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• 131****2158

  我于兩年前買了一套商品房，但是直到今天我仍然無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，原來發(fā)展商早已把整幢樓抵押出去了。照理說，我買了該所房屋，這所房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該屬于我，發(fā)展商沒有道理把我的房子作為抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房產(chǎn)。為了討回公道，也為了保護購房者的利益，我和住在這幢樓里的全體居民準備起訴發(fā)展商。
  ■點評：
  大家都知道，房地產(chǎn)開發(fā)是一個需要大批資金支持的產(chǎn)業(yè)，光靠發(fā)展商自己是無法完成整個開發(fā)項目的。因此一般來說，發(fā)展商都會想辦法取得金融機構(gòu)的支持，而要想從銀行處得到支持，發(fā)展商需要采用各種方式取得金融機構(gòu)的信任，以獲得貸款，從而順利完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)。例如，發(fā)展商通常會用自己的土地使用權(quán)、在建項目、竣工的房地產(chǎn)項目等向金融機構(gòu)進行抵押，從而獲得貸款。如果已經(jīng)抵押的項目在銷售出去之前已經(jīng)解除抵押權(quán)，就不存在法律問題，這是第一種情況；但如果已經(jīng)抵押出去的房產(chǎn)在賣出去以后仍然不能解除抵押手續(xù)，或是發(fā)展商將剛剛銷售出去的房產(chǎn)又進行擅自抵押，就出現(xiàn)了法律問題，這是第二種情況。
  第一種情況是，原來發(fā)展商為了籌措資金，將其在建項目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，但長期不解除抵押手續(xù)；第二種情況是發(fā)展商在將房產(chǎn)預(yù)售給購房人后，在購房人尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機構(gòu)。由于發(fā)展商的這種抵押行為，使得購房人不能夠及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，同時又使購房人已購的房產(chǎn)在權(quán)利上受到威脅。如果發(fā)展商未按借款合同按期向金融機構(gòu)還款，金融機構(gòu)（抵押權(quán)人）要求主張或行使抵押權(quán)時，購房人的權(quán)益就有可能受到侵害，或至少購房人會被卷入一場關(guān)于房產(chǎn)權(quán)利的紛爭之中，這種情況會使購房人糊里糊涂地陷入一場無謂的法律訴訟之中。因此，可以說發(fā)展商的這種做法有意或無意中對購房人構(gòu)成了侵權(quán)。
  為避免上述風(fēng)險的發(fā)生，購房人在與發(fā)展商簽訂購房買賣合同之前要弄清，你所要購買的房子是否被發(fā)展商進行了抵押，發(fā)展商是否將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)解除了抵押。根據(jù)你的來信分析，情況應(yīng)該屬于發(fā)展商將已預(yù)售給你的房產(chǎn)擅自抵押了出去，你現(xiàn)在的唯一辦法就是提起訴訟，要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任

  查看全文↓ 2019-06-12 23:36:19
• 151****3175

  若是我行個人貸款，一般以房產(chǎn)作為抵押，抵押物為該房產(chǎn)的房產(chǎn)證原件。我行個人貸款接受產(chǎn)權(quán)明晰、變現(xiàn)能力較強的商品住房和商業(yè)用房作為抵押物，且必須已辦妥產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)清晰，可上市流通并能依法辦理抵押登記，沒有產(chǎn)權(quán)爭議等不利變現(xiàn)的情況。
  具體您的房子是否符合條件，需要您申請貸款時與經(jīng)辦行確認。

  查看全文↓ 2019-06-12 23:36:14
• 153****5625

  
  商品房買賣案件中，往往有兩份合同、三方當(dāng)事人，兩份合同即《商品房預(yù)售合同》，《住房抵押按揭貸款合同》，三方當(dāng)事人分別為開發(fā)商、購房人、銀行。一旦出現(xiàn)《商品房預(yù)售合同》解除的情況，購房人向銀行的貸款該由誰來償還，商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時銀行訴訟地位又如何確定？且看下述案例：
  
  
  
  
  法 官 寄 語
  
  
  
  商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合并審理時按揭銀行訴訟地位的確定，完全取決于當(dāng)事人意志。當(dāng)購房人亦即借款人一并就商品房買賣合同和按揭貸款合同提起訴訟時，按揭銀行為當(dāng)然被告；當(dāng)購房人僅就商品房買賣合同提起訴訟，按揭銀行主動參加商品房買賣合同之訴并提出訴訟請求時，其為有獨立請求權(quán)的第三人。
  
  
  
  按揭貸款合同解除后，產(chǎn)生溯及既往的效力。肖樹生等應(yīng)當(dāng)返還上行青浦支行已發(fā)放的全部貸款，上行青浦支行應(yīng)當(dāng)返還肖樹生等已償還的部分貸款及利息。由于按揭貸款合同解除的直接原因在于肖樹生等，肖樹生等還應(yīng)當(dāng)向青浦支行承擔(dān)損害賠償責(zé)任。該部分**終可計入預(yù)售合同項下因博錦公司違約而致肖樹生等損失的組成部分。不過，上行青浦支行銀行的損失應(yīng)以實際損失為限，而不包括預(yù)期利益的損失。
  
  
  
  肖樹生等與博錦公司之間的商品房預(yù)售合同因博錦公司違約而解除時，博錦公司本應(yīng)將收取的全部房款，包括**款和通過按揭貸款支付的房款全部返還肖樹生等，并向其承擔(dān)賠償責(zé)任。合并審理時，為了減少不必要的重復(fù)、繁瑣和徒生的風(fēng)險，法院可依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第二款的規(guī)定直接判決博錦公司將按揭貸款及肖樹生等應(yīng)當(dāng)賠償青浦支行的損失部分直接支付給青浦支行，將**款及應(yīng)當(dāng)賠償肖樹生等的其他損失支付給肖樹生等。本案一審判決，就結(jié)果而言與上述處理方式可謂殊途同歸。
  
  
  
  
  案 情 簡 介
  
  
  
  
  
  
  上海博錦有限公司（以下簡稱“博錦公司”）系上海市閔行區(qū)青浦路2000弄51支弄《青浦三期》的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2010年取得該項目預(yù)售許可證。
  
  
  
  2010年4月13日，肖樹生、陳曉玲（乙方、買方）與博錦公司（甲方、賣方）簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定乙方向甲方購買青浦路2000弄51支弄《青浦三期》49號12層1201室房屋。房屋暫測建筑面積為98.74平方米，每平方米建筑面積單價人民幣23,930元，乙方購買該房屋的總房價款暫定為2,362,848元。
  
  
  
  甲方定于2011年12月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。該房屋的交付必須符合下列條件：取得了《住宅交付使用許可證》；甲方對該房屋設(shè)定的抵押已注銷；甲方已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金；甲方承諾在2012年3月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），乙方有權(quán)單方面解除本合同。甲方如未在本合同約定期限內(nèi)將房屋交付乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，違約金按乙方已支付的房價款日萬分之2計算，違約金自本合同約定的**后交付期限之第二天起算至實際交付之日止。逾期超過60天，乙方有權(quán)單方面解除本合同。合同還約定乙方行使本合同條款中約定的單方面解除本合同權(quán)利時，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方的書面通知起60天內(nèi)將乙方已支付的房價款（包括利息，利息按中國人民銀行公布的同期存款利率計算）全部退還乙方，并承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房價款的1%，在退還房款時一并支付給乙方。前款及本合同其他條款所稱已支付的房價款，是包括乙方直接支付的和通過貸款方式支付的房價款。按本合同約定，甲、乙雙方單方解除合同的，在單方解除合同以前，對方已按合同約定支付違約金的，支付的違約金金額應(yīng)在按本合同約定的賠償金額中扣除。合同附件一的付款方式和付款期限，還約定乙方于2010年4月13日簽約時支付**房款952,848元（現(xiàn)金支付），于2010年5月13日前支付房款141萬元（商業(yè)貸款）。 合同簽訂后，肖樹生、陳曉玲于2010年4月14日向博錦公司支付了首期購房款952,848元，并作為借款人與青浦支行（貸款人）、博錦公司（保證人）簽訂《個人住房借款擔(dān)保合同》，約定貸款金額為141萬元，貸款期限為360個月，預(yù)計自2010年4月30日起至2040年4月30日止。借款人應(yīng)將借款用于購置位于閔行區(qū)青浦路2000弄51支弄49號1201室房產(chǎn)。貸款人將貸款資金劃入博錦公司名下賬戶。貸款以等額本金還款方式償還。借款人以上述所購房屋作為抵押財產(chǎn)提供抵押擔(dān)保。博錦公司為本合同項下肖樹生、陳曉玲的全部債務(wù)提供階段性連帶保證擔(dān)保。
  
  
  
  同年5月9日，青浦支行取得涉案房屋的抵押權(quán)人預(yù)告登記證明。2010年4月30日，青浦支行發(fā)放貸款141萬元。肖樹生、陳曉玲自2010年5月20日起逐月向青浦支行歸還貸款本息至今。因博錦公司未能于2011年12月31日前交房，肖樹生、陳曉玲訴至原審法院，請求判令：1、解除肖樹生、陳曉玲與博錦公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》；2、解除肖樹生、陳曉玲和青浦支行簽訂的《個人住房借款擔(dān)保合同》；3、博錦公司退還肖樹生、陳曉玲已付房款952,848元及至判決生效日止肖樹生、陳曉玲已付銀行貸款本金；4、博錦公司賠償肖樹生、陳曉玲支付的**款利息損失155,770.80元(以本金952,848元為基數(shù)，按銀行同期貸款年利率6.65%計算，自2010年4月14日起至判決生效日止，現(xiàn)暫計至2012年9月30日)及按揭貸款利息損失（自貸款發(fā)放日至博錦公司付款日）；5、博錦公司向青浦支行返還判決生效之日起的尚余貸款本息。
  
  
  
  
  
  
  一 審 法 院 認 為
  
  
  
  
  肖樹生、陳曉玲與博錦公司簽訂的商品房預(yù)售合同系當(dāng)事人真實意思表示，與法不悖，屬合法有效。雙方均應(yīng)按約履行各自義務(wù)。博錦公司作為涉案房產(chǎn)的開發(fā)商，按約交房系其基本的合同義務(wù)，
  
  
  
  根據(jù)合同約定，博錦公司應(yīng)當(dāng)在2011年12月31日前向肖樹生、陳曉玲交付房屋，逾期超過60天，肖樹生、陳曉玲有權(quán)單方面解除本合同?，F(xiàn)博錦公司逾期交房已超過60日，至今亦未能履行交房義務(wù)，顯已違約，肖樹生、陳曉玲據(jù)此行使合同解除權(quán)，符合約定，應(yīng)予支持。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十四條之規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持，據(jù)此，肖樹生、陳曉玲要求解除其與青浦支行簽訂的《個人住房借款擔(dān)保合同》，原審法院亦應(yīng)予支持。

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相關(guān)問題

• 問 預(yù)售商品房抵押貸款怎么弄? 房屋預(yù)售合同能夠辦理抵押貸款嗎
  答

  可以抵押貸款。預(yù)售商品房貸款抵押是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,有貸款銀行代替支付金額,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。所以辦理預(yù)購商品房抵押貸款就要辦理預(yù)抵押登記。這主要體現(xiàn)了購房者和銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,是對銀行債權(quán)的一種保證。辦理預(yù)售商品房抵押貸款需要提供以下材料：(1) 登記申請書;(2) 申請人身份證明;(3) 抵押合同(4) 借款合同;(5) 預(yù)售商品房預(yù)告登記證明;(6) 商品房買賣合同。

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• 問 ??預(yù)售房抵押貸款可以辦理嗎？容易辦理嗎？
  答

  滿足條件就可以的。抵押貸款的貸款條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；有合法有效的購房合同；以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款；已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；能夠提供貸款行認可的有效擔(dān)保；貸款行規(guī)定的其他條件。

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• 問 預(yù)售房如何辦理抵押? 如何辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記？
  答

  事項名稱：預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記申請條件：金融機構(gòu)和購房人雙方申請設(shè)定依據(jù)：《房屋登記辦法》第七十一條辦理材料：1.登記申請書（原件）；2.申請人的身份證明（核實原件留存復(fù)印件）；3.同意辦理預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的書面約定（原件）；4.預(yù)購商品房預(yù)告登記證明（復(fù)印件）；5.主債權(quán)合同（原件）；6.抵押合同（原件）；辦理流程：1.申請

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• 問 預(yù)售房如何辦理抵押? 有貸款的房子能賣嗎？怎么賣符合規(guī)定？
  答

  欲售房地產(chǎn)抵押登記可分為欲售房屋抵押登記、在建工程抵押登記、購房權(quán)利抵押登記（俗稱按揭期房抵押）、抵押延期登記、抵押變更登記、抵押注銷登記?！☆A(yù)售登記指債權(quán)人或第三人(抵押人)為擔(dān)保債務(wù)清償，就自有房屋或核定作為企業(yè)固定資產(chǎn)的公有房屋(已核發(fā)了房屋權(quán)證的)同債權(quán)人(抵押權(quán)人)設(shè)定抵押權(quán)。抵押期間房屋權(quán)、使用權(quán)不變?！☆A(yù)售房屋抵押登記程序：提出申請→受理申請→初審→核準→在《市房地產(chǎn)買賣合同書(預(yù)售)》和《抵押合同書》上加蓋抵押專用章→計收稅費?！☆A(yù)售房屋抵押登記的材料：　(1)、抵押人為個人的，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請表2份;房屋權(quán)證、房屋共有權(quán)證和證原件，復(fù)印件各2份;抵押人及其配偶身份證明和婚姻證明原件，復(fù)印件各2份;被擔(dān)保人身份證明或營業(yè)執(zhí)照原件，復(fù)印件各2份;具結(jié)書;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的應(yīng)提供抵押部分的建筑面積原件和復(fù)印件2份;涉及的應(yīng)提供鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會同意抵押的證明原件和復(fù)印件?！?2)抵押人為單位的，應(yīng)提交房地產(chǎn)抵押登記申請表2份;房屋權(quán)證、房屋共有權(quán)證、土地使用權(quán)證原件，復(fù)印件各2份;抵押人、被擔(dān)保人營業(yè)執(zhí)照原件，復(fù)印件各2份;抵押人法定代表人身份證明原件，復(fù)印件2份;抵押權(quán)人、抵押人和被擔(dān)保人經(jīng)辦人身份證及介紹信或委托書原件與復(fù)印件;抵押物價值證明;主合同2份;抵押合同4份;加蓋企業(yè)公章董事會或股東大會同意抵押的文件(指三資企業(yè)、股份制企業(yè))原件和復(fù)印件;加蓋企業(yè)工會或企業(yè)公章的職代會同意抵押的文件(指集體企業(yè))原件和復(fù)印件;國資批文(指國有企業(yè))原件，復(fù)印件2份。

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• 問 開發(fā)商預(yù)售房抵押貸款如何辦理呢？
  答

  開發(fā)商不可以預(yù)售而未售的商品房辦理抵押權(quán)，現(xiàn)實中開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認無效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購房人）對預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成，銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。 《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?、《房屋登記辦法》第六十八條規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行相應(yīng)的房屋登記之日起三個月內(nèi)，當(dāng)事人申請房屋登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項辦理相應(yīng)的登記?！?/p> 全部3個回答>