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• 154****9685

  根據(jù)《國家稅務局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（國稅地[1988]15號）第四條“關(guān)于納稅人的確定”中規(guī)定：
  
  土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。 擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅； 土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅； 土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。
  
  納稅人持有縣以上人民政府核發(fā)的土地使用證書的，按照證書確認的土地面積計算納稅； 尚未核發(fā)土地使用證書的，暫按由納稅人據(jù)實申報并經(jīng)設區(qū)的市、縣（市）稅務部門審核確認的土地面積納稅。
  
  

  查看全文↓ 2019-06-11 14:09:14
• 131****6730

  稅是在獲利的情況下收取的?？茨愕膯栴}，似乎是受損了，不存在交稅的問題，倒是應該有補償?shù)摹?/span>

  查看全文↓ 2019-06-11 14:09:09
• 148****6621

  投入使用的房地產(chǎn)買賣雙方，應當簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。使用自制合同的，當事人在過戶申請前應委托經(jīng)市房地局認定的法律服務機構(gòu)進行預審，法律服務機構(gòu)對符合規(guī)定的自制合同，提出預審合格意見。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)受理過戶申請后，應對買賣雙方提供的申請過戶資料進行審核，審核內(nèi)容如下：
  一、當事人提供的材料是否合法、有效;
  二、申請書填寫的內(nèi)容與提供的材料是否一致、無誤;
  三、房地產(chǎn)的權(quán)屬是否清楚，有無權(quán)屬糾紛或他項權(quán)利不清的現(xiàn)象，是否屬于《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的范圍;
  四、受讓人按規(guī)定是否可以受讓該房地產(chǎn);
  五、買賣的房地產(chǎn)是否已設定抵押權(quán);
  六、買賣已出租的房地產(chǎn)，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);
  七、買賣共有的房地產(chǎn)，共有人是否放棄優(yōu)先購買權(quán);
  八、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)認為應該審核的其他內(nèi)容。

  查看全文↓ 2019-06-11 14:09:05
• 141****6408

  【華稅】中國稅務律師行業(yè)的領跑者，成立于2006年，總部位于北京，專注于稅務規(guī)劃、稅務風險管理、稅務爭議解決等領域的法律服務。
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  ◎ 華稅律師事務所 稅務爭議部 / 作者
  
  
  
  編者按：企業(yè)取得國有土地使用權(quán)后，因土地閑置被政府部門有償收回土地使用權(quán)，企業(yè)取得土地補償款是否產(chǎn)生土地增值稅納稅義務？稅務機關(guān)行使強制執(zhí)行權(quán)，相關(guān)法律規(guī)定有哪些法定程序？華稅律師通過本案解析，向讀者揭示。
  
  
  
  
  
  一、案情簡介
  
  
  
  2005年12月2日，恩平市大宇陶瓷有限公司（以下簡稱“大宇公司”）與恩平國土局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，由恩平國土局將橫陂鎮(zhèn)蝦山村委會金龍水泥廠XXX側(cè)的土地（“涉案土地”）出讓給大宇公司，并辦理了恩府國用（2005）第00969號土地使用權(quán)證給大宇公司。
  
  
  
  2011年7月18日，恩平國土局以超過開發(fā)期限為由向大宇公司發(fā)出《閑置土地確認書》，確認大宇公司取得的涉案土地為閑置土地。2011年9月21日，因為恩平市燕華化工廠搬遷用地需要，恩平市土地儲備中心（以下簡稱“儲備中心”）與大宇公司簽訂《收回土地使用權(quán)協(xié)議書》，由儲備中心以總價1,583萬元收回大宇公司上述涉案土地的土地使用權(quán)。同月22日，大宇公司依該協(xié)議約定向恩平國土局申請注銷上述涉案土地的土地使用權(quán)登記。
  
  
  
  2013年6月17日，恩平地稅局大槐稅務分局下發(fā)《應納稅款核定通知書》，核定大宇公司2006年至2011年9月應申報繳納的土地使用稅額為1,358,483．74元；以及《責令限期改正通知書》，責令大宇公司申報土地增值稅。
  
  
  
  2013年7月16日，恩平地稅局大槐稅務分局下發(fā)《催繳稅款通知書》，催繳大宇公司2006年至2011年9月的土地使用稅；以及《應納稅款核定通知書》，核定大宇公司應納土地增值稅7,867,028．98元。2013年7月24日，恩平地稅局大槐稅務分局下發(fā)《催繳稅款通知書》，催繳土地增值稅。
  
  
  
  此后，由于大宇公司沒有按恩平地稅局的通知繳納上述兩項稅款，為此，恩平地稅局于2013年10月18日向大宇公司的開戶銀行中國工商銀行股份有限公司恩平支行開出《扣繳稅款通知書》，強行從大宇公司的銀行帳號扣繳稅款及滯納金共10,240,642.99元。
  
  
  
  大宇公司認為，大宇公司取得的土地補償款根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱 “《土地增值稅暫行條例》”）等法律規(guī)定不應被征稅，且恩平地稅局私自扣劃大宇公司錢款的行為嚴重侵犯了大宇公司的合法財產(chǎn)權(quán)。大宇公司不服恩平地稅局上述扣繳稅費行為，于2014年1月13日向廣東省江門市地方稅務局申請復議。2014年4月6日，江門地稅局作出《行政復議決定書》，維持了恩平地稅局的強制扣繳稅收決定。
  
  
  
  大宇公司不服江門地稅局復議決定，向廣東省開平市人民法院提起行政訴訟，廣東省開平市人民法院經(jīng)審理，認為恩平地稅局扣繳大宇公司的土地增值稅、土地使用稅及其滯納金的行政行為合法，判決駁回大宇公司訴訟請求，維持恩平地稅局的稅務決定。
  
  
  
  大宇公司不服廣東省開平市人民法院一審判決，向廣東省中級人民法院提起訴訟，廣東省中級人民法院經(jīng)審理，判決駁回上訴，維持原判。
  
  
  
  二、華稅點評
  
  
  
  本案爭議焦點為：1.大宇公司取得涉案土地是否應該繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；2.大宇公司取得涉案土地的土地補償款1583萬元是否應當繳納土地增值稅；3.恩平地稅局強制扣繳大宇公司的稅款及滯納金的程序是否合法。華稅律師就上述爭議焦點，作出法律分析。
  
  
  
  （一）本案中，大宇公司取得涉案土地，屬于城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍
  
  
  
  《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定，“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅”。第三條第一款規(guī)定，“土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收”。第四條規(guī)定，“土地使用稅每平方米年稅額如下:……（四）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)二角至四元”。
  
  
  
  《廣東省城鎮(zhèn)土地使用稅實施細則》第二條規(guī)定，“城鎮(zhèn)土地使用稅的征收地區(qū)范圍:（一）城市為市行政區(qū)（不含建制鎮(zhèn)）的區(qū)域范圍；（二）縣城為縣城鎮(zhèn)行政區(qū)的區(qū)域范圍；（三）建制鎮(zhèn)為鎮(zhèn)行政區(qū)的區(qū)域范圍；（四）工礦區(qū)為工商業(yè)比較發(fā)達，尚未設立鎮(zhèn)建制的工礦園區(qū)區(qū)域范圍”。
  
  
  
  本案中，大宇公司取得涉案土地，屬于鎮(zhèn)一級行政管轄范圍內(nèi)的區(qū)域范圍，即鎮(zhèn)行政區(qū)的區(qū)域范圍，屬于《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍。大宇公司應按其使用時間和實際占用的土地面積計算并繳納稅額，其于2005年12月取得涉案土地的土地使用權(quán)，其應自2006年1月起至2011年9月被儲備中心收回土地使用權(quán)時止，計算并繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
  
  
  
  （二）本案中，大宇公司取得涉案土地補償款，屬于土地增值稅征稅范圍
  
  
  
  《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅?！薄锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第二條明確，“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”。

  查看全文↓ 2019-06-11 14:09:02

相關(guān)問題

• 問 ??用國有土地使用證可以貸款嗎?只有國有土地使用證怎么貸款呢用國有土地使用證
  答

  不能，需要有房產(chǎn)證才可以。抵押貸款的貸款條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；有合法有效的購房合同；以新購住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購住房全部價款30%的**款；已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi)；能夠提供貸款行認可的有效擔保；貸款行規(guī)定的其他條件。

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• 問 辦土地使用證要交稅嗎? 辦國有土地使用證需要什么稅費
  答

  按照您的表述，應當是稅管員要求貴公司繳納土地使用稅。一、關(guān)于新征用的土地交稅起始時間的問題根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅條例》（以下簡稱《條例》）第九條規(guī)定：新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：（一）征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；（二）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。二、關(guān)于應納稅額計稅依據(jù)和計算公式的問題《條例》第三條規(guī)定：土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。應納土地使用稅=實際占用的土地面積*單位等級稅額。其中：實際占用的土地面積的數(shù)據(jù)來源一般是土地使用證上注明的土地面積。單位等級稅額就是市、縣人民政府應根據(jù)實際情況對土地座落地點的規(guī)定的土地單位稅額。由于土地使用稅屬于地方稅種，單位等級稅額請到主管地稅局咨詢。關(guān)于繳納期限的問題

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• 問 國有土地使用證怎么辦? 國有土地使用證可以過戶嗎
  答

  國有土地使用權(quán)證由用地者到當?shù)貒临Y源局申請辦理。辦理程序（1）申請登記。由用地者到市國土資源局地籍股填寫土地登記申請書，提交申請人身份證或戶口簿和建設用地許可證，建筑許可證，房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來源證明文件。（2）地籍調(diào)查。由國土資源局派人到實地調(diào)查，全面核實土地登記申請的內(nèi)容，計算宗地面積，繪制宗地圖。（3）權(quán)屬審核。由國土資源局專職人員對申請登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、用途權(quán)屬來源、宗地面積等進行審核。（4）注冊登記。填寫《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。（5）頒發(fā)土地證書。申請人憑身份證和《土地使用登記收件單》，領取

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• 問 辦土地使用證需要交稅嗎? 辦國有土地使用證需要什么稅費
  答

  要看你土地證性質(zhì)， 如果是國有出讓性質(zhì)，辦理完畢房產(chǎn)證過戶，憑新房產(chǎn)證和老土地證去注銷老土地證，辦理新土地證，只要200元手續(xù)費，沒有稅費， 如果你土地是劃撥或是集體性質(zhì)，你需要繳納土地評估價30%--40%的土地出讓金，才可以辦理過戶

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• 問 房屋都有土地使用證嗎? 房屋只有國有土地使用證能過戶嗎
  答

  一般情況下，不具有土地證很有可能是小產(chǎn)權(quán)房。因此這類房產(chǎn)有房產(chǎn)證無土地證，且不允許轉(zhuǎn)讓。即使將這類無土地證的房產(chǎn)買下，但其與賣主之間的房屋買賣協(xié)議無效。是否為大產(chǎn)權(quán)房很容易判斷：1、商品房（大產(chǎn)權(quán)房）是要"五證"俱全的,可以按揭,而小產(chǎn)權(quán)的房子不會在交易市場備案和交易的,也不可按揭貸款購買的。2、大產(chǎn)權(quán)的商品房土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)的（可以辦理出《國有土地使用證》），小產(chǎn)權(quán)多為集體土地性質(zhì)的（辦理不出《國有土地使用證》的）。3、大產(chǎn)權(quán)房是可以辦理出預售證的，而小產(chǎn)權(quán)房是明令禁止買賣的，更不用說沒有預售證了。4、大產(chǎn)權(quán)房是可以網(wǎng)簽，在房管局做備案的，小產(chǎn)權(quán)不能在房管局做備案的。5、大產(chǎn)權(quán)房是可以支持銀行按揭貸款的，小產(chǎn)權(quán)房是不能做銀行抵押貸款的。

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