問 ?? 危房倒塌地如何處理？有沒有什么風險呢？
  答

  一般來講裂縫是橫向的，這種是由于墻體干燥造成的，如果是斜向裂縫，那就要注意了，很可能是地基下沉不均勻造成的，比較難補救，要讓物業(yè)公司請專業(yè)的人員來查看(專家就更要收費了)，并做出相應(yīng)的措施，比如增加柱子等。危險房屋鑒定 3.1 危險房屋（簡稱"危房"）是指承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能， 不能確保住用安全的房屋。 危房分整幢危多和局部危房： a．整幢危房是指隨時有整幢倒塌可能的房屋； b．局部危房是指隨時有局部倒塌可能的房屋。 3.2 危房以幢為鑒定單位，以建筑面積平方米為計量單位。 a．整幢危房以整幢房屋的建筑面積平方米計數(shù)； b．局部危房以危及倒塌部分房屋的建筑面積平方米計數(shù)。 3.3 危房鑒定應(yīng)以地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的危險鑒定為基礎(chǔ)，結(jié)合歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢，全面分析，綜合判斷。 3.4 在地基基礎(chǔ)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件發(fā)生危險的判斷上， 應(yīng)考慮構(gòu)件的危險是孤立的還是關(guān)聯(lián)的。 a．若構(gòu)件的危險是孤立的，則不構(gòu)成結(jié)構(gòu)的危險； b．若構(gòu)件的危險是相關(guān)的，則應(yīng)聯(lián)系結(jié)構(gòu)判定危險范圍。 3.5 在歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢上， 應(yīng)考慮下列因素對地基基礎(chǔ)：結(jié)構(gòu)構(gòu)件構(gòu)成危險的影響。

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• 問 ?? 如何改變?nèi)莘e率？有沒有什么影響嗎？
  答

  一、改變?nèi)莘e率補交土地出讓金應(yīng)以科學(xué)評估為依據(jù)。從目前已見諸于文件的情況看，各地改變?nèi)莘e率補交出讓金主要采取以下幾種方法。即：評估法、基準地價修正法、平均樓面地價法和綜合法。所謂評估法，就是由國土資源管理部門對要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評估專業(yè)機構(gòu)對不同容積率條件下應(yīng)補交的土地差價進行評估，在此基礎(chǔ)上確定補交土地出讓金的數(shù)量。所謂基準地價修正法，就是國土資源部門根據(jù)政府已批準的基準地價容積率修正系數(shù)來確定不同容積率補交土地出讓金數(shù)量。所謂平均樓面地價法，是國土資源部門根據(jù)土地成交價和成交時對應(yīng)的容積率，計算出平均樓面地價，以此為基礎(chǔ)，來確定新的容積率所對應(yīng)地價，二者之差為補交土地出讓金數(shù)量。

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