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• 132****1683

  開(kāi)發(fā)商不可以預(yù)售而未售的商品房辦理抵押權(quán)，現(xiàn)實(shí)中開(kāi)發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買(mǎi)賣(mài)合同被依法確認(rèn)無(wú)效后，開(kāi)發(fā)商與該自然人應(yīng)對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
  預(yù)售商品房抵押貸款中，雖然銀行與借款人（購(gòu)房人）對(duì)預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無(wú)法完成，銀行不能對(duì)該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。
  《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”、《房屋登記辦法》第六十八條規(guī)定“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書(shū)面同意，處分該房屋申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行相應(yīng)的房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)，當(dāng)事人申請(qǐng)房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記?！?/span>

  查看全文↓ 2018-10-17 17:40:43
• 131****3221

  開(kāi)發(fā)商將房子抵押給銀行借款人如果有足夠的還款能力還能辦理個(gè)人貸款，銀行無(wú)抵押個(gè)人貸款需要有穩(wěn)定的還款來(lái)源和良好的征信信息；
  辦理銀行貸款需要準(zhǔn)備資料：
  1.有效身份證件；
  2.常住戶(hù)口證明或有效居住證明，及固定住所證明；
  3.婚姻狀況證明；
  4.銀行流水；
  5.收入證明或個(gè)人資產(chǎn)狀況證明；
  6.征信報(bào)告；
  7.貸款用途使用計(jì)劃或聲明；
  8.銀行要求提供的其他資料。
  銀行貸款需要的條件：
  （1）年滿(mǎn)18年周歲的具有完全民事行為能力、城鎮(zhèn)居民常住戶(hù)口或合法有 效的居民身份證明，銀行貸款要求貸款人年齡一般在18-60歲之間；
  （2）有穩(wěn)定合法收入，有還款付息能力；
  （3）有良好的征信；
  （4）貸款銀行要求的其他條件。
  無(wú)抵押貸款辦理的程序一般分為三個(gè)步驟：
  (1)客戶(hù)遞交基本信息資料，包括工作單位和聯(lián)系電話。
  (2)放貸銀行或公司核查客戶(hù)的信用信息，包括客戶(hù)的信用級(jí)別是否有違法記錄，針對(duì)個(gè)體戶(hù)和中小企業(yè)，還需調(diào)查其企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。
  (3)放貸單位工作人員與客戶(hù)簽約，并在**短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)放款。

  查看全文↓ 2018-10-17 17:40:35
• 132****6149

  預(yù)售合同是不能做貸款的，必須要有房本做貸款。
  申請(qǐng)貸款業(yè)務(wù)的條件：
  1、年齡在18-65周歲的自然人；
  2、借款人的實(shí)際年齡加貸款申請(qǐng)期限不應(yīng)超過(guò)70歲；
  3、具有穩(wěn)定職業(yè)、穩(wěn)定收入，按期償付貸款本息的能力；
  4、征信良好，無(wú)不良記錄；
  5、銀行規(guī)定的其他條件。

  查看全文↓ 2018-10-17 17:40:28

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ?? 如何查找開(kāi)發(fā)商的預(yù)售房被抵押？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  開(kāi)發(fā)商搞“在建工程抵押借款”后，就已經(jīng)在交易中心辦理了抵押登記。在它取得預(yù)售證準(zhǔn)備賣(mài)期房時(shí)，一定會(huì)先通知銀行，將即將賣(mài)出的房號(hào)告訴銀行，由銀行出面去交易中心辦理相關(guān)房屋的抵押撤銷(xiāo)手續(xù)，這樣交易中心才能受理這些期房的買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)槠诜康盅何唇獬安豢芍貜?fù)再抵押，所以若銀行不知道開(kāi)賣(mài)或不同意去撤銷(xiāo)原抵押，則開(kāi)發(fā)商是賣(mài)不成房的——標(biāo)志是，《預(yù)售合同》備案做不成?！　? 所以，咱們可以反向推斷：簽約后，若在合理期間內(nèi)辦不了合同備案，購(gòu)房人可以懷疑開(kāi)發(fā)商這事沒(méi)辦，有問(wèn)題，可以立即追究、維權(quán)。 懂了這道理，并及時(shí)采取措施，優(yōu)先償債之慮，就不會(huì)再發(fā)生。

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• 問(wèn) ?? 如何查找開(kāi)發(fā)商的預(yù)售房被抵押？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  開(kāi)發(fā)商搞“在建工程抵押借款”后，就已經(jīng)在交易中心辦理了抵押登記。在它取得預(yù)售證準(zhǔn)備賣(mài)期房時(shí)，一定會(huì)先通知銀行，將即將賣(mài)出的房號(hào)告訴銀行，由銀行出面去交易中心辦理相關(guān)房屋的抵押撤銷(xiāo)手續(xù)，這樣交易中心才能受理這些期房的買(mǎi)賣(mài)合同。因?yàn)槠诜康盅何唇獬安豢芍貜?fù)再抵押，所以若銀行不知道開(kāi)賣(mài)或不同意去撤銷(xiāo)原抵押，則開(kāi)發(fā)商是賣(mài)不成房的——標(biāo)志是，《預(yù)售合同》備案做不成。所以，咱們可以反向推斷：簽約后，若在合理期間內(nèi)辦不了合同備案，購(gòu)房人可以懷疑開(kāi)發(fā)商這事沒(méi)辦，有問(wèn)題，可以立即追究、維權(quán)。懂了這道理，并及時(shí)采取措施，優(yōu)先償債之慮，就不會(huì)再發(fā)生。

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• 問(wèn) 如何查詢(xún)開(kāi)發(fā)商預(yù)售房產(chǎn)的抵押情況？
  答

  要查詢(xún)開(kāi)發(fā)商預(yù)售房產(chǎn)的抵押情況，您可以通過(guò)官方渠道查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記信息，或聯(lián)系房地產(chǎn)管理部門(mén)獲取相關(guān)文件。此外，還可以委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行盡職調(diào)查，全面了解抵押情況和潛在風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 預(yù)售商品房抵押貸款可以嗎? 如何查詢(xún)開(kāi)發(fā)商預(yù)售房產(chǎn)是否存在抵押貸款
  答

  全款買(mǎi)的房子，你的購(gòu)房合同效力已經(jīng)不及兩證了，因?yàn)樵跊](méi)有交情放款之前你是拿不到兩證的，所以你辦不了抵押，因此在辦理按揭貸款時(shí)用你的被見(jiàn)證過(guò)的購(gòu)房合同辦理抵押，從而獲得貸款?？墒乾F(xiàn)在你已經(jīng)付了全款了，那就必須是兩證辦理！

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• 問(wèn) 預(yù)售房如何辦理抵押? 房屋預(yù)售合同能夠辦理抵押貸款嗎
  答

  我于兩年前買(mǎi)了一套商品房，但是直到今天我仍然無(wú)法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，原來(lái)發(fā)展商早已把整幢樓抵押出去了。照理說(shuō)，我買(mǎi)了該所房屋，這所房屋的產(chǎn)權(quán)就應(yīng)該屬于我，發(fā)展商沒(méi)有道理把我的房子作為抵押物，而只有我自己才可以抵押我自己的房產(chǎn)。為了討回公道，也為了保護(hù)購(gòu)房者的利益，我和住在這幢樓里的全體居民準(zhǔn)備起訴發(fā)展商?！鳇c(diǎn)評(píng)：大家都知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)需要大批資金支持的產(chǎn)業(yè)，光靠發(fā)展商自己是無(wú)法完成整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。因此一般來(lái)說(shuō)，發(fā)展商都會(huì)想辦法取得金融機(jī)構(gòu)的支持，而要想從銀行處得到支持，發(fā)展商需要采用各種方式取得金融機(jī)構(gòu)的信任，以獲得貸款，從而順利完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。例如，發(fā)展商通常會(huì)用自己的土地使用權(quán)、在建項(xiàng)目、竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目等向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押，從而獲得貸款。如果已經(jīng)抵押的項(xiàng)目在銷(xiāo)售出去之前已經(jīng)解除抵押權(quán)，就不存在法律問(wèn)題，這是第一種情況；但如果已經(jīng)抵押出去的房產(chǎn)在賣(mài)出去以后仍然不能解除抵押手續(xù)，或是發(fā)展商將剛剛銷(xiāo)售出去的房產(chǎn)又進(jìn)行擅自抵押，就出現(xiàn)了法律問(wèn)題，這是第二種情況。第一種情況是，原來(lái)發(fā)展商為了籌措資金，將其在建項(xiàng)目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷(xiāo)售出去，但長(zhǎng)期不解除抵押手續(xù)；第二種情況是發(fā)展商在將房產(chǎn)預(yù)售給購(gòu)房人后，在購(gòu)房人尚未領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機(jī)構(gòu)。由于發(fā)展商的這種抵押行為，使得購(gòu)房人不能夠及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，同時(shí)又使購(gòu)房人已購(gòu)的房產(chǎn)在權(quán)利上受到威脅。如果發(fā)展商未按借款合同按期向金融機(jī)構(gòu)還款，金融機(jī)構(gòu)（抵押權(quán)人）要求主張或行使抵押權(quán)時(shí)，購(gòu)房人的權(quán)益就有可能受到侵害，或至少購(gòu)房人會(huì)被卷入一場(chǎng)關(guān)于房產(chǎn)權(quán)利的紛爭(zhēng)之中，這種情況會(huì)使購(gòu)房人糊里糊涂地陷入一場(chǎng)無(wú)謂的法律訴訟之中。因此，可以說(shuō)發(fā)展商的這種做法有意或無(wú)意中對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成了侵權(quán)。為避免上述風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，購(gòu)房人在與發(fā)展商簽訂購(gòu)房買(mǎi)賣(mài)合同之前要弄清，你所要購(gòu)買(mǎi)的房子是否被發(fā)展商進(jìn)行了抵押，發(fā)展商是否將已經(jīng)抵押的房產(chǎn)解除了抵押。根據(jù)你的來(lái)信分析，情況應(yīng)該屬于發(fā)展商將已預(yù)售給你的房產(chǎn)擅自抵押了出去，你現(xiàn)在的唯一辦法就是提起訴訟，要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任

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