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• 152****9410

  土地使用證可以抵押貸款的。
  　　土地使用證是確認土地使用權(quán)的法律憑證。
  　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。可見，土地使用證在中國是確認土地使用權(quán)的法律憑證。中國的土地分為農(nóng)民集體所有土地和國家所有土地，所以土地使用證也包括農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)證和國有土地使用權(quán)證。
  　　土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。證內(nèi)各項數(shù)據(jù)和編號，如單位名稱、四至、土地數(shù)量、位置、土地變更等，必須與土地登記表相一致。土地使用證附圖可根據(jù)土地利用現(xiàn)狀底圖或地籍圖透繪獲得。隨著面積和界線的變更，附圖也應(yīng)作相應(yīng)改動。

  查看全文↓ 2019-06-11 17:23:23
• 137****8843

  我國實行的是“地隨房走、房隨地走”的權(quán)力合一原則，是我國房地產(chǎn)權(quán)屬確定的一貫原則。如果有土地證，且房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地證持有人則可以按”房隨地走“愿則，申請房屋權(quán)屬登記變更；如果是房屋產(chǎn)權(quán)人持有產(chǎn)權(quán)證，而沒有轉(zhuǎn)讓他人則應(yīng)按照”地隨房走“原則，申請土地使用權(quán)變更登記。
  
  法律依據(jù)：
  
  《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
  
  第三十二條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。
  
  《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》（國家土地管理局令〔1992〕第1號）
  
  第十一條 轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押；轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)，其使有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外,出租土地使用權(quán)、其地上建筑物、其他附著物使用權(quán)隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權(quán)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之出租。
  
  辦理兩證歸一的程序與手續(xù)：
  
  房產(chǎn)證和土地使用證不是一個人的時候以房產(chǎn)證上的人名為準，同時需要拿著房產(chǎn)證辦理土地證過戶手續(xù)，具體流程如下：
  
  1、要知道房屋轉(zhuǎn)讓連同土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)移，需提交房屋買賣協(xié)議、房照、原土地使用證。
  
  2、房屋連同土地使用權(quán)繼承，贈與需提交房照、原土地使用證、公證書或使用權(quán)人親筆簽名協(xié)議與街道證明。

  查看全文↓ 2019-06-11 17:23:20
• 142****9929

  個人土地，只有土地使用證，如何能蓋商品房？這種其實就是小產(chǎn)權(quán)房，無法辦理房產(chǎn)證，無法過戶，國家目前不承認小產(chǎn)權(quán)房，土地是國家的，只有土地使用證，表明你對房子只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)，所以購買小產(chǎn)權(quán)房一定要慎重。

  查看全文↓ 2019-06-11 17:23:16
• 141****7289

  全面推開營改增業(yè)務(wù)操作指引（中國稅務(wù)出版社）2016.4
  
  （電子版書籍)
  
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  近年來，土地的生產(chǎn)要素特性日益受到重視，且以其稀有性特質(zhì)成為房地產(chǎn)發(fā)展的限制性環(huán)節(jié)，也正是由于它的這種特質(zhì)，決定了對有限土地的獲得成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必要條件，同時，也是整個房地產(chǎn)市場能否健康有序發(fā)展的前提。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)實行越來越嚴格的調(diào)控政策，如控制供地總量及單項土地供應(yīng)規(guī)模﹑調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，加之房地產(chǎn)的發(fā)展逐步走向規(guī)范化，使土地使用權(quán)的取得難度日益加大。在此形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)都在利用各自的優(yōu)勢，通過各種方式取得房地產(chǎn)開發(fā)項目用地。
  
  房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二條明確定義的。其中：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，也稱為房地產(chǎn)開發(fā)商；按照法律規(guī)定必須具備四級資質(zhì)等級并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù)。
  
  房地產(chǎn)開發(fā)的前提和基礎(chǔ)是獲得項目開發(fā)用地使用權(quán)，開發(fā)商取得土地使用權(quán)的方式包括出讓、股權(quán)收購、項目轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等多種方式。不同的取得方式對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有著不同的影響。
  
  一、以招、拍、掛方式出讓獲得土地使用權(quán)
  
  根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。目前，絕大多數(shù)國有土地使用權(quán)都必須在政府設(shè)立的土地交易中心通過招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。
  
  （一） 土地出讓招拍掛的范圍
  
  鑒于當前的土地供應(yīng)政策和現(xiàn)有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓政策背景下,以招標拍賣掛牌出讓獲取國有土地使用權(quán)成為目前土地市場上的取得一手地的主要方式。
  
  根據(jù)2002年5月《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》、2004年3月31日《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》、2007年9月28日《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、2007年12月3日《土地儲備管理辦法》等規(guī)定，目前我國招拍掛出讓國有土地使用權(quán)的范圍包括：第一，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地；第二，同一宗地有兩個以上意向用地者的；第三，劃撥土地使用權(quán)改變用途或者轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當收回土地使用權(quán)招拍掛出讓的；第四，出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當收回土地使用權(quán)招拍掛出讓的；第五，依法應(yīng)當招拍掛的其他情形。
  
  
  須注意的是，鑒于采礦用地的取得要以取得探礦權(quán)或采礦權(quán)為前提，國土資源部在《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》中明確指出，工業(yè)用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。
  
  （二）土地出讓招拍掛的方式及其對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響
  
  1、“凈地出讓”方式對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響
  
  所謂“凈地”出讓，是指國家或政府在完成征地、拆遷、土地平整后將土地出讓給使用人的一種出讓方式。即擬出讓地塊權(quán)屬清晰，規(guī)劃明確，地面干凈無附著物，受讓方得到土地后可直接用于開發(fā)。凈地出讓往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補償工作，法律關(guān)系相對簡單。“凈地”出讓的法律依據(jù)是我國《土地儲備管理辦法》，該辦法規(guī)定土地儲備機構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件，即完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，場地內(nèi)達到開工條件。目前，凈地出讓是我國土地一級市場采取的一種主要出讓方式，采取該方式獲取土地使用權(quán)，面臨的法律風(fēng)險較低，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營沒有大的影響。
  
  但提醒開發(fā)商注意：第一，我國法律規(guī)定能夠出讓的土地只限于國有土地，集體土地不得出讓，只能采取租賃等方式開發(fā)利用；第二，國有土地使用權(quán)出讓的主體只限于市、縣人民政府土地管理部門；第三，該處的“縣”，非指“縣級”，不包括市轄區(qū)和開發(fā)區(qū)管理委員會，但對于開發(fā)商與開發(fā)區(qū)管理委員會在2005年8月1日前簽訂的出讓合同，如果起訴前經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門追認，合同仍然有效，否則合同無效。
  
  2、“非凈地出讓”方式對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的影響
  
  所謂“非凈地出讓”，是指出讓人通過招拍掛的方式出讓標的土地時附加了諸如拆遷補償安置項目、舊城改造等項目的出讓方式。這種出讓方式涉及到土地的一級開發(fā)。土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。（房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級開發(fā)）。
  
  按照現(xiàn)行土地政策，土地一級開發(fā)一般由土地儲備機構(gòu)完成。按照國土部、財政部和央行于2007年聯(lián)合印發(fā)的 《土地儲備管理辦法》規(guī)定，土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。據(jù)了解，除直接從事一級開發(fā)之外，一些土地儲備部門成立“城市建設(shè)開發(fā)投資公司”，進行融資和一級開發(fā)，即“政府行為，公司運作”。 2011年，國土資源部發(fā)文明確，在3月底前，土地儲備機構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機構(gòu)徹底脫鉤，各地國土資源部門及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級市場開發(fā)。這一政策的出臺，給了房地產(chǎn)開發(fā)商新的機遇和挑戰(zhàn)

  查看全文↓ 2019-06-11 17:23:12

相關(guān)問題

• 問 ??用國有土地使用證可以貸款嗎?只有國有土地使用證怎么貸款呢用國有土地使用證
  答

  不能，需要有房產(chǎn)證才可以。抵押貸款的貸款條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；有合法有效的購房合同；以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款；已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；能夠提供貸款行認可的有效擔保；貸款行規(guī)定的其他條件。

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• 問 國有土地使用證有什么作用?國有土地使用證怎么查詢?
  答

  《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。沒有《國有土地使用證》，業(yè)主不擁有法律意義上的“土地使用權(quán)”。可以到當?shù)貒敛块T查詢

• 問 ??國有土地使用證有幾種？國有土地使用證有什么作用？
  答

  土地使用證大體分為兩類：國有土地使用權(quán)證和集體土地使用權(quán)證。集體土地使用權(quán)證包括以前的宅基地使用證。國有土地使用權(quán)證有三種：一種是紅皮小本的，一種是黃皮大本的，還有就是現(xiàn)在的紅皮大本的。土地使用證是確認土地使用權(quán)的法律憑證。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國家依法實行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。土地登記內(nèi)容和土地權(quán)屬證書式樣由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。土地使用證內(nèi)各項數(shù)據(jù)和編號，如單位名稱、四至、土地數(shù)量、位置、土地變更等，必須與土地登記表相一致。土地使用證附圖可根據(jù)土地利用現(xiàn)狀底圖或地籍圖透繪獲得。隨著面積和界線的變更，附圖也應(yīng)作相應(yīng)改動。

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• 問 集體土地有土地使用證嗎? 集體土地使用證和國有土地使用證的區(qū)別？
  答

  區(qū)別如下：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家的以外，屬于農(nóng)民集體；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體，是屬于集體土地證。 1、擁有國有土地征和農(nóng)民集體的土地證所建的房屋，可以依法確定給單位或者個人使用，使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務(wù)。 2、農(nóng)村集體土地證是屬于村農(nóng)民集體的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；

  全部3個回答>
• 問 土地使用證需要過戶嗎? 房屋只有國有土地使用證能過戶嗎
  答

  土地證過戶需要的證件：　　1、土地申請表?！　?、新辦好的房產(chǎn)證原件及復(fù)印件?！　?、原先的土地證原件?！　?、買賣雙方身份證復(fù)印件、正反復(fù)印?！　?、契稅發(fā)票復(fù)印件?！　【唧w操作流程如下：　　1、買二手房先辦好房權(quán)證過戶，之后雙方帶著身份證、房產(chǎn)證、原土地證、合同、房屋過戶的契稅發(fā)票等材料原件、復(fù)印件，到土管部門申請測繪、評估，出具測繪圖和評估報告；　　2、帶著（1）項材料到土管部門受理窗口申請辦理；因辦房權(quán)證已經(jīng)繳納契稅等費用，只需繳納登記費（工本費）即可。

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