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• 147****5866

  一、改變?nèi)莘e率補交土地出讓金應以科學評估為依據(jù)。
  從目前已見諸于文件的情況看，各地改變?nèi)莘e率補交出讓金主要采取以下幾種方法。即：評估法、基準地價修正法、平均樓面地價法和綜合法。
  所謂評估法，就是由國土資源管理部門對要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評估專業(yè)機構(gòu)對不同容積率條件下應補交的土地差價進行評估，在此基礎上確定補交土地出讓金的數(shù)量。
  所謂基準地價修正法，就是國土資源部門根據(jù)政府已批準的基準地價容積率修正系數(shù)來確定不同容積率補交土地出讓金數(shù)量。
  所謂平均樓面地價法，是國土資源部門根據(jù)土地成交價和成交時對應的容積率，計算出平均樓面地價，以此為基礎，來確定新的容積率所對應地價，二者之差為補交土地出讓金數(shù)量。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:12:41
• 138****6569

  各地改變?nèi)莘e率補交出讓金主要采取以下幾種方法。
  即：評估法、基準地價修正法、平均樓面地價法和綜合法。
  
  所謂評估法，就是由國土資源管理部門對要求改變?nèi)莘e率的地塊委托土地評估專業(yè)機構(gòu)對不同容積率條件下應補交的土地差價進行評估，在此基礎上確定補交土地出讓金的數(shù)量。
  所謂基準地價修正法，就是國土資源部門根據(jù)政府已批準的基準地價容積率修正系數(shù)來確定不同容積率補交土地出讓金數(shù)量。
  所謂平均樓面地價法，是國土資源部門根據(jù)土地成交價和成交時對應的容積率，計算出平均樓面地價，以此為基礎，來確定新的容積率所對應地價，二者之差為補交土地出讓金數(shù)量。所謂綜合法，是在基準價修正法和平均樓面地價法等的基礎上，考慮時間因素，土地用途等因素由國土部門綜合確定改變?nèi)莘e率補交土地出讓金數(shù)量。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:12:14
• 141****1841

  容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建設物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權(quán)人應繳納的土地出讓金也就越高。
  近幾年，社會上存在著一些規(guī)劃等部門權(quán)力尋租，違規(guī)批準開發(fā)商提高容積率，開發(fā)商獲取巨額利益的現(xiàn)象。清理改變已出讓國有土地用途和容積率對于從源頭上防治腐敗、規(guī)范房地產(chǎn)市場有著重要的意義。由于改變土地用途、容積率應補交土地出讓金數(shù)額的確定方法上，在法律適用上存在很多分歧，我們有必要對這一問題進行研究。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:12:08
• 147****6323

  《建設用地容積率管理辦法》近日出臺，要求任何單位和個人都應當遵守經(jīng)依法批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標，不得隨意調(diào)整，確需調(diào)整的，不得以政府會議紀要等形式代替規(guī)定程序。
  《辦法》規(guī)定，國有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調(diào)整，即因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；因城鄉(xiāng)基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發(fā)生變化的；國家和省、自治區(qū)、直轄市的有關政策發(fā)生變化的以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
  《辦法》規(guī)定，未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。
  《辦法》還規(guī)定，城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責任部門等內(nèi)容在辦公地點和政府網(wǎng)站上公開。

  查看全文↓ 2019-06-14 16:12:01

相關問題

• 問 ?? 超容積率如何補救？有沒有什么影響嗎？
  答

  根據(jù)現(xiàn)行法律政策規(guī)定，對于擅自改變土地用途、容積率等土地使用條件的，土地使用權(quán)必須依法收回并重新組織招拍掛出讓?！　τ谝婪ń?jīng)土地出讓方和規(guī)劃管理部門批準同意改變土地使用條件的，適用《國土資源部關于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）的有關規(guī)定：“經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，市、縣國土資源主管部門應當按照批準調(diào)整時的土地市場樓面地價核定應補繳的土地出讓價款。

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• 問 ?? 超容積率如何處理？有沒有什么影響嗎？
  答

  實際容積率超過規(guī)劃容積率應該到國土部門補交土地出讓金即可?！　∪莘e率的概念：　　容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。　　容積率項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。

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• 問 ??什么是平均容積率？有沒有什么影響嗎？
  答

  容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

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• 問 ??什么是可比容積率？有沒有什么影響嗎？
  答

  容積率（Plot Ratio/Volume Fraction）：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。 　　計算公式： 　　容積率=總建筑面積÷總用地面積 　　當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算?！　∪莘e率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低?！　∷^“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價**重要的因素。容積率具有如下特性： 　　(一)容積率表達的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。 　　(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關系。

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• 問 ?? 容積率大小能證明什么？有沒有什么影響嗎？
  答

  1、購房合同2、收房通知單2、身份證3、戶口簿4、單身當?shù)孛裾殖鼍邌紊碜C明（已婚結(jié)婚證、離婚離婚證或法院判決書）新房交房時要求開發(fā)商出示材料：五證另外還有一表也很重要一、《建筑用地規(guī)劃許可證》就是建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認，該項目位置、高度、容積率等符合城市規(guī)劃的法律憑證。二、《建設工程規(guī)劃許可證》就是該建設工程項目符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。三、《國有土地使用證》就是經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。其中，“經(jīng)濟適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣。《住宅用地》的使用期限是70年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。買房填寫合同時一定要看實際使用年限還有多少年。四、《建設工程開工證》就是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有《建設工程開工證》的建筑屬違章建筑，不受法律保護。沒有以上“四證”，該項目用地和建筑就是違法的。五、《商品房銷售（預售）許可證》就是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件（如果是現(xiàn)房，開發(fā)商只須出具竣工備案表）?！耙槐怼笔侵浮斗课菘⒐を炇諅浒副怼贰浒副砩系拿恳豁椂急仨殘笾鞴懿块T備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。不管開發(fā)商約定了什么交樓條件，交樓時沒有《竣工驗收備案表》一定不要接收鑰匙，直到開發(fā)商取得該表，才收樓，如果此項有問題并追究開發(fā)商的逾期交付違約責任。

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